【正文】 停車位 22 地下停車位 198 8 建筑基地面積 9 總綠地面積 黔江 五、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 黔江 該項(xiàng)目按照精心組織、配合建設(shè)的原則，通過有效的營運(yùn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，從而達(dá)到業(yè)主對(duì)資產(chǎn)的營運(yùn)、保值增值的目的。 四、可行性研究報(bào)告之內(nèi)容及主導(dǎo)理念 可行性報(bào)告的主要內(nèi)容： 項(xiàng)目的市場分析及項(xiàng)目的優(yōu)勢分析； 項(xiàng)目的選址與建設(shè)條件； 項(xiàng)目的規(guī)劃方案； 項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排； 投資估算； 資金籌措 ； 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)； 風(fēng)險(xiǎn)分析； 黔江 重慶 星河 房地產(chǎn) 有限公司 關(guān)于 黔江 .星河明苑 項(xiàng)目的有關(guān)文件。 黔江區(qū) 規(guī)劃局渝規(guī)選證 號(hào)文。由此可以推斷，重慶市 及黔江區(qū) 房地產(chǎn)消費(fèi)市場在未來十年中，具有較為持續(xù)和 充足的市場補(bǔ)給能力，以及廣泛的多層次的開發(fā)潛力。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 8頁 共 72頁 02362920607 的平均水平。 按照國家的相關(guān)規(guī)劃，到 2021年城市化率要達(dá)到 50%的目標(biāo)， 目前重慶的城市化率是 %,若以戶籍人口計(jì) ,則城市化率只有 %。重慶的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展的好勢頭。 2021 年，重慶經(jīng)濟(jì) 以 %的速度增長，高于全國 水平 ，其經(jīng)濟(jì)增長速度列全國第 14 位，西部第 3 位。 到 2020 年， 重慶 主城區(qū)城市住房規(guī)劃總量約 18447 萬平方米，需住宅用地 9055 公頃。 重慶 市規(guī)劃局稱，我市將重點(diǎn)解決中低收入家庭的住房問題，提高廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給比例，增加中檔商品住宅供給，控制高檔商品住宅發(fā)展。 重慶 市規(guī)劃局編制的主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃近日出臺(tái)。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 7頁 共 72頁 02362920607 2021年 ,重慶 市城市居民人均住房建筑面積達(dá)到了 ,比上一年增加了 平方米。從市場潛力來 看，目前我 國 城鎮(zhèn)人均住房僅 24 平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等國家相比，還相差幾倍，市場潛力十分巨大，且我國目前的人均收入、房價(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場將會(huì)保持相當(dāng)長時(shí)間的旺盛期 。我國經(jīng)濟(jì)的高速增長也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長。 區(qū)域市場消費(fèi)需求增大 黔江老城的 開發(fā)帶動(dòng)了 黔江 區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在 黔江 區(qū)的發(fā)展也十分迅速，特別是 啤酒廠片區(qū)的舊城開發(fā)改造，會(huì) 迅速填補(bǔ)市場需求的空白，釋放 黔江 區(qū)居民的居住壓力，對(duì)政府和民眾都是一件功德無量的好事。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 6頁 共 72頁 02362920607 建設(shè)規(guī)劃，根據(jù) 黔江區(qū)人民政府建設(shè)項(xiàng)目招商優(yōu)惠政策的規(guī)定及措施，我司決定對(duì)啤酒廠 項(xiàng)目組團(tuán)工程開發(fā)建設(shè)。 該項(xiàng)目后期投入資金由重慶 星河 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌和以滾動(dòng)開發(fā)的形式解決。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 5頁 共 72頁 02362920607 ㎡ 七、用地性質(zhì) 住宅、商業(yè) 八、建設(shè)規(guī)模 用地面積 ㎡，建筑面積 ㎡，住宅 ㎡，商業(yè)面積 ㎡，地下車庫及設(shè)備 ㎡ ，物管 建筑面積 ㎡。（政府 掛牌有償 用地 ）。 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱 黔江 本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測期內(nèi)有關(guān)信貸利率、稅率、匯率在正常范圍內(nèi)波動(dòng)。 報(bào)告編制過程中所遵循的有關(guān)法律、法規(guī)及政策無重大變化。 星河明苑 項(xiàng)目組嚴(yán)密的市場調(diào)查工作，我們獲得了該項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)的人流、車流、競爭樓盤、行業(yè)分布、居民狀況以及目標(biāo)客戶的第一手資料，整理分析后總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過對(duì)比，從財(cái)務(wù)和營銷角 度分析了 黔江 72 黔江 星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 2頁 共 72頁 02362920607 編制人員名單 屈浩澤 公司總經(jīng)理 譚 剛 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 張曉東 工程師 盛 稶湛 咨詢師 何秀瓊 統(tǒng)計(jì)師 李宇思 咨詢員 賀 嵐 咨詢員 黔江黔江 .星河明苑 項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 1頁 共 72頁 02362920607 黔江 星河明苑 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編制號(hào)： SENLZ2021015 編制單位：重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 二 00 八 年四月 黔江星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 3頁 共 72頁 02362920607 目 錄 第一章 總 論 4 第二章 市場分析 11 第三章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 33 第四章 項(xiàng)目選址 35 第五章 設(shè)計(jì)、工程方案 38 第六章 節(jié)能設(shè)計(jì) 50 第七 章 環(huán)境保護(hù) 51 第八 章 建設(shè) 與 管理 53 第九 章 經(jīng)營管理 56 第十章 投資估算與資金籌措 58 第十 一 章 財(cái)務(wù)分析 63 第十二 章 綜合評(píng)價(jià) 及結(jié)論星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 4頁 共 72頁 02362920607 第一章 總 論 通過 黔江 星河明苑 建設(shè)的 必要性和可行性，最后形成了本報(bào)告。 項(xiàng)目所在地 —— 黔江區(qū) 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。 無其它人力不可抗拒因素及不可預(yù)見性因素所造成的重大影響。星河明苑 二、建設(shè)單位 重慶 星河 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 重慶星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 羅緒國 四、建設(shè)地點(diǎn) 原黔江 區(qū) 啤酒廠 五、建設(shè)性質(zhì) 新建。 六、用地面積 黔江 九、總投資及資金籌措 總投資 萬元， 銀行貸款 2021 萬元， 自籌 萬元 。 十、容積率 十一、綠地率 ％ 第二節(jié) 項(xiàng)目背景 一、建設(shè)單位基本情況 略 二、項(xiàng)目提出的理由 符合城市建設(shè)規(guī)劃 為了加快 黔江 城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，結(jié)合 黔江 區(qū)以及 黔江啤酒廠片區(qū) 的城市黔江 因此，該項(xiàng)目的建設(shè)不僅符合 黔江區(qū) 城市建設(shè)規(guī)劃，同時(shí)，又符合 黔江啤酒廠 的區(qū)域規(guī)劃建設(shè)要求。 三、項(xiàng)目提出的必要性 房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長的過程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國的 房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展、大提高的時(shí)期。 黔江 2021 年 ,我市居民居住服務(wù)費(fèi)（包括物業(yè)管理費(fèi)、住房維修費(fèi)服務(wù)費(fèi)等）人均支出同 比增長了 %。規(guī)劃顯示：到2020 年，主城區(qū)將建設(shè)廉租房 204 萬平方米，讓 萬戶城市 “ 雙困 ” 家庭住上新房。到 2021 年，我市人均住房建筑面積將達(dá) 25 平方米， 2020 年達(dá)到 35平方米的小康水平。其中：廉租房約 204 萬平方米，占住房規(guī)劃總量的%；經(jīng)濟(jì)適用房 3502 萬平方米，占住房規(guī)劃總量的 %；普通商品房14740 萬平方米，占住房規(guī)劃總量的 %。根據(jù)重慶市計(jì)委的報(bào)告， 2021 年全市的GDP 預(yù)計(jì)增長 穩(wěn)定增長 。重慶市目前的城鎮(zhèn)人口住房面積為 平方米。 低于全國 %的水平，加之西部大開發(fā) 和“ 重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)” 給重慶帶來的機(jī)遇，重慶十年后的城市化率將超過全國黔江按此測算，至少有 600 萬農(nóng)村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量會(huì)有進(jìn)一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重慶市城鎮(zhèn)人均居住面積 平方米，按照建設(shè)部等部門的規(guī)劃，到 2021 年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到 35 平方米，房地產(chǎn)住宅需求空間巨大。 三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 黔江區(qū) 規(guī)劃局渝規(guī)設(shè)證 號(hào)文。 國家、 重慶 市頒布有關(guān)設(shè)計(jì)的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。 黔江區(qū) 規(guī)劃局提供的“建設(shè)用地紅線地形圖”。星河明苑項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶圣爾澤企業(yè)管理咨詢有限公司 第 9頁 共 72頁 02362920607 提出結(jié)論性的意見。 論證的過程本著客觀、科學(xué)和謹(jǐn)慎性原則進(jìn)行。 星河明苑 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 ㎡ 2 總建筑面積 ㎡ 其中：住宅面積 ㎡ 商鋪面積 ㎡ 物管建筑面積 3 居住戶數(shù) 506 戶 其中：兩室戶 420 戶 三室戶 84 戶 4 容積率 5 建筑密度 ％ 6