【正文】 、換房及退房等行為。 營(yíng)銷建議一般在下一廣告發(fā)布前或廣告發(fā)布后 1015 天以文字形式給出。如期間間隔太長(zhǎng)，可以在廣告發(fā)布后 10 天內(nèi)給出。 評(píng)估分析的要點(diǎn)： 1. 客戶效應(yīng)（結(jié)合《來訪客戶登記表》、《來電登記表》及其它銷售原始表單） 1) 客戶接待量及來訪客戶性質(zhì) 2) 認(rèn)知途徑 3) 客戶來源地 4) 客戶需求變 化 5) 本次訴求重點(diǎn)及本階段客戶評(píng)價(jià)點(diǎn)的變化 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 2. 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 從成交情況及廣告投入上綜合評(píng)估一個(gè)廣告的廣告效益。 （ 3） 推廣核心及主線核定 圍項(xiàng)目及市場(chǎng)情況、目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客戶定位，核定推廣核心與主線， （ 4） 推廣表現(xiàn)核定 以銷售目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)、其表現(xiàn)應(yīng)附合項(xiàng)目整體形象，且最大程度促進(jìn)銷售。從根本上說是協(xié)調(diào)企劃與銷售，并配合企劃極力提高廣告效益 ，有效地控制廣告成本，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。從而科學(xué)地綜合評(píng)估本次營(yíng)銷推廣活動(dòng)的得與失，成與敗并不斷總結(jié)和更進(jìn)。在崗位培訓(xùn)的過程使各成員了解銷售的全過程以利工作開展，同時(shí)利用發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人才。 梯隊(duì)干部培養(yǎng)計(jì)劃 確定部門梯隊(duì)干部培養(yǎng)計(jì)劃，確定下屬梯隊(duì)干部人員的人選，合理安排培養(yǎng)方向及具體培養(yǎng)手段。 （ 3） 部門建設(shè)計(jì)劃 人力資源配置、儲(chǔ)備計(jì)劃 根據(jù)階段性需求向提交人力資源需求及年度綜合計(jì)劃。 ? 資金計(jì)劃 根據(jù) 銷售目標(biāo)、銷售實(shí)現(xiàn)情況制定月度資金回籠計(jì)劃。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目月度計(jì)劃 ? 銷售計(jì)劃 根據(jù)總體銷售目標(biāo)、上月銷售情況提出下月銷售情況預(yù)測(cè)，并提供現(xiàn)場(chǎng)戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行意見，下月工作按計(jì)劃嚴(yán)格實(shí)施。 售樓處設(shè)定與布置、示范單位選定與裝修、模型、樓書及海報(bào)制作。 操作流程 按項(xiàng)目制定常 規(guī)現(xiàn)場(chǎng)操作流程及工作開展安排，本計(jì)劃應(yīng)于開盤前完成和試運(yùn)作。 （ 1） 項(xiàng)目計(jì)劃 銷售計(jì)劃 均衡本項(xiàng)目供應(yīng)、市場(chǎng)供給與需求情況，與發(fā)展商共同制定項(xiàng)目總體銷售期目標(biāo)及分階段銷售目標(biāo)，含各期銷售面積、單位售價(jià)、均價(jià)、銷售率、房源推量、資金回籠計(jì)劃及補(bǔ)充應(yīng)變措施等。 依據(jù)能力績(jī)效考評(píng)原則進(jìn)行評(píng)估，獎(jiǎng)勤獎(jiǎng)能，對(duì)不附合要求者給予及時(shí)培訓(xùn)或調(diào)整培訓(xùn)。 人員培訓(xùn)，人員綜合培訓(xùn)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 人力資源管理 ? 崗位職責(zé)制定 ? 人員招聘 ? 人員培訓(xùn)及再培訓(xùn) （項(xiàng)目培訓(xùn)手冊(cè)定制） ? 人員定崗 ? 工作考核 計(jì)劃任務(wù)制定 ? 項(xiàng)目總計(jì)劃 （銷售計(jì)劃、推廣計(jì)劃、操作流程、開盤計(jì)劃） ? 月度計(jì)劃 （日常管理計(jì)劃、項(xiàng)目月度銷售、推廣及資金計(jì)劃） ? 部門建設(shè)計(jì)劃 （人力資源配置及儲(chǔ)備、全員普訓(xùn)、梯隊(duì)干部培養(yǎng)） 推廣控制及評(píng)估 ? 推廣計(jì)劃、費(fèi)用核定 ? 推廣核心及主線核定 ? 推廣表現(xiàn)核定 ? 推 廣績(jī)效評(píng)估 ? 推廣調(diào)整建議 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 銷售管理與協(xié)調(diào) ? 開盤前準(zhǔn)備 ? 現(xiàn)場(chǎng)管理 （辦公制度管理、銷售控制） ? 現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào) ? 現(xiàn)金管理 信息反饋 ? 現(xiàn)場(chǎng)期報(bào) （現(xiàn)場(chǎng)日?qǐng)?bào)、現(xiàn)場(chǎng)周報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)月報(bào)） ? 市場(chǎng)報(bào)告 ? 快報(bào) ? 銷售建議（重要營(yíng)銷方案） 簽約及后續(xù)工作 ? 簽約 ? 款項(xiàng)催收 ? 售后服務(wù) ? 收樓 ? 違約處理 三、 人力資源管理 下屬各崗位的崗位職責(zé)制定，對(duì)人力資源進(jìn)行最合理的運(yùn)作。 二、 理負(fù)責(zé)制 在整體的營(yíng)銷計(jì)劃指導(dǎo)下，具體分解落實(shí)現(xiàn)組織建制、營(yíng)銷推廣及銷售管理的各項(xiàng)工作，并參與具體的各項(xiàng)銷售事務(wù)，使專案業(yè)務(wù)流程納入有序、高效的軌道中，體現(xiàn)應(yīng)有的溝通理解能力及領(lǐng)導(dǎo)組織能力，發(fā)揮主觀能動(dòng)性，掌握利用資源達(dá)成 目的的各種方法。 銷售人員 銷售部全體銷售人員，職責(zé)：產(chǎn)品介紹、客戶接洽、促成銷售、相關(guān)銷售手續(xù)的辦理及售后服務(wù)。協(xié)助銷售人員進(jìn)行客戶接洽、談判、簽約及 各項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)。 與發(fā)展商結(jié)算應(yīng)結(jié)傭金。 銷售經(jīng)理 是銷售案場(chǎng)的最高負(fù)責(zé)人，直接負(fù)責(zé)推銷售及其推廣，對(duì)下屬各級(jí)銷售人員及行政、客戶服務(wù)人員行使管理和導(dǎo)權(quán)、負(fù)責(zé)各項(xiàng)目管理制度的直接監(jiān)督及執(zhí)行。 項(xiàng)目銷售經(jīng)理 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 整盤策劃及控制 推廣 銷售 信息反饋 注：此表為功能分塊，落實(shí)到具體項(xiàng)目操作的三方（業(yè)主、顧問公司、廣告公司）職能分功合作上，需與發(fā)展商具體商榷后再定。 根據(jù)部門服務(wù)對(duì)象及服務(wù)功能性的區(qū)別，同時(shí)需要建立循環(huán)性的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。組織結(jié)構(gòu)如圖一 現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理 銷售助理 銷售主管 1 銷售主管 2 出納 專案銷售員 專案銷售員 其它銷售輔助人員 該劃分是希望通進(jìn)合理的垂直性管理結(jié)構(gòu)，達(dá)成完善部門建設(shè)的目的。地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 第一部分 營(yíng)銷體系 完善的營(yíng)銷體系描述應(yīng)劃分為行政機(jī)制、功能運(yùn)作兩方面，這兩種劃分在實(shí)際組織中運(yùn)作中應(yīng)得到相應(yīng)的統(tǒng)一。 (一 )組織結(jié)構(gòu) 根據(jù)行政管理結(jié)構(gòu)的要求，營(yíng)銷組織的首要前提是建立垂直性的部門建制。 （二）功能體系 通過明確的功能劃分，在現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理統(tǒng)一指 揮下，最大效用的利用內(nèi)部資源與外部力量（廣告公司、公關(guān)公司）取得優(yōu)秀銷售業(yè)績(jī)。 功能體系結(jié)構(gòu)如圖二。 （三）崗位職責(zé) 一、 部門建制 根據(jù)行政管理的要求，建立垂直管理模式的部門編制（結(jié)構(gòu)示意圖如圖 1），以經(jīng)理責(zé)制為核心， 全面地建立銷售各環(huán)節(jié)崗位職責(zé)，使部門業(yè)務(wù)發(fā)展責(zé)、權(quán)、利有效落實(shí)，真正做到工作配合的有效性，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作精神，確立了崗位職責(zé)的基本框架后，統(tǒng)一管理，分配銷售部所屬人員的崗位工作。 定期向發(fā)展商反饋現(xiàn)場(chǎng)銷售情況、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，負(fù)責(zé)與發(fā)展商各部門的調(diào)協(xié)和商洽。 銷售主管 管理、激勵(lì)本組銷售人員完成銷售任務(wù)。協(xié)助銷售經(jīng)理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，并及時(shí)反饋客戶情況、銷售人員情況及現(xiàn)場(chǎng)要事。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 行政、客戶服務(wù)人員組成 包括銷售助理、出納、其他輔助人員，輔助銷售經(jīng)理、銷售人員完成銷售工作。其職能包括：人力資源管理、計(jì)劃任務(wù)制定、推廣控制及評(píng)估、銷售管理及協(xié)調(diào)、簽約及后續(xù)工作。 人員招聘，依據(jù)公司中長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃和各工作崗位的特性招聘人員。 人員定崗，以現(xiàn)有人力資源為基礎(chǔ)，指定人員擔(dān)任不同 工作崗位。 四、 計(jì)劃任務(wù)的制定與實(shí)施 為了使工作開展富有條理與時(shí)效控制性，有必要在整個(gè)部門中加強(qiáng)地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 計(jì)劃概念，下列計(jì)劃被認(rèn)為是工作正常穩(wěn)健開展所必不可少的。 推廣計(jì)劃 制定與銷售計(jì)劃掛鉤的推廣費(fèi)用、推廣節(jié)奏、推廣費(fèi)用配比。 開盤計(jì)劃 開盤時(shí)間確定、開盤活動(dòng)籌備。 （ 2） 月度工作計(jì)劃 日常管理計(jì)劃（管理工作） 由銷售部經(jīng)理制定、提交管理計(jì)劃，發(fā)掘上月管理問題，提出下月管理目標(biāo)，說明將要采用的有效管理手段。 ? 推廣計(jì)劃 根據(jù)總體推廣計(jì)劃、下月銷售計(jì)劃提出月度推廣修正計(jì)劃。 根據(jù)工作開展需要，制定下月度辦公、推廣費(fèi)用開支計(jì)劃。 全員普訓(xùn)計(jì)劃 制定銷售部全體員工一年基本素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)工作發(fā)展階段不同需求，提出合理的部門建設(shè)思路，不斷充實(shí)高素質(zhì)復(fù)合型人才提高部門整體銷售能力。 崗位輪換培訓(xùn) 在條件許可的情況下，對(duì)人員實(shí)行崗位輪 換培訓(xùn)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 五、 推廣控制及評(píng)估 （ 1） 廣告效益評(píng)估與控制的目的 是在充分了解企劃意圖基礎(chǔ)上，通過匯總、分析每一具體廣告所產(chǎn)生的客戶效應(yīng)、成交情況，迅速地得出該廣告的經(jīng)濟(jì)效益、客戶反應(yīng)。使之能根據(jù)個(gè)案的特性評(píng)估出一個(gè)高效的推廣途徑，推廣手法及時(shí)段性推廣重點(diǎn)，讓企劃能迅速地調(diào)整營(yíng)銷步驟及并為下一步營(yíng)銷方案的開展提供參考。 （ 2） 推廣計(jì)劃、費(fèi)用核定 本著效用最大化原則，根據(jù)銷售進(jìn)度要求，制定推廣計(jì)劃、核定推廣費(fèi)用。 （ 5） 推廣績(jī)效評(píng)估 從來客情況和成交情況兩方面用量化的數(shù)據(jù)客觀評(píng)估推廣效果。 3. 評(píng)估時(shí)間周期 客戶效應(yīng)評(píng)估及廣告效益評(píng)估一般以一個(gè)廣告到下一個(gè)廣告之前為一個(gè)自然評(píng)估期。 4. 評(píng)估方式 客戶效應(yīng)評(píng)估及廣告效益評(píng)估通常以圖表及數(shù)據(jù)方式給出。 （ 6） 推廣調(diào)整建議 根據(jù)推廣效績(jī)及銷售計(jì)劃提出推廣調(diào)整建議，建議下次廣告或營(yíng)銷活動(dòng)之推出方式及訴求重點(diǎn)，包括價(jià)位、房位控制、訴求點(diǎn)等。 確定合同文字及附件內(nèi)容，形成合同標(biāo)準(zhǔn)文本。 （ 2） 現(xiàn)場(chǎng)管理 1 辦公制度管理 依照工作紀(jì)律、崗位責(zé)任制，核查監(jiān)督各崗位的業(yè)務(wù)完成質(zhì)量，監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)工作狀況。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 2 銷售控制 把握銷售導(dǎo)向，指導(dǎo)銷售人員規(guī)范銷售口徑嚴(yán)格執(zhí)行活動(dòng)規(guī)劃。 （ 3）現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào) 依據(jù)銷售情況的變化，及時(shí)靈活對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行合理調(diào)配使用 ,主動(dòng)出擊以拓展市場(chǎng)。將銷售人員的崗位責(zé)任作為自身責(zé)任中的一部分 ,幫助銷售員促成成交。 （ 4）現(xiàn)金管理 監(jiān)督出納做好財(cái)務(wù)收受保管，報(bào)表編制、核對(duì)等工作。 市場(chǎng)報(bào)告 時(shí)刻把握市場(chǎng)脈博、 深入了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，把握一手市場(chǎng)資料，形成總體市場(chǎng)分析報(bào)告。 銷售建議 根據(jù)銷售及市場(chǎng)狀況提交銷售建議。 協(xié)助銷售助理完成疑難客戶的簽約解說、引導(dǎo)、說服工作， 確?？蛻粽_及時(shí)簽訂預(yù)售合同。 （ 3）售后服務(wù) (貸款、權(quán)證等 業(yè)務(wù)辦理 ) 與交易所、銀行、公證處等機(jī)構(gòu)人員友好合作，協(xié)助銷售助理及時(shí)地辦理客戶貸款、產(chǎn)證辦理等其他事宜。 （ 5）違約處理 對(duì)違約客戶進(jìn)行協(xié)調(diào)和處理，必要時(shí)通過法律途徑解決。如預(yù)困難、及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反饋。 銷售手續(xù) “五證二書” 五證：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售許可證 二書：住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書 土地劃分及使用年限 商業(yè)用地：使用年限為 40 年 住宅用地：使用年限為 70 年 工業(yè)用地：使用年限為 50 年 各種面積定義及其計(jì)算方式 ? 結(jié)構(gòu)面積： 住宅的所有承重墻（柱）和非承重墻所占面積的總和，即外墻、內(nèi)墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。 ? 居住面積： 住宅建筑各層平面 中直接供住戶休息生活使用的居室面積之和。 ? 使用面積： 住宅各層平面中直接供住戶生活起居所使用的凈面積之和。 ? 建筑面積 ：指建筑物各層外墻 (或外柱 )外圍以內(nèi)水平投影面積之和。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ ? 公共面積： 住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、門廳、樓層間廳等所占面積的總和。 ? 容積率 ：是 指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。簡(jiǎn)單說，容積率就是項(xiàng)目總建筑面積除以項(xiàng)目占地面積。 ? 各種計(jì)算公式 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)（單元）內(nèi)的使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)建筑面積 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =住