【正文】 62,69467,2684,574%數(shù)據(jù)來(lái)源： MKG Consulting Database – 06/2004五、集團(tuán)建設(shè)盈利模式酒店通過集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)與實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，是酒店盈利的主要模式之一。 SuitesChoice2,2682,366169,750177,4447,694%44Marriott Hotels ResortsMarriott Internat.450472165,200173,9748,774%55Days Inn of America, Inc.Cendant1,9021,892158,824157,995829%66Sheraton Hotels amp。此外，一些實(shí)力較弱的酒店，還可以通過借鑒、引入品牌，實(shí)現(xiàn)酒店無(wú)形資產(chǎn)的增值，利用市場(chǎng)上已經(jīng)具有影響力和感召力的酒店品牌，提升酒店的管理水平、提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高酒店經(jīng)營(yíng)收益，并使酒店資產(chǎn)得到增值。酒店品牌維護(hù)，即當(dāng)酒店的品牌進(jìn)入成熟期后，其所關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)轉(zhuǎn)移到確保所擁有的品牌優(yōu)勢(shì)不被削弱上來(lái)，這時(shí)酒店要善于分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的各種進(jìn)攻，并有針對(duì)地予以回應(yīng)。上海錦江集團(tuán)也利用其品牌資產(chǎn)延伸出了錦江假日、錦江之星等品牌。如 Embassy Suite＆ Grand Royal（長(zhǎng)期公務(wù)旅游者的全套房型酒店），Hampoton Inns（最低層中檔旅游者的經(jīng)濟(jì)型酒店），Holiday Inn Crown Plazas（豪華商務(wù)酒店），Residence Inns（家庭旅游者的全套房公寓），Harrah’s（哈拉博酒店）等六大產(chǎn)品品牌系列。在它向中檔細(xì)分市場(chǎng)擴(kuò)展其產(chǎn)品線時(shí)，延伸出了Holiday Inn Garden、 Holiday Inn Express、Sunspree resorts等中檔經(jīng)濟(jì)型、中檔度假型的酒店品牌。大型國(guó)際酒店集團(tuán)在其最初發(fā)展階段，通常僅針對(duì)某個(gè)檔次的酒店，對(duì)其核心品牌發(fā)展單一的線性延伸，形成產(chǎn)品線，由盈利點(diǎn)形成品牌系列盈利。為了擴(kuò)大酒店成功品牌的盈利面，形成全方位盈利局面，第二階段必須實(shí)施酒店品牌擴(kuò)張，即酒店在成功塑造品牌后，為使該品牌不斷發(fā)展壯大，相應(yīng)采取的品牌縱深化發(fā)展戰(zhàn)略。酒店品牌的盈利必須首先在品牌塑造上投入大量的成本，酒店品牌塑造具體又包括品牌定位、品牌創(chuàng)意以及品牌形象塑造三大部分內(nèi)容。世界各大酒店都非常注重提升酒店品牌價(jià)值，獲取超額利潤(rùn)（如表1所示）。另外，品牌價(jià)值的提升能使酒店無(wú)形資產(chǎn)快速升值。在如今同質(zhì)化程度較高的酒店供給市場(chǎng)上，產(chǎn)品間的差異很大程度上表現(xiàn)為其品牌形象的差異，因而品牌也就成為超越產(chǎn)品的新的競(jìng)爭(zhēng)核心。如實(shí)力強(qiáng)大的酒店管理公司，通過資本運(yùn)作，以較低價(jià)格收購(gòu)經(jīng)營(yíng)不善的酒店，然后通過酒店組織和流程的再造，實(shí)現(xiàn)酒店的扭虧為盈，然后再通過資本市場(chǎng)，以較高的價(jià)格出售，從而獲得酒店資本盈利。通過實(shí)施資本營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略，推動(dòng)酒店產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，資產(chǎn)重組和盤活資產(chǎn)存量，一方面可以將閑置的資產(chǎn)存量轉(zhuǎn)移到更能使其發(fā)揮作用的優(yōu)勢(shì)企業(yè)，形成酒店產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)盈利，另一方面還可以通過存量資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓直接實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。一方面，資本營(yíng)運(yùn)要求通過資本形態(tài)的變化，盤活沉淀、閑置、利用率低下的資本存量，使資本不斷的流動(dòng)到報(bào)酬率高的產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品上，優(yōu)化資本的組合質(zhì)量，達(dá)到資本有效增值和酒店盈利的目的；另一方面，資本運(yùn)營(yíng)要求加快資本流動(dòng)的速度，縮短資本的流動(dòng)過程，提高資本的流動(dòng)效率，實(shí)現(xiàn)資本的迅速增值，從而盈利。因此，一個(gè)開放性、自由化、有深度的資本市場(chǎng)是酒店實(shí)施資本營(yíng)運(yùn)盈利模式所必不可少的外界基礎(chǔ)條件之一。酒店資本營(yíng)運(yùn)的重要基礎(chǔ)便是有完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和資本市場(chǎng)制度。三、資本營(yíng)運(yùn)盈利模式資本營(yíng)運(yùn)是企業(yè)走外部成長(zhǎng)道路的主要途徑，它是以促進(jìn)資本增值、利潤(rùn)最大化為目的，以價(jià)值形態(tài)為特征，與產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)進(jìn)行互補(bǔ)，通過對(duì)生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)調(diào)整等，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行綜合運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)計(jì)劃利潤(rùn)目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)方式。譬如地處城市中心地段的商務(wù)酒店，引來(lái)眾多公司高層的長(zhǎng)期入??；休閑、度假酒店，引來(lái)眾多國(guó)際休閑品牌的入駐等。譬如宋城集團(tuán)為了獲得物業(yè)增值利潤(rùn)，物業(yè)選址多是城郊未開發(fā)區(qū)域，通過集團(tuán)自身力量進(jìn)行造景，形成旅游流，利用人氣帶旺整個(gè)區(qū)域，然后進(jìn)行酒店、景觀房產(chǎn)等多種方式的置業(yè)，形成物業(yè)增值利潤(rùn)。第二，酒店所選擇的地域雖然目前并不是發(fā)展的核心區(qū)或者商業(yè)積聚區(qū)，但是該地域具有很強(qiáng)的增值潛力，如政府指向的新開發(fā)區(qū)、城郊景觀帶等。地段增值可分為兩種情況，第一，酒店所處的地段已經(jīng)是旺地，一般是城市商業(yè)、文娛積聚區(qū)，有高強(qiáng)度的人流、資金流和信息流。地段應(yīng)該來(lái)說(shuō)是酒店物業(yè)增值的核心影響要素，如果酒店選址所處的地段差強(qiáng)人意，酒店產(chǎn)品的潛在需求增長(zhǎng)不足，地段效應(yīng)很難保證客房的出租率，同時(shí)也很難兌現(xiàn)預(yù)測(cè)的收益。酒店升值潛力的大小受多方面因素的影響，主要包括交通、地段、商業(yè)氛圍、地產(chǎn)升值、人流聚集狀況等，酒店物業(yè)價(jià)值會(huì)隨著這些影響因素的變化而產(chǎn)生很大的漲幅，因此，酒店物業(yè)增值模式具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。二、物業(yè)增值盈利模式酒店作為一種物業(yè)類型，酒店長(zhǎng)期的保值增值也成為很多酒店投資者盈利的方式。通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店組織結(jié)構(gòu)的革新，提高了企業(yè)運(yùn)作的效率，為酒店創(chuàng)造了立體營(yíng)銷條件并且大大降低了酒店的交易成本，形成新的盈利空間。如酒店自身可以提供的增值服務(wù)包括商務(wù)秘書、會(huì)議策劃、服務(wù)輸出、酒店用品代理、旅游解決方案等；酒店也可以與相關(guān)行業(yè)企業(yè)進(jìn)行合作，如旅行社、航空公司、物流企業(yè)、會(huì)展公司、旅游商品批發(fā)商、媒體、廣告等，提供專業(yè)性較強(qiáng)的特色服務(wù)。另外，酒店的空間功能布局也十分重要，如提高酒店大堂等公共區(qū)域空間、酒店餐廳區(qū)域空間和客房?jī)?nèi)部空間的利用效率，讓空間的利用既符合功能要求，又充分滿足客人的需求，提高單位空間利潤(rùn)率。首先，酒店產(chǎn)品的功能調(diào)整和提升包括產(chǎn)品類型的創(chuàng)新、產(chǎn)品特色的提升、產(chǎn)品功能的豐富、顧客讓渡價(jià)值的增加和酒店功能布局的協(xié)調(diào)等。依靠客房、餐飲等獲得收入是早期酒店盈利的主要模式，隨著酒店業(yè)的不斷成熟和發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇使得傳統(tǒng)的盈利模式受到了嚴(yán)重的威脅，很多酒店都因財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的不佳而被淘汰出局，酒店經(jīng)營(yíng)的增長(zhǎng)遇到了前所未有的困難。因此，眾多酒店紛紛開始實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，積極尋求市場(chǎng)空檔，提升酒店的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)上謀求酒店的利潤(rùn)增長(zhǎng)。同時(shí)也應(yīng)該正視中國(guó)酒店業(yè)市場(chǎng)發(fā)展并不太均衡的狀況，除了熱點(diǎn)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展一線城市酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)效益還較為可觀外，還有很多地區(qū)酒店的發(fā)展還存在大量不明朗的前景，如市場(chǎng)不成熟、客房出租率不高、投資回報(bào)有限等，所有上述問題就需要我們審時(shí)度勢(shì)地全面分析和研究中國(guó)酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，選擇合理的投資盈利模式，實(shí)施理性化的戰(zhàn)略措施，從而使得我國(guó)酒店業(yè)能夠持續(xù)、健康、穩(wěn)步地發(fā)展。，既五星級(jí)酒店應(yīng)設(shè)多少間客房，設(shè)多少及多大面積的輔助性設(shè)施（餐飲、多功能廳等）等。3經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，即本項(xiàng)目建設(shè)五星級(jí)酒店（輔以高檔公寓或甲級(jí)商務(wù)樓）的投資回報(bào)率分別是多少，幾年能收回投資。二、內(nèi)容要求，即周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查(高檔公寓和甲級(jí)商務(wù)樓)，包括價(jià)格、規(guī)模、客戶群、入住率及銷售情況。建設(shè)以五星酒店為主、辦公樓（或服務(wù)性公寓）為輔的綜合性地標(biāo)建筑，分二期進(jìn)行，二期總面積為地上17萬(wàn)平米，地下4萬(wàn)平米，合計(jì)21萬(wàn)平米。五星級(jí)酒店投資分析及盈利模式研究目 錄合肥澳中財(cái)富中心投資策劃案的內(nèi)容要求 2一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2二、內(nèi)容要求 3中外酒店投資的盈利模式研究 3一、經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式 3二、物業(yè)增值盈利模式 5三、資本營(yíng)運(yùn)盈利模式 6四、品牌創(chuàng)新盈利模式 7五、集團(tuán)建設(shè)盈利模式 10中國(guó)飯店業(yè)的投資策略分析 12以產(chǎn)品線為依托的投資策略 12以資金鏈為紐帶的投資策略 13以時(shí)間軸為序列的投資策略 14以收益率為前提的投資策略 15以情感源為基點(diǎn)的投資策略 16中國(guó)飯店業(yè)投資渠道選擇的方法與路徑研究 16摘要 16關(guān)鍵詞 16引言 17一、飯店投資渠道的解讀 17（一）飯店投資渠道的概念及內(nèi)涵 17（二）飯店投資渠道選擇的意義 19二、飯店投資渠道選擇的影響因素分析 20（一）內(nèi)部核心因素 20（二）外部支撐因素 21三、飯店投資渠道選擇的方法與路徑 22（一）資金融合 23（二）技術(shù)投入 23（三）管理參與 24結(jié)語(yǔ) 24專家解讀酒店業(yè)東莞現(xiàn)象：不可復(fù)制的奇跡 25探尋酒店利潤(rùn)“黑洞” 26一、從酒店投資成本看酒店利潤(rùn)的“黑洞” 27二、從籌建周期看酒店利潤(rùn)的“黑洞” 28三、從資金結(jié)構(gòu)看酒店利潤(rùn)的“黑洞” 29四、從產(chǎn)品類型看酒店利潤(rùn)的“黑洞” 31五、從管理形式看酒店利潤(rùn)的“黑洞” 31六、從目標(biāo)市場(chǎng)和銷售組合看酒店利潤(rùn)的“黑洞” 33七、從人員配置和勞動(dòng)生產(chǎn)率看酒店利潤(rùn)的“黑洞” 34八、從面積的經(jīng)營(yíng)功能和有效利用看酒店利潤(rùn)的“黑洞” 35飯店投資回報(bào)與經(jīng)營(yíng)管理 38引言：飯店經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 38酒店管理危機(jī)的實(shí)質(zhì)盈利模式不同 59有一居試敲京酒店大門 寄生蟲模式如何盈利 60開發(fā)商＋經(jīng)濟(jì)型酒店管理方模式試水杭城成本回收成為房地產(chǎn)商最大困擾 62管窺新政下的房地產(chǎn)公司（二） 66經(jīng)濟(jì)型酒店剛開局即洗牌 76經(jīng)濟(jì)型酒店的利刃 82東莞五星級(jí)酒店數(shù)量多 僅次於北京上海 87酒家酒店分等定級(jí)規(guī)定 89淺談酒店分類和我國(guó)頒布的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 89新星級(jí)飯店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)將實(shí)施 最高等級(jí)為白金五星 92輸在終點(diǎn)的第一名 93地產(chǎn)酒店風(fēng)的Ｎ種模式 98合肥澳中財(cái)富中心投資策劃案的內(nèi)容要求目前我集團(tuán)與合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已簽訂了投資協(xié)議，擬合作在該開發(fā)區(qū)內(nèi)興建“澳中財(cái)富中心”項(xiàng)目，請(qǐng)貴公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)查，編制詳細(xì)的策劃案。一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介該項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)繁華大道以南，合安路以西，占地面積38畝左右，旁邊為安徽國(guó)際會(huì)展中心，離舊城區(qū)僅10分鐘車程，有高架環(huán)線相連。一期：主樓樓高為150米以上，約42層高，功能設(shè)置為一部份是五星級(jí)酒店（500間客房），另一部分為服務(wù)性公寓或商務(wù)樓，群樓是為五星級(jí)酒店服務(wù)的餐飲娛樂項(xiàng)目；二期：樓高為100米以內(nèi)，功能設(shè)置為服務(wù)性公寓或商務(wù)樓。，即當(dāng)?shù)氐馁?gòu)買力狀況、目標(biāo)客戶群的情況調(diào)查。重點(diǎn)是五星級(jí)酒店的投資回報(bào)率。中外酒店投資的盈利模式研究 馬勇 王勇（湖北大學(xué)旅游發(fā)展研究院）在當(dāng)前中國(guó)旅游業(yè)快速發(fā)展的支撐下，酒店業(yè)投資成為熱點(diǎn)，不僅國(guó)內(nèi)各大投資主體關(guān)注這一領(lǐng)域，而且海外的熱錢和有實(shí)力的專業(yè)投資商紛紛涌入大陸，給已經(jīng)不太平靜的中國(guó)酒店市場(chǎng)帶來(lái)了廣泛的影響。一、經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式目前我國(guó)酒店行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，在微利的狀況下很多酒店還采取降價(jià)銷售，使得酒店業(yè)的主要產(chǎn)品利潤(rùn)源受到極大的限制。經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式主要是指酒店采取傳統(tǒng)的以銷售酒店住宿、娛樂、餐飲、會(huì)議等主打產(chǎn)品，在產(chǎn)品功能調(diào)整和提升基礎(chǔ)上，實(shí)施專業(yè)化服務(wù)、信息化操作，并根據(jù)顧客的需求提供人性化的解決方案，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高品質(zhì)和顧客的高滿意度，最終實(shí)現(xiàn)酒店的盈利的模式。酒店經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式強(qiáng)調(diào)利用三個(gè)平臺(tái)——酒店內(nèi)部協(xié)調(diào)平臺(tái)、酒店相關(guān)企業(yè)協(xié)作平臺(tái)和酒店顧客溝通平臺(tái)，從產(chǎn)品功能調(diào)整和提升、專業(yè)化服務(wù)、信息化操作等方面形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成價(jià)值利潤(rùn)。首先，酒店產(chǎn)品傳統(tǒng)的住宿、餐飲、娛樂、會(huì)議等功能需要進(jìn)一步提升，整合休閑、咨詢等服務(wù)功能，將酒店這種輔助設(shè)施產(chǎn)品建設(shè)成為一種特殊的消費(fèi)吸引體，從而擴(kuò)大利潤(rùn)源。其次，酒店通過專業(yè)化增值服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)，增值服務(wù)可以是酒店在經(jīng)營(yíng)成本和技術(shù)許可的條件下自己提供，也可以是與其他相關(guān)行業(yè)合作，從而形成酒店盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。再者，酒店的信息化給信息時(shí)代的酒店發(fā)展增加了籌碼。譬如酒店預(yù)定系統(tǒng)的建立，使酒店集團(tuán)的成員酒店可以在世界各地分享客源，同時(shí)，酒店還可以通過信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)一般管理能力和專業(yè)管理能力的擴(kuò)展。酒店投資商考慮的并不僅是酒店目前的價(jià)值和長(zhǎng)期穩(wěn)步的經(jīng)營(yíng)收益，而更多考慮的是酒店未來(lái)的升值潛力。酒店物業(yè)增值盈利模式，主要包括地段增值和酒店設(shè)施增值。如果酒店的選址在交通便利的城市口岸或商業(yè)中心，將大大提升酒店的口岸價(jià)值。酒店物業(yè)在旺地的建設(shè)和發(fā)展，不僅能利用旺地現(xiàn)有的多種資源，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而獲利，同時(shí)，酒店物業(yè)也會(huì)為所處地段提供更多的設(shè)施和服務(wù)，進(jìn)而使得旺地更旺，形成酒店與地域的相互促進(jìn)，酒店物業(yè)將憑借旺地的高本底價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Χ@得酒店物業(yè)的增值盈利。酒店通過科學(xué)的考察和市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確選擇具有很大升值空間而目前還處于冷區(qū)或者溫區(qū)的方式，也可以實(shí)現(xiàn)酒店物業(yè)的增值盈利。酒店設(shè)施增值盈利是指除了酒店地段增值之外的酒店物業(yè)增值盈利模式。酒店除了選擇交通和地段良好、商業(yè)氛圍濃厚、人流高度聚集的旺地，具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ睦?、溫地，包裝利用酒店設(shè)施、設(shè)備，形成酒店的物業(yè)增值盈利模式，同時(shí)酒店還可以利用酒店物業(yè)管理的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，采用委托式管理、顧問式管理、咨詢服務(wù)等方式實(shí)行物業(yè)管理輸出，從而拓寬酒店的盈利渠道。資本營(yíng)運(yùn)的目的就是通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)或者壯大資本實(shí)力來(lái)增強(qiáng)酒店的競(jìng)爭(zhēng)力，從而增強(qiáng)酒店的盈利能力。資本營(yíng)運(yùn)主要的客體對(duì)象是企業(yè)資本，并且大部分的資本運(yùn)營(yíng)行為是通過金融工具，在資本市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)的，如酒店股權(quán)的收購(gòu)。酒店資本營(yíng)運(yùn)盈利模式需要通過資本不斷的流動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)合理配置和增值，資本的閑置是資本的極大浪費(fèi)和流失。我國(guó)不少酒店積累了相當(dāng)數(shù)量的存量資產(chǎn)，與此同時(shí)，又有大量的存量資產(chǎn)處于閑置與半閑置狀態(tài)。資本直接運(yùn)作的方式包括：證券投資、股票的收回與分割、期權(quán)交易、酒店租賃、酒店買賣等。四、品牌創(chuàng)新盈利模式在以酒店產(chǎn)品過?，F(xiàn)象為特征的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌競(jìng)爭(zhēng)是其主要表現(xiàn)形態(tài)。同時(shí)酒店品牌還為企業(yè)提供了超越產(chǎn)品本身有形資產(chǎn)以外的價(jià)值，一個(gè)酒店品牌的價(jià)格包括兩個(gè)部分：一是產(chǎn)品本身的價(jià)格，即產(chǎn)品價(jià)值（或零售價(jià)格），另一部分則是品牌在資本市場(chǎng)銷售時(shí)的價(jià)格，即產(chǎn)權(quán)價(jià)格（或形象價(jià)值），因而大大提升了酒店的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和盈利水平。品牌價(jià)值，使品牌具有了超越產(chǎn)品價(jià)值以上的另一部分價(jià)值，同樣品質(zhì)的酒店產(chǎn)品，具有知名品牌的產(chǎn)品就能獲得