【正文】 破層高空間，以突破南京現(xiàn)有寫(xiě)字樓沉悶、壓抑的局面，創(chuàng)造出特有的獨(dú)一無(wú)二的寫(xiě)字樓 “ 新空間 ” 。 這從現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓租售狀況可以反映。通過(guò)這一系列從宏觀(guān)到微觀(guān)，到標(biāo)準(zhǔn)的控制，使 其 成為一個(gè)真正的有內(nèi)在品質(zhì)的商務(wù)辦公領(lǐng)地。 經(jīng)過(guò)幾年在住宅領(lǐng)域的激烈競(jìng)爭(zhēng)，南京樓市的 爭(zhēng)奪 開(kāi)始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。目前區(qū)域內(nèi) 營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)手段大致處于：概念炒作階段和品質(zhì)比拼階段。 主案策劃 MAGL 19 【 項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 】 ※ 項(xiàng)目直接對(duì)手范疇 一、 區(qū)域范圍內(nèi)目前在售同類(lèi)型項(xiàng)目 德基大廈、新世紀(jì)廣場(chǎng)、福鑫國(guó)際大廈、長(zhǎng)安國(guó)際中心、天空之都、 華泰證卷大廈等 二、 區(qū)域范圍內(nèi)待建知名同類(lèi)型項(xiàng)目 德基廣場(chǎng)、 浙江廣廈集團(tuán) 鄧府巷商城 、 大發(fā)國(guó)際集團(tuán)劉軍師橋地塊 、 凱潤(rùn)金城 三、 威脅點(diǎn)較大相鄰?fù)?lèi)型項(xiàng)目 德基廣場(chǎng)、 浙江廣廈集團(tuán) 鄧府巷商城 、 大發(fā)國(guó)際集團(tuán)劉軍師橋地塊 、 凱潤(rùn)金城 ※ 區(qū)域環(huán)境的劃分 一、 整個(gè)新街口 CBD 大概念范圍 二、 項(xiàng)目相鄰和較近范圍 部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息 ※ 在售項(xiàng) 目 1 名稱(chēng) 德基大廈 新世紀(jì)廣場(chǎng) 福鑫國(guó)際大廈 長(zhǎng)安國(guó)際中心 天空之都 主案策劃 MAGL 20 投資商 南京德基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 新加坡泛亞集團(tuán) 南京城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司 中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán) 南京東渡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)地址 長(zhǎng)江路 188 號(hào) 白下太平南路與中山東路交匯處 洪武路 359 號(hào) 太平南路 2 號(hào) 白下戶(hù)步街 33 號(hào) 面積 占地面積 3780 平米，建筑面積 49268平米 130000 平米 84986 平米 44500 平米 占地面積 米建筑面積 平米 類(lèi)型 純寫(xiě)字樓 純寫(xiě)字樓 商住 商住 商住 交付時(shí)間 已交付 2021 年 7 月 31 日 已交付 2021 年 11 月底交付 2021 年 2 月 31 日 價(jià)格 均價(jià)： 8600 （ 360 m 231 m2） 起售價(jià) 7600 均價(jià) 8000 現(xiàn)價(jià) 7800 元 均價(jià) 10000 物業(yè) 德基物業(yè) 香港港聯(lián)物業(yè)（上海）有限公司 新和平物業(yè) 中房集團(tuán)物業(yè)公司 東渡房產(chǎn) 備注 準(zhǔn)現(xiàn)房，年底交付，35 層，建筑面積49268 平方米，總高度 150 米，層高 3． 6裙樓配有園林小景，雙層 中空玻璃；電梯— 6m/t 共計(jì)49 臺(tái)；空調(diào)為 分層12 部電梯， 5A 級(jí)智能化寫(xiě)字樓。 VRV 知名品牌。A 座 04． 12 交付。已明確表示把置地廣場(chǎng)作為主要參考對(duì)象 綜合性商業(yè)樓盤(pán)，有高檔商務(wù)樓 綜合性商業(yè)樓盤(pán)，有高檔商務(wù)樓 綜合性商業(yè)樓盤(pán)，有高檔商務(wù)樓 ※ 區(qū)域知名寫(xiě)字樓出租狀況 項(xiàng)目 商茂大廈 金鷹國(guó)際商城 國(guó)貿(mào)大廈 華泰證卷大廈 福鑫國(guó)際大廈 德基大廈 主案策劃 MAGL 24 租金 均價(jià) 3 元 /天 .平米左右 元 /天 .平米左右 2 元 /天 .平米 元 /天 .平米 元 /天 .平米 元 /天 .平米 投資商 盛貿(mào)地產(chǎn) 南京金鷹國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司 華泰證券有限責(zé)任公司 南京城市建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司 南京德基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)地址 漢中路 89 號(hào) 中山東路 18 號(hào) 中山東路 90 號(hào) 洪武路 359 號(hào) 長(zhǎng)江路 188 號(hào) 規(guī)模 萬(wàn) 萬(wàn) 萬(wàn) 出租狀況 300 平米左右未租 私人兩套出租房源 尚有 2021 多平米 無(wú)出租房源 已售部分出租率較高 出售狀況導(dǎo)致入住率較低 備注 目前為南京地區(qū)操作較為成功的寫(xiě)字樓，物業(yè)較為規(guī)范但無(wú)亮點(diǎn)，有3A 總樓層：2F/58F；地下停車(chē)場(chǎng)： 2F（約 450位）；商場(chǎng)： 1~5F。 ※ 結(jié)論： 從本區(qū)域今期寫(xiě)字樓交易情況來(lái)看，以前開(kāi)發(fā)的一些品質(zhì)較低的商住混合項(xiàng)目在二手房交易價(jià)格上遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅價(jià)格，某些商住樓盤(pán)甚至出現(xiàn)了價(jià)格持續(xù)下滑的狀況，這一情況也反映在出租率上，金鷹、商貿(mào)、華泰證卷等檔次較高的寫(xiě)字樓出租率較高，而國(guó)際大企業(yè)主要入住金鷹、商貿(mào)，這也從側(cè)面反映了市場(chǎng)需要，先前入住率教高的國(guó)貿(mào)大廈，出現(xiàn)了大面積的空房，直接體現(xiàn)了市場(chǎng)需求狀況：人們對(duì)寫(xiě)字樓的要求越來(lái)越高，不僅僅作為簡(jiǎn)單的辦公常所，更是企 業(yè)文化、企業(yè)形象的一種象征。而新街口核心區(qū)的商務(wù)辦公用房面積，現(xiàn)已達(dá)到了百萬(wàn)平方米。 ※ 結(jié)論 ： 近期市場(chǎng)供應(yīng)量和空置率都有所提高，新開(kāi)工面積大大增長(zhǎng)，今后銷(xiāo)售資源爭(zhēng)奪將更加激烈，但是銷(xiāo)售金額猛增了 %，表示市場(chǎng)的需求旺盛，結(jié)合前面南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)入住情 況來(lái)看，一些市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的寫(xiě)字樓還是有較大的需求空間。 商務(wù)創(chuàng)富型客戶(hù)群體 ： 以商貿(mào)、信息、 IT、網(wǎng)絡(luò)、通訊、化工為代表。體現(xiàn)未來(lái)新街口 CBD 中央商務(wù)區(qū)標(biāo)志性建筑的風(fēng)格。 ※ 物業(yè)管理 ： 寫(xiě)字樓是軟件與硬件的結(jié)合，物業(yè)管理的水平已成為影響其檔次的決定性因素，從本區(qū)域來(lái)看，物業(yè)管理相對(duì)于項(xiàng)目本身更為落后 —— 傳統(tǒng)無(wú)新意，這些都不能滿(mǎn)足現(xiàn)代國(guó)際寫(xiě)字樓的發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目采用的星際酒店管理模式，將會(huì)填補(bǔ)區(qū)域空白，符合項(xiàng)目所處區(qū)域特征，使項(xiàng)目形象大大提升，作到硬件與軟件完美結(jié)合。 售樓中心形象設(shè)計(jì) ※ 形象風(fēng)格建議 —— 現(xiàn)代、生態(tài)、商務(wù)氣息 ： 不能用錢(qián)改造它，必須用建筑的語(yǔ)言來(lái)改造它 ，售樓處不是獨(dú)立于產(chǎn)品而獨(dú)立存在的， 也不是為了吸引客戶(hù)眼光而超脫于產(chǎn)品而存在的藝術(shù)品，要融合區(qū)域特有的文化、商業(yè)、金融人文特色，融入開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念以及深層次的思想，是產(chǎn)品與人文結(jié)和的反映，要給客戶(hù)一種精神層面的享受，使他們進(jìn)入售樓處就有一種不同凡響的感受。 ※ 項(xiàng)目發(fā)展階段、策劃意見(jiàn) 預(yù)熱期 品牌導(dǎo)向： 提升置地廣場(chǎng)的知名度，提升其識(shí)別度和美譽(yù)度 造成市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，用品牌造勢(shì)，聚集買(mǎi)家目光 舉行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，為開(kāi)盤(pán)期蓄勢(shì)，積累人氣 開(kāi)盤(pán)期 樹(shù)立明確正面的品牌形象 ： 通過(guò)項(xiàng)目形象的推廣使產(chǎn)品牌形象得到進(jìn)一步市場(chǎng)正面確立 通過(guò)整和各種媒介渠道，使短時(shí)間內(nèi)形成市場(chǎng)銷(xiāo)售的熱點(diǎn) 主案策劃 MAGL 47 強(qiáng)銷(xiāo)期 全方位推廣，形成立體交叉廣告攻勢(shì) 根據(jù)開(kāi)盤(pán)期有針對(duì)性面對(duì)有效需求，然后用廣告穩(wěn)、準(zhǔn)、狠地刺激和激發(fā)有效需求 在市場(chǎng)上形成產(chǎn)品品牌的良好影響力，成為區(qū)域?qū)懽謽堑拿? 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 為企業(yè)今后發(fā)售物業(yè)奠下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ) 針對(duì)剩余樓盤(pán)制訂有目的性強(qiáng)的促銷(xiāo)計(jì)劃，以鞏固前期銷(xiāo)售效果為主，一方面增進(jìn)前期購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的信心，另一方面容易造成良好的市場(chǎng)口碑，充分發(fā)揮人脈營(yíng)銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì) 盤(pán)整期 借助前期廣告余威借勢(shì)造 市，將余房推向市場(chǎng)，適當(dāng)做一些促銷(xiāo)廣告 ※ 全程量類(lèi)供用建議： 開(kāi)盤(pán)期 推出量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的 10%左右，以中小戶(hù)型為主，迅速抓住市場(chǎng)中的購(gòu)買(mǎi)群體，主推 5— 7 層中小戶(hù)型，面積 100— 300 平米為主，其它戶(hù)型兼顧推向市場(chǎng)迅速回流資金 強(qiáng)銷(xiāo)期 推出量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的 50%左右，以產(chǎn)品市場(chǎng)中的小中大戶(hù)型銷(xiāo)售為主，主推 8— 1 13— 18 層小中大戶(hù)型，20— 23 作為機(jī)動(dòng)戶(hù)型，根據(jù)市場(chǎng)反映即可以分割為中大戶(hù)型，也可整層出售，此階段是項(xiàng)目攻堅(jiān)戰(zhàn)役 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 推出量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的 30%左右，針對(duì)項(xiàng)目前期銷(xiāo)售中的 剩余部分，有針對(duì)性的根據(jù)掌握客戶(hù)資源，作出適當(dāng)調(diào)整，以再一次形成市場(chǎng)熱賣(mài)現(xiàn)象，將項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售一舉拿下 盤(pán)整期 推出量占市場(chǎng)供應(yīng)總量的 10%左右，重點(diǎn)消化項(xiàng)目剩余產(chǎn)品 主案策劃 MAGL 48 4— 12 層以中小戶(hù)型為主，作為開(kāi)盤(pán)期重點(diǎn)推向市場(chǎng)部分，占項(xiàng)目總體量的 40%左右。整層推出的 24— 27 銷(xiāo)控，如 有整層需求力推 20— 23層 強(qiáng)銷(xiāo)期與二次強(qiáng)銷(xiāo)期銷(xiāo)控部分根據(jù)市場(chǎng)需求適時(shí)解控：解控原則為與原先推出樓層相領(lǐng)樓層優(yōu)先解控，便于整體銷(xiāo)售組合。（展示項(xiàng)目形象，發(fā)放各種印刷資料、擴(kuò)大影響力） 黃金周 五一黃金周，舉行優(yōu)惠特賣(mài)活動(dòng) 報(bào)紙廣告、新聞推廣 樓盤(pán)重點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)推廣、新聞時(shí)效性概念形象推廣（配合 房展會(huì)、黃金周有針對(duì)性掀起推廣高潮 主案策劃 MAGL 55 5 月 印刷品 樓書(shū)、項(xiàng)目簡(jiǎn)介書(shū)、 DM 單綜合運(yùn)用 網(wǎng)站建設(shè) 房產(chǎn)網(wǎng)游標(biāo)制作、自有網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)制作更新 輔助媒體 重點(diǎn)寫(xiě)字樓掃樓活動(dòng) 重點(diǎn)企業(yè)、單位樓書(shū)、單頁(yè)郵寄活動(dòng) 二 次 強(qiáng) 銷(xiāo) 期 05 年 6 月 至 12 月 報(bào)紙廣告、新聞推廣 樓盤(pán)重點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)推廣、新聞時(shí)效性概念形象推廣 全國(guó)性報(bào)紙雜志雜志 《二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào) 》全國(guó)性推廣 《新地產(chǎn)》雜志 房展會(huì) 展示項(xiàng)目形象，發(fā)放各種印刷資料、擴(kuò)大影響力） 黃金周 十一黃金周，舉行優(yōu)惠特賣(mài)活動(dòng) 網(wǎng)站建設(shè) 房產(chǎn)網(wǎng)游標(biāo)制作、自有網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)制作 輔助媒體 電視形象廣告 新聞推廣 05 年 報(bào)紙廣告、新聞推廣 樓盤(pán)重點(diǎn)形象推廣、新聞時(shí)效性概念形象推廣 主案策劃 MAGL 56 盤(pán) 整 期 12 月 起 網(wǎng)站建設(shè) 自有網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)制作更新 房產(chǎn)網(wǎng)連接網(wǎng)頁(yè) 人脈傳播 利用市場(chǎng)良好口碑，消化余房 ※ 推廣各階段廣告方案 主題 風(fēng)格 投放量 節(jié)奏 控制 預(yù)熱期 新商務(wù)運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)跑者 概念引導(dǎo)、形象打造（硬廣告） 報(bào)紙廣告，各報(bào)紙媒體集中轟炸 預(yù)熱期一個(gè)月內(nèi) 開(kāi)盤(pán)期 創(chuàng)新品質(zhì)、打造中央新地標(biāo) 形象推廣 （硬廣告） 現(xiàn)代快報(bào)房產(chǎn)專(zhuān)欄 《 南 京 日 報(bào) 》 和 《二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)》少量 集中轟炸 主案策劃 MAGL 57 強(qiáng)銷(xiāo)期 新商務(wù)運(yùn)動(dòng)的領(lǐng)跑者 —— 引領(lǐng)潮流、創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、中央商務(wù)引力 樓盤(pán)重點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)推廣 根據(jù)活動(dòng)舉行集中轟炸 春季房展會(huì)一周內(nèi) 五一黃金周一周內(nèi) 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 掌控市場(chǎng)、新中央商務(wù)格局 樓盤(pán)重點(diǎn)賣(mài)點(diǎn)推廣 根據(jù)活動(dòng)舉行，投放中量 秋季房展會(huì) 十一黃金周 清盤(pán)期 新商務(wù)觀(guān)念、新商務(wù)精神 良好物業(yè)品質(zhì)、市場(chǎng)增值推廣 少量 不定時(shí) ※ 推廣計(jì)劃及費(fèi)用： 階段 投入量 推廣費(fèi)用（元） 導(dǎo)入期（預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期） 50% 2750000— 459000 強(qiáng)銷(xiāo)期 30% 1653000— 2754000 主案策劃 MAGL 58 二次強(qiáng)銷(xiāo)期 15% 826800— 1378000 盤(pán)整期 5% 275000— 459000 總費(fèi)用 5512021— 9187000 備注 4— 27 層總計(jì) 40339 平米，各樓層平均單價(jià) 11500/平米，推廣計(jì)劃費(fèi)用安總費(fèi)用的 %—— %計(jì)算。 C、 現(xiàn)代 商務(wù)走廊，連接 財(cái)智 橋梁。關(guān)于行銷(xiāo)對(duì)象的獲取渠道和確定，可以通過(guò)工商行政管理局紅盾網(wǎng)、郵政局和對(duì)該區(qū)域內(nèi)企業(yè)的調(diào)查得以解決。 ※ 網(wǎng)絡(luò)服務(wù)推廣（需進(jìn)行可行性論證） 建立網(wǎng)站，利用好網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，讓客戶(hù)更方便地了解你，并設(shè)置大廈業(yè)主介紹，營(yíng)造 e 時(shí)代商務(wù)氛圍。 證券金融專(zhuān)線(xiàn) ： 通過(guò)高速光纖直接連入各大證券公司和銀行，業(yè)主足不出戶(hù)，即可辦理國(guó)際、國(guó)內(nèi)的各項(xiàng)金融業(yè)務(wù)，更可以利用高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)查閱 置地廣場(chǎng) 每天為您精挑細(xì)選的專(zhuān)業(yè)金融咨訊，享受我們提供的網(wǎng)上輕松理財(cái)新生活。 廣告導(dǎo)入期 主案策劃 MAGL 62 ※ 階段工作： 置地廣場(chǎng)推廣方案溝 通； 明確置地廣場(chǎng)裝飾、配置標(biāo)準(zhǔn)； 置地廣場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)再檢核； 確定目標(biāo)客戶(hù)并建立檔案，為人員直銷(xiāo)、 DM 投遞作好充分準(zhǔn)備； 人員直銷(xiāo)和案場(chǎng)銷(xiāo)售說(shuō)辭的提煉； 進(jìn)入?yún)^(qū)域客戶(hù)與行業(yè)客戶(hù)（大型企業(yè)）的市場(chǎng)探測(cè)性人員直銷(xiāo)； 對(duì)中小型企業(yè)進(jìn)行 DM 直投； 起草《做一個(gè)輕松的企業(yè)家》完全銷(xiāo)售手冊(cè)； 置地廣場(chǎng)創(chuàng)業(yè)精英論壇”方案提案（說(shuō)明：因與“快報(bào)老總網(wǎng)”具有類(lèi)似性質(zhì)與功能，可與“快”進(jìn)行一定層面的合作，增加論壇的權(quán)威性和影響力。）； 以“置地廣場(chǎng)創(chuàng)業(yè)精英論壇”名義向目標(biāo)客戶(hù)發(fā)出邀請(qǐng)函，其后開(kāi)始接受目標(biāo)客戶(hù)的預(yù)約并建立客戶(hù)檔案； 主案策劃 MAGL 63 ※ 執(zhí)行細(xì)節(jié) ： 可以通過(guò)工商局紅盾網(wǎng)和“快報(bào)老總網(wǎng)”，查詢(xún)獲取企業(yè)、人員資料并建立客戶(hù)資料庫(kù)。 公開(kāi)期 ※ 階段工作： 置地廣場(chǎng)完全銷(xiāo)售手冊(cè)《做一個(gè)輕松的企業(yè)家》成品； 對(duì)意向客戶(hù)進(jìn)行梳理，跟