小西門項(xiàng)目招商方案(doc13)-商務(wù)談判-展示頁
2024-08-28 21:19本頁面
【正文】 接影響到定位的走向。本案的品牌及功能定位同樣需要充分考慮到其自身和服務(wù)對象的特性，進(jìn)行合理的市場細(xì)分和定位，才能有效地運(yùn)轉(zhuǎn)，占據(jù)并鞏固自己的目標(biāo)市場。 項(xiàng)目定位策略 “人與人不同，花有百樣紅”。三層、四層基本處于空置狀態(tài)。 項(xiàng)目概況及簡析 據(jù)資料顯示：本項(xiàng)目一層、二層部分商鋪已售出，部分正處經(jīng)營中。從而極大地規(guī)避了商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。 所以商業(yè)地產(chǎn)需要改變以往的模式，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將保有項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，只租不售，長期運(yùn)營。這樣一來，商業(yè)項(xiàng)目隨住宅開發(fā)而定，市場潛力被過度預(yù)支，造成許多空置。在目前商業(yè)地產(chǎn)的前期開發(fā)中，商家并沒有獲得足夠的發(fā)言權(quán)，往往到了項(xiàng)目后期，開發(fā)商不得不想方設(shè)法去引進(jìn)商家。 眾所周知： 商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)是非常可觀的，這塊肥肉吸引著大量業(yè)內(nèi)外資本紛至沓來。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版 權(quán)歸原作者 所有 ) 第 1 頁 共 11 頁 小西門項(xiàng)目招商方案 前言： 昆明商業(yè)地產(chǎn)近期已進(jìn)入白日化競爭狀態(tài)，較往年逐步趨于規(guī)?；蛯I(yè)化，所以機(jī)遇到挑戰(zhàn)并存。商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)也是炙手可熱；隨后在既面臨政策變化，又面臨市場變遷的情況下，商業(yè)地產(chǎn)以往單一的模式已經(jīng)難以讓其在市場上叱咤風(fēng)云，正所謂變則通，所以必須走出一條新的出路是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必由之路。由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營主要是由地產(chǎn)商來進(jìn)行的，許多地產(chǎn)商自有資金不足，在面臨還貸壓力下，很多發(fā)展商不得不將商業(yè)地產(chǎn)分割出售，并且采 用產(chǎn)權(quán)分割、統(tǒng)一經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營。 由于商業(yè)地產(chǎn)的高額回報(bào)率，許多住宅項(xiàng)目也不甘心丟掉這塊肥缺，也往往把底層或下幾層做商業(yè)。這樣一來，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的整體市場環(huán)境被過度利用，大大增加了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。這樣一來，商業(yè)地產(chǎn)將成為長期投資者獲得穩(wěn)定 回報(bào)的良好投資對象。其次專業(yè)的、大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在面臨眾多市場同質(zhì)化競爭情況下，將面臨招商和業(yè)態(tài)定位的難題，而更貼近休閑、娛樂的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和更多國際化、差異化的品牌結(jié)構(gòu)將是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長期價值提升的一個重要砝碼。出租與售出并存，其經(jīng)營類別主要以居家用品和藥店為主。 本案已存在產(chǎn)權(quán)分割問題，迫使開發(fā)商沒有充足的發(fā)言權(quán)，不便于商場統(tǒng)一管理，再加上商 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版 權(quán)歸原作者 所有 ) 第 2 頁 共 11 頁 場經(jīng)營產(chǎn)品類型較多，使 商場不趨于專業(yè)化方向發(fā)展，故導(dǎo)致商場目前狀況。商業(yè)物業(yè)也需要根據(jù)其所處的地理位置、經(jīng)營范圍、服務(wù)的客戶類型和數(shù)量等諸多因素進(jìn)行不同的定位。 任何品牌的定位都不應(yīng)該是簡單隨意的概念羅列，而應(yīng)該是在對品牌及其實(shí)體的深入分析之后規(guī)避劣勢、發(fā)揮優(yōu)勢并升華的差異化，并具有充實(shí)的內(nèi)涵及相對應(yīng)的使用功能作為支撐。 “質(zhì)量”與“數(shù)量”的選擇 投資的最終目的就是實(shí)現(xiàn)收益最大化，但獲取收益的方式及途徑是多種多樣的，項(xiàng)目的收益主要來源于以下 4個方面： 可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的租金與銷售收益； 廣告位出租面積所獲取的廣告收益； 部分自營項(xiàng)目的經(jīng)營收益； 物業(yè)管理經(jīng)營收益，如：停車場收入、商業(yè)促銷活動的場地出租收益等； 將以上收益加以比較，我們會發(fā)現(xiàn)“可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的租金與銷售收益”是整個項(xiàng)目
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