【正文】 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 36 頁 用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。 十二、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費。 十、 對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式安全管理，確保安全。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。 七、 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。 五、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管 理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 36 頁 三、 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運行服務(wù)。 二、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 ，顧問團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時將全程跟進(jìn)項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。顧問團(tuán)不定期赴現(xiàn)場的費用另計 ,收費標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 元 /次（往返差旅費及現(xiàn)場食宿由發(fā)展商承擔(dān)）。 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 36 頁 服務(wù)質(zhì)量跟蹤 （ 3 個月） 顧問團(tuán) 3~5人 定期赴現(xiàn)場考評指導(dǎo) 建議本階段末赴現(xiàn)場工作 1次。 顧問工作安排（詳見下頁表） 工 作 階 段 人 員 構(gòu) 成 工 作 方 式 現(xiàn) 場 工 作 安 排 前期介入階段（ 10 個月） 顧問團(tuán) 3— 5人 駐場經(jīng)理 1人（開盤前后各一個月） 定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場 工作 2 次 實操指導(dǎo) （ 12 個月） 顧問團(tuán) 3~5人 定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場工作 2 次。 ? 定期對項目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。 顧問團(tuán)主要 負(fù)責(zé)工作如下： ? 由顧問團(tuán)根據(jù)駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經(jīng)驗為項目度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內(nèi)容。 ? 緊急事故的應(yīng)對與處理技巧。 ? 協(xié)助顧問團(tuán)人員對項目的實地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。 ? 將顧問團(tuán)針對本項目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。其中前期介入階段為 10 個月（預(yù)計自 2020 年 3 月至 2020 年 12 月），實操指導(dǎo)階段為 12 個月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個月起計（預(yù)計自 2020 年 1月 1 日起）；服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段為實操指導(dǎo)階段結(jié)束后首三個月。 ◆ 顧問服務(wù)方式示意圖： 定期或不定期檢查、考核、了解信息 反饋方案執(zhí)行情況及其它問題 根據(jù)反饋信息 修訂方案 傳達(dá)、推行方案 制定物管方案 顧問團(tuán) 駐場顧問 管理商 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 36 頁 二、 顧問期限 顧問期限預(yù)計 共計二十五個月（以項目入伙時間預(yù)計為 2020 年 3 月 1日為準(zhǔn)）。在公司顧問團(tuán)與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。 雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)管理工作列入中海物業(yè)相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比序列中，由公司組建顧問團(tuán)及委派駐場顧問，根據(jù)銀信商座的具體 情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對外租售、竣工驗收、投入使用以及日后的物業(yè)管理工作，指導(dǎo)管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧問服務(wù)內(nèi)容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務(wù)。 我司針對銀信商座項目的實際情況特編制本物業(yè)管理顧問初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)方式作系統(tǒng)的闡述。作為沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力推出的作品，開發(fā)商對項目精益求精，精心雕琢，加之項目優(yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽經(jīng)典樓盤的典范之作。項目占地 9593平 方米，總建筑面積達(dá) 52020 平方米，綠化率高達(dá) 25%。 展望未來，中國海外集團(tuán)將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)一體化及中國經(jīng)濟(jì)市場化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)， 秉持世 界 所公認(rèn)的施工經(jīng)驗、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進(jìn)取，精益求精，為 “ 服務(wù)社區(qū)、 繁榮香港、建設(shè)祖國、 造福 人群” 作出更加杰出的 貢獻(xiàn)。此外，中海集團(tuán)在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)管理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設(shè)計等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。已經(jīng)建成和在建各種樓宇可容納 30 萬人居住，占香港總?cè)丝诘亩种弧９疽?“ 服務(wù)社會、繁榮香港、建設(shè)祖國 、造福人群 ” 為宗旨， 以“海納百川，有容耐大”的市場運做氣魄， 集納兩地營商優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實現(xiàn)著對社會的承諾，先 后 在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了 500多個工程項目，建成各種樓宇 1,157 萬平方米；開山填海造地逾 9,000 公頃；鋪設(shè)輸水管道 26 公里，其中打通隧道近 15 公里。 1992 年，集團(tuán)之旗艦中國海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)合交易所上市， 首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直接上市之先河， 市值曾逾 330 億港元 ， 集團(tuán)現(xiàn)有雇員約 4,300 名。 肩負(fù) 中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)者的中海物業(yè)將以提高中國物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)來推動中國現(xiàn)代城市文明的進(jìn)程。正在管理的寫字樓、商場、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè) 120 余處，管理面積逾二千多萬平方米，成為物業(yè)管理行業(yè)的中國之最；已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈） 17 個，占全國國優(yōu)總數(shù)的 3%強，雄居國內(nèi) 同業(yè)國優(yōu)擁有量第一位； 1996 年 2 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9000 國際質(zhì)量管理體系認(rèn)證； 1999 年 10 月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū) ISO14001 國際環(huán)境管理體系認(rèn)證 ?? 中海物業(yè)轄區(qū)做到了無設(shè)備破損事故、 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 36 頁 無火災(zāi)事故、無管理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導(dǎo)管理高科技、服務(wù)酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)志”為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。中央電視臺、深圳各大報刊以及香港《文匯報》、《大公報》、《商報》、《星島日報》，國內(nèi)的《人民日報》、《經(jīng)濟(jì)日報》、《工人日報》、《法制日報》等新聞媒體對中海物業(yè)管理經(jīng)營情況的報道多達(dá) 700 余次，慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。公司以此模式為手段開展科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)， 全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。自成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)”的工作精神。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 36 頁 第一部分 中海物業(yè)簡介 深圳市中海物業(yè)管理有限公司 （以下簡稱“中海物業(yè)”）為中國海外集團(tuán)旗下，專門從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨立法人資格的企業(yè)。公司在香港中海物業(yè)管理公司的基礎(chǔ)上，于 1991 年在深圳注冊成立，為建設(shè)部首批甲級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。在掌握并導(dǎo)入香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗，結(jié)合中國大陸的實際國情，探索出具有中國特色的中海物業(yè)管理模式。 多年來，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量和先進(jìn)的管理技術(shù)不僅得到廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽，先后獲得國家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗 100 余面。 隨著 中海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和中海物業(yè)管理模式的日益完善，并應(yīng)國內(nèi)廣大地產(chǎn)消費者和房地產(chǎn)界對先進(jìn)物管模式的迫切需求，中海物業(yè)管理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大城市取得驕人的成績外，更已輸出至長春、沈陽、青島、煙臺、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、鄭州、東莞 ?? 等 30 多個全國各大城市。 在長期的物業(yè)管理實踐中，中海物業(yè)管理模式逐漸形成，中海物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良服務(wù)提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。 中國海外集團(tuán)有限公司 于 1979 年在香港注冊成立，是隸屬 于 中華人民共和國國務(wù)院的中國最大建筑聯(lián)合企業(yè) —— 中國建筑工程總公司在香港的獨資子公司。 中國海外集團(tuán)自成立以來，便致力 于 專業(yè)化與規(guī)模化發(fā)展目標(biāo)，專門從 事建筑工程承包、 咨詢 、設(shè)計管理，以及地產(chǎn)發(fā)展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時遍及香港和內(nèi)地。塑造了如 被譽為二十世紀(jì)全球十大建筑的 香港新機(jī)場客運大樓 及 西九龍?zhí)詈Ｔ斓?、中國人民解放軍駐港海軍基地 、香 港警察總部、 香港的南浪海灣、雅利德樺臺 等項目。 從 1988 年起，中國海外集團(tuán)積極投身中國內(nèi)地風(fēng)起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達(dá)至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成 上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 36 頁 海華庭等具有較大社會影響的高質(zhì)素的工程項目 ，逐漸成為享譽內(nèi)地的知名企業(yè)。 已發(fā)展 成擁有總資產(chǎn) 183 億港元的大型企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)實力與社會影響與日俱增。 第二部分 銀信商座物業(yè)管理顧問初步方案 銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路 78 號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 36 頁 市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點位置。 集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。 為保證銀信商座高起點的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，并力求在較長時期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國第一管家”美譽的深圳市中海物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“顧問商”）憑借其在物業(yè)管理領(lǐng)域十幾年的豐富管理經(jīng)驗、先進(jìn)的管理模式、一流的管理人才， 有決心、有信心成功承接銀信商座項目的物業(yè)管理顧問工作，將 ISO9000 質(zhì)量管理體系、 ISO14001 環(huán)境管理體系和酒店式物業(yè)管理、健康式物業(yè)管理、商務(wù)全程式的全新理念全程導(dǎo)入到該項目的物業(yè)管理工作中，全心全力為即將入駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。 第一節(jié) 顧問方式概述及顧問期限確定 一、 顧 問方式概述： 為保證銀信商座項目有一個高起點的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，中海 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 36 頁