【正文】 促 進(jìn) 了 住 房 金 融 的 發(fā) 展 。 1989 年 12 月中國 人 民 建 設(shè) 銀 行 頒 發(fā) 了 《 住 宅 儲 蓄 存 款 和 住 宅 借 款 暫 行 辦 法 》，1992 年 ９ 月 ， 中 國 人 民 建 設(shè) 銀 行 又 頒 發(fā) 了 《 職 工 住 房 抵 押 貸 款暫行辦法》和《單位住房貸款暫行辦法》。 1985 年中國人民建設(shè)銀行開始辦理土地開發(fā)和商品房貸款業(yè)務(wù)。 1982 年，許多金融機(jī)構(gòu)開辦了住宅儲蓄業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始同金融 機(jī) 構(gòu) 進(jìn) 行 項 目 合 作 。 我 國 房 地 產(chǎn) 金 融 ， 是 在 改 革 開 放 的 條 件 下 發(fā) 展 起 來 的 。 住 房 金 融 就 是 在 這 個 基 礎(chǔ) 上 發(fā) 展 起 來 的 。 金 融方面：發(fā)展 住房金 融和 開征利 息稅，刺激了 住房 投資和消費。 政府在制定土地供應(yīng)計劃時，要考慮住宅市場的現(xiàn)實需求和潛在需求，通過對土地的宏觀調(diào)控管理，最終實現(xiàn)住宅建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和住房市場的供求平衡。 土 地方 面 ： 調(diào)控住宅建設(shè)總 量，保 障住宅建 設(shè)用地 。 住 房 貨 幣 分 配 方 案 的 實 施 ， 雖 然 在 執(zhí) 行 過 程 中 ， 還 有 許 多問 題 需 要 解 決 ，但 是 不 管 怎 樣 ，住 房 分 配 貨 幣 化，必 將 擴(kuò) 大 住 房投 資 和 住 房 消 費 。住 房 補(bǔ) 貼 計 入 職 工 個 人 帳戶 ，專 項 用 于 住 房 消 費 。中央和北京市的住房分配貨幣化的《 實 施 方 案 》，《 方 案》明 確 指 出 ：停 止 住 房 實 物 分 配，進(jìn) 一 步完善住房公積金制度；建立住房補(bǔ)貼制度，逐 12 月 31 日前參加工作的職工）老辦法，新人（即 1999 年１月１日參加工作的職工） 新 辦 法 。 目 前 各 地 陸 續(xù) 出 臺 了 住 房 分 配 貨 幣 化 的 方 案 。這樣就結(jié)束了幾十年來在中國占統(tǒng)治地位的住房實物分配制度，為建立與社 會 主 義 市 場 經(jīng) 濟(jì) 體 制 相 適 應(yīng) 的 住 房 制 度 和 把 住 房 培 育 成 為 國民 經(jīng) 濟(jì) 新 的 經(jīng) 濟(jì) 增 長 點 ， 奠 定 了 牢 固 的 體 制 和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。會后發(fā)出了《 國 務(wù) 院 關(guān) 于 進(jìn) 一 步 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 ，加 快 住 房 建 設(shè) 的通 知 》。三次住房制度改革工 作 會 議 ，對 于 推 進(jìn) 住 房 制 度 的 改 革 在 不 同 時 期 都 起 了 重 大 的 作用。 為 了 建 立 與 社 會 主 義 市 場 經(jīng) 濟(jì) 體 制 相 適 應(yīng) 的 住 房 制 度 ，1993 年 冬 季 ，國 務(wù) 院 召 開 了 全 國 第 三 次 住 房 制 度 改 革 工 作 會 議 ，根據(jù)會議的精神 1994 年發(fā)布了 《 國 務(wù) 院 關(guān) 于 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度改 革 的 決 定 》。這種住房制度，嚴(yán)重地制約 了 住 宅 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 和 居 民 住 房 狀 況 的 改 善 。住 房 由 計 劃 經(jīng) 濟(jì) 體 制 下 的 福 利 制 ，向 與 社 會 主 義 市場經(jīng)濟(jì)體 制相適應(yīng)的新的住房制度的過渡，不僅速度太慢，而且還產(chǎn)生了許 多 新 問 題 ， 從 而 使 住 房 制 度 改 革 更 加 復(fù) 雜 化 住 房 實 物 分 配 ， 是 傳 統(tǒng) 住 房 制 度 的 根 本 特 征 ； 住 房 分 配 貨幣 化 ，是 住 房 制 度 改 革 的 關(guān) 鍵 。 主 要 政 策 走 勢 與 預(yù) 測 ： 房 改 政 策 方 面 ： 我國住房制度改革經(jīng)過了十幾個年頭，取得了一定的成就。這一切 政 策 規(guī) 定 ，都 十 分 有 利 于 房 地 產(chǎn) 投 資 和 房 地 產(chǎn) 消 費 ，并 進(jìn) 一 步推進(jìn)住房制度改革，發(fā)展以住房買賣和租賃為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市 場 的 形 成 、 發(fā) 展 和 完 善 。為了發(fā)展住房市場，擴(kuò)大住房消費，實現(xiàn)二、三級住房市場聯(lián)動，開放了住房二級市場；為了規(guī)范二級市場的運(yùn) 行 ，促 進(jìn) 房 地 產(chǎn) 市 場 的 發(fā) 展 ，國 家 有 關(guān) 主 管 部 門 出 臺 了《 已 購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 讓 金 和 收 益 分 配 管 理 的 若 干規(guī) 定 》，《 關(guān) 于 調(diào) 整 房 地 產(chǎn) 市 場 若 干 稅 收 政 策 的 通 知 》。 根 據(jù) 目 前 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 的 狀 況 ， 為 了 擴(kuò) 大 房 地 產(chǎn) 投 資 ， 刺激房 地 產(chǎn) 消 費 ， 發(fā) 展 房 地 產(chǎn) 市 場 ， 國 家 制 訂 和 出 臺 了 一 系 列 相關(guān) 的 政 策 和 規(guī) 定 。而以后出臺的相關(guān)政策都會立足于維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房 地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展是受政策影響相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)部門，國家對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的態(tài)度往往是左右其發(fā)展與否的最重要因素。 ． 關(guān)于房 地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 政策分 析 1996 年 中 央 明 確 提 出 了 要 把 住 宅 產(chǎn) 業(yè) 培 育 成 為 國 民 經(jīng) 濟(jì) 新的 增 長 點 。百分之百專家預(yù)期 2020 年我國 GDP 增長速度 會高于 1999 年，平均預(yù)期值為 %左右。 接受調(diào)查 的專家 均認(rèn)為 今年 上半年 的宏觀 經(jīng)濟(jì)狀 況比較 理想。中國經(jīng)濟(jì)正在出現(xiàn)積極向上的新的良好趨勢。令人欣喜的是，今年上半年的經(jīng)濟(jì)增長不再是僅僅靠投資的單項拉動，而是消費、出口、投資共同增長，呈現(xiàn)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)，共同拉動的格局。 2020 年上半年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)已擺脫了亞洲金融危機(jī)帶來的不利影響，正在穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)多年的減速有望在今年改變。同時，也應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也存在著許多問題。當(dāng) 前 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 形勢總的來說是好的。 技 術(shù) 路 線 前期準(zhǔn)備 多方調(diào)查 模型設(shè)計 分析研究 定量分析 定性分析 專家座談 調(diào)研報告 數(shù)據(jù)處理模型 樣本模型 模型 圖表 第二章 國家及北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢研究 1 國 家 宏觀 經(jīng)濟(jì)形勢及政策分析 、 我 國 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 運(yùn) 行 態(tài) 勢 改 革 開 放 的 深 入 進(jìn) 行 ， 極 大 地 促 進(jìn) 了 我 國 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 。 采 用 回 歸 分 析 法 對 北 京 市 房 地 產(chǎn) 市 場 進(jìn) 行 分 析 與 預(yù) 測 。 全面分析北辰實業(yè)股份公司的管理模式、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營規(guī) 模 、以 往 業(yè) 績 、人 力、物 力 、財 力 等 資 源 狀 況，并 對 比 分 析與其實力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢，提出可持續(xù)發(fā)展策略。 第一章 前 言 1. 研 究 背景 北 辰 實 業(yè) 股 份 有 限 公 司 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 業(yè) 務(wù) 目 前 正 處 于 改 革 發(fā) 展的 關(guān) 鍵 時 期 ，為 制 定 未 來 35 年 的 發(fā) 展 戰(zhàn) 略 ，特 委 托 － － 公 司對 其 發(fā) 展 策 略 及 市 場 定 位 進(jìn) 行 專 題 研 究 。 2. 研 究 目的及意義 調(diào)查分析北京市房地產(chǎn)市場的整體情況，各分物業(yè)情況，各區(qū)域物業(yè)分布狀況，并對房地產(chǎn)市場的供求狀況及發(fā)展趨勢進(jìn) 行 分 析 預(yù) 測 ，對 北 辰 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 的 投 資 方 向 、開 發(fā) 規(guī) 模 及 產(chǎn)品 定 位 提 出 指 導(dǎo) 性 建 議 。 3. 研 究 內(nèi)容 國 家 及 北 京 相 關(guān) 產(chǎn) 業(yè) 政 策 及 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 形 勢 研 究 北 京 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析 與 預(yù) 測 北 辰 實 業(yè) 股 份 公 司 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 業(yè) 務(wù) 歷 史 回 顧 與 現(xiàn) 狀 分 析 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 規(guī) 模 和 市 場 定 位 北 辰 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 策 略 建 議 4. 研 究 方法與技術(shù)路線 一 般 調(diào) 查 、 重 點 調(diào) 查 、 輔 助 調(diào) 查 相 結(jié) 合 整 理數(shù)據(jù)庫及本項目專題調(diào)查表獲取相關(guān)數(shù)據(jù) . 對 數(shù) 據(jù) 進(jìn) 行 處 理 分 析 ,確定預(yù)測指標(biāo)及預(yù)測方法。 運(yùn)用預(yù)測結(jié)果及中房指數(shù)研究經(jīng)驗確定北辰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè) 務(wù) 的 開 發(fā) 規(guī) 模 和 市 場 定 位 ， 并 制 定 其 發(fā) 展 策 略 。 隨著 1996 年軟著陸的實現(xiàn)，國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況發(fā)生了根本性的變 化 ：從 長 期 的 賣 方 市 場 轉(zhuǎn) 向 了 買 方 市 場 。農(nóng)業(yè)和 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，國企改革效果明顯 ，財 政 貨 幣 政 策 雙 管 齊 下 ，資 本 市 場 發(fā) 展 平 穩(wěn) ，國 際 經(jīng) 濟(jì) ，尤其 是 東 南 亞 、韓 國 經(jīng) 濟(jì) 有 根 本 好 轉(zhuǎn) ，這 一 切 都 是 國 民 經(jīng) 濟(jì) 繼 續(xù) 向前發(fā)展的有利條件和重要因素。其中主要是，市場需求不足，多數(shù)產(chǎn)品 供 過 于 求 ； 貨 幣 緊 縮 ； 下 崗 人 員 增 多 等 問 題 接 踵 而 來 。中國國家統(tǒng)計局公布我國上半年的經(jīng)濟(jì)增長率為 %（其中第一季度 GDP 增速為 %， 第二季度增速為 %），國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 39，491 億元人民幣，增速比上年同期加快了 個百分點。經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)以下特點：經(jīng)濟(jì)增長將比前兩年更加平穩(wěn)；擴(kuò)大內(nèi)需政策對即期生產(chǎn)的拉動作用增強(qiáng)；拉動經(jīng)濟(jì)增長的供給與需求因素出現(xiàn)了新的變化；企業(yè)效益明顯好轉(zhuǎn)；市場物價止跌企穩(wěn)。 表 1 近幾年分季度 GDP 增長率的變化趨勢 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 全年 1998 % % % % % 1999 % % % % % 2020 % % *% *% *% 其中： *為預(yù)測數(shù)據(jù) 2020 年 8 月國家統(tǒng)計局中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測中心對我國 100 位經(jīng)濟(jì)界的著名專家進(jìn)行了調(diào)查，多數(shù)專家認(rèn)為當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)趨好。%的專家 預(yù)期下 半年的 宏觀經(jīng) 濟(jì)走勢會 比上半 年好一 些。 總之 ，我國 宏觀經(jīng)濟(jì)目前運(yùn)行勢態(tài)良好，預(yù)計 在未來 3 到 5 年將 保 持 向好勢態(tài)。 1998 年 初 ， 朱 總 理 進(jìn) 一 步 提 出 了 “ 把 住 宅 建 設(shè) 培 育成 為 新 的 經(jīng) 濟(jì) 增 長 點 ，使 住 宅 消 費 成 為 消 費 熱 點 ” 的發(fā)展國民經(jīng)濟(jì) 的 思 路 ，為 房 地 產(chǎn) 業(yè) 發(fā) 展 營 造 了 最 佳 的 宏 觀 政 策 環(huán) 境 。而我國政府是決心通過住宅產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需 不 足 的 問 題 ，近 十 幾 年 的 房 改 歷 程 充 分 說 明了中國政府決意樹立房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。這一點是確信無疑的。 1998 年 的 《 國 務(wù) 院 關(guān) 于 進(jìn) 一 步 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房制 度 改 革 ，加 快 住 房 建 設(shè) 的 通 知 》，要 求 各 地 在 1998 年 12 月 31日停止住房實物分配，實行住房貨幣分配，把住房分配納入了市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道；根據(jù)《通知》的精神和要求，中央國家機(jī)關(guān)和北京市相 繼在 1999 年出臺了《在京中央和國家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實施方案》和《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改 革 加 快 住 房 建 設(shè) 實 施 方 案 》， 對 住 房 貨 幣 分 配 及 補(bǔ) 貼 標(biāo) 準(zhǔn) 和 發(fā)放 方 式 ，完 善 住 房 公 積 金 制 度 ，深 化 住 房 改 革 提 高 公 房 租 金 等 問題都作了具體規(guī)定。 為 了 調(diào) 節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的儲蓄與消費的關(guān)系，通過對《中華人民共和國個人所得稅法》的重要修改，恢復(fù)開征了利息所得稅。 以 上 政 策 表 明 ： 國 家 是 決 心 樹 立 房 地 產(chǎn) 業(yè) 成 為 我 國 國 民 經(jīng)濟(jì) 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 。人們的住房觀念在變化；房屋租金在逐步地提高；公房出售的比例在不 斷 地 增 長 ；建 立 住 房 公 積 金 的 單 位 和 住 房 公 積 金 數(shù) 量 也 在不 斷 地 擴(kuò) 大 。住 房 實 物 分 配 制 度 的 根 源，在 于國家對職工住房消費基金的統(tǒng)一扣除。 在 80 年代初期和中期改革試點的基礎(chǔ)上，國務(wù)院于 1988年 召 開 了 全 國 第 一 次 住 房 制 度 改 革 工 作 會 議； 1991 年召開了第二次住房改革工作會議；有力地推動了全國住房制度改革工作的開 展 。 《 決 定 》對 于 建 立 與 社 會 主 義 市 場 經(jīng) 濟(jì) 體 制 相 適 應(yīng)的住房制度的一系列問題作出了明確的規(guī)定。 1998 年 6 月召開了全國住房制度改革工作會議。《 通 知 》 的 核 心 內(nèi) 容 是 宣 布 全 國 城 鎮(zhèn) ， 從 1998 年下半年起 ，停 止 住 房 實 物 分 配 ，實 行 住 房 分 配 貨 幣 化，同 時 要 相 應(yīng) 建 立起 四 個 體 系 ：即 貫 徹 按 勞 分 配 原 則 ，實 施 住 房 分 配 貨 幣 化 的 住 房分 配 體 系 ；對 不 同 收 入 家 庭 實 行 不 同 的 政 策 ，建 立 起 以 經(jīng) 濟(jì) 適 用房為主的住房供應(yīng)體系；以住房二級市場為主攻方向，培育和規(guī)范住房市場體系；建立具有中國特色的住房金融體系。 住 房 分 配 貨 幣 化 ， 就 是 把 傳 統(tǒng) 體 制 下 由 國 家 扣 除 的 職 工 住房 消 費 基 金 ，根 據(jù) 按 勞 分 配 的 原 則 ，量 化 到 職 工 個 人 頭 上，實 質(zhì)上也就