【正文】 詳見(jiàn)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 指標(biāo)名稱(chēng) 單 位 指 標(biāo) 備注 工作制度 每年生產(chǎn)天數(shù) 每班工作小時(shí) 耗 水 耗 電 班次 天 小時(shí) 萬(wàn) 噸 /年 萬(wàn)噸 /年 2 360 8 10 200 7 設(shè)計(jì)定員總計(jì) 占地面積 建筑面積 項(xiàng)目總投資 年?duì)I業(yè)收入 年總成本 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資利稅率 投資利潤(rùn)率 投資回收期 人 平方米 平方米 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 % % % 年 900 4010 20516 5630 30600 27826 % % % 8 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 南鄭縣位于陜西省西南邊陲、漢中盆地西南部，北臨漢江，南依巴山。 (七 )充分利用土地及其它資源，面向消費(fèi)市場(chǎng) ,堅(jiān)持?社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益?相結(jié)合原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、生態(tài)在高水平上協(xié)調(diào)發(fā)展。 (五 )堅(jiān)持科技進(jìn)步、擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，采用?新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備?四新技術(shù)，節(jié)約投資、減少成本，降低能耗，推進(jìn)主題購(gòu)物公園及居住區(qū)建設(shè)水平的提高，滿(mǎn)足商場(chǎng)的先導(dǎo)性及住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性 ,注重物業(yè)管理和安全保衛(wèi) ,提高住宅的科技含量 ,以獲取盡可能高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的原則。 (三 )堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開(kāi)發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，以?拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方?為基本目的，在拆建中根據(jù)實(shí)際情況，顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、具有超前性、先導(dǎo)性、示范性的原則 ,達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。 （八）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (九 )《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 (十 )《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 (十一 )陜西 XX 實(shí)業(yè)有限公司提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料 (十二 )其它有關(guān)國(guó)家政策及信息資料 二、可行性研究的范圍 (一 )項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 (二 )市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 (三 )建設(shè)條件及場(chǎng)址選擇 (四 )技術(shù)方案和建設(shè)方案 (五 )環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 (六 )實(shí)施進(jìn)度安排 (七 )管理機(jī)構(gòu) (八 )投資估算及效益分析 5 (九 )研究結(jié)論和建議 三、可行性研究的原則 (一 )以創(chuàng)造二十一世紀(jì)文明的商場(chǎng)、居住環(huán)境為主導(dǎo)，以推進(jìn)商場(chǎng)現(xiàn)代化，不斷提高商住區(qū)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目標(biāo)，以滿(mǎn)足不同層次的社會(huì)需求 ，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一為基本目標(biāo)。 (二 ) 國(guó)家、省、市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的政策、法律、法規(guī)。的大型高端樓盤(pán)，其個(gè)人及創(chuàng)辦的企業(yè)形象良好，口碑極佳，彰顯了資本運(yùn)營(yíng)的巨大成果。2021 年先后投資開(kāi)發(fā)了四川三臺(tái)?貴煕 1998 年，面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮，公司冷靜提出：擴(kuò)張是企業(yè)面臨的機(jī)遇，穩(wěn)健是理性擴(kuò)張的前提，人才是實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的關(guān)鍵。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 年?duì)I業(yè)收入 30600 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 3 盈虧平衡點(diǎn) % 投 資回收期 二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 陜西 XX 實(shí)業(yè)有限公司是一家力行現(xiàn)代企業(yè)管理，注冊(cè)資金 5000 萬(wàn)元，集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商品房銷(xiāo)售、租賃，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、道路建設(shè)項(xiàng)目投資，建筑及裝飾材料、設(shè)備銷(xiāo)售，農(nóng)副產(chǎn)品、電子產(chǎn)品、針紡織品、日用百貨、廚衛(wèi)用品、化妝品、文體用品、五金機(jī)電、計(jì)算機(jī)及輔材設(shè)備、家居飾品銷(xiāo)售，汽車(chē)及摩托車(chē)貿(mào)易、配件及用品銷(xiāo)售、修理等為一體的綜合性實(shí)業(yè)公司。 1 第一章 總論 第一節(jié) 概 述 一、項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目名稱(chēng)： XX 國(guó)際商業(yè)大世界 項(xiàng)目建設(shè)單位 陜西 XX 實(shí)業(yè)有限公司 建設(shè)單位法人代表姓名及職務(wù) 姓名： XX 項(xiàng)目性質(zhì) 新建 建設(shè)期 建設(shè)期 3 年（分三期實(shí)施），詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表： ? XX 國(guó)際商業(yè)大世界?項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表 序 號(hào) 期 別 建 設(shè) 內(nèi) 容 建 設(shè) 時(shí) 間 開(kāi)工時(shí)間 竣工時(shí)間 工 期 1 一 期 工 程 XX 國(guó)際家居建材博覽廣場(chǎng) （家居館） 2021年 2月 2021年 2月 1 年 2 2 二 期 工 程 XX 峰蔬 國(guó)果 際批 食發(fā) 城 XX 國(guó)際生態(tài)食品批發(fā)中心 2021年 8月 2021年 9月 1 年 XX 生態(tài)水果批發(fā)中心 XX 生態(tài)蔬菜批發(fā)中心 3 三 期 工 程 XX 商務(wù)酒店 2021年 10月 2021年 10月 1 年 XX 國(guó)際家居建材 博覽廣場(chǎng) （建材館） 項(xiàng)目投資規(guī)模和資金來(lái)源 投規(guī)模：項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元，建設(shè)期利息萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 600 萬(wàn)元。 資金來(lái)源：銀行貸款 萬(wàn)元，剩余由建設(shè)單位自籌。 公司本著?實(shí)業(yè)投資，多元發(fā)展，提升價(jià)值，塑造品牌?的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和?真誠(chéng)、重信、專(zhuān)業(yè)、高效?的服務(wù)理念， 定將踐行其?開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，造福一方人民?的愿景和使命。大型商業(yè)企業(yè)要理性擴(kuò)張，必須進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)觀念、品牌觀念和資本運(yùn)營(yíng)觀念，明晰集團(tuán)化、多地化、國(guó)際化的發(fā)展方向，摒棄傳統(tǒng)企業(yè)以單純資本投入為主的擴(kuò)張模式，充分借鑒國(guó)際跨國(guó)公司以資本為紐帶、以輸出無(wú)形資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)理念和管理模式為主的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)，以智慧投入實(shí)現(xiàn)低成本的理性擴(kuò)張。帝景?一期、二期等 20 余萬(wàn)ｍ 178。 4 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù) 一、可行性研究的依據(jù) (一 ) 國(guó)家有關(guān)可行性研究的政策、法規(guī)、方法和參數(shù)。 （三）《中華人民共和國(guó)建筑法》 （四）《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 （五）《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 （六）漢中市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十一五?規(guī)劃綱要； （七）漢中市城區(qū)總體規(guī)劃。 (二 )充分體現(xiàn)?以人為本?的思想，面向二十一世紀(jì)針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平提高和生活方式的更新，以滿(mǎn)足居民及顧客的生理、心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的購(gòu)物、娛樂(lè)、旅游、餐飲、生活居住環(huán)境。 (四 )根據(jù)城市規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，本著舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則考慮設(shè)計(jì)方案，突出舒適性、生態(tài)性、信息性、文化性、智能化的原則。 (六 )堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿(mǎn)足日光，通風(fēng)基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 建設(shè)，最大程度使顧客和居民接受自然，享受自然， 6 同時(shí)按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī)和諧的統(tǒng)一。 四、可行性研究的范圍及深度： 根據(jù)國(guó)家、省、市相關(guān)法律、法規(guī)及以上依據(jù)，在可收集到的資料、信息、數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合市、縣域經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣，項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)方案，經(jīng)營(yíng)策略理念以及企業(yè)實(shí)際情況等諸多因素，本著科學(xué)、客觀、公正、求實(shí)的原則，對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)前景、開(kāi) 發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)方案及定位、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投資估算、社會(huì)效益評(píng)價(jià)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行逐項(xiàng)論證分析、綜合評(píng)價(jià)，以確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，為委托單位、投資商、金融機(jī)構(gòu)及政府相關(guān)部門(mén)提供決策參考。全縣國(guó)土總面積 ，轄 22個(gè)建制鎮(zhèn)。 南鄭縣是漢中?雙百?城市規(guī)劃的重要組成部分，漢中市城市總體規(guī)劃已將周家坪組團(tuán)納入漢中市主城區(qū)范圍，大河坎區(qū)域已經(jīng)納入漢中市中心城區(qū)范圍。 一、 旅游資源豐富，歷史文化悠久 南鄭境內(nèi)有黎坪國(guó)家級(jí)森林公園，國(guó)家 3A級(jí)旅游景區(qū) —— 南湖，具有120多萬(wàn)年歷史的龍崗遺址，門(mén)類(lèi)齊全的宗教文化，川陜革命根據(jù)地的紅色交通線(xiàn)，豐富的水域等獨(dú)特豐富的旅游資源。已登記 36項(xiàng)，其中國(guó)家級(jí)保護(hù) 1項(xiàng)，省級(jí)保護(hù) 2 項(xiàng)。境內(nèi)土地肥沃、河流密布、雨量充沛、陽(yáng)光充足、植被繁茂、物產(chǎn)豐富、空氣清新、水質(zhì)達(dá)標(biāo)，是聯(lián)合國(guó)教科文組織認(rèn)定的最適宜人類(lèi)居住的地方。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè) 的必要性 一、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 本項(xiàng)目屬旅游大產(chǎn)業(yè)的配套項(xiàng)目，符合《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十二五?計(jì)劃》中?積極開(kāi)發(fā)和充分利用旅游資源，加快國(guó)際旅游業(yè)和國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展?的要求。商品零售業(yè)同時(shí)符合這兩個(gè)方向。隨著我國(guó)加入 WTO，人民生活水平的日益提高和可支配時(shí)間的增多，人們商業(yè)市場(chǎng)提出了新的要求，人們的品牌消費(fèi)觀念在增強(qiáng)，但是，目前，我市沒(méi)有一家能運(yùn)用綜合實(shí)力與國(guó)際抗衡的大型綜合型商貿(mào)企業(yè)，沒(méi)有一家商家能為人民提供國(guó)際水準(zhǔn)的服務(wù)，且一般商家都面積小，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不全，檔次低，極不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求。 農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)是漢中的第二大支柱產(chǎn)業(yè)，柑橘、獼猴桃、西鄉(xiāng)的櫻桃、該項(xiàng)目 的建設(shè)投產(chǎn)，不僅能夠拓寬漢中市農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售渠道 10 三、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益明顯 本項(xiàng)目的建設(shè)，必將促進(jìn)大型商貿(mào)市場(chǎng)的快速發(fā)展、促進(jìn)商品流通頻率，提高南鄭縣的知名度，帶動(dòng)其他相關(guān)服務(wù)業(yè)的興旺，進(jìn)而促進(jìn)南鄭縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 11 第三章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模 第一節(jié) 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 一、 中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)在 2021年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率約為 %，其增長(zhǎng)主要是因?yàn)閺?qiáng)而有力的外銷(xiāo)驅(qū)動(dòng)及內(nèi)需拉動(dòng)。再加上政府部門(mén)的大量公共投資和高額的外國(guó)投資，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍會(huì)保持強(qiáng)勁。 二、漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 （ 1）市場(chǎng)回顧 近幾年，漢中市始終把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過(guò)一系列控制市場(chǎng)供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，一定程度抑制了漢中房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，擠壓了房地產(chǎn)市場(chǎng)中虛熱的泡沫成分，一系列的政治風(fēng)波也促使房地產(chǎn)行業(yè)操作日益規(guī)范，漢中市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持了健康 、均衡、快速的發(fā)展勢(shì)頭。 （ 2）當(dāng)前現(xiàn)狀分析 漢中市的商業(yè)業(yè)態(tài)涵蓋商業(yè)綜合體、傳統(tǒng)百貨、超市、商業(yè)步行街、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等。 漢中專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要分布在漢臺(tái)區(qū)，其業(yè)態(tài)分布較為廣泛，容量總計(jì)在 20 萬(wàn)ｍ 178。規(guī)模最大的為?遠(yuǎn)大國(guó)際家 12 居博覽 中心?。 作為種養(yǎng)業(yè)的延伸的食品工業(yè)，是漢中工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。 漢中的食品批發(fā)市場(chǎng)主要分布在漢臺(tái) 區(qū)南門(mén)與天漢大道的十字路口兩邊，最大的為南環(huán)路的?將壇食品批發(fā)城?和漢南路的?食品干果綜合批發(fā)市場(chǎng)?。 漢中食品批發(fā)以底商為主，且大多鋪面狹小，設(shè)施老舊，需要進(jìn)行升級(jí)和改造。 三、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年計(jì)劃綱要》大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體 。 隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，快速發(fā)展的一個(gè)重要原因是宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 2021 年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策，進(jìn)一步增大基礎(chǔ)設(shè)施的資金投入，擴(kuò)大內(nèi)需，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望達(dá)到 7％。 四、項(xiàng)目的市場(chǎng)情況分析及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 SWOT 分 析 （ 1） 優(yōu)勢(shì)（ S）分析 S1．地理位置：南鄭大道的貫通，漢中汽車(chē)南站的建成使用，為本項(xiàng)目? XX國(guó)際家居建材博覽廣場(chǎng)?和? XX商務(wù)酒店?兩個(gè)子項(xiàng)目的形象打造及物流配送提供了保障。 ：項(xiàng)目先進(jìn)、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，方便商戶(hù)使用；齊全的配套設(shè)施可以完全滿(mǎn)足業(yè)主及社會(huì)公眾的需求。 的大體量設(shè)計(jì)，勢(shì)必產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，無(wú)論是行業(yè) 影響力還是市場(chǎng)覆蓋面，都較漢中現(xiàn)有的同類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)有優(yōu)勢(shì)。 14 W2．商業(yè)氛圍：地塊周邊目前只有零散建材、食品、水果商戶(hù)經(jīng)營(yíng)，尚缺乏成熟的相關(guān)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)氛圍和商圈。 （ 3） 機(jī)會(huì)（ O）分析 O1．政府資源：南鄭縣及大河坎鎮(zhèn)黨政領(lǐng)導(dǎo)及 各職能部門(mén)的高度重視，為本項(xiàng)目在未來(lái)的開(kāi)發(fā)、招商環(huán)節(jié)上獲取更多政策扶持創(chuàng)造了條件。本項(xiàng)目擬通過(guò)明確的市場(chǎng)定位，打造一個(gè)功能完善，規(guī)劃合理、管理科學(xué)的、國(guó)際化、現(xiàn)代化交易市場(chǎng)和商業(yè)綜合體，以填補(bǔ)這些空白。本項(xiàng)目擬在硬件平臺(tái)的基礎(chǔ)上，借政府之勢(shì)整合各項(xiàng)資源，形成公司與政府雙贏的局面。由于本項(xiàng)目當(dāng)前不論在市場(chǎng)成熟度，還是在交通便利性上（紅軍路道路狀況較差，且改擴(kuò)建存在不確定性），都與上述市場(chǎng)存在一定的差距。 各物業(yè)類(lèi)型分析 15 本項(xiàng)目地處南鄭縣大河坎鎮(zhèn)，分 A、 B、 C、 D四個(gè)地塊，該地塊處于南鄭縣大河坎新的城市發(fā)展中心，具有良好的商業(yè)前景。這為城市內(nèi)外顧客往來(lái)，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。主要客戶(hù)來(lái)源：市區(qū)及周邊城市零售客戶(hù)批發(fā)配貨。 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：距離漢中市中心不到 10公里，綜合型的商貿(mào)中心給廣大的消費(fèi)群體一站式的購(gòu)物環(huán)境，給廣大消費(fèi)者節(jié)省了寶貴的時(shí)間。 第二節(jié) 擬建規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)需求及可利用的場(chǎng)地現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擴(kuò)建規(guī)模為： 建筑面積： 80000 平方米；規(guī)劃