【正文】 積統(tǒng)計(jì)（按板塊） 主案策劃 MAGL 11 由此我們可以看出，南 京寫字樓供應(yīng)基本上集中城中片區(qū)，河西片區(qū)寫字樓供應(yīng)量極少， 購買主要集中在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 0 .0 02 .0 04 .0 06 .0 08 .0 01 0 .0 0面積（萬平方米）白下 鼓樓 建鄴 棲霞 秦淮 下關(guān) 玄武 雨花2 0 0 4 年1 季度江南八區(qū)新批辦公用房項(xiàng)目面積統(tǒng)計(jì)（按區(qū)屬） 主案策劃 MAGL 12 ※ 需求情況 2021 年 1 季度總銷售套數(shù) 816 套，銷售面積 萬平方米，銷售金額 億元，平均銷售價(jià)格 5825 元 /平方米。 2021 年 1 季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計(jì)（按板塊）0246810面積（萬平方米）0100200300400500600件數(shù)（件）面積 0 0 0件數(shù) 498 1 3 31 282 0 0 0城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北 河西 1 季度銷售件數(shù) 31 件，占江南八區(qū)總量 的 1/20 不到，說明河西北片區(qū)板塊商務(wù)氛圍遠(yuǎn)沒形成 。 主案策劃 MAGL 13 從上表來看，說明南京成長型企業(yè)仍是辦公樓的消費(fèi)主力軍，本項(xiàng)目符合這 一定位，將受成長型企業(yè)的青睞 2021 年 1 季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計(jì)（按每套面積）012345面積（萬平方米）050100150200250300350400件數(shù)（件）面積 件數(shù) 364 191 206 24 10 4 171 0 0 以下100～150150～300300～500500～800800～10001000以上 主案策劃 MAGL 14 2021 年 1 季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計(jì)（按單價(jià)）00 . 511 . 522 . 533 . 5面積（萬平方米）050100150200250件數(shù)（件）面積 件數(shù) 124 15 72 154 195 99 46 49 623000以下3000～40004000～50005000～60006000～70007000～80008000～90009000～1000010000以上 主案策劃 MAGL 15 2021 年 1 季度江南八區(qū)辦公用房銷售統(tǒng)計(jì)（按每套總價(jià)）00 . 511 . 522 . 533 . 5面積（萬平方米）050100150200250300件數(shù)（件）面積 2 件數(shù) 110 282 240 108 46 14 9 3 430以下30～5050～100100～150150～300300～500500～800800～10001000以上… 主案策劃 MAGL 16 【 項(xiàng)目 區(qū)域 分析 】 南京新街口地區(qū)作為華東第一商圈，隨著市政府對該地區(qū)的調(diào)整、規(guī)劃與完善，其中央商務(wù)區(qū)的核心地位日益顯著，加之入世效應(yīng)和 “ 十運(yùn)會(huì) ” 商機(jī)帶來的相關(guān)經(jīng)濟(jì)刺激的加大，該地區(qū)正不斷地以其獨(dú)特的魅力吸引著諸多世界知名的企業(yè)。并由此引發(fā)了對新街口中央商務(wù)區(qū)寫字樓辦公品質(zhì)的新一場革命，寫字樓 的市場競爭力。 CBD 中央商務(wù)區(qū)是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，新街口作為南京 CBD 中央商務(wù)區(qū)擁有著無可比擬的核心地位，具備著城市最齊全的金融、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化與流通設(shè)施，最便捷的四通八達(dá)的內(nèi)外縱橫交通，擁有南京城市地區(qū)最多人流量和信 息交流量。同時(shí)，新街口 CBD 中央商務(wù)區(qū)具有最高的服務(wù)集中性，不僅提供包括多功能的、大型的商業(yè)、服務(wù)業(yè)及金融管理機(jī)構(gòu)等多方面服務(wù)，同時(shí)也是城市的文化中心地帶，折射反映南京城市濃郁深厚的文化底蘊(yùn)。 新街口 CBD 區(qū)域是南京寫字樓的焦點(diǎn)，也是寫字樓的匯集地。在新街口 CBD 中央商務(wù)區(qū)發(fā)展寫字樓首先要明確一個(gè)信念，即寫字樓不僅要集中體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、商貿(mào)金融氛圍，還要把握城市文化景觀的每一個(gè)點(diǎn)，融入寫字樓的建筑設(shè)計(jì)理念中，而且這是一個(gè)長期的投資行為，是提升樓盤品質(zhì)及 CBD 中央商務(wù)區(qū)區(qū)域形象的有效手段 南京要營造一個(gè) 國際化的都市，在著力塑造新街口中央商務(wù)區(qū)核心地位的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)寫字樓品質(zhì)修煉，要適應(yīng)國際發(fā)展的潮流趨勢、要以國際化的標(biāo)準(zhǔn)去建造。 主案策劃 MAGL 17 ※ 優(yōu)勢 作為寫字樓，本項(xiàng)目所處區(qū)域優(yōu)勢是明顯的：交通發(fā)達(dá)，處在洪武北路城市中軸，公交線路發(fā)達(dá)，尤其是洪武路金融街就在項(xiàng)目區(qū)域，各大銀行的聚集程度很高。 CBD 是一個(gè)相對概念，是相對哪個(gè)地區(qū)的 CBD，應(yīng)該考慮到輻射范圍。 CBD 應(yīng)該是 城市中的城市 ，應(yīng)該是城市中非常精致的地方。經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度必然會(huì)出現(xiàn)聚集現(xiàn)象，催生 CBD 的發(fā)展。 CBD 的發(fā)展，首先要完成金融業(yè)的聚集。金融業(yè)的聚集 ，可以促進(jìn)流通性，降低融資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，提高區(qū)域資源的配置效率，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 本項(xiàng)目 作為新街口中央商務(wù)區(qū) CBD 的核心建筑，把握著城市商務(wù)與文化脈絡(luò)，結(jié)聚著城市建筑規(guī)劃的卓越遠(yuǎn)見，率先在南京寫字樓市場突破層高空間，以突破南京現(xiàn)有寫字樓沉悶、壓抑的局面，創(chuàng)造出特有的獨(dú)一無二的寫字樓 “ 新空間 ” 。南京寫字樓層高空間的高低，一直是困擾著寫字樓品質(zhì)發(fā)展的脖頸，此次， 本項(xiàng)目 充分吸收了國外優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)精髓，創(chuàng)造入住未來 CEO 的舒適空間，即層高達(dá)到 米左右。這不但是寫字樓國際潮流發(fā)展趨勢，更與南京城市向 國際化發(fā)展一脈相承。新街口中央商務(wù)區(qū)建筑密度高，辦公空間相對擁擠，人在里面容易產(chǎn)生壓抑感、疲倦感，不利于工作效率的提高，因此有必要從立體空間上增加高度，為業(yè)主創(chuàng)造更為廣闊的視覺空間，從而創(chuàng)造出一種新的“ 精神場所 ” ，也就是舒暢的心情產(chǎn)生創(chuàng)造力，產(chǎn)生創(chuàng)新精神，最終產(chǎn)生財(cái)富。 這從現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)寫字樓租售狀況可以反映。 同時(shí)，從健康的角度來考慮，占有絕對優(yōu)勢的層高，也充分保證了層高區(qū)域的通透力，保證辦公區(qū)域的自由通風(fēng)，讓辦公的人們隨時(shí)呼吸外面的新鮮空氣。 主案策劃 MAGL 18 此外， 本項(xiàng)目 積極從建筑布局的合理性、技術(shù)條件的先進(jìn)性和空間相對隔離 等方面為業(yè)主營造一個(gè)健康的辦公環(huán)境。或者說，我們把大空間辦公區(qū)看成一個(gè)產(chǎn)品，為它制定的自身特有的標(biāo)準(zhǔn)，以此來保證辦公建筑的質(zhì)量。通過這一系列從宏觀到微觀，到標(biāo)準(zhǔn)的控制，使 其 成為一個(gè)真正的有內(nèi)在品質(zhì)的商務(wù)辦公領(lǐng)地。 ※ 劣勢 市中心項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的二手住宅的房價(jià)也在 7000 元 /平米左右，新房的價(jià)格更高。目前已開盤的高檔樓盤開盤價(jià)已超過萬元。在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了寫字樓賣不過住宅的現(xiàn)狀，引起這種現(xiàn)狀的原因是寫字樓市場中高端產(chǎn)品需求不旺，脫離了市場中主力需求方向，造成銷售困難。 經(jīng)過幾年在住宅領(lǐng)域的激烈競爭，南京樓市的 爭奪 開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥?2021 年寫字樓、商住樓上市項(xiàng)目之多，分布面之廣，品質(zhì)之高，為近年來之最。寫字樓是地產(chǎn)市場的高端產(chǎn)品，項(xiàng)目能否成功取決于很多因素。地段、周邊環(huán)境、開發(fā)商的素質(zhì)、項(xiàng)目概念都在寫字樓開發(fā)的不同階段起重要作用。目前區(qū)域內(nèi) 營銷競爭手段大致處于：概念炒作階段和品質(zhì)比拼階段。其中增值服務(wù)階段在所處區(qū)域市場尚無先例。這也在一定程度上影響了樓盤品質(zhì)上的提升。 賓館，餐飲，會(huì)計(jì)師事務(wù)所，咨詢公司，市場研究公司，商務(wù)休閑設(shè)施等都有所欠缺。 主案策劃 MAGL 19 【 項(xiàng)目直接競爭對手分析 】 ※ 項(xiàng)目直接對手范疇 一、 區(qū)域范圍內(nèi)目前在售同類型項(xiàng)目 德基大廈、新世紀(jì)廣場、福鑫國際大廈、長安國際中心、天空之都、 華泰證卷大廈等 二、 區(qū)域范圍內(nèi)待建知名同類型項(xiàng)目 德基廣場、 浙江廣廈集團(tuán) 鄧府巷商城 、 大發(fā)國際集團(tuán)劉軍師橋地塊 、 凱潤金城 三、 威脅點(diǎn)較大相鄰?fù)愋晚?xiàng)目 德基廣場、 浙江廣廈集團(tuán) 鄧府巷商城 、 大發(fā)國際集團(tuán)劉軍師橋地塊 、 凱潤金城 ※ 區(qū)域環(huán)境的劃分 一、 整個(gè)新街口 CBD 大概念范圍 二、 項(xiàng)目相鄰和較近范圍 部分項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息 ※ 在售項(xiàng) 目 1 名稱 德基大廈 新世紀(jì)廣場 福鑫國際大廈 長安國際中心 天空之都 主案策劃 MAGL 20 投資商 南京德基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新加坡泛亞集團(tuán) 南京城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)公司 中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán) 南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)地址 長江路 188 號 白下太平南路與中山東路交匯處 洪武路 359 號 太平南路 2 號 白下戶步街 33 號 面積 占地面積 3780 平米，建筑面積 49268平米 130000 平米 84986 平米 44500 平米 占地面積 米建筑面積 平米 類型 純寫字樓 純寫字樓 商住 商住 商住 交付時(shí)間 已交付 2021 年 7 月 31 日 已交付 2021 年 11 月底交付 2021 年 2 月 31 日 價(jià)格 均價(jià)： 8600 （ 360 m 231 m2） 起售價(jià) 7600 均價(jià) 8000 現(xiàn)價(jià) 7800 元 均價(jià) 10000 物業(yè) 德基物業(yè) 香港港聯(lián)物業(yè)（上海）有限公司 新和平物業(yè) 中房集團(tuán)物業(yè)公司 東渡房產(chǎn) 備注 準(zhǔn)現(xiàn)房，年底交付，35 層，建筑面積49268 平方米，總高度 150 米，層高 3． 6裙樓配有園林小景，雙層 中空玻璃；電梯— 6m/t 共計(jì)49 臺；空調(diào)為 分層12 部電梯， 5A 級智能化寫字樓。飲用水自動(dòng)凈化設(shè)備 只剩下三套 天空之都一共 800多套房子， 2021 年交付。一期銷售 7 層、15 層、 23 層、 28 層 主案策劃 MAGL 21 米，配置全進(jìn)口三菱電梯六部， 1－ 5 層為銀行， 6－ 11 層整層銷售。 12－ 35 層為四甲級寫字樓，現(xiàn)房。 VRV 知名品牌。 共四層 120套挑高小戶型 ※ 在售項(xiàng)目 2 名稱 未來城 谷陽世紀(jì)大廈 華泰證卷大廈 新世界中心 投資商 南京高宏投資置業(yè)有限公司 南京谷陽房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 華泰證券有限責(zé)任公司與南京新地房地產(chǎn)有限公司 華威房地產(chǎn) 物業(yè)地址 珠江路 438 號 南京市珠江路 600號 中山東路 90 號 珠江路 88 號 面積 58000 平米 24000 平米 58000 平米 210,758 平米 類型 商住 純寫字樓 純寫字樓 商住 交付時(shí)間 2021 年 6 月 部分交付 主案策劃 MAGL 22 價(jià)格 寫字樓部分 7400 左右 510 層 均價(jià) 5400，1121 層均價(jià) 6130元 均價(jià) 7000 元 備注 總建筑面積 58000平米，集 ESHOPPING MALL 、 IT 商務(wù)辦公、挑高小戶型公寓三大塊 一至四層 為 IT 電子商城 ， 五至二十二層為 純寫字樓 。 只剩下 7 樓、 10 樓、20 樓部分尾盤在售 香港“新世界”系列品牌的 一部分，配套齊全，有會(huì)所、酒店 車位率 ， 03 年 7月 31 日， B 區(qū)商住區(qū)已交付。 B 座 30－ 44層空中躍層銷售中。A 座 04． 12 交付。 ※ 待建較有威脅項(xiàng)目狀況 名稱 德基廣場 鄧府巷商城 大發(fā)國際集團(tuán)劉軍師橋地塊 凱潤金城 開發(fā)商 南京德基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 浙江廣廈集團(tuán) 美國富頓大發(fā)國際集團(tuán) 主案策劃 MAGL 23 一個(gè)高 300 米左右的地標(biāo)性超高層大樓 18 樓將是高檔商業(yè)區(qū)；其余 的 作 為 酒 店 式 公寓、高檔商務(wù)區(qū)等服務(wù)設(shè)施 商業(yè)以高檔精品品牌店為主，面積 1 萬多平方米。其他的就是商務(wù)、辦公、居住 占地 2． 5 萬平方米，以“紐 約時(shí)代廣場”為模式的復(fù)合型商貿(mào)、商務(wù)城，預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資 1． 5 億元。 分為 A A B B2四個(gè)分區(qū) ,A1區(qū)的 01幢規(guī)劃設(shè)置了 27 層的寫字樓 定位策略 二期建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑。已明確表示把