【正文】 住區(qū)各項(xiàng)用地指標(biāo)也不一樣。 規(guī)模因直接關(guān)系到公共服務(wù)設(shè)施的配套等級(jí)、道路等級(jí)和公共綠地等級(jí)，且具有 規(guī)律性，是決定各項(xiàng)用地指標(biāo)的關(guān)鍵因素。影響該指標(biāo)的因素很多，它與居住區(qū)的居住人口規(guī)模、所在城市的城市規(guī)模，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及城市用地緊張狀況等都有密切關(guān)系。如規(guī)模為小區(qū)，則表名相應(yīng)為 “小區(qū)用地平衡表 ”， “—”為 “小區(qū)用地 ”，最后一項(xiàng) 為 “小區(qū)規(guī)劃總用地 ”。 “其它用地 ”不參與用地平衡，也不計(jì)入人均用地指標(biāo)，只在居住區(qū)規(guī)劃總用地中統(tǒng)計(jì)其用地?cái)?shù)量。據(jù)此，本規(guī)范采用的用地平衡表，以構(gòu)成居住區(qū)用地的四項(xiàng)用地作平衡因子。但具體平衡內(nèi)容各地口徑不一，如有的將 “其它用地 ”納入用地平衡，有的不參與平衡等。這一比例關(guān)系的合理性及每一居民平均占有居住區(qū)用地面積的數(shù)量 (人均用地水平 )，是衡量居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是否科學(xué)、合理和經(jīng)濟(jì)的重要標(biāo)志，必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)文件中反映出來。這是因?yàn)榫幼^(qū)、小區(qū)、組團(tuán)是一個(gè)完整的體系，構(gòu)成居住區(qū)用地的四項(xiàng)用地 均與有關(guān)的居住區(qū)、小區(qū)和組團(tuán)的居住人口規(guī)模相對應(yīng)，并必須在規(guī)劃中統(tǒng)一安排、統(tǒng)一核算用地平衡及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這一劃分的原則與方法同我國大多數(shù)城市的現(xiàn)行辦法相一致，也與原國家建委 (80)建發(fā)城字 492 號(hào)文件的規(guī)定基本吻合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 用地與建筑 居住區(qū)是城市居民的居住生活聚居地，其用地構(gòu)成，按功能可分為住宅用地、為本區(qū)居民配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施用地 (也稱公建用地 )、公共綠地以及把上述三項(xiàng)用地聯(lián)成一體的道路用地等四項(xiàng)用地，總稱居住區(qū)用地。如住宅建 筑密度、住宅面積密度、道路紅線、建筑線等屬此類。 此外，居住區(qū)用地、其它用地、住宅容積率、容積率等均屬此類。經(jīng)分析， “綠化覆蓋率 ”僅強(qiáng)調(diào)規(guī)劃樹木成材后樹冠覆蓋下的用地面積，而不管其占地面積的實(shí)際用途，而所占用地與使用性質(zhì)還往往不一致。本規(guī)范根據(jù)我國多數(shù)地區(qū)的使用習(xí)慣，并考慮體現(xiàn)用地性質(zhì)的確切性，把四項(xiàng)用地的總稱定為居住區(qū)用地，既具有概括居住生活所需的多項(xiàng)功能的涵義，又有別 于包含 “其它用地 ”在內(nèi)的居住區(qū)規(guī)劃總用地和《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中的居住用地，把第一項(xiàng)用地稱為住宅用地，則具有明顯的單一性，不易混淆。 又如，對居住區(qū)用地內(nèi)的 “四項(xiàng)用地 ”的總稱有的稱生活居住用地，有的稱居住區(qū)用地、居住用地、居住用地、新村小區(qū)用地等，對第一項(xiàng)用地（住宅建設(shè)用地）有的稱居住用地，有的稱住宅用地。從這一基本觀點(diǎn)出發(fā)，本規(guī)范認(rèn)為， “居住區(qū) ”一詞較其它用詞更能準(zhǔn)確地反映以居住為主的，有相應(yīng)配套設(shè)施的居住生活聚居地的真實(shí)涵 義。幾幢住宅或成片住宅，有配套設(shè)施的或無配套設(shè)施的均可用以上某一詞代之，用詞混亂、涵義不清。不是將尚無統(tǒng)一規(guī)定，而需要作有規(guī)定的術(shù)語給予確切的名稱和內(nèi)涵。 本章內(nèi)容是對本規(guī)范涉及的基本詞匯給予統(tǒng)一用詞，統(tǒng)一詞解或?qū)⑹褂贸墒斓脑~匯納入、肯定，以利于對本規(guī)范內(nèi)容的正確理解和使用。同時(shí)，應(yīng)考慮適應(yīng)分期建設(shè)的要求，并為商品化經(jīng)營和社會(huì)化管理創(chuàng)造條件。而提高三個(gè)方面綜合效益的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，就是經(jīng)濟(jì)、合理、有效地使用規(guī)劃范圍內(nèi)的土地和空間。因而，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分考慮建筑標(biāo)準(zhǔn)化與施工機(jī)械化的要求，同時(shí)也要結(jié)合規(guī)劃用地特點(diǎn)，對建筑單體的選型、體量、色調(diào)等提出要求，并通過不同的布局手法、群體空間設(shè)計(jì)等，為建筑群體多樣化創(chuàng)造條件。 六、住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化，是建筑工業(yè)化和施工機(jī)械化的重要條件，也是加快居住區(qū)建設(shè)的重要措施之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。老年人的活動(dòng)范圍隨年齡增大逐年縮小，是人生的自然規(guī)律；殘疾人的活動(dòng)范圍不如健康的人，是生理缺陷所至。 四、城市居民的一生中，約有三分之二以上 的時(shí)間是在居住區(qū)內(nèi)度過，因而居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須研究居民的行為軌跡與活動(dòng)要求，綜合考慮居民對物質(zhì)與文化、生理和心理的需求及確保居民安全的防災(zāi)、避災(zāi)措施等，以便為居民創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境。 三、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是在一定的規(guī)劃用地范圍內(nèi)進(jìn)行，其各種規(guī)劃要素的考慮和確定，如日照標(biāo)準(zhǔn)、房屋間距、密度、建筑布局、道路、綠化和空間環(huán)境設(shè)計(jì)及其組成有機(jī)整體等，均與所在城市的特點(diǎn)、所處建筑氣候分區(qū)及規(guī)劃用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀條件密切相關(guān)。 本條是編制居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須遵循的基本原則： 一、居住區(qū)是城市的重要組成部分，因而必須根據(jù)城市總體規(guī)劃 要求，從全局出發(fā)考慮居住區(qū)具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)。前者的特點(diǎn)是，三級(jí)配套，三級(jí)結(jié)構(gòu)；后者的特點(diǎn)是，三級(jí)配套，兩級(jí)結(jié)構(gòu)。在規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)的手法上，則可根據(jù)居住區(qū)所處城市區(qū)位、周圍環(huán)境和自身規(guī)劃條件等具體情況 ，可采用多種規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型。 經(jīng)對大中小城市已建居住區(qū)的調(diào)研，要合理選用居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)類型，應(yīng)綜合考慮城市大小、住宅建設(shè)量、用地條件與所在區(qū)位及配套設(shè)施的經(jīng)營管理要求等因素后確定，切忌不顧當(dāng)?shù)厍闆r簡單套用分級(jí)規(guī)模的模式。 由上可知，居住區(qū)的分級(jí)規(guī)模與規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)，是既相關(guān)又有區(qū)別的兩個(gè)不同概念。由于居住街坊的用地規(guī)模大可相當(dāng)小區(qū)級(jí)用地，小可不 足組團(tuán)級(jí)用地規(guī)模，很難將滿足居民生活所需要的配套設(shè)施直接與街坊用地掛鉤。街坊的性質(zhì)也隨地塊的使用性質(zhì)而定。但也有一些城市將其劃分為居住區(qū) 小區(qū) 街坊 組團(tuán)四級(jí)結(jié)構(gòu)、居住 小區(qū) 街坊和居住區(qū) 街坊群 (小區(qū) )組團(tuán)三級(jí)結(jié)構(gòu)及小區(qū) 街坊兩級(jí)結(jié)構(gòu)等類型，特點(diǎn)是將街坊作為規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)中的一級(jí)，或與小區(qū)相當(dāng)，或與組團(tuán)同級(jí)，或居于小區(qū)、組團(tuán)之間。 口規(guī)模與街道辦事處一般的管轄規(guī)模 30000～ 50000 人一致，既便于居民生活組織管理，又利于管理設(shè)施的配套設(shè)置。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個(gè)。即組團(tuán)級(jí)居住人口規(guī)模與居 (里 )委會(huì)的管轄規(guī)模 1000～ 3000 人一致，居住區(qū)級(jí)居住人 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。主要依據(jù)是： 一、能滿足居民基本生活中三個(gè)不同層次的要求，即對基層服務(wù)設(shè)施的要求 (組團(tuán)級(jí) )，如居委會(huì)、綜合服務(wù)站等；對一套基本生活設(shè)施的要求 (小區(qū)級(jí) )，如小學(xué)、糧油店、綜合副食店等；對一整套物質(zhì)與文化生活所需設(shè)施的要求 (居住區(qū)級(jí) )如百貨商場、門診所、文化活動(dòng)中心等； 二、能滿足配套設(shè)施的 設(shè)置及經(jīng)營要求，即配套公建的設(shè)置，對自身規(guī)模和服務(wù)人口數(shù)均有一定的要求。其一，分級(jí)的主要目的是配置滿足居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的相關(guān)設(shè)施；其二，配置水平的主要依據(jù)是人 (戶 )口規(guī)模；其三，分級(jí)配套適應(yīng)綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針；其四，符合配套設(shè)施的經(jīng)營和管理的經(jīng)濟(jì)合 理性。本規(guī)范限于人力和具體條件，僅在個(gè)別章節(jié)里制定了城市舊城區(qū)具有共性的若干規(guī)定。 本規(guī)范的適用范圍，是城市的居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，并主要適用于新建區(qū)。 編制本規(guī)范的目的，是在總結(jié)建國以來已建居住區(qū)規(guī)劃與建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，吸取國外經(jīng)驗(yàn)，在居住區(qū)規(guī)劃范圍的有限空間里，確保居民基本的居住條件與生活環(huán)境，經(jīng)濟(jì)、合理、有效 地使用土地和空間；統(tǒng)一規(guī)劃內(nèi)容、統(tǒng)一詞解涵義與計(jì)算口徑等，以提高居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、適用性、先進(jìn)性與可比性。既不能滿足居民居住生活需要，更難達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。 國標(biāo)規(guī)范 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》條文說明 目 錄 總 則 術(shù)語、代號(hào) 用地與建筑 規(guī)劃布局與空間環(huán)境 住 宅 公共服務(wù)設(shè)施 綠 地 道 路 豎 向 管線綜合 綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第一章 總則 建國以來，我國未專門制訂過居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的統(tǒng)一的技術(shù)性規(guī)范。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 50 年代基本套用原蘇聯(lián)的有關(guān)模式， 1964 年原國家經(jīng)委、 1980 年原國家建委，雖先后在頒布有關(guān)的城市規(guī)劃的文件中，對居住區(qū)規(guī)劃的部分定額指標(biāo)作了規(guī)定，但由于這些技術(shù)法規(guī)不完善，且原有規(guī)定已不適應(yīng)新形勢的要求，使城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)、管 理部門在實(shí)際工作中缺乏應(yīng)有的依據(jù)及必要的法制管理準(zhǔn)則，致使相當(dāng)一部分已建居住區(qū)出現(xiàn)配套設(shè)施不全，或布局不合理，或密度過高，居住生活環(huán)境質(zhì)量下降等問題。同時(shí)，由于國家對居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容、有關(guān)詞解和指標(biāo)的計(jì)算口徑無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，認(rèn)識(shí)比較混亂，既影響規(guī)劃工作質(zhì)量，又缺乏可比性。體現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三個(gè)方面的綜合效益。理由是，城市新建區(qū)的規(guī)劃具有基本統(tǒng)一的規(guī)劃前提條件，可按統(tǒng)一的口徑與要求進(jìn)行本規(guī)范的編制工作，可制定適用性強(qiáng)、覆蓋面大的規(guī)劃原則和基本要求，定性及定量的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，可比、可行又易于掌握，而城市舊城區(qū)的居住街坊改造規(guī)劃與新建區(qū)的居住區(qū)規(guī)劃相比，就城市居民對基本的物質(zhì)與文化生活的要求而言 是一致的，對道路及工程管線的敷設(shè)的基本要求也有許多共同點(diǎn)，但由于舊城區(qū)因所在城市性質(zhì)、所負(fù)職能和復(fù)雜的現(xiàn)狀條件各異，致使改造規(guī)劃的前提條件懸殊，要制定全面的有關(guān)規(guī)定，難度很大。 居住區(qū)根據(jù)居住人口規(guī)模進(jìn)行分級(jí)，可行、合理、符合國情。 經(jīng)對全國大中小城市已建居住區(qū)的調(diào)查分析，根據(jù)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的配套關(guān)系，將居住區(qū)劃分為居住區(qū) (30000～ 50000 人 )、小區(qū) (7000～15000 人 )、組團(tuán) (1000～ 3000 人 )三級(jí)規(guī)模，科學(xué)合理，符合國情。本規(guī)范的分級(jí)規(guī)?；九c公建設(shè)置要求一致，如綜合服務(wù)站可與組團(tuán)級(jí)人口規(guī)模對應(yīng)，一所小學(xué)服務(wù)人口為一萬人左右，正好與小區(qū)級(jí)人口規(guī)模對應(yīng)等； 三、能與城市的行政管理體制相協(xié)調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 從居住區(qū)規(guī)劃的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，其規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)一般分為居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán)三級(jí)結(jié)構(gòu) 、居住區(qū) 組團(tuán)和小區(qū) 組團(tuán)兩級(jí)結(jié)構(gòu)及相對獨(dú)立的組團(tuán)等基本類型。經(jīng)分析，街坊目前一般出現(xiàn)在舊城區(qū)，是被城市道路分割、用地大小不定、無一定規(guī)模的地塊。如商業(yè)街坊、文教街坊、工業(yè)街坊等，居住街坊僅是其中一類。因而，街坊與分級(jí)規(guī)模無直接的關(guān)系，也難將其作為規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)中的某一級(jí)。居住區(qū)規(guī)模分級(jí)是為了配建與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的設(shè)施，以滿足居民物質(zhì)與文化生活不同層次的要求，而居住區(qū)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)則是包括配套含義在內(nèi)的規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)形式，是屬規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，因而，在滿足與人口規(guī)模相對應(yīng)的配建設(shè)施總要求的前提下，其規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)，還可采用除本規(guī)范所述的其它多種形式，使居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 更加豐富多彩、各具特色。 不同居住人口規(guī)模的居住區(qū)，應(yīng)配置不同層次的配套設(shè)施，才能滿足居民基本的物質(zhì)與文化生活不同層次的要求，因而，配套設(shè)施的配建水平與指標(biāo)必須與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，這是對不同規(guī)模居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的共同要求。 例如，兩個(gè) 5 萬人口規(guī)模的居住區(qū)，由于所處區(qū)位不同，一個(gè)采用若干組團(tuán) → 若干小區(qū) → 居住區(qū)的三級(jí)規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)型式，一個(gè)采用若干組團(tuán) → 居住區(qū)的兩級(jí)組織結(jié)構(gòu)型式。即將三級(jí)應(yīng)配內(nèi)容與總指標(biāo)統(tǒng)一安排、合理使用，既擴(kuò)大豐富了居住區(qū)中心的內(nèi)容，增強(qiáng)了活力與吸引力，又打破了三級(jí)規(guī)模、三級(jí)組織結(jié)構(gòu)的常見模式 (見圖 1)。 二、居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持《城市規(guī)劃法》提出的 “統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則 ”。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮、利用和強(qiáng)化已有的特點(diǎn)和條件，以改變居住區(qū)千人一面和平淡、單調(diào)的面貌。 五、人口老齡化、人口年齡結(jié)構(gòu)中老年人口比例逐年增長和殘疾人占有一定比重，是我國在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)狀況。因而，為殘疾人就近提供工作條件，為老年人和殘疾人提供活動(dòng)、社交的場所和方便、安全的居住生活條件，使 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個(gè)。 老人能歡度晚年，使殘疾 人能與正常人一樣在工作之余同樣享受國家、社會(huì)給予勞動(dòng)者本人及其家屬的各種回報(bào)，應(yīng)是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中不允許忽略的重要問題。但也易因此而造成住宅形體整齊劃一、平淡單調(diào)。 七、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)方面綜合效益的高低，應(yīng)是衡量和評介居住區(qū) 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)劣的綜合標(biāo)準(zhǔn)，也是居住區(qū)規(guī)劃能否付諸實(shí)施、居住區(qū)基本的居住生活環(huán)境能否得到保障的關(guān)鍵所在。統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)也是提高三個(gè)效益的重要環(huán)節(jié)。 第二章 術(shù)語、代號(hào) 術(shù)語，是本規(guī)范的重要組成部分，也是制定本規(guī)范的前提條件之一。 一、統(tǒng)一用詞、統(tǒng)一涵義。 如對本規(guī)范的命名，即對 “城市居民聚居地 ”的稱呼有稱 “住宅區(qū) ”的，也有稱 “居民區(qū) ”或 “居住區(qū) ”的均有。經(jīng)分析，要滿足城市居民居住生活的基本需要，除住宅外，還必須配建與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公建、道路和公共綠地等設(shè)施。因此，本規(guī)范將需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的不同居住人口規(guī)模的城市居民居住生活聚居地統(tǒng)稱居住區(qū)，并對其涵義給予統(tǒng)一規(guī)定。由于稱呼混亂、計(jì)算口徑也不統(tǒng)一，造成規(guī)劃方案的技術(shù)數(shù)據(jù)可比性差，對方案評審帶來困難。 再如，對反映綠化效果有關(guān)的指標(biāo)用詞，以往常用的是 “綠化覆蓋率 ”，也有用 “綠地率 ”的，涵義不同，效果不一。因而，本規(guī)范規(guī)定統(tǒng)一采用 “綠地率 ”。 二、對成熟