【正文】 及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)“ 金洲國(guó)際城 ”物業(yè)管理方案 824 題并解決問(wèn)題 。 在上述過(guò)程 中，最重要就是反饋渠道這一環(huán)節(jié)，比如，在對(duì)住戶方面，我們有《與業(yè)主溝通的程序》，其中規(guī)定 物業(yè)服務(wù)中心 每半年至少召開(kāi)一次顧客懇談會(huì)，了解管理服務(wù)中存在的問(wèn)題及業(yè)主之間的需求。 在具體運(yùn)作中， 物業(yè)服務(wù)中心 經(jīng)理 是日常工作的指揮者，同時(shí)又是監(jiān)督檢查者，各項(xiàng)指令下達(dá)后，策劃、安排和執(zhí)行 人員 即開(kāi)始運(yùn)作，執(zhí)行過(guò)程中的信息通過(guò)反饋渠道回到指揮 者 ，供 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理 校正、判斷、總結(jié)。 人員素質(zhì)上要求一專多能，員工起點(diǎn)要高，擁有專業(yè)的 物業(yè)管理服務(wù) 知識(shí)，提倡“高門檻進(jìn)、高門檻出”，所有員工既是自己所在崗位的專家里手，同時(shí)又是其它崗位的多面手。 物業(yè)服務(wù)中心 內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。 第一節(jié) “ 金洲 國(guó)際城 ” 管理機(jī)構(gòu)： 一 、 金洲 國(guó)際城 物業(yè)服務(wù)中心 人員架構(gòu) 注： 金洲 國(guó)際城 物業(yè)服務(wù)中心 人員合計(jì) 25 人 。 人才來(lái)源上我們以內(nèi)部選送為主，并高標(biāo)準(zhǔn)外聘專業(yè)人員，保證管理隊(duì)伍的高素質(zhì)和高水平。 物業(yè)管理服務(wù) 人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理層和操作層人員比例縮小 (比例為 1∶ 1)，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。 定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。 花卉、綠籬、樹(shù)木應(yīng)根據(jù)其品種和生長(zhǎng) 情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果。 六 、 綠化養(yǎng)護(hù)管理 有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。 二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃 2 次；電梯 廳、樓道每日清掃 2 次，每周拖洗 1 次；樓梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清潔 1 次；路燈、樓道燈每月清潔1 次；及時(shí)清除道路積水。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。 每年對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。 “ 金洲國(guó)際城 ”物業(yè)管理方案 524 有明顯的車輛行走、停放標(biāo)志，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 四 、 維護(hù)公共秩序 小區(qū)主出入口 24 小時(shí)站崗值勤。 容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。 小區(qū)道路平整，主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范 。 消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通 。 設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 三 、 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。每日巡查 2 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約 （業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。 1每年開(kāi)展一次以上健康有益的社區(qū)文化活動(dòng)。 按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。 設(shè)有服務(wù)接待中心，公示 24 小時(shí)服務(wù)電話。 有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全，并運(yùn)用計(jì)算“ 金洲國(guó)際城 ”物業(yè)管理方案 324 機(jī) 進(jìn)行管理。 對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。以達(dá)到“ 金洲國(guó)際城 ”物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo)：“通過(guò)自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開(kāi)放的工作和生活環(huán)境”。 第三節(jié) 管理服務(wù)思路 “ 金洲 國(guó)際城 ”的建筑形式，營(yíng)造了公 共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧的居住環(huán)境；加之合理的整體規(guī)劃，營(yíng)造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活氛圍。利用良好的綜合效益樹(shù)立企業(yè)的形象，為業(yè)主、 物業(yè) 使用人創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、整潔、舒適的居住 (工作 )環(huán)境，使人們能安居樂(lè)業(yè)。對(duì)于物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)，采取“ 以區(qū)養(yǎng)區(qū)，略有節(jié)余 ”為原則，只向業(yè)主、 物業(yè) 使用人收取廉價(jià)的服務(wù)費(fèi)。 二 、公司經(jīng)營(yíng) 現(xiàn) 狀及經(jīng)營(yíng)理念 物業(yè)管理集服務(wù)、經(jīng)營(yíng)為一體，既是一種服務(wù)行為，又是一種經(jīng)營(yíng)行為，這就決定了企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，必須以經(jīng)營(yíng)為手段，以效益為目的。建立起了具有特色的“服務(wù) — 反饋 — 評(píng)估 — 改善”的物業(yè)服務(wù)模式。我公司有各類管理技術(shù)人員三十多人，注冊(cè)資金人民幣 伍拾 萬(wàn)?！?金洲國(guó)際城 ”物業(yè)管理方案 124 “ 金洲 國(guó)際城 ”物業(yè)管理方案 第一章 情況簡(jiǎn)介 第一節(jié) 物業(yè)簡(jiǎn)介 “ 金洲 國(guó)際城 ”是位于 長(zhǎng)沙 市 寧鄉(xiāng) 金洲 鄉(xiāng) 高尚住宅 樓 ， 層高 十一 ， 為使“ 金洲 國(guó)際城 ”的 物業(yè)服務(wù) 水準(zhǔn)真正達(dá)標(biāo)、上檔次，充分滿足業(yè)主、 使用者的服務(wù)需求， 寧鄉(xiāng) 金洲 物業(yè)管理有限公司通過(guò) 實(shí)地調(diào)研及專業(yè)分析，針對(duì)“ 金洲 國(guó)際城 ” 物業(yè)服務(wù) 的各個(gè)要素，了解其具有的各項(xiàng)特點(diǎn)以及 物業(yè)管理服務(wù) 工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，確立了整體構(gòu)想和管理思路。 第二節(jié) 公司簡(jiǎn)介及 經(jīng)營(yíng)理念 一、簡(jiǎn)介 寧鄉(xiāng) 金洲 物業(yè)管理有限 公司成立二 00 九 年 三 月，自公司成立之初按照國(guó)際先進(jìn)的物業(yè)管理模式建立和 不斷完善公司的各項(xiàng)體系和制度。自公司成立以來(lái)我們內(nèi)抓管理、外樹(shù)形象，已形成較為完善的管理制度。長(zhǎng)期以來(lái)，我們秉承“客戶至上、至臻、至誠(chéng)”、“品質(zhì)為上，服務(wù)第一”的精神，用心服務(wù)得到了廣大業(yè)主的認(rèn)同，樹(shù)立了良好的服務(wù)形象。為此 金洲 物業(yè) 在 物業(yè)管理服務(wù)的全過(guò)程中實(shí)行有償服務(wù)。通過(guò)開(kāi)展各種經(jīng)營(yíng)，解決物業(yè)管“ 金洲國(guó)際城 ”物業(yè)管理方案 224 理中各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，把經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益和心理效益結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造企業(yè)物業(yè)管理的綜合效益。 為此， 金洲 物業(yè) 的經(jīng)營(yíng)理念是“立足主業(yè)、多種經(jīng)營(yíng)、保本微利”。 為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“ 金洲 國(guó)際城 ”的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。 第二章 物業(yè)管理服務(wù) 項(xiàng)目 為了將 金洲 國(guó)際城 建設(shè)成為一流的文明