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合生創(chuàng)展集團公司新項目開發(fā)商業(yè)模式規(guī)定(doc18)-其它制度表格-展示頁

2024-08-30 19:20本頁面
  

【正文】 第一節(jié) 實現(xiàn)可售面積最大化、不可售面積最小化………………………… 5 第二節(jié) 實現(xiàn)工期最短,最短時間內(nèi)開售…………………………………… 6 第三節(jié) 實現(xiàn)產(chǎn)品銷售時間最短,資金回籠時間最短……………………… 7 第四節(jié) 實現(xiàn)成本費用最小化………………………………………………… 8 第五節(jié) 實現(xiàn)最高銷售價格,實現(xiàn)產(chǎn)出最大化……………………………… 13 第四章 操作模式……………………………………………………………… 15 第五 章 附則…………………………………………………………………… 16 附件: 一、 節(jié)點及時間定額表 1. 附件一 新項目開發(fā)模式(以十二層無地下室排期)(節(jié)點圖及網(wǎng)絡(luò)圖) 2. 附件二 合生集團新項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式(二十四層一層地下室) 3. 附件三 合生集團新項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式(三十二層二層地下室) 4. 附件四 合生集團新項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)模式(別墅) 二、 盈利模式表 1. 附件五 盈利模式匯總圖示 2. 附件六 盈利方案一 3. 附件七 盈利方案二 4. 附件八 盈利方案匯總表 5. 附件九 動態(tài)定價模式 3 第一章 總 則 第二條 本商業(yè)模式是對項目運作環(huán)節(jié)的通盤考慮,從配合現(xiàn)金流、資金運作的角度,如何把項目的投入產(chǎn)出比做到最大;在盡早實現(xiàn)投入資本金的回收后,如何把項目利潤做到最佳;如何把前期投入和投資回報收回來,在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金的平衡。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫,月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三條 本商業(yè)模式的目的是在項目一期 開售時達(dá)到公司前期自身投入資金(不包括銀行貸款)的全部回收用于其他新項目開發(fā) ,實現(xiàn)資金平衡;開售后整個項目在經(jīng)營期內(nèi)實現(xiàn)最佳的利潤率、利潤額等經(jīng)營指標(biāo)。 第五條 商業(yè)模式主要是從時間及效果方面來進(jìn)行對項目的控制,而基準(zhǔn)價則是從成本方面對項目進(jìn)行控制。 第七條 盈利模式:從資金運作的角度,從做生意的角度提出對“錢”的要求,通過這個模式去明確公司對每個項目的投資與運作的要求,包括現(xiàn)金的時間節(jié)點與具體數(shù)目流向,核心是“投資的要求” 。 第九條 操作模式:為完成上述的開發(fā),從操作環(huán)節(jié)上如何規(guī)劃各項工作的先后順序以及重要工作事項要注意的風(fēng)險或操作要點, 核心是“時間的問題” 。 第十一條 本商業(yè)模式四部門內(nèi)容之間的關(guān)系(圖 1): 盈利模式:核心是投資的要求 1 、 啟動資金平衡的盈利要點 2 、 項目整盤利潤率的盈利要點 經(jīng)營模式:核心是定位的要點 1. 實現(xiàn)可售面積最大化、不可售面積最小化 2. 實現(xiàn)工期最短,最短時間內(nèi)開售 3. 實現(xiàn)產(chǎn)品銷售時間最短,資金回籠時間最短 4. 實現(xiàn)成本費用最小化 5. 實現(xiàn)最高銷售價格,實現(xiàn)產(chǎn)出最大產(chǎn)出化 操作模式:核心是時間的要點 1 、 關(guān)鍵路線圖 2 、 交叉的工作事項要點 3 、 項目前提條件的要點 1 . 工作節(jié)點控制清單 2 . 時間定額 3 . 基準(zhǔn)價定額 指導(dǎo) 決定 支持 圖 1 4 第二章 投入產(chǎn)出 盈利模式 第十二條 盈利模式的核心是投資的要求,要從公司以往僅僅關(guān)注一個項目最終回收的靜態(tài)的成本利潤,轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r考慮三個方面的投資要求: 第一個要求是關(guān)注一個項目的投入資金的多少以及時間。 第三個要求是關(guān)注一個項目在成本費用變化與市場變化下的利潤率水平。 第十四條 投入資金的多少與時間關(guān)系到公司能否每隔半年時 間以“ 1+1+1“的模式發(fā)展:即以同樣的初始投入資金,每隔半年時間就能用該資金去運作多一個項目。 第十五條 盈利模式有以下主要要點。 第十七條 要點二: 在拿地的 “四證” (即國土證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證),并進(jìn)行抵押貸款。 第十八條 要點三:在 個 月內(nèi)取得預(yù)售證,并開售,達(dá)到資金平衡,公司可以回收前期投入的投入資金,用于下一個地塊的購買:(見圖 2) 投入 =①首期地價款 +②設(shè)計費 +③前期開發(fā)費 +④工程款 產(chǎn)出 =⑤銷售收入 , 理想狀態(tài)為產(chǎn)出不低于投入(產(chǎn)出≥投入),不理想狀態(tài)為產(chǎn)出低于投入(產(chǎn)出<投入),公司要求開售時達(dá)到理想狀態(tài) ; “四證”、進(jìn)行抵押融資貸款后支付,取得后即用于支付二期地價款 (抵押融資貸款額≥二期地價款) 。 第二十條 要點五:公司經(jīng)過首期開發(fā)在短期內(nèi)收回投入資金后, 后期的開發(fā)就要以利潤最大化為投資目標(biāo) ,而且利潤值能動態(tài)匹配市場上各類成本的動態(tài)評估(如地價的上漲,原 5 材料的上漲,資金成本的上漲以及項目的成熟等因素),從而實現(xiàn)盈利目標(biāo)。在滿足經(jīng)濟指標(biāo)前提下,把更多的面積,包括配套面積、綠化面積等分到每一戶內(nèi)。比如別墅產(chǎn)品不做連片的綠化帶,把綠化帶分到每一棟別墅當(dāng)中。 工作節(jié)點 款項 產(chǎn)出 投入 第六月起 第六月 第五月 第四月 第三月 第二月 第一月 支付購地款 辦證 / 開工 設(shè)計、報建 ⑤ 售收入 資金回籠 ① 首期 地價款 ②設(shè)計費 ③前期開發(fā)費 投入 = ① + ② + ③ + ④ 產(chǎn)出 = ⑤ 理想狀態(tài): ⑤ ≥① + ② + ③ + ④ 抵押融資貸款額≥二期地價款 不理想狀態(tài) : ⑤ < ① + ② + ③ + ④ ④工程款 圖 2 6 、陽臺面積的數(shù)據(jù)進(jìn)行報建,實際銷售中盡量把架空層、陽臺的面積
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