【正文】 支配收入的快速增長大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購買力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。今后，第一產(chǎn)業(yè)將持續(xù)低速增長，所占比例進(jìn)一步萎縮；第二產(chǎn)業(yè)將保持 穩(wěn)定增長，第三產(chǎn)業(yè)將高速增長，進(jìn)一步增大在國民經(jīng)濟(jì)中所 占的比重。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動(dòng)人口，為項(xiàng)目提供了有利的人口資源保證。項(xiàng)目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場(chǎng)和王氏批發(fā)市場(chǎng)之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。 三、綜述 從上述發(fā)展目標(biāo)來看，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，控制人口，解決就業(yè)，加快城市建設(shè)，努力提高居民生活水平，社會(huì)發(fā)展等六大方面均有明確的目標(biāo)和規(guī)劃，其中加快城市化進(jìn)程和加快現(xiàn)代化多功能城市化建設(shè)尤其值得 我們注意。 福華大廈、佳樂南高科技城、佳樂雅典苑電梯公寓、酒城購物中心、移動(dòng)公司第二交換局房大樓、廣電中心、瀘州商業(yè)大世界綜合樓、順通水晶廣場(chǎng)綜合樓、天益廣場(chǎng)綜合大樓等一批城市標(biāo)志性建筑基本竣工；科維電器商城、川 南建材城、沱江建材市場(chǎng)等一批重點(diǎn)市場(chǎng)部分竣工；市級(jí)體育中心、市青少年活動(dòng)中心、海關(guān)大樓等正在建設(shè)之中。 沱二橋至三角花臺(tái)道路整治 2020 年 8 月正式動(dòng)工，至年底全面結(jié)束。2020 年繼建成隆納高速公路、瀘納高等級(jí)公路和瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建工程后，加快城北新區(qū) (含龍馬大道中心區(qū) )的開發(fā)建設(shè)，完成城西新區(qū)的開發(fā)準(zhǔn)備工作，加快納溪河?xùn)|新區(qū)、藍(lán)田重灣小區(qū)、江陽西路南區(qū)、江陽西路北延線 及百子圖片區(qū)、杜家街以北的開發(fā)建設(shè)。引進(jìn)企業(yè) 13家，到位資金 223萬元。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 5148 萬元，財(cái)政收入 410 萬元，農(nóng)民人均純收入 3225 元。三江加工園區(qū)初具規(guī)模，現(xiàn)進(jìn)駐企業(yè)已投資 207萬元。重點(diǎn)企業(yè)有龍馬潭區(qū)寶蓮紙箱廠、 瀘州市大鵬彩印廠、瀘州市雪花棉絮有限公司、瀘州市榮峰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司等。 小市街道 座落于小市舊城區(qū)，幅員面積 ，轄 5個(gè)社區(qū)， 36個(gè)居民小組，年末總?cè)丝?27,126人。轄區(qū)內(nèi)個(gè)體私營企業(yè) 480余家，個(gè)體工商戶 1100余戶。 紅星街道 座落于瀘州城北新區(qū)，幅員面積 平方千米，轄 3 個(gè)行政村， 5 個(gè)社區(qū)，年末總?cè)丝?24,724 人，其中非農(nóng)業(yè)人口 19,645人。全區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目 110 個(gè)，總投資 億元，到位資金 ，其中：工業(yè)項(xiàng)目 60 個(gè)，總投資 7900萬元；農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 6個(gè)，引進(jìn)資金 1363萬元 。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè) 25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級(jí)重點(diǎn)中心村。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城 18萬平方米。其中：個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)零售額 41,235 萬元，比上年增長 %，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 。 【非公有制經(jīng)濟(jì)】 非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)稅收 7430萬元，占稅收總額的 ％，占財(cái)政收入的 ％。全區(qū)各類商品交易市場(chǎng) 42個(gè)，營業(yè)面積 ，集貿(mào)市場(chǎng)成交額 億元，增長 %。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)完成總產(chǎn)值 ，增長 %，入庫本區(qū)稅金 3763萬元，增長 %。水果產(chǎn)量 2816噸，增長 %。糧食總產(chǎn) ，比上年下降 %。工業(yè)效益明顯提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤 2796萬元，增長 %；利稅 5134萬元，增長 %；無虧損企業(yè)。完成工業(yè)增加值 億元，增長 %，工業(yè)對(duì) GDP 增長的貢獻(xiàn)率為 %，拉動(dòng) GDP 增長 個(gè)百分點(diǎn)。出生人口 2296人。完成財(cái)政收入 10,584萬元，增長 %。 ： ； :； 群： 瀘州市王氏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鳳林山莊銷售方案 （五交化一條街 13－ 15樓） 二零零四年十月十二日 目 錄 前言 ……………………………………………………………………………………………………………………………… 4 （一）、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)…………………………………………………… ………………………………………………… 4 （二）、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況…………………………………………………………………………………………………… 6 （三）、綜述……………………………………………………………………………………………………………………… 7 一、項(xiàng)目概況 ………………………………………………………………………………………………………………… 9 （一）、項(xiàng)目地理位置評(píng)估……………………………………………………………………………………………………… 9 （二）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)銷售參數(shù)…………… （三）、項(xiàng)目銷售周期預(yù)估……………………………………………………………………………………………………… 11 （四）、園林景觀營造建議……………………………………………………………………………………………………… 12 二、項(xiàng)目定位 ………………………………………………………………………………………………………………… 14 （一）、項(xiàng)目劣勢(shì)分析…………………………………………………………………………………………………………… 14 （二）、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析…………………………………………………………………………………… ……………………… 15 （三）、項(xiàng)目定位………………………………………………………………………………………………………………… 15 （四）、項(xiàng)目工程建議…………………………………………………………………………………………………………… 16 （五）、項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉…………………………………………………………………………………………………………… 17 （六）、項(xiàng)目中心廣告語………………………………………………………………………………………………………… 18 三、項(xiàng)目各階段銷售策略及促銷策略 ……………………………… ……………………………………………… 18 （ 一）、項(xiàng)目總銷售方針與目標(biāo)………………………………………………………………………………………………… 19 （二）、預(yù)熱準(zhǔn)備期工作內(nèi)容…………………………………………………………………………………………………… 20 （三）、認(rèn)購期銷售策略及促銷策略…………………………………………………………………………………………… 21 （四）、正式認(rèn)購銷售策略及促銷策略………………………………………………………………………………………… 23 （五）、強(qiáng)銷期銷售策略及促銷策略……… …………………………………………………………………………………… 27 （六）、持續(xù)期銷售策略及促銷策略…………………………………………………………………………………………… 30 （七）、清盤期銷售策略及促銷策略…………………………………………………………………………………………… 31 四、項(xiàng)目宣傳推廣計(jì)劃 …………………………………………………………………………………………………… 32 （一）、項(xiàng)目宣傳推廣總體計(jì)劃………………………………………………………………………………………………… 32 （二）、各階段宣 傳推廣主題…………………………………………………………………………………………………… 34 （三）、各階段宣傳推廣組合運(yùn)用……………………………………………………………………………………………… 35 （四）、廣告合作公司甄選及組合運(yùn)用方針…………………………………………………………………………………… 36 五、價(jià)格策略 ………………………………………………………………………………………………………………… 37 （一）、各階段執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針……………………………………………………………………………………… … 37 （二）、各階段價(jià)格讓利優(yōu)惠控制原則………………………………………………………………………………………… 37 六、全程銷售中開發(fā)商所需配合事項(xiàng) ……………………………………………………………………………… 38 前 言 一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì) 【基本情況】 全區(qū)幅員面積 332． 64平方千米，年末總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 。全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，增長 %，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè) 增加值 ，增長 %。農(nóng)民人均純收入增加 150元，達(dá)到 2871元。 【工業(yè)經(jīng)濟(jì)】 全年完成區(qū)屬工業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增長 ％。規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值 ，增長 %，產(chǎn)銷率 99%。 【農(nóng)村經(jīng)濟(jì)】 全年完成農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值 ，增長 %。蔬菜產(chǎn)量 ，增長 %。畜牧業(yè)產(chǎn)值 ，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的 %。 【商貿(mào)業(yè)】 瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售額 ，增長 %。全年實(shí)現(xiàn)非公有制經(jīng)濟(jì)零售額 ，比上年增長 %，市場(chǎng)占有份額 %，直接拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額上升 ，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %。 【城鄉(xiāng)建設(shè)】 龍馬新城已具雛形，新城建設(shè)共完成投資 ，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會(huì)大廈、興達(dá)、馨天 地等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)共投入資金 ，新改擴(kuò)建房屋 258萬平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平 %。 【招商引資】 建立健全招商引資的政策機(jī)制，進(jìn)一步改 善經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境，編印《龍馬潭區(qū)投資指南》，圍繞“工城商農(nóng)”四大板塊成功引進(jìn)三九燈飾城、尖東食品、先鋒乳業(yè)、北方僑豐、江龍農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)公司等骨干企業(yè)。 【固定資產(chǎn)投資】 全年完成區(qū)屬固定資產(chǎn)投資 億元，增長 ％，其中：基本建設(shè)投資 億元，增長 ％；房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 %。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 17,883萬元，企業(yè)總產(chǎn)值 27,079萬元，工業(yè)產(chǎn)值 17,065萬元，財(cái)政收入 。引進(jìn)企業(yè) 12家，引資 1600萬元。街道工業(yè)總產(chǎn)值 1005萬元，工業(yè)銷售收入 900萬元，財(cái)政收入 637萬元。全年引進(jìn)企業(yè) 4家，到位資金 303萬元。 蓮花池街道 座落在龍馬新城區(qū)，幅員面積 平方千米，轄 1 個(gè)行政村， 3個(gè)社區(qū)，年末總?cè)丝?6572人，其中非農(nóng)業(yè)人口 4540人。重點(diǎn)企業(yè)有洪達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司、通用工程機(jī)械廠、龍馬潭區(qū)三友實(shí)業(yè)有限公司、東方之珠酒業(yè)有限公司、瀘州三九燈飾有限公司、水晶標(biāo)牌廠等。 二、龍馬潭區(qū)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)狀況 城市建設(shè)按照 “規(guī)劃、建設(shè)、管理、經(jīng)營 ”四位一體的工作思路，走 “優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)，逐步改造老城區(qū)，加快城市西伸北進(jìn)，塑造城市特 色 ”之路，全面提高城市綜合功能，努力打造瀘州既具現(xiàn)代文明又有歷史古韻，既有完善的城市功能又有充分發(fā)展空間的城市個(gè)性和城市特色。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁 (80 多柱 )和地梁，工程累計(jì)完成投資 萬元。全長 2 千米，工程內(nèi)容包括改造