【正文】 可行性研究報告 第 13頁 共 56頁 萬人， 2021 年人均居住面積為 m178。據(jù) 2021 年重慶市國土房管局在房交會期間一次調(diào)查， 1999 年末，重慶市人均居住面積為 178。 2021 年 110 月重慶市 GDP 實現(xiàn) 億元，增長 %， 消費增長 %；城市居民人均可支配收入 5661 元，增長 %。 消費增長。根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，商品房銷售表現(xiàn)出“量增價升”的總體態(tài)勢。同年 110 月，全市累計完成土地開發(fā)面積 萬平方米，同比下降 %累計發(fā)生土地購置費 億元，同比下降 %；商品房竣工 萬平方米，同比下降 %； 110 月商品房銷售面積 萬平方米，同 比增長 %。 投資增加。隨著重慶經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒適性、享受性已經(jīng)成為一部分高收入人群購房的主 要動機。 1995 年至 2021御景銘洲項目 可行性研究報告 第 12頁 共 56頁 年 5 年重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資的年均增長率超過 20％，保持了較高的增長速度，而同期國內(nèi)生產(chǎn)總值的年均增幅約為 10％左右。 建國以來重慶的綜合經(jīng)濟實力迅速增強， 1949 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值不足14 億元， 1998 年上升到 1429 億元，按可比價格 計算，國內(nèi)生產(chǎn)總值年平均增長速度為 %，其中 1980— 1998 年高達(dá) %，高于全國同期水平。 市場前景 重慶市位于長江上游，地處我國中西部結(jié)合地，為巴渝文化的發(fā)源地，有文字記載的歷史已達(dá) 3000 多年。 重慶市房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度和價格水平與沿海城市相比存在較大的差距，但發(fā)展速度較快，特別是 97 年 3 月設(shè)立直轄市以來，持續(xù)增長的需求成為重慶市房地產(chǎn)發(fā)展的巨大動力。作為西南地區(qū)和長江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，交通樞紐和貿(mào)易口岸， 再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場，使重慶作為新一輪投資的熱點地區(qū)，大量的國外資金和國內(nèi)資金涌入重慶，尋求投資發(fā)展，激活了重慶的經(jīng)濟環(huán)境，帶旺了人氣，為重慶經(jīng)濟的迅速發(fā)展提供了大量的機遇和條件。 五、項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) XX 該項目按照精心組織、配合建設(shè)的原則，通過有效的營運，實現(xiàn)項目良好的經(jīng)濟與社會效益，從而達(dá)到業(yè)主對資產(chǎn)的營運、保值增值的目的。 重慶市規(guī)劃局提供的“建設(shè)用地紅線地形圖”。 國家、省市頒布有關(guān)設(shè)計的技術(shù)規(guī)程、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定。 三、可行性研究報告的編制依據(jù) 重慶市規(guī)劃局渝規(guī)設(shè)證（ 2021）北龍 字第（ 0041）號文。按此測算，至少有 600 萬農(nóng)村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量會有進一步的大幅度增加的可能性；并且，目 前重慶市城鎮(zhèn)人均居住面積 平方米，按照建設(shè)部等部門的規(guī)劃，到 2021 年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到 30 平方御景銘洲項目 可行性研究報告 第 9頁 共 56頁 米，房地產(chǎn)住宅需求空間巨大。重慶市目前的城鎮(zhèn)人口住房面積為 平方米，低于全國的標(biāo)準(zhǔn)水平。根據(jù)重慶市計委的報告， 2021 年全市的 GDP預(yù)計增長 %。從市場潛力來看，目前我國城鎮(zhèn)人均住房僅 14 平方米左右，雖比改革開放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國家和中等國家相比，還相差幾倍，市場潛力十分巨大，且我國目前的人均收入、房價比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費正符合目前中國大多數(shù)人的消費水平和消費需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長的一段時間內(nèi)的消費熱點，市場將會保持相當(dāng)長時間的旺盛期 。我國經(jīng)濟的高速增長也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長。現(xiàn)進入工程首尾階段，將于 2021 年 6 月正式交房。 2)、與金科、創(chuàng)新、能達(dá)公司的合作開發(fā)：通過“以地?fù)Q路”模式，我司獲得五里店周邊數(shù)百土地作為投資補償，先后與金科、創(chuàng)新、能達(dá)等公司聯(lián)合開發(fā)了“金科花園”、“江南山水”、“創(chuàng)新綠色家園”等項目，開發(fā)面積約 30 萬平方米，項目已全部完工，投資約 3 億元。公司始終堅持 “ 務(wù)實、誠信、卓越、創(chuàng)新 ” 的企業(yè)理念，理性開發(fā)，穩(wěn)步發(fā)展，先后 成功開發(fā) ： 1)、投資修建五黃路：我司通過“以地?fù)Q路”中標(biāo)后修建的五黃路，積極組織資金，排除了大量拆遷等干擾因素的影響，組織施工、監(jiān)理單位保質(zhì)保量進行了五黃路建設(shè)，于 1999 年 12 月 26 日順利通車，工程質(zhì)量優(yōu)良。曾經(jīng)建設(shè)的項目深受重慶市民的寵愛 。迅速填補市場需求的空白，釋放江北區(qū)居民的居住壓力，對政府和民眾都是一件功德無量的好事。 因此，該項目的建設(shè)不僅符合江北城市建設(shè)規(guī)劃，同時，又符合江北五黃路的區(qū)域規(guī)劃建設(shè)要求。 XX 置業(yè)秉承“自強不息、厚德載物”的企業(yè)精神，堅持“尊重資本、善待人才”的經(jīng)營理念，凝聚了一批既具專業(yè)水平又富有實踐經(jīng)驗的博士、碩士群體，共同打造人才高地，創(chuàng)造企業(yè)品牌。 重慶 XX 置業(yè)有限公司系 XX（企業(yè)）集團的全資子公司。 尤其是即將推出的“ XX﹒御景豪庭”，無論從市場定位，戶型設(shè)計， 還是到環(huán)境配套，他都更富于人性化特征，是專為熱愛生活、渴求完美的置業(yè)者精心雕琢、量身定做。加之公司管理上奉行“以人為本”，麾下精英團隊精英永駐。在 2021 年，公司被重慶市工商局渝北區(qū)分局認(rèn)定為“重合同，守信用”企業(yè)。 九、總投資及資金籌措 總投資 13318 萬元， 自籌 6989 萬元 該項目后期投入資金由重慶XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌和以滾動開發(fā)的形式解決。（政府補償用地）。 第一節(jié) 項目概況 一、項目名稱 重慶 XX 本報告財務(wù)預(yù)測期內(nèi)有關(guān)信貸利率、稅率、匯率在正常范圍內(nèi)波動。 報告編制過程中所遵循的有關(guān)法律、法規(guī)及政策無重大變化。御景銘洲項目組嚴(yán)密的市場調(diào)查工作，我們獲得了該項目所處區(qū)域內(nèi)的人流、車流、競爭樓盤、行業(yè)分布、居民狀況以及目標(biāo)客戶的第一手資料，整理分析后總結(jié)了多種建設(shè)方案，通過對比，從財務(wù)和營銷角 度分析了 XX 46 第十一章 綜合評介及結(jié)論 42 第十章 財務(wù)評價 40 第九章 投資估算與資金籌措 37 第八章 經(jīng)營管理 35 第七章 建設(shè)管理 30 第六章 環(huán)境保護 25 第五章 設(shè)計、工程方案 20 第四章 項目選址 11 第三章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 4 第二章 市場分析豐業(yè) .御景銘洲項目 可行性研究報告 第 1頁 共 56頁 御景銘洲 項目可行性研究報告 建設(shè)單位：重慶 XX 置業(yè)有限公司 重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位：重慶 XX 企業(yè)管理咨詢有限公司 二 00 四年四月 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 2頁 共 56頁 編制人員名單 目 錄 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 3頁 共 56頁 第一章 總 論 56 第一章 總 論 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 4頁 共 56頁 通過 XX 御景銘洲建設(shè)的必要性和可行性，最后形成了本報告。 項目所在地 —— 重慶市的社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略不發(fā)生重大調(diào)整。 無其它人 力不可抗拒因素及不可預(yù)見性因素所造成的重大影響。 御景銘洲 二、建設(shè)單位 重慶 XX 置業(yè)有限公司 重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三、項目負(fù)責(zé)人 重慶 XX 置業(yè)有限公司 王曉燕 重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 張力丹 四、建設(shè)地點 重慶江北區(qū)五里店立交橋 — 五桂路 五、建設(shè)性質(zhì) 新建。 六、用地面積 御景銘洲項目 可行性研究報告 第 5頁 共 56頁 23， 085 ㎡ 七、用地性質(zhì) 住宅、商業(yè)、辦公 八、建設(shè)規(guī)模 用地面積 23085 ㎡，建筑面積 94600 ㎡，住宅 83000 ㎡，商業(yè)面積3600 ㎡，地 下車庫及設(shè)備 8000 ㎡。 十、容積率 十一、綠地率 30％ 第二節(jié) 項目背景 一、建設(shè)單位基本情況 重慶 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1999 年，位于重慶市渝北區(qū)龍溪鎮(zhèn)松石大道，在重慶地產(chǎn)業(yè)矗立已逾 5 年，成功開發(fā)了“龍脊小區(qū)”，“白鶴林小區(qū)”，“龍渝大廈”，“ XX 小區(qū)”等近 15 萬平方米的項目，而即將推出的“ XX﹒御景豪庭 ”，更是 XX 人嘔心瀝雪后的又一佳作。 公司實力雄厚，集開發(fā)、策劃、營銷、物業(yè)管理于一體，實行專業(yè)化流水線服務(wù)，公司主要成員畢業(yè)于重慶大學(xué)等名牌大學(xué)，能力出眾、結(jié)構(gòu)年輕、御景銘洲項目 可行性研究報告 第 6頁 共 56頁 充滿活力。公司立足于市場致力于專業(yè)