【正文】 .82 第五章 對(duì)五一商圈及坡子街的印象與評(píng)價(jià) ................................................................................................84 第六章 對(duì)坡子街項(xiàng)目的認(rèn)知與接受度 .......................................................................................................86 第五部分 潛在投資者研究 ........................................................................................... 88 第一章 研究方法與潛在投資者基本背景 ...................................................................................................88 第二章 潛在投資者的投資偏好 ................................................................................................................90 第三章 潛在投資者投資決策模式 ...............................................................................................................95 第四章 對(duì)五一商圈及坡子街的印象與評(píng)價(jià) ................................................................................................99 第五章 對(duì)坡子街項(xiàng)目的認(rèn)知與接受度 ..................................................................................................... 100 第六部分 研究結(jié)論與項(xiàng)目定位建議 ............................................................................104 第七部分 技術(shù)報(bào)告 ..................................................................................................... 111 1 坡子街目標(biāo)消費(fèi)者行為模式及消費(fèi)定位研究報(bào)告 第第 一一 部部 分分 項(xiàng)項(xiàng) 目目 背背 景景 與與 研研 究究 目目 的的 一、本次項(xiàng)目的研究背景 坡子街是長沙市商業(yè)文明的發(fā)祥地， 2021 年長沙市政府決定重建坡子街，旨在再現(xiàn)長沙百年繁華，坡子街工程也是長沙市的舊城改造的重點(diǎn)工程，處于市中心的核心商圈地帶，緊鄰黃興路步行街，是五一商圈的重要輻射區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 坡子街目標(biāo)消費(fèi)者行為模式及 項(xiàng)目定位研究報(bào)告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國 內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國 內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 作為此項(xiàng)目的發(fā)展商，需要對(duì)長沙市以五一商圈為核心的區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境作充分分析：首先需要了解 的是五一商圈的結(jié)構(gòu)如何？緊鄰的坡子街又具備怎樣的輻射力？其次，到五一商圈來消費(fèi)的是些什么人？消費(fèi)習(xí)慣怎樣？再次，商戶及潛在投資者有何需求？他們對(duì)坡子街項(xiàng)目如何看待？這些將是本次研究需要重點(diǎn)解決和分析的方面。 2 坡子街目標(biāo)消費(fèi)者行為模式及消費(fèi)定位研究報(bào)告 三、項(xiàng)目框架與整體研究思路 據(jù)零點(diǎn)公司對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的多年的研究經(jīng)驗(yàn)，本次項(xiàng)目定位主要從以下三個(gè)方面著手研究： 3 坡子街目標(biāo)消費(fèi)者行為模式及消費(fèi)定位研究報(bào)告 第第 二二 部部 分分 五五 一一 商商 圈圈 (以以 坡坡 子子 街街 為為 核核 心心 )基基 本本 屬屬 性性 第一章 商圈監(jiān)測(cè)與店面普查研究方法 一、商圈監(jiān)測(cè)研究方法 工作內(nèi)容 與時(shí)間安排 監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布 監(jiān)測(cè)方法 數(shù)據(jù)分析 客流量監(jiān)測(cè)： 2021年 1月 13日（周四） \15日（周六）共兩天； 車流量監(jiān)測(cè)： 2021年 1月 16日（周日） \17日（周一）共兩天； ? 在五一商圈內(nèi)，客流量選取了四個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，沿街對(duì)切，雙向監(jiān)測(cè)： A、步行街南入口； B、步行街北入口； C、平和堂門前；（ 9： 0022：00） D、解放西路金色年華酒吧（夜間 20： 00凌晨 1： 00）。 由零點(diǎn)公司的專職督導(dǎo)帶領(lǐng)經(jīng)專門培訓(xùn)的訪問員進(jìn)行規(guī)范化監(jiān)測(cè)，所有訪問員均持秒表分時(shí)段進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)過程中需對(duì)各個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一管理，確保一致性。 所有數(shù)據(jù)錄入在電子表格中用于人流量及車流量的整體分析。普查時(shí)間 普查區(qū)域 普查業(yè)態(tài) 總體普查量 普查方法 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021月 1月 5日 1月 18日 長沙五一商圈內(nèi)四條主干道內(nèi) (即沿江大道 \西湖路 \蔡鍔路 \中山路 )。 由零點(diǎn)公司專門培訓(xùn)的實(shí)地訪問員進(jìn)行逐一普查和記錄，個(gè)別店面進(jìn)行必要確認(rèn)。 復(fù)核方法 所有數(shù)據(jù)錄入在電子表格中，用于對(duì)業(yè)態(tài)分布的整體分析。而賈誼故居更可以將此地的商業(yè)上溯至千年以前。 五一商圈是長沙最繁華、最具投資潛力的都心地帶，眾多商場(chǎng)、寫字樓扎堆于此，整個(gè)商圈的銷售額也在長沙占有舉足輕重的地位。 2021 年長沙市社會(huì)消費(fèi)品總額目標(biāo)鎖定 606 億元，增長率要達(dá)到%。 長沙市副市長向力力近期在黃興南路步行商業(yè)街現(xiàn)場(chǎng)辦公時(shí)指出，要將黃興南路步行商業(yè)街打造成為品牌一條街。他要求，要進(jìn)一步強(qiáng)化經(jīng)營招商，進(jìn)一步強(qiáng)化物業(yè)管理，進(jìn) 一步完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步樹立步行商業(yè)街的商業(yè)品牌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)七天全省社會(huì)消費(fèi)品零售總額 46 億元，比去年同期增長 12%。 長沙市春節(jié)七天社會(huì)消費(fèi)品零售總額 12 億元，比去年同期增長 13%。 6 坡子街目標(biāo)消費(fèi)者行為模式及消費(fèi)定位研究報(bào)告 三、 長 沙市房地產(chǎn)未來發(fā)展 潛力巨大，五一商圈無疑更是商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊 《個(gè)人理財(cái)》雜志最近做的一項(xiàng)調(diào)查表明：長沙人均可支配收入水平排名第14 位，成為中西部城市中居民收入率先突破萬元大關(guān)的城市，但平均房?jī)r(jià)卻排在第 22 位。有人士預(yù)測(cè)，長沙的房?jī)r(jià) 2021 年還有 20％的上漲空間。 排 名 城市 04年居民家庭人均可支配收入 （ 元 ） 3口之家年收入(元 ) 3口之家年節(jié)余 (元 ) 每平米商品房平均房?jī)r(jià) 簡(jiǎn)約兩居室平均總價(jià)（ 70M2） 3口之家購買一套簡(jiǎn)約兩居室需要年限 01 深圳 27406 82218 46864 5897 412790 02 蘇州 14557 43671 24892 3209 224630 03 長沙 11032 33096 18865 2500 175000 04 濟(jì)南 12021 36000 20520 2979 208530 05 福州 11500 34500 19665 2869 202130 06 合肥 8610 25830 14723 2220 155400 07 武漢 9545 28635 16322 2520 176400 08 石家莊 8515 25545 14561 2270 158900 09 成都 9980 29940 17066 2868 202160 10 重慶 9300 27900 15903 2732 191240 7 坡子街目標(biāo)消費(fèi)者行為模式及消費(fèi)定位研究報(bào)告 第三章 五一商圈的基本特征及區(qū)域影響 一、五 一商圈在工作日與休息日都保持了較大的人流量 ? 從人流量的總體分布來看，步行街北口是人流量最為集中的區(qū)域，近乎是黃興中路與南口的兩倍。休息日客流量明顯高于工作日（其它城市這一人流量比例更高）。 附圖 四個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)客流量分布 — 9:30至 22:30 60258079537360060100020213000400050006000700080009000工作日 (1 月 13 日 ) 休息日 (1 月 15 日 ) 工作日 (1 月 13 日 ) 休息日 (1 月 15 日 )正向 ( 黃興中路至五一廣場(chǎng) ) 逆向 ( 五一廣場(chǎng)至黃興中路 ) 8 坡子街目標(biāo)消費(fèi)者行為模式及消費(fèi)定位研究報(bào)告 附圖 四個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)客流量分布 — 9:30至 22:30 59277529623779060300060009000工作日 (1 月 13 日 ) 休息日 (1 月 15 日 ) 工作日 (1 月 13 日 ) 休息日 (1 月 15 日 )正向 ( 人民西路至國美 ) 逆向 ( 國美至人民西路 ) 附圖 四個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)客流量分布 — 9:30至 22:30 104811341711089148670400080001202116000工作日 (1 月 13 日 ) 休息日 (1 月 15 日 ) 工作日 (1 月 13 日 ) 休息日 (1 月 15 日 )正向 ( 銅像至人民路 ) 逆向 ( 人民路至銅像 ) 附圖 四個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)客流量分布 — 20:00至 1:30 469587 5465290200400600工作日 (1 月 13 日 ) 休息日 (1 月 15 日 ) 工作日 (1 月 13 日 ) 休息日 (1 月 15 日 )正向 ( 解放西路西至東 ) 逆向 ( 解放西路東至西 ) 9 坡子街目標(biāo)消費(fèi)者行為模式及消費(fèi)定位研究報(bào)告 二、黃興路步行街的北口是人流最為集中的區(qū)域 附圖 四個(gè)不同監(jiān)測(cè)點(diǎn)總體客流量比較 三、坡子街與步行街南北端的高峰人流線呈垂直型分布 ? 步行街的高峰人流線剛好與坡子街形成斜線垂直分布，坡子街在引導(dǎo)這一人流上有近水樓臺(tái)的優(yōu) 勢(shì)。 附圖 各監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布及流向流量示意圖 10 坡子街目標(biāo)消費(fèi)者行為模式及消費(fèi)定位研究報(bào)告 四、黃興路步行街的北口是人流最為集中的區(qū)域 附圖 四個(gè)不同監(jiān)測(cè)點(diǎn)總體客流量比較 6025537359276237104811108954680796006752979061341714867587469529正向 ( 黃興中路至五一廣場(chǎng) )逆向 ( 五一廣場(chǎng)至黃興中路 )正向 ( 人民西路至國美 )逆向 ( 國美至人民西路 )正向 ( 銅像至人民路 )逆向 ( 人民路至銅像 )正向 ( 解放西路西至東 )逆向 ( 解放西路東至西 )工作日 (1 月 13 日 ) 休息日 (1 月 15 日 ) ? 客流高峰主要在下午四點(diǎn)到六點(diǎn)，但總體上全天客流較為平穩(wěn) ? 從各個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的情況看，客流高峰基本在下午四點(diǎn)到六點(diǎn)，但總體的客流量波動(dòng)不大； ? 解放西路酒吧街的客流波動(dòng)無明顯特征，總體上夜間十一點(diǎn)左右有一個(gè)小 的高峰。 ? 各監(jiān)測(cè)路段的車流量基本平穩(wěn)，其中黃興中路的休息日的車流量最大 附圖 黃興中路客流量 040801201602009:30～9:4010:00～10:1010:30～10:4011:00～11:1011:30～11:4012:00～12:1012:30～