【正文】 可行性研究報(bào)告 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 10 商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)。 按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 本項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃中發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的要求。 綜上所述，住宅建設(shè)的發(fā)展對(duì)推動(dòng)我國(guó)城市化發(fā)展進(jìn)程和改善城鎮(zhèn)居民生活條件有著積極的影響作用，而我國(guó)的住房建設(shè)所處的歷史階段是要面向廣大群眾，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，而且既要保證必要的數(shù)量增長(zhǎng)，更要注重提高住房水平，積極實(shí)行住房建設(shè)由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。商住樓同時(shí)具有隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可塑性，可以非常簡(jiǎn)單地變成寫(xiě)字樓，也可以隨著需要而改造成純住宅。 從我國(guó)房地產(chǎn)政策的目的性上看，商住樓作為商業(yè)樓的特殊形式，以其節(jié)約、經(jīng)濟(jì)、商住兩用等功能，受到越來(lái)越多中小型企業(yè)、商家的歡迎。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問(wèn)題。 （ 1）要從我國(guó)人多地少的國(guó)情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費(fèi)，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)要從國(guó)情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。這主要反映兩個(gè)方面：一是城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求。按照研究預(yù)測(cè)，到 2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到 52%左右。 近十多年來(lái)，我國(guó)城市化的水平持續(xù)提高，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在 800萬(wàn)～ 1000萬(wàn)人。它對(duì)我國(guó)住宅建設(shè)提出了向新階段、新水平發(fā)展的明確要求?！? ②高質(zhì)量的居住環(huán)境是實(shí)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)代化城市建設(shè)的基本標(biāo)準(zhǔn) 我國(guó)現(xiàn)階段建設(shè)現(xiàn)代化城市，要達(dá)到十條基本標(biāo)準(zhǔn)，其中第五和第七條為“高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境”和“高質(zhì)量的居住休息條件”。 （ 1） 住宅建設(shè)的健康發(fā)展是國(guó)家進(jìn)步和社會(huì)發(fā)展的重要標(biāo)志 ① 住宅建設(shè)的健康發(fā)展是我國(guó)城市化戰(zhàn)略有效實(shí)施的基礎(chǔ) 我國(guó)在“十一五”規(guī)劃中提出“實(shí)施城市化戰(zhàn)略，逐步化解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾。 蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 6 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 類(lèi)別 編號(hào)號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 建 設(shè) 指 標(biāo) 1 總用地面積 M2 31361 2 總建筑面積 M2 3 臨街 商業(yè)建筑面積 M2 臨街住宅建筑面積 普通 住宅建筑面積 22107 4 住宅戶(hù)數(shù) 戶(hù) 431 5 總規(guī)劃人口 人 1509 6 綠地率 % 7 容積率 8 建筑密度 % 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 9 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 萬(wàn)元 10 資金籌措 萬(wàn)元 其中 自有資金 萬(wàn)元 % 預(yù)售款 萬(wàn)元 % 銀行貸款 萬(wàn)元 % 11 投資利潤(rùn)率 % 12 投資利稅率 % 13 投資回收期 年 稅后 14 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 15 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 稅后 蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 7 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 項(xiàng)目 提出的背景 住宅建設(shè)的健康發(fā)展將代表著我國(guó)的城市化進(jìn)程，進(jìn)入高速發(fā)展階段。對(duì)于促進(jìn)蓬萊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快蓬萊市城市化進(jìn)程，改善蓬萊市市容市貌，提高人民居住水平等都將發(fā)揮重要的推動(dòng)作用，具有明顯的社會(huì)效益，同時(shí)也具有良好的市場(chǎng)前景和較好的經(jīng)濟(jì)效益。 可行性研究結(jié)論 項(xiàng)目建成后， 可對(duì)蓬萊市提供優(yōu)質(zhì)商品住房及 商住 樓，以及推進(jìn) 蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要作用。投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率為 %。 本項(xiàng)目總銷(xiāo)售收入 。 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為 2年，從 2020年 10月開(kāi)始至 2020年 9月底建成。因此，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。 本項(xiàng)目選址在蓬萊市 府后路 ，該區(qū)域周?chē)h(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強(qiáng)的自?xún)艋芰?，且有一定的環(huán)境容量，適合生活小區(qū)的建設(shè)。建設(shè)區(qū)域地勢(shì)平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合 商住 小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。總規(guī)劃戶(hù)數(shù) 431戶(hù)，居住人口 1509人。項(xiàng)目承辦單位 蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 為滿(mǎn)足市場(chǎng)需求和企業(yè)自身發(fā)展，決定 進(jìn)行蓬萊市 府后路舊城改造工程 建設(shè) 。 可行性研究項(xiàng)目概述 近年來(lái)，隨著蓬萊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及當(dāng)?shù)厝嗣裆钏降牟粩嗵岣?，?duì)住宅的要求已不在局限于滿(mǎn)足住宿的要求，追求高品質(zhì)成為新的需求標(biāo)準(zhǔn) ，居民對(duì)普通商品住房的需求在逐年增加。 可行性研究編制單位 編制單位：山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 工程咨詢(xún)資格等級(jí)：乙級(jí) 證書(shū)編號(hào)：工咨乙 11820200047 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 關(guān)于委托山東宗匯工程咨詢(xún)有限 公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書(shū)； 國(guó)家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求； 國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)； 國(guó)家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 城市居民住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范； 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國(guó)電力出版社） 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)實(shí)務(wù)全書(shū)》（中國(guó)建材工業(yè)出版社）； 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額。蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 1 第一章 基本概況 項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 項(xiàng)目名稱(chēng) : 蓬萊 市 府后路舊城改造 工程建設(shè) 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) : 蓬萊市 府后路 項(xiàng)目承辦單位及其概況 單位名稱(chēng)： 蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 住 所： 蓬萊市登州街道辦事處 法人代表： 黃俊生 注冊(cè)資本：貳仟 肆佰 萬(wàn)元 公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司（自然人獨(dú)資） 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng) 承辦單位概況： 蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2020 年 10 月，位于蓬萊市登州街道辦事處，注冊(cè)資本金為 2400 萬(wàn)人民幣，該公司現(xiàn)有員工 18 人，全部為專(zhuān)業(yè)技 術(shù)人員和管理人員，職工素質(zhì)較高，公司現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)班子成員 3 人，都具有大專(zhuān)以上學(xué)歷。 該公司經(jīng)營(yíng)范圍為：商住小區(qū)及步行街的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，是蓬萊市中心區(qū)舊城改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，被蓬萊市政府列為重點(diǎn)工程項(xiàng)目，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)在給企業(yè)帶來(lái)良好經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，將產(chǎn)生十分顯著的社會(huì)效益。 可行性研究的范圍 本可行性研究報(bào)告的研究范圍主要包括： 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)必要性 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇 總體規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目節(jié)能方案分析 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、安全 組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理 工程及銷(xiāo)售進(jìn)度安排 投資估算和資金籌措 蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 3 1經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 可行性研究工作概況 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司在接受委托后，即組成項(xiàng)目組，到建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)考察，并與蓬萊市有關(guān)部門(mén)、項(xiàng)目承辦單位的領(lǐng)導(dǎo)及技術(shù)人員進(jìn)行了座談，就建設(shè)用地、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)方案及有關(guān)配套條件等重要問(wèn)題交換了意見(jiàn)，并就編制可行性研究報(bào)告的一些關(guān)鍵問(wèn) 題達(dá)成一致，項(xiàng)目組又查閱了大量資料， 在此基礎(chǔ)上，編制了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。再者商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，商住樓同時(shí)擁有商業(yè)和居住的雙重功能，具有良好的市場(chǎng)發(fā)展空間 。 項(xiàng)目結(jié)合市場(chǎng)需求 情況、建設(shè)用地條件及周?chē)h(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時(shí)考慮到資金籌措的可能， 確定建設(shè)規(guī)模為總建筑面積 ， 其中， 商住樓總建筑面積 平方米， 包括 臨街 商業(yè)建筑 面積 平方米，臨街 住宅建筑面積 平方米 ； 普通 住宅建筑面積 22107 平方米。 項(xiàng)目建設(shè)地位于 蓬萊市 府后路 ，該項(xiàng)目工程規(guī)劃總用地 31361蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 4 平方米。 設(shè)特征與結(jié)構(gòu) 本項(xiàng)目 包括住宅和商住樓， 建筑均為多層建筑，結(jié)合蓬萊市地質(zhì)情況確定本項(xiàng)目均采用 現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)體系 ，基礎(chǔ)采用獨(dú)立基礎(chǔ)形式。 本項(xiàng)目主要污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無(wú)其他污染物排放。 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資估算為 。 本項(xiàng)目資金籌措方案為：項(xiàng)目承辦單位自有資金 萬(wàn)元，占總投資的 %；銀行貸款 萬(wàn)元，占總投資的%；商品住房預(yù)售款項(xiàng)籌集 ，占總投資的 %。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目建設(shè)完成后，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元。全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 5 益率稅前為 %，稅后為 %； 投資回收期稅前 年，稅后 。項(xiàng)目的建設(shè)將為蓬萊市社會(huì)各界人士及外來(lái)人員提供優(yōu)質(zhì)商品住房 和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) ，滿(mǎn)足廣大市民及外來(lái)人員的住房需求。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。 二十一世紀(jì)前半個(gè)世紀(jì)中，城鎮(zhèn)住房將成為中國(guó)最大的生活消費(fèi)品，住宅建設(shè)的發(fā)展將代表著我國(guó)的城市化進(jìn)程，進(jìn)入高速發(fā)展階段，并將同時(shí)帶動(dòng)其他生活產(chǎn)品的升級(jí)和更新?lián)Q代，住房建設(shè)的健康發(fā)展將有利于迅速解決中國(guó)住房落后的現(xiàn)狀，并使整體住房質(zhì)量和水平迅速提高。要遵循 客觀規(guī)律，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)發(fā)育程度相適應(yīng)，循序漸進(jìn)，走符合國(guó)情的多樣化的城市化道路；要特別注意節(jié)約土地、解決好城市化與土地資源的矛盾；要在建立新型城鄉(xiāng)關(guān)系方面邁出實(shí)質(zhì)性步伐，初步形成農(nóng)村人口自愿平穩(wěn)有序進(jìn)入城市的體制和機(jī)制框架。 將“高質(zhì)量的居住休息條件”和“高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境”作為建設(shè)城市 化 的兩條重要的標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了現(xiàn)代城市以人為中心的重要原則，是現(xiàn)代城市能否可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容。 （ 2）住宅建設(shè)的健康發(fā)展是改善我國(guó)住房現(xiàn)狀和提高人民生蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 8 活水平的重要保障。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。今后二十年，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是全面建設(shè)小康社會(huì)的一項(xiàng)重要任務(wù)，城市化水平依然持續(xù)提高將帶來(lái)城鎮(zhèn)住房需求增加。 二是，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口將增加，這部分人的住房問(wèn)題越來(lái)越突出，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口的住房需求也需要考慮。 國(guó)務(wù)院總理溫家寶在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上作政府工作報(bào)告時(shí)指出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重 點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。加大財(cái)稅等政策支持，建立健全廉租房制度。 隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)快速發(fā)展， 商住樓因其具有商住兩用等功能，具有很大的發(fā)展空間。當(dāng) 前 中國(guó)的中小企業(yè)正在起步發(fā)展的階段，隨著 國(guó) 民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)快速發(fā)展，既需要有各種檔次的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 山東宗匯工程咨詢(xún)有限公司 9 字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅，同樣也需要大量的 商