【正文】 人性化，（提出在漫步中購物概念，但缺乏大量的休閑設(shè)施，未做到在休閑中漫步的意境，步道連接緊湊，綠化面積少，休閑設(shè)施匱乏，雖然在項(xiàng)目中 有規(guī)劃珠寶主題公園和珠寶不夜城，但主題公園距離步行街較遠(yuǎn)，不夜城的日常經(jīng)營時(shí)間段與步行街不吻合等特點(diǎn)使得步行街無法與其他區(qū)塊共享休閑設(shè)施。 （ 8）珠寶城項(xiàng)目在揚(yáng)州本土投放的宣傳力度較小，同行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣活動(dòng)與密集度均比珠寶城較頻繁，占據(jù)了一定的市場競爭優(yōu)勢。 （ 7）珠寶城的銷售定價(jià)相對于周邊項(xiàng)目，如：比紅星美凱龍的商鋪售價(jià)高出 80%/平方米，比萬都裝飾城的售價(jià)高出近 100%/平方米，比高力汽配城的商鋪售價(jià)高出近 120%/平方米，雖然成交折扣空間較大，實(shí)際成交價(jià)格低于市面報(bào)價(jià)，但單面積的銷售價(jià)格還是高于區(qū)域市場近 40%。 （ 5）珠寶城因開發(fā)量較大，資金回籠速率不明顯，而導(dǎo)致后期開發(fā)的資金壓力較大。 （ 3）珠寶城項(xiàng)目地址位于揚(yáng)州的西南城郊結(jié)合地區(qū)，在這樣的區(qū)位設(shè)置規(guī)劃如此龐大體量的珠寶類專業(yè)產(chǎn)業(yè)的概念引起投資者的質(zhì)疑。 （ 2）外銷：珠寶行業(yè)若以出口為主，在揚(yáng)州地區(qū)也不具備成熟的條件。環(huán)球禮品珠寶城 空降揚(yáng)州 —— 1000000紅包送你拍結(jié)婚照 ”活動(dòng) 房地產(chǎn) 高峰 論壇 投資講座及 產(chǎn)品解析會 上調(diào)價(jià)格 推廣載體闡述： 1） 、 媒體類：揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)州電視臺、網(wǎng)絡(luò)、短信、 DM、夾報(bào)、出租車 內(nèi) 、戶外廣告 、 電臺、機(jī)場大巴 車內(nèi)空間 、汽渡碼頭 3 2） 、 總 費(fèi)用預(yù)算 為 70萬元 ，含三次大型活動(dòng)及 4 月份所有推廣制作費(fèi)用 ，具體為： 活動(dòng) 推廣 及廣告 推廣計(jì)劃： A、 3 月 31 日正式推廣前 豪布斯卡 1 國際珠寶城 產(chǎn)品 策劃 優(yōu)化 報(bào)告 總 述 2 推廣重點(diǎn)： 規(guī)避現(xiàn)有的銷售抗性， 整合項(xiàng)目大盤、大規(guī)劃、多業(yè)態(tài)的所有優(yōu)勢， 重新合理定位， 主推“豪 布 斯卡 環(huán)球禮品珠寶城 ” 最為貼切 的案名 、 含義 ， 及其中 禮品廣場 （含婚禮城） 的定位和現(xiàn)鋪發(fā)售、鐵定交房 等優(yōu)勢 ， 前期 全力主攻揚(yáng)州市場 客戶 ， 營造揚(yáng)州的唯一性和真正的國際性，襯托出來自于香港、臺灣的超強(qiáng)實(shí)力掌控及運(yùn)作公司背景 （如開發(fā)商、商管公司、 代理商、 合作的知名主力店等） ， 推廣手段： 預(yù)熱期 制造懸念 造勢期 強(qiáng)勢期 逼定期 推廣活動(dòng)載體：： “我找到了”系列活動(dòng) “ 豪布斯卡 環(huán)球 禮品珠寶城 空降揚(yáng)州 —— 1000000紅包送你拍結(jié)婚照活動(dòng)） B、 揚(yáng)州房地產(chǎn)政策、前景及戰(zhàn)略高層論壇會活動(dòng) C、投資分析講座 ：微利時(shí)代的暴利賺錢方式 D、 客戶產(chǎn)品解析會 E、房地產(chǎn)交易會 E、 煙花節(jié)閉幕式前 召開 國際大型禮品展 2） 、售樓處 內(nèi)外圍 改造 3） 、 樓書 制作 及 宣傳品 印刷 4） 、 CIS 系統(tǒng)設(shè)計(jì)及制作（彩旗、紙杯、胸牌、 制服 、名片、 便簽紙 ） 5） 、珠寶大廈外墻體的 橫幅 、 布幔 6） 、 外圍墻的噴繪補(bǔ)換或更換 4 7） 、銷售工具的添置（激光筆、無線電對講機(jī)、宣傳筆） 項(xiàng) 目 策 劃 篇 一、 總 銷售計(jì)劃 ： 2020 年 4 月 1 日 2020 年 1 月 31 日 二、 4 月 （ 3 月18 日 — 4月 30 日） 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 銷售計(jì)劃 2 千萬 3 千萬 3 千萬 千萬 千萬 4 千萬 4 千萬 3 千萬 2 千萬 2 千萬 總計(jì)銷售額 2 億 8 千萬 5 產(chǎn)品優(yōu)化方案及思路： 為什么重新定位： A、項(xiàng)目之前使揚(yáng)州客戶產(chǎn)生疑慮的主要問題來源： （ 1）內(nèi)銷：揚(yáng)州及周遍市場對珠寶產(chǎn)品需求量不大，揚(yáng)州并非珠寶消費(fèi)市場的國際化大都市，消費(fèi)者對于珠寶產(chǎn)業(yè) 的消費(fèi)觀念不強(qiáng)，不足以支撐揚(yáng)州國際珠寶城這樣超大體量的大型珠寶專業(yè)市場。首先揚(yáng)州并不是珠寶原來的產(chǎn)地，也非珠寶加工技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集型地區(qū)，珠寶加工的從業(yè)技術(shù)人才匱乏，玉器加工業(yè)高級技術(shù)師老齡化居多，年輕技術(shù)人才外流現(xiàn)象嚴(yán)重。 （ 4）珠寶城從 03 年動(dòng)工至今已有 4 年時(shí)間，期間與業(yè)主有出現(xiàn)未按期交房而產(chǎn)生的一些糾紛，在人 士管理方面，企業(yè)中層管理人員的流動(dòng)性也很大，在市場引起了不少的爭議。 （ 6）珠寶城的珠寶大廈項(xiàng)目工程封頂后，已停工近一年時(shí)間，也是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。定價(jià)與實(shí) 際銷售價(jià)格帶均高于周邊項(xiàng)目，投資者在價(jià)格定位方面不予認(rèn)同，導(dǎo)致大部分投資者始終處于觀望態(tài)度。加上周邊商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣的效應(yīng)的沖擊，更加導(dǎo)致投資者對珠寶城項(xiàng)目的實(shí)際投資價(jià)值產(chǎn)生了一定懷疑。 （ 10）揚(yáng)州即非珠寶原材料產(chǎn)地也非珠寶高消費(fèi)能力城市，珠寶加工技術(shù)工人流失量大，對整個(gè)珠寶城珠寶產(chǎn)業(yè)加工區(qū)域廠房的利用率也產(chǎn)生了很大的影響，大部分的玉石類加工均以機(jī)器加工為主，而且都在原材料產(chǎn)地設(shè)置生產(chǎn)場所，這對于想投資產(chǎn)業(yè)加工區(qū) 6 的目標(biāo)客群對加工區(qū)物業(yè)的投資信心也產(chǎn)生了顧慮。 B、根據(jù)上述分析 我們要對產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化的方案 （ 1）由于珠寶城的項(xiàng)目體量相對較大，在單一專業(yè)市場的定位的基礎(chǔ)上市場消化能力不足，就需要導(dǎo)入與珠寶行業(yè)有所聯(lián)系，但面對的市場消費(fèi)空間更加廣闊的業(yè)態(tài)組合。 （ 3）新業(yè)態(tài)導(dǎo)入的時(shí)機(jī)與推廣方式要計(jì)劃周密，要讓消費(fèi)者認(rèn)為自己不夠了解珠寶城項(xiàng)目，對珠寶城項(xiàng)目的態(tài)度是市場導(dǎo)向的偏差，而不是珠寶城項(xiàng)目自身定位的偏差。 （ 5）各業(yè)態(tài)都應(yīng)設(shè)置主力店，主力店具有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢和經(jīng)營資本，在門店裝修反面也會體現(xiàn)出主力店的附屬價(jià)值，在片區(qū)內(nèi)的其他自營門店也可依托主力店強(qiáng)大的旗艦優(yōu)勢，帶動(dòng)自身經(jīng)營價(jià)值的提高。 （ 7）注重不同業(yè)態(tài)片區(qū)在經(jīng)營時(shí)的互動(dòng)性，在活動(dòng)推廣方面雖不可面面俱到，但也要注重行業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)合營銷策 略，可以考慮門店與門店或業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的聯(lián)合促銷，可制訂商家聯(lián)盟折扣卡之類的會員制經(jīng)營策略。 （ 3）我們新導(dǎo)入的業(yè)態(tài)要與珠寶城具有消費(fèi)群體的共通性，突出體現(xiàn)一站式購物的理念 D、以案名帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目 ，使之成為今后銷售周期的獨(dú)特品牌性，貫穿于項(xiàng)目銷售的始終，成為市場上具有震撼力的唯一性， 即繼承珠寶城 的特點(diǎn)， 全面超越“京華城的某某 MALL”、“瘦西湖的復(fù)合型” 等 7 等， 使龐大的單一銷售體量化整為零，區(qū)域定位帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。為整體項(xiàng)目注入新的活力和生機(jī)。 導(dǎo)入禮品產(chǎn)業(yè)的理由 ： ①、 中國的禮尚往來之風(fēng)早在很久以前就已經(jīng)廣為普 及和使用，正因如此中國被喻為禮儀之邦 禮品是一包羅萬象的產(chǎn)業(yè)，涉及到各行各業(yè)，各種形態(tài)的產(chǎn)品，禮品擁有龐大的消費(fèi)市場和生產(chǎn)加工市場。隨著 禮品 市場購買力不斷增強(qiáng)， 禮品產(chǎn)業(yè) 多元化、多層次消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成 。 例如：就禮品中一項(xiàng)文化用品已經(jīng) 向高檔產(chǎn)品發(fā)展；電腦網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，使傳統(tǒng)的辦公和學(xué)習(xí)方式發(fā)生了 8 新的變革；在商品流通環(huán)節(jié)上，外資企業(yè)已進(jìn)入了批發(fā)零售業(yè)；政府采購已從試運(yùn)行擴(kuò)大到普遍行為。 ③ 、由于本定位市場空間巨大，容易豐富客戶群，不論是投資還是自營都能給客戶以信心。 綜上所述，禮品的項(xiàng)目定位及產(chǎn)品導(dǎo)向具有足夠的市場競爭優(yōu)勢和眾多的市場機(jī)遇