【正文】 大業(yè)態(tài)為主。 城鄉(xiāng)貿易中心 開業(yè)翠微商廈 開業(yè) 當代商圈 新興商圈 城市級別 中檔 以滿足海淀區(qū)社區(qū)消費需求為主的商圈。 賽特購物中心 開業(yè) 藍島大廈 開業(yè) 豐聯(lián)廣場商場 太平洋百貨盈科店 16 公主墳商圈 新興商圈 城市級別 中檔 以滿足西城區(qū)社區(qū)消費需求為主的百貨商圈。 燕莎友誼商城 開業(yè) 北京友誼商店 華堂商場 燕莎奧特萊斯 朝外商圈 新興商圈 城市級別 高檔 主要經(jīng)營國內外高檔名牌商品和時尚精品。周圍興建的第三使館區(qū)構成強力的消費支撐。 燕莎商圈 新興商圈 城市級別 高檔 多經(jīng)營高檔時裝、皮具手表、手飾等品牌。 15 主要是小商鋪構成 400 多年商業(yè)發(fā)展史 傳統(tǒng)商圈 城市級別 低檔 經(jīng)營檔次較低的商品，如服裝、餐飲等。 目前正在進一步規(guī)劃，希望能夠和時代廣場連通，形成更具規(guī)模和特色的青年社區(qū)。 北京百貨大樓、東安市場 新東安商場、市都百貨、王府井女子百貨、東方新天地 有 100 多年商業(yè)發(fā)展史 西單商圈 傳統(tǒng)商圈 城市級別 中高檔 人氣旺盛，商鋪租金增長迅速。 主要定位在所有市民和國內外旅客。 商圈分析 名稱 商圈類型 特色與發(fā)展方向 王府井商圈 傳統(tǒng)商圈 城市級別 中高檔 老字號商城和店 鋪為主，誠信很好，人流很旺。 （ 8） 連鎖經(jīng)營效益穩(wěn)步提高。目前，全市 38 家連鎖經(jīng)營企業(yè)實現(xiàn)統(tǒng)一配送比重達到 100%，依靠第三方物流配送的企業(yè) 20 家。 （ 7） 物流配送為連鎖經(jīng)營快速發(fā)展創(chuàng)造條件。在大力推進連鎖經(jīng)營的大環(huán)境下，外省市龍頭連鎖經(jīng)營的觸角不斷向北京市延伸，既為連鎖企業(yè)帶來了競爭壓力，同時，也增強了發(fā)展的活力。 2021 年，外資和港澳臺商投資的連鎖經(jīng)營企業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %，占全市連鎖經(jīng)營企業(yè)實現(xiàn)零售額的比重為 %。 2021 年，沃爾瑪、 迪亞、百安居、歐尚、易初蓮化等外商投資連鎖企業(yè)開設新店 20 家，成為歷史上外商投資商業(yè)零售店當年開業(yè)最多的一年。 （ 5） 外商投資零售企業(yè)在北京迅速發(fā)展。 2021 年， 82 家股份制連鎖經(jīng)營企業(yè)共有門店 3211 家，占全市連鎖門店總數(shù)的 %；實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 28%，占全市連鎖經(jīng)營實現(xiàn)零售額的%；實現(xiàn)利潤同比增長 ％。良好的開放政策和市場接納力，使全市連鎖經(jīng)營企業(yè)形成了股份制、民營、國有、內資、外資等多種經(jīng)濟成份共同 發(fā)展的格局。 2021 年，在 146 家連鎖經(jīng)營企業(yè)中， 21 家企業(yè)發(fā)展加盟店 559 家，加盟連鎖店鋪總數(shù)達到 1439 家，比去年同期增長 %，占全市連鎖經(jīng)營門店的 %，實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %。 （ 3） 特許經(jīng)營取得了新進展。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示， 2021 年，北京市 14 家連鎖便利店公司門店總數(shù)比去年同期增長 %；便利店實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 ％，增幅位于連鎖經(jīng)營各業(yè)態(tài)之首。 （ 2） 便利店呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢。 2021 年，超市和倉儲式商場實現(xiàn)零售額 億元，同比增長 %,占全市連鎖實現(xiàn)零售額的 %，比去年提高 3 個百分點。 北京市連鎖經(jīng)營發(fā)展的主要特點 2021 年，北京市連鎖經(jīng)營發(fā)展呈現(xiàn)以下特點： 12 （ 1） 超市業(yè)態(tài)在連鎖經(jīng)營中處于主導地位，成為政府宏觀調控的重要載體。 北京連鎖商業(yè)經(jīng)營分析 北京市 連鎖 商業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)快速、健康、持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，實現(xiàn)了連鎖經(jīng)營零售額占社會消費品零售額的比重增幅最高、連鎖經(jīng)營網(wǎng)點發(fā)展最多、外商投資企業(yè)發(fā)展最快的佳績。國內經(jīng)營者將面臨激烈競爭，但同時也將推動零售業(yè)朝著低價格、高質量、多樣性方向發(fā)展，從而豐富零售市場。形成了較完善的品牌組合。 越來越多的世界頂級品牌涉足北京市場，此類客戶要求商業(yè)物業(yè)具備高質量、高水準的軟、硬件設施配臵，如黃金位臵、一流的商場平面設計、專業(yè)的品牌店配套管理及完備的物業(yè)管理等。 （ 6） 商家主導觀念發(fā)生變化，由傳統(tǒng)的追隨消費向引導消費、創(chuàng)造消費轉變。 （ 5） 整體商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，品種多樣化。 （ 4） 社區(qū)商業(yè)及鄰里中心經(jīng)營態(tài)勢較好。經(jīng)營態(tài)勢較為良好。王府井、西單等地區(qū)日客流量可達到 30－ 60 萬人，百平米小店日流水可達萬元。最典型的就是西單、王府井、前門商圈的快速發(fā)展和經(jīng)久不衰。 （ 2） 城區(qū)內商業(yè)網(wǎng)點密布且較為集中。 總體表現(xiàn)為以下特點： （ 1） 商業(yè)整體布局較為均衡，城區(qū)內商業(yè)繁華，近郊及遠郊區(qū)商業(yè)較為缺乏。傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)商業(yè)貿易活動頻繁，人氣旺盛 。到明年，道內蒙恩開業(yè)時，這些童話里的情景會一一顯現(xiàn)。而在北京，作為國際化大都市，這種業(yè)態(tài)還沒有真正出現(xiàn)。開發(fā)商授權加拿大馬特萊斯國際資本和經(jīng)營有限公司、麥克馬漢投資有限公司聯(lián)合經(jīng)營，采取統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營的國際先進經(jīng)營模式，并已規(guī)劃以茶餐廳和北美風情餐飲為主。以商用為主，推出新型產(chǎn)權式商鋪。從目前高檔商業(yè)樓盤的旺盛需求和紅火銷售來看，多元文化驅動商業(yè)地產(chǎn)在高端軌道全速前進，進入一個品質化、品牌化的全新發(fā)展階段。 ? 商業(yè)地產(chǎn)以多元文化迎接高端市場隨著中國經(jīng)濟高速發(fā)展并融入全球市場體系，北京出現(xiàn)了軟件公司、廣告公司、房地產(chǎn)公司、基金公司、投資公司、會計事務所、律師事務所等一批規(guī)模不大但是價值驚人的 ? 鉆石型 ? 企業(yè)。順馳 .領海已規(guī)劃 萬平方米的中心商業(yè)配套，布臵在社區(qū)東南角呈 9 ‘L’ 型，超市，銀行，郵局等便民服務配套便設于中心商業(yè)內熏大型的商業(yè)物 業(yè)還吸引了沃爾瑪、家樂福等國際知名商家。 ? 順馳 .領海位居大興區(qū)黃村西北端，項目總占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，項目擁有北京乃至全國最大面積為 萬平 方米的住宅小區(qū)水面，擁有 2 千余平方米讓人充滿休閑感受的蒙特卡羅商業(yè)步行走廊與 萬平方米商業(yè)場所，構筑的是一個全新時尚的社區(qū)消費空間。在新興的一些衛(wèi)星城和一些居住區(qū)的區(qū)域，具有拉動投資者購買欲望的強大吸引力 ——— 最典型的莫過于北京大興區(qū)，樓盤競爭焦點已逐漸由價格、地段開始向商業(yè)文化和配套傾斜，社區(qū)商業(yè)正成為大興樓盤新的賣點。從商業(yè)地產(chǎn)的整個 銷量來看，政府的宏觀調控對投資者的購買信心以及對投資者的銀行支持產(chǎn)生了較大影響。北京市商業(yè)布局正在實施以優(yōu)化核心，延伸兩軸，發(fā)展新城，強化特色為主要內容的空間發(fā)展戰(zhàn)略，這是北京市商業(yè)服務業(yè)今后 16 年的發(fā)展目標。寫字樓的市場也是水漲船高，緊跟商圈的規(guī)劃步伐，勇猛向前。 2021 年北京商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品結構、供需結構、客戶結構都發(fā)生了革命性的變化，表現(xiàn)出新的趨勢和特點。從北京市現(xiàn)有商業(yè)格局來看，城市中心區(qū)的大型商業(yè)設施已經(jīng)基本飽和。北京整體商業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，但不排除局部的不容樂觀，大量興建購物中心、主題商業(yè)使市場難以消化，由于運營及管理方面的問題，形成許多遺留問題，很大程度上打擊了投資者的投資信心，促使他們更加謹慎，去年的巨庫、第五大道在銷售熱飯轉為經(jīng)營冷飯的現(xiàn)象上就說明了此類問題，幾乎成為商業(yè)經(jīng)營的反面典型；同時商業(yè)網(wǎng)點布局欠缺均衡，繁華地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，新興地區(qū)商業(yè)冷淡，無法滿足需 求，在北京許多新興住宅區(qū)，仍然面臨著消費的緊迫性，由此，北京未來的商業(yè)發(fā)展將會以社區(qū)商業(yè)為重點，同時加快對傳統(tǒng)商業(yè)的改造和與外商投資的合作；為了防止整體不足，局部過剩的問題，更要注重南部及西部商業(yè)的發(fā)展。隨著西部的發(fā)展，商業(yè)匱乏的矛盾逐漸暴露出來，西部提出要建立大型商 業(yè)設施以滿足公眾需求 ，五棵松奧運場館綜合商業(yè)體就是很好的例證。 作為首都，其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有三個主要特征：外資零售商和業(yè)態(tài)最多最齊全、傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)是增值的文化源泉，新的商業(yè)地產(chǎn)模式?jīng)_擊傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式。 由于商業(yè)地產(chǎn)投資在短期內仍處于高回報階段，所謂?一鋪養(yǎng)三代?的理念對小投資客戶仍有很大的吸引力，所以，商業(yè)地產(chǎn)價格依然會保持上漲 趨勢。 7 按照我國的國民經(jīng)濟發(fā)展總的要求，到 2021 年社會消費品總額將達到 8 萬億，生產(chǎn)銷售總量達到 17 萬億，商業(yè)消費還存在很大的發(fā)展空間。商務部調查顯示， 2021 年 1 月－ 11 月，全國商業(yè)建設投資額 1000億元，面積為 2021 萬平方米， 同比增長達 40％。但同時也可以看出，北京商業(yè)市場由 04 年的沖動逐漸向理性回歸。增長幅度平均在 10 個百分點左右。全年實現(xiàn)利潤 億元，增長 倍；實現(xiàn)利稅 億元，增長 %。全年實現(xiàn)銷售收入 億元，比上年增長 24%。年末，郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)連鎖超市、便利店達到 443 家，比上年末增長 倍。連鎖商業(yè)零售額占社會消費品零售額的比重達到 29%。 新型業(yè)態(tài)進一步發(fā)展。其中，新車 萬輛，增長 %；舊車 萬輛，增長 %。居民消費結構穩(wěn)步升級，汽車、家居、通訊類商品消費快速增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，增長 %。除此以外，交通和通信類價格下降 %，家庭設備用品及維修服務類價格下降 %，衣著類價格下降 %，醫(yī)療保健及個人用品類價格下降 %。居民消費價格指數(shù)為 101%，高 于上年 個百分點。整體發(fā)展穩(wěn)定，較 2021 年度有大幅度提高。2021年全市商業(yè)連鎖企業(yè)１４６家，門店總數(shù)已達到４２７７家，比2021年增加３８．５％，實現(xiàn)零售額４６３億元，同比增長２３．７％，大大高于本市商業(yè)平均增長水平，連鎖企業(yè)年零售額占社會消費品零售總額的２４．１６％，全市截止2021年年底共有營業(yè)面積１萬平方米以上 的各類大型零售商業(yè)店鋪１００家，總營業(yè)面積約２１４萬平方米，其中大型百貨店６３家，大型綜合超市２６家，大型專業(yè)超市９家，倉儲式商場２家。其中，超級市場、便利店、折扣店、專業(yè)店和品牌專賣店、汽車專業(yè)服務連鎖店、特色 商業(yè)街以及花卉市場、舊貨交易市場、租賃市場被列為重點支持發(fā)展項目，而未列入規(guī)劃 3 的各類汽車交易市場，化學、危險品倉庫，加油站和典當行等成為全市范圍內限制發(fā)展的項目。同時，北京市商業(yè)的發(fā)展將會向具有較高商業(yè)便捷度和成熟度的現(xiàn)代商業(yè)、流通服務便利的宜居商業(yè)以及商業(yè)、文化、娛樂等元素結合的享受型商業(yè)轉化。 除了以上的三大商圈外，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平的提高，住宅市場不斷發(fā)展，新興商圈逐漸凸現(xiàn)出來，包括朝外、亞運村、奧運村、五棵松、南部商圈等在內的商圈由于各種條件的支撐，飛速發(fā)展，并有趕超之勢。從民國初期開始發(fā)展的北京商業(yè)，在發(fā)展之初形成了古老的三大商圈：前門、王府井、西單。 1 北北 京京 商商 業(yè)業(yè) 項項 目目 經(jīng)經(jīng) 營營 狀狀 態(tài)態(tài) 研研 究究 報報 告告 目目 錄錄 一一 、 北北 京京 商商 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 概概 況況 四四 、 商商 業(yè)業(yè) 地地 產(chǎn)產(chǎn) 經(jīng)經(jīng) 營營 概概 況況 分分 析析 五五 、 總總 體體 分分 析析 傳傳 統(tǒng)統(tǒng) 商商 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 概概 況況 分分 析析 整整 體體 分分 析析 商商 業(yè)業(yè) 與與 商商 業(yè)業(yè) 地地 產(chǎn)產(chǎn) 的的 關關 系系 北北 京京 近近 年年 來來 商商 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 走走 勢勢 分分 析析 商商 圈圈 分分 析析 北北 京京 各各 大大 商商 圈圈 態(tài)態(tài) 勢勢 發(fā)發(fā) 展展 分分 析析 二二 、 北北 京京 商商 業(yè)業(yè) 地地 產(chǎn)產(chǎn) 發(fā)發(fā) 展展 概概 況況 CBD 商商 圈圈 成成 功功 商商 業(yè)業(yè) 運運 營營 經(jīng)經(jīng) 驗驗 總總 結結 分分 析析 三三 、 傳傳 統(tǒng)統(tǒng) 商商 業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng) 營營 概概 況況 分分 析析 朝朝 外外 商商 圈圈 總總 體體 分分 析析 亞亞 奧奧 商商 圈圈 商商 圈圈 分分 析析 個個 案案 分分 析析 王王 府府 井井 商商 圈圈 東東 方方 廣廣 場場 SOGO 西西 單單 商商 圈圈 中中 友友 百百 貨貨 第第 五五 大大 道道 前前 門門 商商 圈圈 2 一、 北京商業(yè)發(fā)展概況 傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展概況 剃頭挑子、招攬顧客的各種響器、同仁堂的藥罐、全聚德的匾額、六必居的醬缸 …… 等等這些，再現(xiàn)了老北 京的商業(yè)歷史、三百六十行等民俗文化 。北京深厚的商 業(yè)積淀都帶有濃濃的歷史色彩。這三大商圈時至今日依然在北京的商業(yè)中占據(jù)舉足輕重的地位，當然是和它深厚的歷史積累分不開的。如今的北京商業(yè)，正由追隨消費向引導型消費轉向， 北京的商業(yè)風向標已經(jīng)改變，從追求實用、實惠向安全、時尚、休閑、舒適 轉變，都市市民的生活方式和消費結構正在悄悄變化，這也將