【正文】 ★ ★ 水岸天際 ★ ★ ★ 中城麗景香山 ★ ★ ★ ★ 星城榮域 ★ 長大彩虹都 ★ 歐洲城公爵 ★ ★ ★ ★ ★ 博林金谷 ★ ★ ★ ★ ★ 區(qū)域市場界定 項(xiàng)目配套分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析 配套對比分析 區(qū)域內(nèi)代表樓盤 (如恒大綠洲 ,新城新世界等 ),大多規(guī)劃配套較為齊全 ,本項(xiàng)目與之對比在配套方面沒有優(yōu)勢 項(xiàng) 目 入戶花園 凸窗 拐角飄窗 空中花園 花池 多陽臺 衣帽間 萬科 .金域華府 ★ ★ ★ ★ 恒大城 ★ ★ ★ 恒大綠洲 ★ ★ ★ 茂華國際湘 ★ ★ ★ ★ 三江花中城 ★ ★ ★ 新城新世界 ★ ★ ★ 萬樹丹堤 ★ ★ ★ ★ 彩云之翼 ★ ★ 中隆國際御璽 ★ ★ ★ 盛世華章 ★ ★ ★ 水岸天際 ★ ★ ★ 中城麗景香山 ★ ★ 星城榮域 ★ ★ ★ ★ 長大彩虹都 ★ ★ ★ ★ 歐洲城公爵 ★ ★ ★ 博林金谷 ★ ★ ★ ★ ★ 區(qū)域市場界定 項(xiàng)目配套 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié)對比分析 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品都較為注重性價(jià)比的打造 ,凸窗、拐角飄窗、多陽臺等基本都被采用，本項(xiàng)目產(chǎn)品具有一定的優(yōu)勢，但優(yōu)勢不是十分明顯 競爭供應(yīng)分析 區(qū)域市場界定 項(xiàng)目配套 分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 競爭供應(yīng)分析 項(xiàng)目名稱 占地 建筑面積 容積 率 開發(fā)商 喜來運(yùn)達(dá)國際廣場 105333 500000 湖南運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大東門商業(yè)廣場 42472 250000 湖南省成功開發(fā)投資有限公司 湖湘桃源 149842 316000 長沙京武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 英郡年華 93952 220200 長沙天輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 融科 .東南海 287820 827900 長沙融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 香格里 .香樟小區(qū) 42020 300000 凱達(dá) (湖南 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 香樟鑫都 47470 180000 湖南湘和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中港珠寶旅游商業(yè)城 148769 900000 湖南周大生置業(yè)有限公司 瀟湘名城（長福花苑） 55440 308103 湖南新長福置業(yè)有限公司 新華盛麗園 57955 148513 湖南新華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 城南故事 37878 165662 湖南樂萬邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 長房 價(jià)格以 45005000元 /㎡ 為主 由于區(qū)域內(nèi)武廣新城板塊的炒作，區(qū)域樓盤價(jià)格較高，樓盤價(jià)格普遍超過 4500元 /㎡，部分高品質(zhì)樓盤價(jià)格超過 5000元 /㎡ 。 區(qū)域項(xiàng)目概況 區(qū)域樓盤規(guī)模中大型化，物業(yè)公司品牌化 區(qū)域樓盤多為中大型規(guī)模，區(qū)域典型樓盤約 63%總建筑面積在 30萬㎡以上，主打規(guī)模品質(zhì)社區(qū)為主；在合作方物業(yè)單位的選擇上檔次也較高，戴德梁行、綠城物管、長城物管等國內(nèi)一線物管公司。 60平米戶型抗性 : 樣板間展示空間處理 ,重點(diǎn)滿足功能性居住客戶需求 啟示 2:公寓產(chǎn)品緊扣投資價(jià)值 ,突出區(qū)域升值給項(xiàng)目帶來的契機(jī) 項(xiàng)目解讀 市場分析 公寓分析 項(xiàng)目定位 營銷策略 高層分析 商業(yè)分析 策略保障 區(qū)域高層市場分析 區(qū)域市場界定 項(xiàng)目配套分析 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 分析 省府板塊 武廣新城板塊 界定原則 ： 項(xiàng)目本身規(guī)模體量因素 —— 約 ㎡ 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)典型樓盤 —— 恒大綠洲、新城新世界 類似區(qū)域之間典型樓盤競爭 —— 熱點(diǎn)潛力省府板塊 核心競爭區(qū)域：武廣新城板塊 次級競爭區(qū)域 : 省府板塊 項(xiàng)目 : 全裝修、超過 50萬㎡、涵蓋公寓、住宅、商業(yè)綜合物業(yè)類型， 項(xiàng)目面臨競爭不僅限于區(qū)域內(nèi)部，跳出區(qū)域，才能贏得更好的市場。 重視投資回報(bào)率 ,便于以后換房 。 注重投資回報(bào)率 。置業(yè)動(dòng)機(jī) 投資為主 ,自住兼投資為輔 來源區(qū)域 項(xiàng)目周邊、長沙其他區(qū)域、地州市客戶 關(guān)注價(jià)值點(diǎn) 地段、萬科品牌、投資價(jià)值 客戶特征 主要分為兩類客戶 投資客戶 多次置業(yè) ,有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 。 認(rèn)可區(qū)域發(fā)展前景 ,看中投資價(jià)值 。 自住兼投資客戶 大多為首次置業(yè) ,滿足過渡居住需求 。 認(rèn)可萬科品牌及其人文內(nèi)涵 重視私人空間 項(xiàng)目公寓客戶描述 對項(xiàng)目公寓營銷的啟示： 推廣發(fā)力方向： 地段、萬科品牌、投資價(jià)值 。 項(xiàng) 目 總建面積 已售面積 園林風(fēng)格 物業(yè)管理 外立面 在售戶型 面積區(qū)間 均價(jià) 備注 恒大城 560000 約 150869 北歐 戴德梁行 北歐 二房三房 79155 5300 精裝 恒大綠洲 610000 約 163156 北歐 戴德梁行 北歐 二房三房 80140 5600 精裝 茂華國際湘 500000 約 186000 —— 茂華物業(yè) 德式 三房四房 120170 4900 三江花中城 180000 約 115000 —— 華誠物業(yè) 新古典 二房三房 90140 4600 新城新世界 1202000 約 260000 —— 華天物業(yè) 現(xiàn)代 三房四房 130160 4600 萬樹丹堤 86000 約 42020 東南亞 待定 現(xiàn)代 一房二房 80133 4800 彩云之翼 800000 約 370000 中式 泰禹物業(yè) 中式 三房四房 110145 4300 中隆國際御璽 420200 約 210000 歐式 恒威物業(yè) 新古典 四房五房 180560 5200 盛世華章 400000 約 290000 新中式 大當(dāng)家物業(yè) 中式 四房五房 166180 4200 尾盤 水岸天際 191000 約 96000 —— 港龍物業(yè) 新古典 四房 140 4300 二期尾盤 中城麗景香山 350000 約 180000 歐式 綠城物業(yè) 新古典 二房三房 66112 4900 星城映象 192020 約 63000 現(xiàn)代 長城物業(yè) 現(xiàn)代 一二三房 40122 4800 星城榮域 280000 約 100000 歐式 建安物業(yè) 新古典 三房四房 103280 5000 長大彩虹都 160000 約 45000 —— 待定 德式 一二三房 52120 4600 歐洲城公爵 350000 約 130000 歐式 待定 歐式 三房四房 120130 4500 博林金谷 600000 約 150000 —— 中航物業(yè) 德式 復(fù)式 190250 5300 二期尾盤 備注：高層住宅產(chǎn)品區(qū)域市場