【正文】 鎮(zhèn)龔莊村千年古栗園新建一座可為全縣社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，且具有一定規(guī)模和檔次的集 食宿、購物、商貿(mào)會務(wù)和娛樂為一體的綜合生態(tài)示范園是有必要的， 符合桐柏縣城鎮(zhèn)發(fā)展總體規(guī)劃和旅游發(fā)展規(guī)劃的總體要求。 目前， 需要引進(jìn)更多的投資者和先進(jìn)的技術(shù)人才，特別是在中部大崛起的開發(fā)過程中，其各種資源的開發(fā)力度將進(jìn)一步加大，外部交通設(shè)施建設(shè)步伐將會更快，交通更加便利，外來流動人口將日益增多。 是 目前決無僅有的居住養(yǎng)老的地方，每逢節(jié)假日，兒女們可以到 這里 陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。 古栗 園老年公寓的建成，可帶動其他項目的發(fā)展，也促進(jìn)其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。如此豐富的生物資源，以其生態(tài)系統(tǒng)之完整性和原始性，將使人與自然和諧相處。背山面水，視野開闊，自然 景觀 獨秀，氣候宜人，是休閑、避暑的好去處，林中有許多國家級保護(hù)樹種，行走在樹下，可看到小鳥在鳥巢中出出進(jìn)進(jìn)，經(jīng)常見到的有白鷺、畫眉、喜鵲、斑鳩等 鳥 類活動 。在這種背景下，古栗 園老年公寓選定了 古栗 園作為開發(fā)的重點，有著重要意義。定期為老年人進(jìn)行身體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問題顯得尤為迫切。在經(jīng)濟(jì)上要靠自己。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 6 二、項目建設(shè)必要性 目前老年人提及最多的問題是 “ 生活有人照料 ” ，和 “ 看病就醫(yī)方便 ” 。把構(gòu)建生態(tài)旅游發(fā)展體系，繁榮以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，加快推進(jìn)老年公寓建設(shè)，鼓勵引導(dǎo)各類資金投資開發(fā)旅游業(yè)，制定扶持旅游業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策等內(nèi)容作為今后一個時期的工作重點。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實現(xiàn) “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂 ” 。人口老齡化和老年人 問題，是當(dāng)前社會普遍關(guān)注的社會問題。 我國 在 80 年代末就已經(jīng)步入老齡化社會， 90 年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在數(shù)量上還是在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣?。一位頗有資歷的老領(lǐng)導(dǎo)曾講過：桐柏的旅游資源其實是一綠一紅，綠的指桐柏山水文化，紅的指桐柏蘇區(qū)文化。正是先有了淮源這些豐厚的文化資源，才有了桐柏今天的旅游。 桐柏是千里淮河的發(fā)源地，又處于南北氣候的過渡帶，山川既雄又秀，森林原始、茂密，動植物種類繁多。桐柏山淮源風(fēng)景名勝區(qū)地理位置優(yōu)越，處于鄭州、南陽、信陽、襄樊、武漢等大中城市的中心位置，交通條件十分便利。景區(qū)具有完整的過渡帶森林生態(tài)系統(tǒng)和優(yōu)良的自然生態(tài)環(huán)境，被專家譽(yù)為中原地區(qū)天然生物基因庫和自然博物館。集雄、奇、險、幽、秀于一身，兼具南疆北國之神韻，被有關(guān)專家評價為 “比華山之險，與黃山競秀 ”。有豫南第一高峰海拔 1140 米的桐柏山主峰太白頂，享譽(yù)海內(nèi)外的佛教禪宗白云系祖庭云臺禪寺，譽(yù)為天下 “三十六洞天 ”之一的水簾洞。 第二章 項目建設(shè) 的 必要性和 條件 一、項目背景 桐柏山淮源風(fēng)景名勝區(qū)位于豫鄂交界的桐柏山脈中段，總面積108 平方公里，是古 “四瀆 ”之一淮河的發(fā)源地和江淮兩大水系的天然分界線。 八、投資構(gòu)成 本項目總概算投資 2020 萬元，包括建筑工程、設(shè)備資金、流動資金等，所需資金由河南省桐柏縣鑫山 農(nóng) 生態(tài)開發(fā) 有限公司采取股份合作形式籌措。 六、項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容： 本工程擬建 古 栗園老年公寓一座， 泰和山莊 一座 ， 建古栗園觀賞保護(hù)區(qū)一處， 筑小水壩 2 處 (建垂釣休閑場 2 處 100 釣位 )。安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 1 鑫山農(nóng)生態(tài)宜居示范園建設(shè)項目 可行性研究報告 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 2 第一章 概 述 一、項目名稱：河南省桐柏縣鑫 山 農(nóng)生態(tài)宜居示范園建設(shè)項目 二、項目建設(shè)單位：河南省桐柏縣鑫 山 農(nóng) 生態(tài)開發(fā)有限 公司 項目負(fù)責(zé)人：馬勇 三、項目性質(zhì)：桐柏縣新建旅游配套設(shè)施建設(shè)項目 四、項目建設(shè)地點：桐柏縣淮源鎮(zhèn)龔莊村千年古栗園 五、建設(shè)年限 該項目建設(shè)期可分為前期準(zhǔn)備階段、項目實施階段、試運(yùn)營階段。工程建設(shè)周期計劃為 24 個月，包括施工圖設(shè)計、土建工程、設(shè)備招標(biāo)、設(shè)備定貨、安裝工程、驗收運(yùn)營。 七、項目單位概況 河南省桐柏縣鑫 山 農(nóng) 生態(tài)開發(fā)有限 公司，屬新注冊的集旅游開發(fā)、資源保護(hù)、社會化服務(wù)于一體 的 有限責(zé)任公司，注冊資金 500 萬元。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 3 九、項目建成后經(jīng)濟(jì)效益 項目建成投產(chǎn)后，年銷售收入 萬元，利稅 萬元。這里自然景觀奇絕，人文景觀薈萃，分為淮源、桃花洞、太白頂、水簾洞四大各具特色的區(qū)域。河南四大名寺之一的水簾寺，險幽神秘的淮河源等以及新開發(fā)的三條黃金旅游線路，通天河《西游記》文化游、盤古溪生態(tài)游、情人谷休閑避暑游等各類景觀 118 處，其中一類 景觀 46 處。 桐柏山淮源風(fēng)景名勝區(qū)旅游文化內(nèi)涵十分豐富，具有源遠(yuǎn)流長的淮源文化，影響深遠(yuǎn)的佛道文化，歷史悠久的盤古文化和在國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期具有重要地位的蘇區(qū)文化。 1982 年這里被省政府批準(zhǔn)為省級自然保護(hù)區(qū)， 1996 年被批準(zhǔn)為安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 4 省級風(fēng)景名勝區(qū)， 1997 年被評為河南省十佳文明景區(qū)， 2020 年又被批準(zhǔn)為淮河源國家森林 公園， 2020 年被國家旅游局評定為 3A 級旅游區(qū)， 2020 年被稱為 “盤古 ”之鄉(xiāng)?，F(xiàn)已成為豫南鄂北旅游觀光、度假避暑、科研探險和進(jìn)行革命傳統(tǒng)教育的一大旅游勝地。洞、瀑、泉、寺特色顯著，內(nèi)含豐富的山水文化、盤古文化、佛道文化和蘇區(qū)文化。 桐柏山淮河源的蘇區(qū)文 化底蘊(yùn)也很深，在中國革命戰(zhàn)爭史上占有篇幅。相信淮源的蘇區(qū)文化也必將在桐柏縣旅游文化的整合圖上占據(jù)越來越多的比例。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。老年人有固定的生活模式，其個性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對后輩消費(fèi)方式和價值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦與身心健康。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 5 桐柏縣委縣政府明確提出，今后一個時期，要以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，大力實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略，堅持“開放帶動、項目統(tǒng)攬、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、持續(xù)發(fā)展”的工作方針，積極構(gòu)建生態(tài)工業(yè)、生 態(tài)農(nóng)業(yè)、 生態(tài)城鎮(zhèn)、生態(tài)旅游四大體系。因此該項目符合桐柏縣整體發(fā)展戰(zhàn)略 ,具有較強(qiáng)的地方政策支持背景。老年人對養(yǎng)老方式的選擇近年來呈現(xiàn)出以下特點。子女隨著工作生活節(jié)奏的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化 。現(xiàn)在越來越多的老人愿意自己 設(shè)計 自己的晚年生活，尊老敬老自古以來就是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠 心誠 意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。 古栗園 老年公寓建成后，可 讓老人們在這里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體 生活。在這里生活的老年人無病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治，休閑時可以娛樂，康復(fù)時可以運(yùn)動、游玩。 古栗 園 深處 層林疊嶂、鳥語花香，環(huán)境相當(dāng)靜謐優(yōu)雅。每天早上， 林 區(qū)內(nèi)各種鳥叫聲此起彼伏，優(yōu)美的聲音在晨風(fēng)中回蕩，十分悅耳動聽。 古栗 園老年公寓 與 自然生態(tài)項目 結(jié)合 ，其形式新穎，內(nèi)容豐厚，方法可靠，前途廣闊，是一項很有發(fā)展前途的事業(yè)。 古栗 園雖然遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，但是又不遠(yuǎn)離城市中心。 桐柏縣現(xiàn)有的賓館、飯店，不僅數(shù)量少，規(guī)模小，而且內(nèi)部設(shè)施安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 7 不配套，僅能滿足少量外來旅行、出差人員一般性住宿。為了給桐柏對外開放和招商引資活動創(chuàng)造更為有利的條件，以吸引更多的資金到桐柏開發(fā)建設(shè)，在桐柏建一個為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的檔次 較高的集飲食服務(wù)、觀光旅游、生態(tài)宜居、休閑度假為一體的綜合生態(tài)示范園，是很有必要的。 第三章 市場分析及預(yù)測 一、市場分析 本項目主要是為桐柏發(fā)展旅游業(yè) 、擴(kuò)大對外開放與交流、招商引資 、老年人服務(wù) 以及商貿(mào)活動等提供配套的住宿、餐飲、會務(wù)、購物和娛樂等項目服務(wù)。此風(fēng)景區(qū)還是以山水峽谷自然景觀為主，以一些歷史文化遺跡等人文景觀為輔，為發(fā)展安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 8 旅游業(yè)，并使之成為桐柏的經(jīng)濟(jì)增長點，桐柏縣還應(yīng)配套建設(shè)一批旅游服務(wù)的服務(wù)中心、服務(wù)站點和一些旅游渡假休閑設(shè)施以及一些必要的基礎(chǔ)配套設(shè)施。因此，需要建設(shè)有一定規(guī)模和檔次的旅游賓館或飯店，才能滿足需求。 長期以來，我國各地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)主要是靠政府所建的公辦養(yǎng)老院。當(dāng)前全國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù) 人員僅有 30 萬人，而取得職業(yè)資格的僅有 2 萬人。目前全國養(yǎng)老院的床位只有 150 萬張，缺口高達(dá) 550 萬張。 我縣也已進(jìn)入老齡化社會。所以，在風(fēng)景區(qū)建一安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 9 定 規(guī)模和檔次的賓館和老年公寓，客源是有保障的。桐柏 鑫山農(nóng) 生態(tài) 宜居 示范園位于桐柏縣淮源鎮(zhèn)龔莊村千年古栗園，與國家森林公園、國家級風(fēng)景名勝區(qū)淮源景區(qū)緊鄰，距 312 國道 公里。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 11 桐柏縣屬于桐柏山北側(cè)侵蝕丘陵區(qū)，境內(nèi)山嶺起伏，河流縱橫，溝谷交錯，全縣東南部較高，中部突起，西部漸低，本次新建項目周緣以淺山、丘陵為主，山崗溝谷相間，山上森林植被茂盛。 抗震裂度 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB50011— 2020）的規(guī)定，該場地抗震設(shè)防裂度為 6 度，設(shè)計地震基本加速度為 ，設(shè)計地震分組屬第一組。 排水：主要為雨水和生活污水，通過排水管道，經(jīng)化糞池處理后排入排水系統(tǒng)。 ⑶通訊 該建設(shè)區(qū)已開通全國直撥程控電話及移動通訊，可滿足項目固定和移動通訊要求。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 12 第五章 建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)方案 一、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 該項目占地 200 畝，以荒山荒坡為主 。總建筑面積 10450 平方米，其中 泰 和山莊 7200平方米，老年公寓 3250 平方米 。固定資產(chǎn)投資中建筑工程投資 1000 萬元，設(shè)備及安裝工程 675 萬元，其他工程費(fèi)用 225 萬元。 三 、主要建設(shè)方案 生態(tài) 宜居示范園建設(shè) 堅持以下八項原則： 承載力控制原則 ； 自然環(huán)保原則 ； 當(dāng)?shù)剞r(nóng)民參與原則 ； 環(huán)保教育原則 ； 加強(qiáng)旅游規(guī)劃管理原則 ； 清潔生產(chǎn)、節(jié)約資源原則 ； 剩潤回投原則 ； 技術(shù)培訓(xùn)原則 。場區(qū)內(nèi)圍繞主要建筑物修建通車道路、停車場及步行道路，內(nèi)部交通組織擬做到流向合理通暢，場區(qū)修建足夠的水池和綠化帶，水池 可兼作消防水池用。 老年公寓整體布局 設(shè)計圍繞老年人需求，配套 棋牌娛樂室 、健身鍛煉場、醫(yī)療 衛(wèi)生室 、膳食 服務(wù) 區(qū) 、洗浴中心 等， 室外設(shè)計有門球 場、羽毛球場 、 釣魚臺 、 花園等 ,總占地 10 畝，設(shè)計容量為 100 人。 公寓樓設(shè)計 ,所有居室全部設(shè)有陽臺 ,分為以下幾個檔次 : 單人間 :一臥一衛(wèi) ,設(shè)壁柜 ,面積 25 平方米 ,共 15 間 , 15 個床位 。 . 一室一廳 雙人間 ,設(shè) 衛(wèi) 生間 、 壁柜 ,面積 30 平方米 ,共 10 間 ,20 個床位 。 公寓樓設(shè)計 3 層 ,3 樓為服務(wù)人員宿舍 、 管理辦公用房 ,一層設(shè)接待大廳 、 衛(wèi)生室 、 餐廳 、 洗浴中心等 。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 14 公寓設(shè)計為磚混結(jié)構(gòu)，墻體使用空心保溫磚，門窗使用真空玻璃，公寓樓的消防、安全、衛(wèi)生防疫均按有關(guān)規(guī)范設(shè)計。 (二 )泰和山莊建設(shè)方案 泰和山莊建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則 （ 1） 根據(jù)場址區(qū)內(nèi)的地形條件 以“ 千年古栗園 ”為設(shè)計目的，營造一個現(xiàn)代“ 栗園山莊 ”。 （ 3）注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配 和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高居住環(huán)境質(zhì)量、生活品質(zhì)作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。 （ 5）以環(huán)境為基礎(chǔ)，以景觀為導(dǎo)向，以 山 水為背景，強(qiáng)調(diào)“ 古栗園 ”與居民生活活動的融合，將 山莊 與環(huán)境、景觀、水溪融為一體。 安生鄉(xiāng)休閑農(nóng)莊項目預(yù)可行性研究報告 15 （ 7）以人的休閑、度假 為 中心，試圖通過對 山莊 空間的組織，山莊 周圍環(huán)境 的塑造，來探討適合容納各種不同人群的各種休閑度假娛樂 的綜合空間，營造既溫馨、浪漫、又優(yōu)雅迷人的山莊 氛圍。 泰和山莊 總體規(guī)劃方案 （ 1）總平面布置和功能要求 本項目地處 桐柏縣淮源鎮(zhèn)龔莊千年古栗園 ，占地 5 畝。 ① 入口廣場區(qū)，入口廣場區(qū)位于本 山莊 的 北 端 。 ② 山莊區(qū)，山莊由 4 層樓 ，局部有五層或三 層 組成。一館指賓館包括綜合商務(wù)樓、娛樂服務(wù)樓、客房樓、辦公樓及水電設(shè)備房等 。 ③ 游泳池區(qū)，泳池設(shè)于 山莊 區(qū)旁，供游客使用。 （ 2） 道路、綠化及水系 本 山莊 區(qū)的東側(cè)為主干道。全場地進(jìn)行綠化，綠化面積不小于總面積的 40%。 場區(qū)的東側(cè)為