【正文】 顧問(wèn)組與承建商密切合作，就施工期間所發(fā)生的一切與日后管理相關(guān)聯(lián)的問(wèn)題提出建議，每月派人參加施工會(huì)議，通過(guò)參與工程會(huì)議從而能夠掌握項(xiàng)目概況，跟進(jìn)工程進(jìn)度和質(zhì)量，具體有以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： ① 提供功能布局或建材用料更改及安裝方法的有關(guān)專業(yè)管理的方案，施工期間對(duì)大廈功能布局及各類設(shè)備建材用料的選擇，從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議，修改后能 達(dá)到理想效果。 J. 籌備協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。 H. 建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。 F. 制定轄區(qū)內(nèi)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，住戶手冊(cè)及轄區(qū)內(nèi)綜合管理辦法等。 D. 參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查，外觀性能、功能、標(biāo)牌，并按整改計(jì)劃督促整改。 B. 對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，尋求解決方案。 前期介入管理的設(shè)想，物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案 (包括組織、人員配備方案 ) 物業(yè)服務(wù)設(shè)計(jì)方案 物業(yè)建設(shè)過(guò)程中各方面專業(yè)建設(shè)的提供方案，根據(jù)大廈的原設(shè)計(jì)功能和服務(wù)設(shè)計(jì)，對(duì)功能區(qū)域隔斷工程材料，機(jī)電設(shè)備，服務(wù)設(shè)施，工程驗(yàn)收方案等給出建議，參與并提出解決問(wèn)題的建議，使大廈的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和日后使用功能相匹配。 完美時(shí)空集中了以上這兩家公司的優(yōu)勢(shì)資源，即：將北京 strong 科技園經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司的地域優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)資源和優(yōu)秀的員工隊(duì)伍及香港完美地產(chǎn)管理有限公司擁有的 25 年豐富的、專業(yè)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，和先進(jìn)的技術(shù) 資源、管理模式等有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，充分利用雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，使之發(fā)揮最大效能。并非常榮 幸獲評(píng)選為「 2021 年亞洲最優(yōu)秀雇主」的首十間公司之一，更同時(shí)成為「 2021 年香港最優(yōu)秀 雇主第一名」。此外，完美除在數(shù)年前通過(guò)了 ISO9002及 ISO14001 國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證外，也于 2021 年順利通過(guò)了 ISO9001:2021 國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，在質(zhì)量管理上符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，在業(yè)界享 負(fù)盛名。 完 美地產(chǎn)管理有限公司 (完美 ) 成立于 1978 年，致力為不同類型的物業(yè)提供管理服務(wù)。 北京 strong 科技園經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司，是服務(wù)于上地信息產(chǎn)業(yè)基地，為實(shí)現(xiàn)科技園區(qū)生態(tài)化，創(chuàng)建一流國(guó)際知名科技園區(qū)，做出了重要貢獻(xiàn)的知名企業(yè)。 ： ； :； 群： 軟件大廈物業(yè)接管服務(wù)方案 目 錄 物業(yè)交付使用前的顧問(wèn)服務(wù) 物業(yè)使用后的日常服務(wù) 6 針對(duì)軟件科技大廈采取的管理方式、具體服務(wù)理念和機(jī)制 24 財(cái)務(wù)管理及管理人員培訓(xùn)、管理 37 檔案的建議與管理方案（摘要） 44 公 司 簡(jiǎn) 介 公司簡(jiǎn)介 北 京 完美時(shí)空物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“完美時(shí)空”），于 2021 年 11 月 25 日正式掛牌成立，是由北京 strong科技園經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司和香港完美地 產(chǎn)管理有限公司共同投資組建的物業(yè)管理公司。其經(jīng)營(yíng)的主要目的是引入先進(jìn)的國(guó)際管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，再配合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況和法規(guī)，為國(guó)內(nèi)物業(yè)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的管理服 務(wù)。并先后通過(guò)了 ISO9002 國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證及 ISO14001 國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn) 證。在物業(yè)管理行業(yè)率先引進(jìn)全面優(yōu)質(zhì)管理。完美先進(jìn)的物業(yè)管理手段除連續(xù) 9 年獲得香港房屋委員會(huì)頒發(fā)“最佳物業(yè)管理公司”獎(jiǎng)外，在 2021年，更獲得香港管理專業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的優(yōu)質(zhì)管 理大獎(jiǎng)，是香港目前唯一獲得此殊榮的物業(yè)管理公司。是項(xiàng)排名由翰威特、遠(yuǎn)東經(jīng)濟(jì)評(píng)論及亞洲華爾街日?qǐng)?bào)攜手合作的研究報(bào)告中選出。 1 物業(yè)交付使用前的顧問(wèn)服務(wù) 我公司在前期介入后，根據(jù)大 廈 的原設(shè)計(jì)功能和服務(wù)設(shè)計(jì)，從業(yè)主的需求和物業(yè)管理的角度出發(fā)，參與施工管理時(shí)提出有關(guān)工程建議和改善方法，使大廈的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和日后使用功能相匹配， 以達(dá)到日后的物業(yè)管理要求，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)，此外在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，我公司將針對(duì)軟件科技大廈的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的 規(guī)章制度，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置，人員聘用、培訓(xùn)等工作，這些均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以便物業(yè)一旦交付使用，我公司便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。 A. 審查工程土建構(gòu)造，管線走向，出入線路，保安系統(tǒng)，內(nèi)外裝飾，設(shè)施建設(shè)，設(shè)備安裝的合理性，重點(diǎn) 查看，消防安全設(shè)備，自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備，通信、給排水，空調(diào)、車庫(kù)及公用泊位，電力、交通運(yùn)輸及電梯等服務(wù)。 C. 在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)，維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。 E. 物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望和要求設(shè)計(jì)日后的管理模式制定相應(yīng)的規(guī)章制度。 G. 制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。 I. 擬訂移交接管辦法。 擬派專業(yè)人員的設(shè)想及到崗時(shí)間計(jì)劃 我公 司將組織成立北京軟件科技大廈物業(yè)管理前期服務(wù)顧問(wèn)，由工程技術(shù)骨干組成，應(yīng)業(yè)主要求，隨時(shí)到崗開(kāi)展工作。 ② 對(duì)大廈基礎(chǔ)設(shè)施如：樓宇自控系統(tǒng)、中央空調(diào)、消防、供暖、供電、給排水、保安監(jiān)控等系統(tǒng)問(wèn)題提供可行性方案。 ④ 提供有關(guān)長(zhǎng)遠(yuǎn)維修建議和確定有關(guān)預(yù)防計(jì)劃及方案。 ⑥ 對(duì)接管驗(yàn)收細(xì)節(jié)提供方案。 市政及技術(shù)要求，（紅線內(nèi)小市政井內(nèi)的管道，閥門是否符合技術(shù)和使用標(biāo)準(zhǔn)，電 力系統(tǒng)和水系統(tǒng)是否達(dá)到日常使用和管理標(biāo)準(zhǔn)） 日常工作管理經(jīng)驗(yàn)是否達(dá)到日常使用和管理標(biāo)準(zhǔn)（如計(jì)量等） 在 施工前期階段介入，從物業(yè)管理的角度參與施工管理，與承建商密切合作，就施工期間所發(fā)生的一切與 日后管理相關(guān)聯(lián)的問(wèn)題提出建議，每月派人參加施工會(huì)議，通 過(guò)參與工程會(huì)議從而能夠掌握工程進(jìn)度并及時(shí)提出有關(guān)工程建議和改善方法，以便日后的物業(yè)管理能收到事半功倍的效果，確保業(yè)主得到最好的服務(wù)。 （ 2） 必須詳細(xì)、如實(shí)地填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》并附工程施工圖； （ 3） 必須經(jīng)物業(yè)管理公司審核同意后方可進(jìn)行裝修； （ 4） 必須嚴(yán)格按申報(bào)批復(fù)圖紙施工，不得拆改原房屋的承重墻、柱、梁板等主體結(jié)構(gòu)部件； （ 5） 改動(dòng)室內(nèi)水、電、通訊等管線走向須經(jīng)管理公司審核同意后方可施工。 （ 7） 不得損壞建筑物外墻，如外墻破損、污染等； （ 8） 空調(diào)室外機(jī)須安裝在管理公司 所指定的位置，空調(diào)出水須排入專供空調(diào)使用管道。由物業(yè)管理公司監(jiān)督執(zhí)行 : （ 1）對(duì)進(jìn)出轄區(qū)的外來(lái)人員、車輛實(shí)行嚴(yán)格的登記管理制度； （ 2）施工人員一律佩戴物業(yè)管理公司簽發(fā)的出入證（憑有效證件到物業(yè)管理公司辦理）方可進(jìn)入轄區(qū)； （ 3）檢查和登記出入轄區(qū)機(jī)動(dòng)車輛，凡裝有易燃、易爆、劇毒或污染物等違禁品的車輛不準(zhǔn)進(jìn)入轄區(qū)，工地必需配備滅火器材，嚴(yán)禁吸煙、動(dòng)明火 。 （ 4）任何人欲帶物品離開(kāi)轄區(qū)，均須持有關(guān)單位和發(fā)展商的證明，并將該證明留在門衛(wèi)存檔，登記后方讓其離開(kāi)轄區(qū)。 編制年度各項(xiàng)支出預(yù)算，控制、審批各項(xiàng)開(kāi)支、符合預(yù)算。 按照委托合同確定事項(xiàng)做好管理工作，遇緊急事務(wù)及時(shí)調(diào)度、調(diào)配人員。 為業(yè)主提供開(kāi)展正常活動(dòng)的便利條件，及延伸服務(wù)。 監(jiān)管各項(xiàng)合約與維修單位定期簽定維修合同，確定維修費(fèi)用。 按照總部指示精神，推進(jìn)檢討工作。 1 監(jiān)督 及指導(dǎo)處理業(yè)主的投訴，要求協(xié)助及建議。 2． 負(fù)責(zé)實(shí)施本部門工作計(jì)劃。 4． 負(fù)責(zé)對(duì)本部門員工的思想教育和日常管理工作，負(fù)責(zé)接待甲方對(duì)大廈設(shè)施的征詢或投訴，提高甲方對(duì)員工及設(shè)施滿意的程度。 6． 負(fù)責(zé)檢查記錄本部門員工工作情況，及時(shí)了解掌握本部門各方面情況。 8． 協(xié)調(diào) 各員工之間的關(guān)系，以達(dá)到最佳合作狀態(tài)。 10． 負(fù)責(zé)本部門的鑰匙、檔案的管理。