【正文】 月； (6)國家 發(fā)改 委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè) 項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）； (7)建設(shè)部 建標(biāo) [2021]205 號 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 ； (8)建設(shè)單位提供的用地紅線圖和 平面布置圖 ； (9)建設(shè)單位提供的 其他 有關(guān)資料。本項目規(guī)劃用地 20 畝（合 約 ）， 建筑占地面積 7500m2， 總建筑面積 63000m2， 共 6 棟， 1 號樓為商住樓， 6 號樓為小高層住宅樓， 其中： 商業(yè)用房 4392m2， 住宅面積 54083m2，會所及物管 495m2，車庫及地下室 3885m2，其他用房 139m2。加快發(fā)展是 衡山 的 “ 第一要務(wù) ” 。衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 1 第一章 總 論 項目提要 (1)項目名稱 ： 衡山縣富驪花園 住宅小區(qū) 建設(shè)工程 (2)建設(shè)單位 ： 衡山縣金貝爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 法人代表： 王 艷 (3)建設(shè)地點 ： 衡山縣開云鎮(zhèn)衡山大道清涼巷 (4)項目單位所有制形式 ： 有限公司 (5)項目建設(shè)性質(zhì) ： 新建 (6)項目建設(shè)總投資 ： 7100 萬元 (7)項目建設(shè)期限 ： 2021 年 7 月 至 2021 年 7 月 (8)項目的背景及建設(shè)目標(biāo) “十五 ”時期， 衡山 縣 的 發(fā)展戰(zhàn)略是：堅持以鄧小平理論和黨的十五大精神為指針，按照 “三個代表 ”的總要求，以加快發(fā)展為主題，以經(jīng)濟(jì) 結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，以改革開放、體制創(chuàng)新和科技進(jìn)步為動力，以提高人民生活福利水平為根本出發(fā)點，努力加快產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化和信息化進(jìn)程，著力實施科教興縣、開放富縣、民營活縣、旅游旺縣、依法治縣和可持續(xù)發(fā)展六大戰(zhàn)略，通過五年或更長一段時間的努力，把衡山建設(shè)成為初具現(xiàn)代化的商貿(mào)旅游城市。 發(fā)展不足、發(fā)展不快是 衡山縣 最大的 縣 情，加快發(fā)展是 衡衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 2 山縣 的當(dāng)務(wù)之急，也是解決改革發(fā)展過程中遇到的各種困難和問題的根本辦法。為了加快 衡山縣城 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市承載力，提升城市品位， 改善居民住房 條件 ， 衡山縣金貝 爾房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 積極響應(yīng) 衡山縣委、 縣 政府 的 南岳 — 開云 — 新塘一體化發(fā)展，東改西擴(kuò)，南進(jìn)北拓，全力打造生態(tài)型山水旅游城市的 城市發(fā)展 戰(zhàn)略 ， 規(guī)劃在 衡山縣 開云鎮(zhèn)衡山大道清涼巷 ， 興建 衡山縣富驪花園 住宅小區(qū) 。 本項目完成后可實現(xiàn)銷售收入 萬 元，稅后利潤 萬元， 年可收回全部投資。 編制的范圍 (1)調(diào)查、了解建設(shè)項目及項目區(qū)現(xiàn)狀； (2)對項目建設(shè)的必要性、有利條件和市場預(yù)測進(jìn)行分析，確定建設(shè)規(guī)模； (3)提出項目建設(shè)的指導(dǎo)思想，建設(shè)的原則、目標(biāo)，建設(shè)的內(nèi)容及方案； (4)對項目招標(biāo)的范圍及招標(biāo)的形式做出說 明； (5)擬定項目建設(shè)進(jìn)度； (6)對項目建設(shè)總投資進(jìn)行估算，對效益進(jìn)行分析； (7)對項目的可行性提出結(jié)論性意見和建議。 主 要 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 4 表 11 序號 項 目 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 總規(guī)劃用地 面積 畝 20 合 約 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 7500 3 總建筑面積 ㎡ 63000 其中 商業(yè)用房 ㎡ 4398 住宅 ㎡ 54083 會所及物管 ㎡ 495 車庫、地下室 ㎡ 3885 其他用房 ㎡ 139 4 綠地率 % 42 5 建筑密度 % 6 容積率 — 7 開發(fā)建設(shè)總投資 萬元 8 營業(yè)收入總額 萬元 9 銷售稅金 萬元 10 利潤總額 萬元 11 稅后利潤 萬元 12 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅前 13 投資回收期 年 所得稅前 14 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅前 15 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅后 16 投資回收期 年 所得稅后 17 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 所得稅后 綜合評價與建議 衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 5 (1)綜合評價 國務(wù)院在《促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā) 展的通知》中指出“ 房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展意義重大。 ” 《通知》還說， “ 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義 ” 。因此，本項目符合國家的產(chǎn)業(yè)政策，投資方向正確。 本項目完成后， 營業(yè)收 入 萬元，總成本費用萬 元， 營業(yè) 稅金及附加萬元，利潤總額為萬元，稅后利潤萬元。從不確定性分析 和財務(wù)生存能力分析 來看，說明該項目抗風(fēng)險能力 好，生存能力強(qiáng) 。 衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 6 (2)問題與建議 從敏感性分析可以看出，營業(yè)收入敏感度最高， 當(dāng) 營業(yè)收入減少 %時 ，項目財務(wù) 內(nèi)部收益率將降低到 房地產(chǎn)開發(fā)項目的臨界點（ 12%）。 第二章 項目區(qū)域概況及項目業(yè)主簡介 衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 7 項目區(qū)域概況 (1)地理交通 衡山縣位于湖南省中部偏東，湘江中游，因南岳衡山得名。 58＇～ 27186。27＇～ 112186。北界湘潭 、湘鄉(xiāng)，西南與衡陽縣接壤，西北與雙峰縣毗鄰，東隔湘江與衡東相望，南與衡南相接，中部的北、東、南三面環(huán)繞南岳區(qū)。占湖南省總面積 ％。緊鄰 107 國道以及京珠高速公路，正在建設(shè)的武廣調(diào)整鐵路在衡山縣也設(shè)有一站，這些都為衡山縣的發(fā)展帶來了千載難逢的機(jī)會。轄 16個行政村， 10個居委會，總面積 ，總?cè)丝? 萬。已探明儲量并開采的礦藏有金、煤、石英和石灰石等，盛產(chǎn)茶油、水果，拳頭產(chǎn)品冰糖柑、紅桔聞名省內(nèi)外；蔬菜、家禽產(chǎn)品算供有余，遠(yuǎn)銷長沙、株州、衡陽。 2021年實現(xiàn)工業(yè)增加值 ，其中規(guī)模工業(yè) 億元。其中逢緣草藝進(jìn)入省級龍頭企業(yè)行列，湘旗農(nóng)牧、科迪藥業(yè)、天水雞業(yè)、春發(fā)食用菌成為市級龍頭企業(yè)。熱量充足，光照充裕，無霜期長；雨量充沛，水熱基本同季，雨旱季較明顯；四季分明，季風(fēng)明顯。 (4)水文地質(zhì) ① 地形地貌及周邊環(huán)境 衡山縣富驪花園工程場地位于 衡山大道側(cè)，靠近衡山縣大橋加油站。原始地貌單元為湘江二－三級階地。主要成份為粘性土，含垃圾。該層場地內(nèi)多有分布，層厚 。該層場地內(nèi)偶有分布，層厚 。韌性中等，干強(qiáng)度較高，無搖震反應(yīng)。可塑 、濕潤。 圓礫（ Q4al+pl） (泥夾卵 )，黃色，灰黃色，礫石主要成分為石英質(zhì)，粒徑230mm 左右，含量 5060%左右，含粘土 ，占 2540%左右。芯樣大部 呈散 狀，少數(shù)呈土柱狀，鉆探略有跳動。該層場地內(nèi)偶有分布，層厚 。松散，飽和。 殘積土（ Q4el），為粘土，灰黃色－褐黃色，略具原巖 層理，含少量灰?guī)r強(qiáng)風(fēng)化碎塊。該層場地內(nèi)多有分布，層厚 。節(jié)理 裂隙發(fā)育，裂隙面上附鐵錳質(zhì)及方解石，巖芯呈短柱狀、塊狀，敲擊聲脆。巖體完整程度為較完整，巖石堅硬衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 10 程度為堅硬巖，巖體基本質(zhì)量等級為Ⅱ級。 溶洞（ D），黑色，灰黃色泥物及大碎石充填，松散，軟，飽和。 ③ 場地水文地質(zhì)條件 場地水文地質(zhì)條件較簡單，在勘探深度范圍內(nèi)，場地地下水類型可劃分上層滯水和孔隙水、基巖裂隙水，上層滯水未形成連續(xù)穩(wěn)定水位，上層滯水主要賦存于填土、耕表土和耕表土與粘土交界處，粘土為相對隔水層，受大氣降水和周圍地表水或附近區(qū)域地表水補(bǔ)給，且隨季節(jié)變化，含水量相對較弱；孔隙水主要賦存于圓礫中。受區(qū)域地形控制，地下水局部向清涼巷排泄，總體向湘江河排泄。 經(jīng)勘察，該場地地下水對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具有弱腐蝕性。 衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 11 建設(shè)單位簡介 衡山縣金貝爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2021 年 4 月 6 日，注冊資本 800 萬元，法定代表人為王艷。 2021 年 4 月 24 日，該公司由湖南省建設(shè)廳核定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)。 近年來，該公司被省、市銀行協(xié)會授予“守誠信企業(yè)”，市人民政府授予“十佳誠實守信先進(jìn)單位”，市經(jīng)委授予“十五期間節(jié)能降耗先進(jìn)單位”，市質(zhì)監(jiān)局授予“質(zhì)量管理先進(jìn)單位”和“質(zhì)量技術(shù)基礎(chǔ)建設(shè)示范單位”，市工商行政管理局授予“守合同重信用單位”。于 2021 年 4月注冊成立衡山縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 總經(jīng)理 王禮 ，現(xiàn)年 25 歲 ， 畢業(yè)于湘潭大學(xué)行政管理 系，曾任北京京偉業(yè)貿(mào)易公司公理，長沙岳秀貿(mào)易公司經(jīng)理，廣州繼勝發(fā)展有限公司經(jīng)理。 總工程師唐子良，現(xiàn)年 50 歲，注冊一級建筑結(jié)構(gòu)師和一級規(guī)劃師，曾任衡山設(shè)計院院長、建設(shè)局副局長兼總工程師、規(guī)劃局局長等職務(wù)，直接參與了我縣先農(nóng)花園的規(guī)劃設(shè)計工作，從事規(guī)劃設(shè)計工作多年，在該領(lǐng)域有豐富的實踐經(jīng)驗，在當(dāng)?shù)貙儆陧敿獾囊?guī)劃設(shè)計人才。就業(yè)衡山縣富驪 花 園 住宅小區(qū)建設(shè)工程可行性研究報告 衡陽市宏信投資咨詢有限公司 13 或者充分就業(yè)，是任何一個國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策 的第一目標(biāo)。根據(jù)這一 理論，經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧稱中國經(jīng)濟(jì)還要高速增長 30 年。 (2)是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要 加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是全面建設(shè)小康 社會的重要措施。這意味每年將新增城鎮(zhèn)人口 97 萬。 農(nóng)民進(jìn)城后不能沒有房子住。 (3)是加 快城鎮(zhèn)建設(shè)的需要 大衡山戰(zhàn)略的出臺及“三