【正文】 428 高級單間 ￥ 428 紫微酒店南京現(xiàn)在的五星級酒店是 8 家，尚且要這樣壓價競爭?！皳屖帧笔且粋€說法，“打折”卻是事實。 “長城在線”的文章標 題有點自相矛盾。同時，整個香格里拉集團還借十一黃金周期間，在全球所有的香格里拉酒店都舉辦“國慶幸運抽獎活動”，抽中特大獎的客人可獲得國內(nèi)任何一家香格里拉酒店免費下榻三晚的優(yōu)惠，并獲贈雙人往返機票。金絲利喜來登酒店推出的國慶豪華房優(yōu)惠價格為 490 元，僑鴻皇冠酒店國慶所有的客房銷售價比平時的入住價降低 100 元～ 200 元。 2）價格戰(zhàn)帶來惡果：拼命打折優(yōu)惠 試想想看，需求市場還是那幺大，供給量一下子翻了一番，不打價格戰(zhàn)又能怎幺樣呢？來看兩篇關于南京五星級酒店市場的相關報道摘要： ? 《南京日報》 2021 年 9月 23日文章：“南京五星級酒店節(jié)日降價迎客” （記者 成雅） 黃金周市民出游 高峰即將到來，酒店也將迎來一個旺季??可記者昨天從幾家五星級酒店了解到，在十月一日至十月十日期間房價下調(diào)明顯，金陵飯店 700 元左右的高級套房，推出598 元特價，其中包含兩人早餐，金絲利喜來登酒店將高級套房價格調(diào)至 498 元，同時可全家免費享用游泳池及健身中心和免費停車；丁山香格里拉推出“國慶特惠”，標間僅為 318元，下降幅度達 50％，同時延遲退房時間至下午 4 點，餐飲 9 折，高爾夫和網(wǎng)球場 7 折。文中有如下內(nèi)容： “中新江蘇網(wǎng)南京 8月 30日電：記者昨日從有關部門獲悉，為迎接明年十運會在南京召開，至明年 9月份南京還將新增 8個五星級酒店，其中光河西地區(qū)就新增 4家，而目前南京五星級酒店的數(shù)目總共也只有 8家。為此，不得不壓低成本，于是服務質量隨之下降，服務質量的下降進一步強化了降價壓力??這是一個一直下降的循環(huán)。五星級酒店市場也不 例外。 過度投資已露端倪：以南京為例 任何市場，都不可能在一夜之間迅速擴大。 ? 浙江臨安市五星級賓館項目： 項目投資 億 ? 山東青島即墨市：五星級酒店，投資總額： 1500 萬美元 ? 遼寧撫順：五星級酒店項目，總投資 14000 萬元 ? ?? 目前國內(nèi)五星級酒店的客房單間造價在 100 萬元以上，按“千分之一”定價，房價需在 1000元 /天左右，才是正常價格。 ? 廣西百色市：廣東川惠集團在百色建五星級酒店，將投資２億元修建一座２７層的百色第一高樓。項目將嚴格按照五星級酒店標準進行設計建造。在互聯(lián)網(wǎng)上簡單地搜索一下，就找到了如下正在進行的五星級酒店建設信息： ? 吉林四平市五星級酒店項目：總投資 億元，用地面積 8 萬平方米，建筑面積 9萬平方米。 最引人注目的，首屬蘇北老區(qū)的鹽城： “ 地處蘇北革命老區(qū)的鹽城市近日宣布，將在市區(qū)升級、新建 5座五星級酒店，各縣（市）將規(guī)劃建設四星級飯 店，全市共有近 30家新建或改建的飯店正著手進行星級創(chuàng)建工作?！?” —— 《中外酒店》雜志 這種五星級酒店熱并不僅限于以上所說中心大城市，次中心城市的五星級飯店建設也開始升溫： ? 南京到 2021 年 9 月份將新增 8 個五星級酒店，其中河西有四家；這樣南 京五星級酒店數(shù)量將翻一番達到 16 家。從去年底至今年初，約有 10余家五星級酒店在建或籌建之中。成都也即將增加數(shù)個五星級酒店。長期以來對于新建酒店業(yè)進行嚴格控制的上海也傳出將新增多個五星級酒店的消 息，北京作為中國的經(jīng)濟、政治、科技中心，五星級飯店增加自不用說。在這里我們首先可以重溫一下這部分內(nèi)容： “ 進入 2021年以來，五星級酒店興建、開業(yè)的消息不絕于耳，風靡全國。五星級酒店投資研究報告 一、中國五星級酒店市場狀況 波及全國的五星級酒店熱 中國目前已呈現(xiàn)全面的五星級酒店熱，從一、二線城市，到三線甚至四線城市，都卷入了這個熱潮之中。 1）發(fā)達的一、二線大城市：風向標 在第五章第二個小節(jié)中，介紹了目前國內(nèi)五星級酒店的熱潮。喜來登、萬豪、希爾頓這些國際品牌五星級酒店相繼在多個城市開業(yè)。而 業(yè)內(nèi)人士稱廣州酒店市場在未來 3~5年內(nèi)將增加 30家高星級酒店，其中五星級酒店 10 家，四星級酒店約 20 家。 沈陽市掀起五星級酒店投資熱潮?，F(xiàn)有五星級酒店 3家，到年底將達到 8家。 ? 長沙市五星和準五星級酒店達 10 家； ? 鄭州五星級飯店增加到到 4 家； ? 安泰集團率先在山西省投資近 4 億元打造五星級酒店； ? 在江西，凱萊大酒店結束江西沒有五星級酒店的歷史； ? ?? 2）欠發(fā)達地區(qū)的三線城市：溫度計 如果說經(jīng)濟發(fā)達或者作為地區(qū)中心的一、二線大城市是中國五星級酒店市場的風向標，那幺三線以下城市則成了中國五星級酒店熱的溫度計。 ” —— （《新京報》 4 月 19 日報道） 與此同時，幾乎到任何一個地區(qū)詢問城建項目，都會有已上馬或將要上馬的星級賓館項目（其中許多甚至縣級市的星級標準都已經(jīng)提升到四星級）。 ? 安徽銅陵市五星級酒店項目：總投資 億元，項目總用地面積 100000 ㎡ ,總建筑面積20210 ㎡，建筑布局包括主樓和副樓，包括 300 間客房、國際會議中心、中西餐廳、精品商店、超市以及文化娛樂實施。 ? 云南大足縣五星級酒店項目：昆明某公司投資 億元在該縣東城新區(qū)修建占地 120 畝的五星級園林式賓館。 ? 湖南衡陽首家五星級酒店奠基： 衡陽南岳國際大酒店在南岳衡山風景區(qū)正式奠基，占地１０７畝，整個酒店分兩期開發(fā)，一期為酒店主樓，擁有客房１９６套；二期由Ｔｏｍｎｈｏｕｓｅ和單體別墅構成。許多大城市的五星級酒店房價已經(jīng)遠遠低于 1000 元，在這些欠發(fā)達地區(qū)，價格高昂的五星級酒店消費實際上是沒有足夠的消費能力來支撐的。所以，過度投資，必然給市場帶來巨大競爭壓力。 在過度投資帶來的競爭壓力下，五星級酒店被迫降低房價，房價下滑導致收入降低。正是在這種循環(huán)下，昆明的五星級酒店變成了被嘲笑的“鄉(xiāng)村五星”（參見第五章第三節(jié)行業(yè)競爭個案：昆明） 1）一年新增五星量是十年的總和 過度投資的現(xiàn)象，從南京這個六朝古都、中國經(jīng)濟最發(fā)達省份江蘇的省會大城市得以凸現(xiàn)：2021 年 8 月 30 日，《江南時報》刊登一則消息“南京新增 8 個五星級酒店，僅河西就 4家”?！? 文章?lián)苏f，“一年新增五星量是十年的總和”。 ? 《長城在線》 2021 年 9 月 24 日文章：高檔客房十一搶手 南京五星級酒店拼命打折優(yōu)惠 為了黃金周期間有個“好收 成”，各家五星級酒店紛紛啟動打折優(yōu)惠。丁山香格里拉酒店原價 1000 多元的豪華間 10 月 1 日至 10 日期間， 538元就能入住?！叭绱苏T人的條件只為了增加更多的客源，讓所有的房間都派上用場”。一面說“客房搶手”，一面又“拼命打折優(yōu)惠”。打折的背后，是競爭帶來的市場降價壓力。到了明年，五星級酒店的數(shù)量猛增到 16 家，市場競爭將如何慘烈，真是難以想象。銀座 商務單人間 ￥ 398 豪華商務標準間 ￥ 588 豪華商務單人間 ￥ 588 天府麗都喜來登飯店 高級標間 ￥ 888 豪華標間 ￥ 988 豪華單間 ￥ 988 杭州 浙江東方豪生大酒店 高級客房 ￥ 610 杭州索菲特西湖大酒店 豪華房 ￥ 1,265 杭州五洲大酒店 新標房 ￥ 740 浙江世界貿(mào)易中心大飯店 標準雙人房 ￥ 718 標準雙 人房 [單早 ] ￥ 768 標準雙人房 [雙早 ] ￥ 818 浙江國際大酒店 高級房 ￥ 528 豪華房 ￥ 558 杭州國大雷迪森廣場酒店 高級房 ￥ 988 豪華房 ￥ 1,050 豪華房 [含早 ] ￥ 1,188 杭州西湖國賓館 貴賓樓標房 ￥ 1,056 行政樓湖景標房 ￥ 1,304 行政樓商務套房 ￥ 1,799 杭州香格里拉飯店 園景房 ￥ 1,208 園景房 [含早 ] ￥ 1,380 湖景房 ￥ 1,610 西安 西安喜來登大酒店 豪華間 ￥ 955 金花豪 生國際大酒店 高級客房 ￥ 768 長安城堡大酒店 標準間 ￥ 664 豪華標準間 ￥ 756 標準間 [單早 ] ￥ 758 萬年大酒店 標準間（三星） ￥ 300 標準間 ￥ 520 西安凱悅 (阿房宮 )飯店 標準間 [單早 ] ￥ 978 西安香格里拉金花飯店 北樓標間 ￥ 668 北樓標間 [雙早 ] ￥ 764 南樓豪華間 ￥ 812 金石國際大酒店 標準大床間 ￥ 370 標準雙床間 ￥ 370 豪華大床間 ￥ 470 長沙 通程國際大酒店 標準間 ￥ 488 標 準間 [含早 ] ￥ 508 高級單人間 ￥ 570 豪華單人間 ￥ 660 普通套間 ￥ 660 標準套房 ￥ 720 豪華套房 ￥ 750 湘泉大酒店 標準單人間 ￥ 398 標準雙人間 ￥ 398 湖南佳程酒店 高級客房 ￥ 398 豪華客房 ￥ 458 華天大酒店 貴賓樓高級單人間 ￥ 510 貴賓樓高級雙人間 ￥ 510 君逸康年大酒店 高級大床房 ￥ 338 天璽大酒店 高級房 ￥ 380 行政單人房 ￥ 550 高級套房 ￥ 580 同升湖通程山 莊酒店 山景標準房 ￥ 358 山景豪華房 ￥ 388 湘麓山莊 標準間 ￥ 378 標準套間 ￥ 768 豪華套間 ￥ 1,828 南昌 江西賓館 標準單人客房 ￥ 470 標準雙人客房 ￥ 520 凱萊大酒店 單人房（行政層） ￥ 628 雙人房（行政層） ￥ 728 標準套房（行政層） ￥ 1,188 從數(shù)據(jù)看中國五星級酒店市場的特征 上面的表格只是一個數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)中可以歸納出如下幾個特征： ? 不同的城市，五星級酒店房價差異大，房價和經(jīng)濟發(fā)展水平正相關 。以一般房型為例，香港的均價近 2021HKD；北京的則大部分在 1000￥上下；上海的價格則要 1000 往上；廣州的價格偏高（但是因為這里所搜集的廣州五星級酒店數(shù)量較少，不具備結論性。而相對欠發(fā)達的城市，如重慶，雖然是特大型城市，房價也不過 500 元上下。 上表中一個城市中房價的最高價和最低價都被加黑了。北京的房價，中國大飯店的單人標間達 1800￥以上，而香山金源商旅中心酒店則不過區(qū)區(qū) 500￥，也不到前者的 1/3。 ? 外資管理或者外資品牌的酒店房價，普遍高于內(nèi)資管理或內(nèi)資品牌的酒店。杭州：雅高集團下屬的索菲特西湖大酒店豪華房￥ 1,265，而內(nèi)資 的浙江國際大酒店高級房房價僅￥ 528。 ? 經(jīng)濟發(fā)展水平及城市地位決定五星級酒店市場需求，酒店數(shù)量決定供給，二者共同決定了一個城市的房價。這種低房價也迫使長沙四星級酒店的房價跌破 300。 二、五星級酒店的投資效益及投資方式 投資效益的六個來源 酒店主要提供客房和餐飲服務，但是投資五星級酒店的收益來源，并不單純地由酒店服務的主體 —— 客房和餐飲、會務等構成。主要有以下幾個方面 1） 酒店自身的營運收入 按照一般說法，在正常房價下（千分之一定價法），酒店盈虧平衡點的入住率大約在 60％左右，平衡點可以依據(jù)管理水平而浮動。重慶的五星級酒店在 2021 年底房價曾跌破 400 元。而更有業(yè)內(nèi)人士稱五星級酒店單間客房的每日經(jīng)營成本僅 100多元。 在任何一個二線城市，五星級酒店都是一個知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益。可以迅速地獲得市場認可。 2） 向上、下游產(chǎn)業(yè)擴展，形成產(chǎn)業(yè)集群 向上可以發(fā)展酒店易耗品制造業(yè)，向下，可以向旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂廣告業(yè)發(fā)展??形成產(chǎn)業(yè)集群。通過管理其它酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進一步提升酒店品牌和形象。在中國經(jīng)濟快速增長的這個時期，土地價值也在快速攀升。這也是目前許多地區(qū)五星級酒店投資商瞄準的主要收益點之一。 這種模式的優(yōu)點 在于飯店投資者可以從所有權、管理權、營銷權等各個方面對飯店進行嚴格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統(tǒng)渠道，飯店可以獲得良好的發(fā)展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店經(jīng)營所產(chǎn)生的所有利潤。在國外，隨著各種形式的飯店集團的發(fā)展，大型飯店 集團憑借其強大的品牌及營銷優(yōu)勢對單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個飯店集團的系統(tǒng)。 6） 模式二：投資者自己管理經(jīng)營，但是加入一個更大的聯(lián)盟團體來獲得一些支持 飯店完全由投資者來進行管理和經(jīng)營，但通過加入一個或幾個飯店聯(lián)盟獲得營銷和預訂方面的支持。目前國內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質性效益。 這種模式的優(yōu)點 在于選擇加入飯店聯(lián)盟所支付的費用要遠遠小于加入某個特許經(jīng)營聯(lián)號系統(tǒng)，而且飯店自身的品牌不必發(fā)生改變，可以保持相當?shù)莫毩⑿浴４送猓绻陨頉]有一個良好的管理隊伍的話，這類飯店的發(fā)展會受 到很大的限制。 這種模式的優(yōu)點 在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經(jīng)驗以及其它資源儲備，那幺專業(yè)的管理公司將幫助他實現(xiàn)這些并帶來良好效益。而且，聘請專業(yè)的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，