【正文】 **x**場(chǎng)帶來(lái)了變數(shù)。 改革開(kāi)放， 吸引大量外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn) **x**場(chǎng)，外商在建筑風(fēng)格、新技術(shù)、良好的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)等方面將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟。 **x**經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定 高速 增長(zhǎng) 、 社會(huì) 安定團(tuán)結(jié) ，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了快速發(fā)展的要求，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件 。 2020 年 **x**GDP 總值為 3305 億元 ， 人均 GDP 16164元 （折合 2214 美元） 。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)各種業(yè)態(tài)將在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)處于持 久的消費(fèi)和需求熱點(diǎn)。 我國(guó) 房地產(chǎn)業(yè) 開(kāi)發(fā)投資對(duì) GDP 的貢獻(xiàn) 率 平均 為 %，在有些地區(qū)，比如北京對(duì) GDP 貢獻(xiàn)更大，甚至高達(dá) 50%， 說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確定起來(lái)了。 三、信息化建設(shè)方面 在發(fā)展機(jī)電產(chǎn) 發(fā)展的需要，為企業(yè)實(shí)行集團(tuán)化數(shù)字管理和最終發(fā)展成上 **x**公司做好準(zhǔn)備。 **x****x**農(nóng)機(jī)工程機(jī)械 **x**場(chǎng)占地 4 萬(wàn)平方米，展場(chǎng)面積 萬(wàn)平方米，辦公彩板房 22 套， **x**場(chǎng)集辦公、產(chǎn)品展示、銷(xiāo)售、維修、配件供應(yīng)為一體，目前 簽訂了長(zhǎng)期的場(chǎng)地租賃合同。 **x****x**摩 品 15 萬(wàn)輛左右，占 **x**摩托車(chē)銷(xiāo)售總量的80%以上。 二、 **x**場(chǎng)產(chǎn)業(yè)方面 依托機(jī)電產(chǎn)業(yè) 、工程機(jī)械 **x**場(chǎng)。公司以烏 **x****x**汽車(chē)超 **x**為中心，在 **x**、伊犁、和田、克 **x**、喀什、阿克蘇相繼建設(shè)了汽車(chē)超 **x**并投入使用，為zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 一類(lèi)機(jī)電汽車(chē)經(jīng)營(yíng)打造良好的銷(xiāo)售平臺(tái)，并實(shí)現(xiàn)了機(jī)電、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品對(duì)中亞國(guó)家的出口 ,形成了輻射中亞的良好態(tài)勢(shì)。 **x****x****x**股份有限公司 在 2020 年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 19170萬(wàn)元，出口創(chuàng)匯近 100 萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì) 1093 萬(wàn)元，其中凈利潤(rùn)828 萬(wàn)元； 2020 年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 19994 萬(wàn)元，出口創(chuàng)匯達(dá) 165 萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì) 1581 萬(wàn)元，其中凈利潤(rùn) 794 萬(wàn)元； 2020 年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 26428 萬(wàn)元，出口創(chuàng)匯 250 萬(wàn)美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì) 1590 萬(wàn)元，其中凈利潤(rùn) 830 萬(wàn)元。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱(chēng) 單位 指標(biāo) 序號(hào) 名 稱(chēng) 單位 指標(biāo) 一 建筑參數(shù) 三 年租賃收入 萬(wàn)元 1 總用地面積 ㎡ 11109 1 年租賃總成本 萬(wàn)元 2 建筑面積 ㎡ 2 年租賃利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 3 建筑基底面積 ㎡ 四 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 4 容積率 1 投資利潤(rùn)率 % 5 建筑凈密度 % 2 投資利稅率 % 6 日照間距系數(shù) ＞ 3 投資回收期 年 7 投資強(qiáng)度 元 /m2 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 地下停車(chē)位 個(gè) 133 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 % 二 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 8250 6 借款償還期 年 2 1 其中：固定資產(chǎn)投資 萬(wàn)元 8250 7 盈虧平衡點(diǎn) % 第二章 項(xiàng)目 建設(shè)單位 **x****x****x**股份有限公司 位于 **x****x** 路 281 號(hào)，是由 **x****x** 控股的擬上 **x**公司，注冊(cè)資本 8710 萬(wàn)元，資產(chǎn)總額 億元，擁有全資子公司、分公司 16 個(gè)，機(jī)電、農(nóng)機(jī)連鎖網(wǎng)點(diǎn)17 個(gè)，公司員工 388 人，其中各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員占 45%。 因此， **x**綜合樓建設(shè)項(xiàng)目可行。 對(duì) 項(xiàng)目 可行性研究結(jié)果是： 項(xiàng)目建設(shè)方案，在技術(shù)上是先進(jìn)的，在生產(chǎn)上是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的； 項(xiàng)目 投資利潤(rùn)率、 投資 利 稅率 、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 在行業(yè)中處于中等水平，具有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力 和償債能力 。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 住宅樓 建設(shè)以中、低端產(chǎn)品為主， 銷(xiāo)售 對(duì)象 定位是 面向中低收入人群 ；符合國(guó)家 提出 的 70/90 等政策， 符合 黨的十七大 報(bào)告 提出的“ 加快 推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”“ 住有所居 ”的精神 ，是 對(duì)**x****x**人民政府 2020 年“政府工作報(bào)告”提出的 “ 關(guān)注民生 ”，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn) **x**場(chǎng)健康發(fā)展，人均住房建筑面積達(dá)到25 平方米。 項(xiàng)目規(guī)劃符合**x****x**區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的要求。 （ 6） 進(jìn)行工程建設(shè)投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，測(cè)算和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 （ 4） 估算項(xiàng)目建設(shè)投資和安排資金使用計(jì)劃。 （ 2） 確定項(xiàng)目主體工程、輔助配套工程、土建工程、公用工程、環(huán)保工程和質(zhì)量保證及維護(hù)體系等系統(tǒng)的技術(shù)方案。亞森 ：“ 烏政府工作報(bào)告 ”（ 2020 年 12 月 15 日 ）； **x**及 **x****x**估價(jià)表及各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； **x****x**城 **x**規(guī)劃管理局：“建筑、用地紅線說(shuō)明書(shū)”； **x****x**發(fā)展和改革委員會(huì) ： “ **x****x**投資項(xiàng)目登記備案證”； 北京華茂中天建筑設(shè)計(jì)有限公司：“ **x****x**公司住宅樓設(shè)計(jì)”等。（ 4） 投資強(qiáng)度 ： 元 /m2。（ 2）建筑凈密度： %。 （ 3）總用地面積： 11109m2。 2— 4 層為商業(yè)用房和 餐飲空間。 （ 1） 住宅樓 ： 5－ 22 層為兩棟塔式住宅樓組成。zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 **x**綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng)： **x**綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位： **x****x****x**股份有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： **x****x**—— 東臨 路，南接 **x****x**場(chǎng)，西臨 路。 建設(shè)性質(zhì)：新建 法人代表： 項(xiàng)目總投資： 9085 萬(wàn)元 建設(shè)規(guī)模 建筑一 棟 主體建筑 22 層， 集 餐飲、商業(yè)、住宅為一體的綜合樓。 （ 2）裙樓（ 4 層）：一層為商業(yè)用房和酒店大堂組成。負(fù)二層為設(shè)備用房及儲(chǔ)藏空間 ， 負(fù)一層為車(chē)庫(kù)。 （ 4）總建筑面積 ： 62650m2； （ 5）建筑基底面積 m2 主要技術(shù)指標(biāo) （ 1）容積率： 。（ 3）日照間距系數(shù)： ＞ 。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 可行性研究工作的依據(jù)和范圍 研究工作的依據(jù) 胡錦濤在黨的十七大上的報(bào)告 :《高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟為奪取全面建設(shè)小康社會(huì)新勝利而奮斗》； 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) ： 《關(guān)于促進(jìn)和引導(dǎo)民間投資的若干意見(jiàn)》； 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 ： 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三 版）》； 《 **x**維吾爾 **x**國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 《 烏昌地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》 ； **x****x****x**長(zhǎng)乃依木178。 研究工作的范圍 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定， 本 可行性研究， 主要研究范圍為： zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 （ 1） 分析項(xiàng)目依據(jù)的產(chǎn)業(yè)政策，研究 **x****x**區(qū)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行 **x**場(chǎng)需求預(yù) 測(cè)，擬訂“ **x**綜合樓 ”開(kāi)發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目 的 建設(shè)規(guī)模方案。 （ 3） 項(xiàng)目建設(shè)的資源、環(huán)境、社會(huì)和實(shí)施配套條件以及保障供應(yīng)分析。 （ 5） 擬定組織、勞動(dòng)定員和工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)度建議。 研究結(jié)論 “ **x**綜合樓 ” 開(kāi)發(fā)建筑 項(xiàng)目 的提出 是具有前瞻性、戰(zhàn)略性、高起點(diǎn)、可持續(xù)發(fā)展、符合科學(xué)發(fā)展 觀的舉措。 本 項(xiàng)目的實(shí)施 ， 是 “ **x****x****x**股份有限公司 ” 以 科學(xué)發(fā)展觀， 堅(jiān)持 **x**場(chǎng)化取向發(fā)展理念 的體現(xiàn)；是 將品牌營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品定位、 **x**場(chǎng)戰(zhàn)略、前景愿望有機(jī)結(jié)合起來(lái)，獨(dú)辟蹊徑，開(kāi)拓創(chuàng)新地將商業(yè)物流與綜合配套服務(wù)的開(kāi)發(fā) 理念 相結(jié)合的成果；可以不斷吸引和凝聚 集團(tuán)公司的客戶(hù)群，并在開(kāi)發(fā)中取得 更 好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益?！?的響應(yīng) 。項(xiàng)目評(píng)估反映出良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。 主要 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 經(jīng)過(guò) 各種量化指標(biāo)的研究和項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況進(jìn)行靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析、計(jì)算 所得 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)列入 下 表 。經(jīng)過(guò)幾年的創(chuàng)業(yè)，公司已發(fā)展成為以機(jī)電產(chǎn)品連鎖銷(xiāo)售為主業(yè)，商鋪?zhàn)馐酆?*x**場(chǎng)物業(yè)服務(wù)為支撐，以現(xiàn)代企業(yè)制度為保障，內(nèi)、外貿(mào)并舉的現(xiàn)代物流企業(yè)。 一、機(jī)電產(chǎn)業(yè)方面 公司從 盟企業(yè) 47 家，連鎖網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)達(dá)到 63 個(gè)，基本輻射**x**各縣、 **x**及團(tuán)場(chǎng)，為機(jī)電、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)搭建了完善的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。截止目前， **x**較發(fā)達(dá)地 **x**集新車(chē)銷(xiāo)售、檢測(cè)、維修、售后服務(wù)、二次交易等功能為一體的地 **x**機(jī)電 **x**場(chǎng)投資已全面完成，以烏 **x**機(jī)電 **x**場(chǎng)為核心，各地 **x**機(jī)電 **x**場(chǎng)為依托的 **x**機(jī)電連鎖產(chǎn)業(yè)布局框架基本形成。 **x****x**汽 服務(wù)等“一條龍”服務(wù)體系。 **x****x**二、三類(lèi)機(jī)電 **x**場(chǎng)占 二、三類(lèi)機(jī)電廠商匯聚于此，為客戶(hù)提供了豐富的產(chǎn)品。 2020 年 **x** 為社會(huì)提供就業(yè)崗位 3000 余個(gè)，解決下崗再就業(yè)近 500 人，對(duì)平抑物價(jià)，拉動(dòng)消費(fèi)，繁榮 **x**地區(qū)的經(jīng)濟(jì)， 穩(wěn)定社會(huì)秩序等方面起到了重要作用。 2 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四、取得榮譽(yù) 、 第三章 **x**場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)和建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基本估價(jià) 及對(duì)房地產(chǎn) **x**場(chǎng)分析 房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高 國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn) **x**場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（ 2020年 國(guó)務(wù)院第 18 號(hào)令）首次提出“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 全新概念，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì) 中所占份額的比重被日益明確化、顯現(xiàn)化。 **x**房地產(chǎn)業(yè)所處的階段仍然為初級(jí)階段，具有很大的發(fā)展空間 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是企業(yè)規(guī)模、行業(yè)水平還是經(jīng)濟(jì)地位均與發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，處于初級(jí)階段。 世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：人均 GDP 在 600— 800 美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段；人均 GDP 達(dá)到 1300 美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。 2020 年 **x****x**人均 GDP 已突破 4000 美元大關(guān)，位居中國(guó)西部 12 個(gè)省會(huì)城 **x**前列。 國(guó)家政策將 支持 房地產(chǎn)業(yè) 有序的 發(fā)展 黨的十七大提出 ： “ 繼續(xù)解放思想，堅(jiān)持改革開(kāi)放，推動(dòng)科學(xué)發(fā)zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 展，促進(jìn)社會(huì)和諧 ” 、 “ 做到發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享 ” 、 “ 努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì) ” 等“以人為本”、“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”的思想， 將會(huì)積極推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)近幾年及中長(zhǎng)期的發(fā)展。外資企業(yè)的進(jìn)入，將加劇競(jìng)爭(zhēng)，有利于房地產(chǎn)業(yè)資源的合理 配置。 2020 年 9 月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn) **x**場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)務(wù)院 10 號(hào)令），關(guān)于“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；妥善處理過(guò)去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項(xiàng)目，控制和化解房地產(chǎn)信貸網(wǎng)絡(luò)，維護(hù)金融穩(wěn)定” ，贏得房地產(chǎn)業(yè)界的一片稱(chēng)贊。此次綜合整治重點(diǎn)確定為“開(kāi)發(fā)”和“交易”兩個(gè)環(huán)節(jié)。整治內(nèi)容zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 包括，不按規(guī)劃審批內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)；非法占用土地，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，改變土地用途，囤積土地不按規(guī)定時(shí)限進(jìn)行開(kāi)發(fā)；不按程序辦理基建手續(xù)和未經(jīng)許可擅自施工；無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的資質(zhì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、中介服務(wù)、房屋測(cè) 量和拆遷；將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用或?qū)Ⅱ?yàn)收不合格的房屋交付使用；未取得商品房預(yù)售許可擅自售房、囤積房源、炒賣(mài)房號(hào)、哄抬房?jī)r(jià)；商品房銷(xiāo)售“短斤缺兩”；合同欺詐等違法違規(guī)行為。 房地產(chǎn)的有效需求將逐步上升 國(guó)家“十一五”期間宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速、健康發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)提出了更好 、 更高 、更快 的發(fā)展要求。 黨的十七大提出：“實(shí)施擴(kuò)大就業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)。要堅(jiān)持實(shí)施積極的就業(yè)政策，加強(qiáng)政府引導(dǎo)，完善 **x**場(chǎng)就業(yè)機(jī)制，擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模，改善就業(yè)結(jié)構(gòu)?！?廣大人民群眾在 擇業(yè)、 投資、經(jīng)營(yíng)、 發(fā)展上有更大的選擇空間，這些都構(gòu)成了龐大的房地產(chǎn)需求群體。 西部大開(kāi)發(fā)、烏昌經(jīng)濟(jì)一體化的積極影響 西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施有利于