【正文】 二層小樓建成沒有幾年，拆了可惜，大拆大建阻力很大。同時，當?shù)卮迕褡硗恋胤孔馐找妫菀桩a(chǎn)生食利階層及貧富分化，超生超育、聚眾賭博等現(xiàn)象難以控制，給社會造成不良影響。四是社會問題頻繁發(fā)生。三是居住環(huán)境普遍不高。二是土地資源粗放經(jīng)營，浪費嚴重?！俺侵写濉币?guī)劃設計和建設風格基本上千篇一律，與周圍環(huán)境不相稱。二元所有制結構使得村民可以低價甚至無償?shù)厝〉猛恋氐氖褂脵?，集體將宅基地按戶劃撥，由各戶村民自行建設后租出獲得盡可能的租金，土地和房屋租金收益最大化的結果致使“城中村” 形成的進一步加劇。“從個體理性選擇的角度看，‘城中村’這種特殊的建筑群體和村落體制的形成，是農(nóng)民在土地和房屋租金快速增值的情況下，追求土地和房屋租金收益最大化的結果。 所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，二元所有制結構是指城市的土地屬于國家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度。村莊進入城市，形成了城中村。耕地被征收了，當?shù)氐霓r(nóng)民，卻仍然留在原居住地，并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。改革開放的20多年中，城市化的進程加速發(fā)展，我國的城市數(shù)目從1978年的320個發(fā)展到現(xiàn)在的662個?！俺侵写濉庇捎诖罅康耐鈦砣丝诰幼『皖l繁的經(jīng)濟交往，加上城鄉(xiāng)管理的混治，形成一些社會不安定因素。第五，精神文明建設疲軟，村民思想道德觀念陳舊落后，社會治安問題十分突出。第四，社會保障體系不完善。如此下去，無論是村集體還是村民個體，其發(fā)展都很有局限性。城中村的經(jīng)濟一般以房屋出租為主，各種發(fā)廊、餐館、藥鋪、雜貨鋪等充滿了城中村的主要街道。這既破壞了城市景觀，影響城市品質，也不利于城市功能的提升，甚至使人們的生命財產(chǎn)在特殊的災難下受到嚴重的威脅。第二，規(guī)劃滯后、管理落伍、建設混亂、市政建設和公共設施嚴重缺乏。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，城市二元管理體制的存在和行政、管理體制的混淆和散亂。其基本特征如下：①空間形態(tài)和內部功能與周圍城市環(huán)境格格不入；② 人口特征極為混雜，既居住著大量從事非農(nóng)職業(yè)的農(nóng)民，又集聚著大量外來流動人口；③ 經(jīng)濟實力主要依靠非正規(guī)經(jīng)濟維系，包括村集體和村民違規(guī)出租土地及房屋，以及村內各類非正規(guī)經(jīng)營項目；④城中村社會特征十分復雜，豐裕的物質生活與落后的價值觀念和管理體制形成強烈的反差。按照經(jīng)典的城市化理論，農(nóng)村城市化的一般規(guī)律是：在工業(yè)化的推動下，人口和生產(chǎn)力向原有的城市集中，導致城市用地規(guī)模不斷擴大，使原有的城市擴大；或者人口和生產(chǎn)力在原來的農(nóng)村集聚，在“空地”上形成新的城市。實施舊城改造是改善******人居環(huán)境、實現(xiàn)土地集約利用的重要途徑，是激發(fā)城市生機與活力的重要手段。在金融危機的沖擊下,一些財經(jīng)特別是金融類高端人才正在尋找新的出路，沿海地區(qū)部分企業(yè)的科技、管理人員開始把目光轉向內地，這些都十分有利于我們用相對較低的成本延攬更多、更好的人才。國際金融危機爆發(fā)后，國外一批企業(yè)紛紛破產(chǎn)，資源和資產(chǎn)價格大幅縮水，也為我們“走出去”并購、參股企業(yè)，以及引進先進技術設備提供了機遇。市場倒逼機制也迫使我們的企業(yè)主動調整結構，加快產(chǎn)業(yè)升級，促進發(fā)展方式轉變。二是有利于我們加速產(chǎn)業(yè)升級。一是有利于我們強化發(fā)展基礎。主要是經(jīng)濟增速緩慢回落與物價較快上漲交織在一起，使宏觀調控的難度加大；房地產(chǎn)市場成交量萎縮、房價僵持不下、房屋竣工量增速下降；一些中小企業(yè)受多重因素擠壓經(jīng)營困難；節(jié)能減排形勢十分嚴峻，部分高耗能行業(yè)生產(chǎn)有所反彈；出口增長面臨的外部環(huán)境趨于嚴峻；食品安全等民生領域還存在一些群眾反映強烈的問題。從國內看，雖然發(fā)展的有利條件較多，各方面發(fā)展的積極性很高，但面臨的矛盾也不少。主要股指大幅波動，原油等大宗商品價格明顯回落，黃金等避險產(chǎn)品價格再創(chuàng)新高。特別是歐元區(qū)一些國家財政收支嚴重失衡，財政赤字高企，債務規(guī)模占國內生產(chǎn)總值的比重仍在上升，歐債危機陰霾揮之不去。四是政府債務風險繼續(xù)積聚。三是發(fā)達經(jīng)濟體的失業(yè)率居高不下，經(jīng)濟增長缺乏動力。流動性過剩的影響日益突出，石油、糧食等大宗商品價格高位波動，多數(shù)國家物價面臨較大上漲壓力。一是一些國家經(jīng)濟增速出現(xiàn)回落。該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和******經(jīng)濟社會發(fā)展實際，不僅對改善城市面貌、完善投資環(huán)境有積極的意義，而且可以顯著改善舊城區(qū)和城中村居民的居住條件，項目抗風險能力強，并且具有良好的社會效益，可有力地促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，因此，項目是建設是可行的。，其中：、商業(yè)12萬平方米；，；（包括多層、小高層和高層住宅，面積分別為1）。主要工程內容為土地整治工程及地塊內的基礎設施建設，后續(xù)的安置房建設、用于補助的房地產(chǎn)開發(fā)建設等，參照同類項目，實施進度安排如下：項目第一階段：招商引資確定項目建設主體；項目第二階段：對擬改造地塊進行摸底，簽訂安置補償協(xié)議；項目第三階段：確定地塊出讓條件，簽訂合作協(xié)議；項目第四階段：準備項目建設的相關材料并報相關部門批準；項目第五階段：完成整治范圍的舊房拆除及場地平整工程；項目第六階段：分期進行房地產(chǎn)開發(fā)，第一期建設安置房安置老住戶，接著開始進行正常開發(fā)，分三期進行建設。“老百姓”滿意：作為高尚住宅區(qū)，為吸引高收入目標消費群體跟進，必須在項目硬件和軟件上不斷創(chuàng)新，作出項目精品，創(chuàng)立項目品牌，讓消費者感覺物超所值。本項目作為******舊城和城中村改造的一部分，集政治工程、城市新景觀工程、片區(qū)經(jīng)濟工程于一體，在開發(fā)上有必要遵循“三老模式”：“老爺子”滿意：各級政府關注度比較高，對項目開發(fā)提出了一些指導性意見，項目實施也需要政府的繼續(xù)參與和支持，項目開發(fā)成功與否，將關系政府官員的政績。***************************************。進一步加大房地產(chǎn)開發(fā)市場的監(jiān)管力度，對違規(guī)開發(fā)售房等行為嚴厲查處，維護了市場秩序。近幾年，******房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，有計劃地實施了普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租住房的開發(fā)建設，房地產(chǎn)市場基本保持健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢?？傊?，通過實施舊城和城中村改造，可使舊城和城中村物質形態(tài)融入到城市整體中去，有利于改善城市環(huán)境，提高城市綜合競爭力，促進城市經(jīng)濟社會的發(fā)展；完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問題。：，籌措方式為：發(fā)起單位通過招商引資吸引外來投資者作為戰(zhàn)略投資者進入，在開發(fā)過程中爭取一部分銀行貸款。******舊城改造改造項目商業(yè)計劃書舊城改造項目商業(yè)計劃書目 錄第一章 商業(yè)計劃書摘要 3 3 3第二章 項目發(fā)起背景 3 3 3 3第三章 項目發(fā)起單位概況及優(yōu)惠政策 3 3 3第四章 土地市場分析預測 3 ******經(jīng)濟社會發(fā)展 3 ******城區(qū)總體規(guī)劃 3******土地市場預測 3 3第五章 市場發(fā)展前景分析 3****市房地產(chǎn)市場分析 3 3******房地產(chǎn)市場分析 3 3 3《城區(qū)總體規(guī)劃》 3 3第六章 項目建設內容介紹 3 3 3 3 3 3 3 3 3第七章 項目SWOT綜合分析 3 3 3 3 3 SWOT綜合評價 3第八章 項目實施計劃 3 3 3第九章 項目風險及規(guī)避策略 3 3 3 3第十章 投資估算及資金籌措 3 3 3 3 3 3第十一章 經(jīng)濟評價 3 3 3 3 3 3 3 3 3第十二章 商業(yè)計劃書結論 3 3 3 35 第一章 商業(yè)計劃書摘要：******舊城改造及********城中村改造建設項目：********************************：*****************。：；、商業(yè)設施12萬平方米、其中：，；同時配套建設誰、電、氣、訊、路等公共基礎設施。 項目建設必要性項目建設是實現(xiàn)城市物質形態(tài)現(xiàn)代化的需要，是節(jié)約用地，提高城市土地利用率的迫切需要，是解決舊城和城中村的居住環(huán)境和城市面貌，改善民生的需要，是加強社會主義精神文明建設的迫切需要。因此，項目的建設是必要的。312套，開工建設經(jīng)濟適用房2萬平方米。2011年計劃投資8000萬元，建設經(jīng)濟適用房6萬平方米，進一步擴大廉租住房補貼發(fā)放覆蓋面，讓更多的中低收入家庭住有所居。；、商業(yè)設施12萬平方米、其中：，；同時配套建設誰、電、氣、訊、路等公共基礎設施。“老板們”滿意：本項目作為舊城改造項目，面臨高額拆遷成本的攤消問題，必須在運作模式上創(chuàng)新，以保證15％以上的預期自有資金投資利潤率。；以及后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)過程。，籌措方式為：發(fā)起單位通過招商引資吸引外來投資者作為戰(zhàn)略投資者進入，在開發(fā)過程中爭取一部分銀行貸款。經(jīng)測算，%。第二章 項目發(fā)起背景從國際看，世界經(jīng)濟正在復蘇之中，但復蘇進程還很脆弱、很不平衡。二是全球通脹壓力加大。通貨膨脹成為新興經(jīng)濟體普遍面臨的突出問題。國際金融危機爆發(fā)后，美國、歐元區(qū)和日本的失業(yè)率都明顯上升，%、%%，目前雖有所回落，但仍顯著高于危機前平均水平。很多國家應對國際金融危機超常規(guī)財政刺激政策的負面影響開始顯現(xiàn)，風險從私人部門向公共部門轉移。最近，標準普爾在將美國長期主權信用評級列入負面觀察名單近4個月后，從AAA級下調為AA+，引起了國際金融市場急劇動蕩。受美歐等國經(jīng)濟、社會等因素制約，主權債務問題在短期內很難緩解，這將明顯拖累世界經(jīng)濟復蘇進程。除了一些長期存在的體制性、結構性問題外，經(jīng)濟運行中還出現(xiàn)一些新的變化。在危機面前，盡管我們在經(jīng)濟運行中出現(xiàn)一些困難，但也應當看到，當前國家擴大內需的政策導向和市場環(huán)境的深刻變化，為****市的加快建設與發(fā)展帶來了許多新的機遇，提供了新的發(fā)展空間。國家出臺了擴大內需10條措施，支持的重點領域，如交通基礎設施、重大基礎產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)境建設、農(nóng)村基礎設施等，正是****市亟待加強和改進的。發(fā)達國家為盡快擺脫經(jīng)濟衰退，將放松此前一直對我國嚴格執(zhí)行的高技術和出口產(chǎn)品管制，有利于我們加快引進先進技術設備改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。三是有利于我們企業(yè)低成本擴張。四是有利于我們廣納人才。******舊城區(qū)大多始建于上世紀70年代，大部分房屋建成較早，歷史久遠，存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題，與******經(jīng)濟發(fā)展及整個城市的現(xiàn)代化有較大距離，對舊城區(qū)進行改造，通過科學的規(guī)劃和合理的布局來提升******城市的形象和品位，改善居民的生活環(huán)境和居住條件，提高城市的綜合競爭力，勢在必行且刻不容緩?！俺侵写濉爆F(xiàn)狀及形成原因城市化是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，中國在未來相當長一段時期內還將處于城市化快速發(fā)展階段，“城中村”作是城市規(guī)劃區(qū)內未完全向城市轉型的原農(nóng)村社區(qū)，是在急劇的城市化過程中，原農(nóng)村居住區(qū)域(包括土地、房屋等要素)、人員和社會關系等就地保留下來，沒有有機參與新的城市經(jīng)濟分工和產(chǎn)業(yè)布局，仍然以土地及土地附著物為主要生活來源，以初級關系(地緣關系和血緣關系)而不是以次級關系(業(yè)緣關系和契約關系)為基礎形成的社區(qū)；是在我國城鄉(xiāng)二元管理體制下，城市快速發(fā)展，規(guī)模急劇擴張，城市包圍村莊，村民無土地資源從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但其戶籍、土地權屬、經(jīng)濟組織形式和管理特征等仍然保留原有農(nóng)村形態(tài)的我國體制轉軌時期農(nóng)村城市化進程中出現(xiàn)的一個獨特現(xiàn)象；是我國城市化發(fā)展過程中，由于城市建設急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后之間的矛盾造成的一種特殊現(xiàn)象，是我國作為發(fā)展中國家在“晚發(fā)外生型”現(xiàn)代化進程中的一種“遲發(fā)展效應”，是所謂傳統(tǒng)社會與現(xiàn)代社會長期并存的“二元”社會結構特征的一個微觀體現(xiàn)，是在城鄉(xiāng)二元格局依然存在狀態(tài)下農(nóng)村被動城市化的產(chǎn)物。然而，在我國，由于長期奉行“重工輕農(nóng)、城鄉(xiāng)分治” 的經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟和社會管理體制改革滯后，一些卷入城市化浪潮的村莊依然保留和實行農(nóng)村管理體制，這些村莊已經(jīng)跨人了城鄉(xiāng)一體化進程，卻不能迅速進入城市的“大門”成為真正的城市社區(qū)，而是成為“都市里的村莊”，由此形成了獨特的“城中村”現(xiàn)象?！俺侵写濉?是城市化過程中形成的一種新的“城市病”，嚴重影響了城市化的質量，對城市的持續(xù)發(fā)展和社會進步帶來了嚴重影響?！俺侵写濉笔窃诜比A的都市內部，仍實行農(nóng)村管理體制的行政村，這不免使村民在思想觀念、生活方式、住房建設景觀、管理模式和居住習慣等方面仍然保留著濃厚的傳統(tǒng)農(nóng)村色彩，使“城中村”成為農(nóng)村管理體制下的都市“小社會”。“城中村”的地區(qū)規(guī)劃、建設和社會管理等問題長期處于混亂和低水平狀態(tài)，不僅造成房屋布局雜亂無章、建筑密度較高、土地利用率和綠化率低下、環(huán)境衛(wèi)生較差、生活和基礎設施配套嚴重不足、各類管線雜亂不堪、道路狹窄、消防和救護通道堵塞等問題，而且還造成違法用地和違章建筑屢禁不止，出現(xiàn)了大量的“接吻樓”、“握手樓”和“貼面樓”。第三，產(chǎn)業(yè)畸形，沒有整體競爭力。村民單純的依靠租金收入生活，故惰性不斷滋生。“城中村”集體經(jīng)濟和村民個人未來的發(fā)展方向不明，后勁不足，城市化的經(jīng)濟和規(guī)模效益受沖擊。在城鄉(xiāng)分割的二元政策體制下，土地是國家賦予農(nóng)民社會保障的載體，然而在城市化進程中，由于征地權的濫用(主要是沒有嚴格區(qū)分公共利益和非公共利益)，以及沒有妥善處理失地農(nóng)民的安置問題等，導致失地農(nóng)民既喪失了擁有土地所帶來的社會保障權利，同時又無法享受與城市居民同等的社會保障權利。由于“城中村”村民和外來人口素質普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進取的狀態(tài)，并缺乏在文化和專業(yè)知識技能上進一步提高的能力。從“城中村”的歷史變遷中不難發(fā)現(xiàn)城中村形成的主要原因：從客觀上來說，是我國城市化進程的快速發(fā)展的結果。城市的快速發(fā)展，需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴展的空間。一場城市包圍農(nóng)村的運動發(fā)生了。從主觀上來說，是我國城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結構所造成的，這也是深層次的制度原因。而在一些“城中村”內形成了以城市與農(nóng)村“二元所有制結構”并行存在、共同發(fā)揮作用的“邊緣社區(qū)”特征?！币虼?，從“城中村”的歷史變遷可