【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 第二部分 市場分析 一、市場定位原則 7 二、市場發(fā)展回顧 7 三、市場現(xiàn)狀分析 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、經(jīng)濟技術(shù)指標 道樂大廈經(jīng)濟技術(shù)指標 占地面積 2900平米 總建面積 20300平米 地上建筑面積 地下建筑面積 容積率 綠化率 24% 停車位 94輛（地下 86輛；地上 8輛） 電梯 四部 層高 自行車位置 100輛 表 1:道樂大廈經(jīng)濟技術(shù)指標 資料來源：北京慶凱房地產(chǎn)開發(fā)公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。區(qū)域內(nèi)商務(wù)、文化氛圍較濃，屬于多元化，成熟地段 。 另有 21條公共交通線路在此貫穿，距東二環(huán)、工體北路均不超過 200米。 4 第一部分 項目概述 一、項目概述 地理位置 道樂大廈位于東城區(qū)東二環(huán)東四十條橋東 200米，東臨聚龍花園；西依美惠大廈、富華大廈；南眺商之苑寫字樓；北靠亞洲花園、亞洲大酒店。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3 第一部分 項目概述 一、 項目概述 4 二、經(jīng)濟技術(shù)指標 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2 三、媒體選擇 28 四、公關(guān)活動 28 五、包裝要則 28 六、銷售中心要求 30 七、推廣階段安排 31 第七部份 銷售組織計劃 一、銷售組織架構(gòu) 34 二、上市時機 34 附錄 ： 合作方式 LOGO 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1 目 錄 第一部份 項目概述 一、項目概述 4 二、經(jīng)濟技術(shù)指標 5 第二部份 市場分析 一、市場定位原則 7 二、市場發(fā)展回顧 7 三、市場現(xiàn)狀分析 10 四、區(qū)域市場分析 11 五、市場分析結(jié)論 13 第三部份 產(chǎn)品定位 一、項目分析 15 二、產(chǎn)品定位 15 第四部份 客戶定位 一、客戶定位原則 20 二、大客戶分析 20 三、整層購買客戶分析 21 第五部份 價格定位 一、定價原則 24 二、價格定位 24 三、付款方式 25 四、大客戶價格操作技巧 25 五、 整層購買客戶操作技巧 25 第六部份 宣傳推廣 一、推廣原則 27 二、宣傳費用分配 27 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 交通狀況 本案緊鄰東二環(huán)路、長安街、工體北路等線路，環(huán)線地鐵、東直門交通樞紐，可快速到達市區(qū)各地，王家園路寬 35 米，方便直達東二環(huán)路、工體北路、朝陽路，交通快捷，地段絕佳。 周邊狀況 周邊商務(wù)酒店有港澳中心、亞洲大酒店，商務(wù)寫字樓有富華大廈、北海大廈、商務(wù)娛樂有保利大廈，工體北路娛樂設(shè)施等，項目靠近使館區(qū)，北面是正在籌建開發(fā)的高級外銷公寓亞洲花園。 項目概況 道樂大廈建筑采用“主樓 — 裙房式”建筑形式，外墻采用干掛花崗巖及鋁合金中空鍍膜玻璃幕墻，其中裙房五層，主樓十八層，樓宇功能按五 A級智能標準配套，并配有商務(wù)中心、會議中心、等相關(guān)配套設(shè)施，大廈安裝 4部東芝進 口電梯，安全便捷；該大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5 廈各部分使用功能相互獨立，互不干擾，大廳寬敞明亮。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 朝外商圈寫字樓的發(fā)展是北京寫字樓市場發(fā)展的一個重要的部分，要研究朝外商圈的寫字樓市場，有必要首先了解北京寫字樓市場的情況。 1985年，最早開業(yè)的寫字樓是國際大廈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8 其后的 1990年至 1992年，國際貿(mào)易中心 、京廣中心、燕莎、京城大廈、匯賓大廈、幸福大廈、京信大廈等陸續(xù)落成并使用，這三年是寫字樓的供應(yīng)高峰階段。截止到 1992年，在京推出的寫字樓均是只租不售的。 1993年 10月，首屆中國房地產(chǎn)交易會 ”的舉行標志著外銷寫字樓的預(yù)售正式開始，在此之前，北京的寫字樓只租不售。除 此之外，還有長安俱樂部、金匯中心、萬通新世界廣場、銀都大廈、富華大廈等不足 10個項目，其中售價最高的為 USD6000/平方米的長安俱樂部。其中，利達行銷售的萬通新世界廣場是 93年 12月開盤的，開售僅三天。恒基中心一期售價USD4680/平方米。就在這樣的高租金的背景下，市場上高、中檔寫字樓幾乎是滿租全無空房。因此， 94年也是代理行最活躍的一年。 1995年上半年，有 10個項目推出，包括：京龍大廈、月壇大廈 、京瑞大廈、京盛大廈、建威大廈、東環(huán)廣場、新中原大廈、長新大廈、新東安市場等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。外銷寫字樓售價介于 USD22002500/平方米之間，而完工或接近完工的項目維持在 USD3000/平方米。 北京寫字樓租金是從 1994年底開始下降的。 1998年 —— 1999年市場進入低谷 北京寫字樓最為低落的時期為 1998年底到 1999年初，租金低至 USD13/平方米 /月。 這段時期內(nèi)，不少項目有價無市。1996年底，京泰大廈以低于周邊寫字樓 30%的價格： USD20/平方米 /月（建筑面積含物業(yè)管理費）推出，兩個月租完，致使中糧廣場 、恒基中心、中服大廈等物業(yè)將租金從USD3032/平方米 /月降至 USD2225/平方米 /月。這時期，成交的租金創(chuàng)下了大面積租約的最低點。 2021年新一輪寫字樓市場快速攀升 1999年 6月，在國務(wù)院 “關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村高科技區(qū)的批復(fù) ”下發(fā)后， “中關(guān)村經(jīng)濟 ”的要領(lǐng)讓該地區(qū)的寫字樓最早感覺到了復(fù)蘇的希望。特別是外國公司重新審視其在中國的市場運作，對擴大投資抱有積極態(tài)度，其中包括對物業(yè)的投入。繼東方廣場后，嘉里中心、國貿(mào)中心、燕莎商圈寫字樓帶頭漲價。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 10 2021年底 —— 2021年寫字樓市場重歸理性 2021年季一季度的高檔寫字樓市場在租售成交量方面略有下降，僅在 3月份后期方略顯上升的趨勢。 與去年同期相比較，隨著 IT行業(yè)所帶動的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫的破滅及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的衰退，部分甲級寫字樓增加了一些空置率。如：人人網(wǎng)站倒閉，航華科貿(mào)中心空出 2021平方米；白領(lǐng)在線、脈搏網(wǎng)、美商網(wǎng)大規(guī)模縮小或退出北京市場，使其前期租賃的寫字樓均空出上千平方米以上； 263搬出嘉里中心，空出 3000平方米。使市場難以在短期內(nèi)消化掉這種不正常的供應(yīng)量。 3月份后，各個發(fā)展商終于將他們曲高和寡的租金價格逐步向下調(diào)整。 2021年下半年寫字樓市場受到意外事件影響 2021年下半年，震驚世界的美國 “911”事件，也給北京的寫字樓市場帶來了震動，需求下降，市場下調(diào)。從積極的方面看，北 京申奧成功無疑對北京房地產(chǎn)市場是一個利好因素，但這更多地表現(xiàn)在住宅市場方面，而對寫字樓市場的影響可以說是微乎其微。在上述各種不利和有利因素的綜合作用下， 2021年北京寫字樓市場整體上看是呈下降趨勢的，表現(xiàn)在租金下調(diào)，空置率上升，吸納量下降。在各區(qū)域中朝陽區(qū)的市場供應(yīng)量獨占鰲頭，今年將有金地、萬達、財富中心等大型項目入市 ，供應(yīng)量達 150萬平方米以上。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。海淀區(qū)今年供應(yīng)量為 60萬平方米左右。隨著南城市政的改造，也出現(xiàn)大型綜合項目。豐臺區(qū)的項目多集中在西客站周圍，今年供應(yīng)量約在 20萬平方米左右 整體市場需求分析 北京經(jīng)濟在 2021年的發(fā)展情況來看，北京已經(jīng)連續(xù)幾年保持了較高的經(jīng)濟增長率，經(jīng)濟增長速度對寫字樓市場的發(fā)展起著相當(dāng)重要的作用。 市場需求特點 一是東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽區(qū)）供應(yīng)量超過西區(qū)市場（西城區(qū)、海淀區(qū)）的；二是標榜商務(wù)公寓或商務(wù)樓甚至新興寫字樓的邊緣性寫字樓產(chǎn)品大量出現(xiàn)并熱銷，標志著寫字樓市場從 “以產(chǎn)品為核心 ”開始轉(zhuǎn)向 “以客戶為核心 ”；三是外地企業(yè)機構(gòu)大舉入京，與外資企業(yè)機構(gòu)一道成為北京寫字樓租售市場不容忽視的重要力量；四是寫字樓投資性買家重出江湖，并呈現(xiàn)出外