【正文】 250 晶華苑 天鑰橋路 南丹路 上海城開 620 陽光巴黎 東安路 斜土路 陽光新景 集團(tuán) 450 匯寧花園 淮海西路 新華路 九龍倉置業(yè) 308 匯賢居 長樂路烏魯 木齊路 和記黃埔 / 400 帝景苑 肇嘉浜路 1001號 上海榮福房 地產(chǎn) 5 300 嘉悅花苑 瑞金南路 斜土路 長峰置業(yè) / 15 900 徐家匯花園 （三期） 宛平南路 斜土路 徐匯商建 / / / 梧桐花園 （二期） 建國西路 陜西南路 華嘉置業(yè) / / / 淮海晶華 桃源路 （太平 橋） 國浩地產(chǎn) 280 盧灣區(qū)： 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃面積 （萬㎡） 預(yù)計供應(yīng) 單位 茂名路項目 巨鹿路 茂名路 東方海外 15 1000 新天地 住宅項目 黃陂南路 興業(yè)路 瑞安集團(tuán) / 20 1200 中海海悅 花園 魯班路 斜土路 中國海外 10 670 香港新世界 花園（后期） 中山南路 制造局路 新世界集團(tuán) （后期 33萬） 2020 蒙自路 發(fā)展項目 蒙自路 新世界集團(tuán) 10 670 中海建 國路地塊 馬當(dāng)路 建國路 中海集團(tuán) / 60 / 新天地 西地塊 新天地西側(cè) 上海置業(yè) 200 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 14虹口區(qū)： 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃面積 （萬㎡） 預(yù)計供應(yīng) 單位 明佳地塊 四川北路 海倫路 明佳房產(chǎn) 30 1900 海寧路地塊 四川北路 海寧路 寶鋼房產(chǎn) 35 2200 信虹項目 四川北路 海寧路 信虹房產(chǎn) 4 22 / 瑞虹新城 （后期） 臨平路 虹鎮(zhèn)老街 瑞安集團(tuán) 40 180 / 世茂新城 虹口北外灘 世茂集團(tuán) / 100 / 閘北區(qū)： 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃面積 （萬㎡） 預(yù)計供應(yīng) 單位 長安路項目 長安路 蘇州河 申能房產(chǎn) 1500 嘉里不夜城（后期） 天目西路 梅園路 嘉里集團(tuán) 5 / / 新梅太古城 海寧路 曲阜路 興盛房產(chǎn) / 40 2200 住宅需求發(fā)展預(yù)估 在上海商品住宅市場總體運行情況良好的情況下，預(yù)計上海高檔商品住宅需求情況發(fā)展態(tài)勢良好。其中，中心城區(qū)高檔住宅的年供應(yīng)量在 5294 萬平方米之間，供應(yīng)單位在 34006160 套之間，占全市供應(yīng)量的 3252%。目前上海新一輪的舊區(qū)改造已經(jīng)全面展開，預(yù)計拆除面積為 2020 萬平方米，其中中心城區(qū)的舊里拆除面積和改造力度最大，這預(yù)示著今后幾年內(nèi)，中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資將進(jìn)入一個高速攀升期，新建房屋的上市供應(yīng)量將進(jìn)一步攀升，其中將會有大量高品質(zhì)高價位的商品住宅推向市場，形成高檔物業(yè)的強勢供應(yīng)。 綜合上述諸多因素分析，上海作為國際化大都市，房地產(chǎn)需求相當(dāng)迫切，全社會的支付能力又綽綽有余，只要上海經(jīng)濟發(fā)展保持 10％左石的增長勢頭， 上海房價仍將持續(xù)上漲 。據(jù)今年 6 月統(tǒng)計，目前全市購房貸款余額僅 1100 億元，約占市民存款的30％，只占市民全部金融資產(chǎn)的 ％，這個比例在全世界來說是相當(dāng)?shù)偷?。五是市民購房潛力相?dāng)大。從歷年來住宅需求看，上海平均居住水平相當(dāng)落后。四是近幾年供銷比縮小。三是開放型國際大都市的效應(yīng)。二是消費者偏好發(fā)生新變化。 從上海城市建設(shè)的全局來看，影響未來幾年上海房地產(chǎn)價格走勢的主要因素有以下幾個方面：一是房地產(chǎn)綜合品質(zhì)持續(xù)提高。同時，由于上世紀(jì) 90年代建造的高品質(zhì)存量房上市，加上動拆遷和外來人口造成的住宅需求量激增，以及近些年小戶型新建房源的減少等原因，促使存量房價格也是直線上升。在住宅綜合品質(zhì)提高和供銷比縮小的影響下，住宅平均價格每平方米從 1999年的 3102 元上漲到 2020 年的 3326 元、 2020 年的 3658 元和 2020 年的4872 元左右。其次是 供需差距在縮小。從建筑形態(tài)來說，高層、小高層住宅供應(yīng)量大幅度上升，而多層住宅相對下降， 1999 年多層住宅占 68％， 2020 年只占 54％；另外，別墅也有微量上升，其銷售面積從 1999 年的 39 萬平方米上升到 2020 年的 87萬平方米。從 2020 年開始，住宅價格 上升的主要原因：首先是綜合品質(zhì)不斷提高。近兩年多來，商品房平均成交價不斷上漲的情況，不僅體現(xiàn)了供需關(guān)系，更體現(xiàn)了商品房綜合品質(zhì)的提高。從上世紀(jì) 90 年代中前期，人們喜歡多層住宅到后來偏愛高層住宅；從 90 年代中后期有些人喜愛復(fù)式住宅到近兩年來大家看好水景住宅，等等。其綜合品質(zhì)包括地段、環(huán)境、建筑形態(tài)、建筑品質(zhì)、房型、功能等等，它與其成本和科技進(jìn)步、設(shè)計水平相關(guān)聯(lián)，是決定房地產(chǎn)價格的內(nèi)因；二是房地產(chǎn)的供求關(guān)系，它影響了房地產(chǎn)價格的變化。這一輪房價上漲能維持多長時間 ?從長遠(yuǎn)來看，房價上漲是肯定的，這是房地產(chǎn)的特 性，特別是土地資源不可再生的特性所決定的；但房地產(chǎn)作為社會的一種特殊商品，同時受市場供求關(guān)系的制約。單獨的項目公司已經(jīng)無法從品牌資源、資金實力、專業(yè)人員等方面和大的地產(chǎn)集團(tuán)競爭，而要在競爭激烈的申城樓市中站在第一梯隊，就要憑借合縱聯(lián)橫的優(yōu)勢，凝聚分散資源，提煉集團(tuán)終極勢能，并以聯(lián)合營銷推廣模式抗衡強敵。 跨行業(yè)聯(lián)合的趨勢也將更加明顯。強調(diào)適用性、經(jīng)濟性將成為樓市的一個新趨勢。小區(qū)建設(shè)不能落后于相應(yīng)需求，但是如果太過超前，普通小區(qū)就配備豪華會所、智能化設(shè)施勢 必引起成本上升，脫離購房者需求。在此對未來兩年的申城樓市做一些預(yù)測。 2020 年樓市的發(fā)展更加牽動了眾人的心，開發(fā)商希望樓市繼續(xù)走強，買房人希望樓市降溫。從有關(guān)會議獲悉： 2020 年，上海住宅投資 580 億元，住宅新開工 1800 萬平方米，竣工 1800 萬平方米；建成“四高”優(yōu)秀小區(qū) 80個；上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 3 實施菜單式全裝修 10 萬套，建成“四新”成果應(yīng)用小區(qū) 50 個以上； 完成平改坡 1000 幢，綜合平改坡 6 至 8 項；完成居住區(qū)為老服務(wù)設(shè)施 80 個；重大工程配套商品房竣工 100 萬平方米，新開工 100 萬平方米；建成居住區(qū)綠化 450公頃，圍墻透綠 110 公里。 明年，上海市住宅產(chǎn)業(yè)將以提升上海市民居住水平為主線，繼續(xù)推進(jìn)上海市住宅建設(shè)持續(xù)、穩(wěn)步、健康發(fā)展。 繼今年上海市住宅產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展之后，未來兩年，無論是投資總額還是新開工和竣工面積，均將比今年有所上升。上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 1 目錄 上篇 ………………… 上海住宅市場發(fā)展趨勢分析與預(yù)測 第一部分 …………………………… 上海住宅發(fā)展趨勢概述 第二部分 ………………………………………… 產(chǎn)品發(fā)展趨勢 第三部分 ………………………………………… 行業(yè)聯(lián)合趨勢 第四部分 ………………………………………… 價格走向趨勢 第五部分 …………………………………… 住宅市場發(fā)展預(yù)估 第六部分 ………………………………… 虹口區(qū) 區(qū)域市場分析 下篇 …………………… 上海商業(yè)市場發(fā)展趨勢分析與預(yù)測 第一部分 ……………………………………………… 分析概述 第二部分 …………… ………………… 上海商鋪市場環(huán)境分析 第三部分 ………………………………………… 市場競爭狀況 第四部分 ……………………………………………… 市場動態(tài) 第五部分 ………………… XXX 項目區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展分析 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 2 上篇 上海住宅市場發(fā)展趨勢分析與預(yù)測 第一部分 上海住宅發(fā)展趨勢概述 2020 年的申城樓市在一片熱賣和年末申博成功的熱鬧中間即將落下帷幕，上海樓市依然呈現(xiàn)出一路上揚的態(tài)勢，但也不斷有專家、學(xué)者對節(jié)節(jié)升高的房價提出質(zhì)疑。 從宏觀上看， 2020 年上海房地產(chǎn)市場上暖風(fēng)頻吹：浦江兩岸綜合開發(fā)進(jìn)入實質(zhì)性 的啟動、央行第八次降息、十大軌道的建設(shè)引發(fā)新一輪房產(chǎn)投資熱；從政策上看，取消藍(lán)印戶口政策并沒有對市場造成太大的沖擊；從市場上看， 100萬平方米的重點工程配套商品房的正式啟動，指導(dǎo)性房價控制在每平方米 3000元左右，最近新成立上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司和上海大盛資產(chǎn)有限公司對土地一級市場進(jìn)行調(diào)控性經(jīng)營，建立政府主導(dǎo)型土地儲備供應(yīng)機制，這些都表明了政府宏觀調(diào)控的態(tài)度，使住宅開發(fā)納入健康、持續(xù)發(fā)展的軌道。 2020 年 ，上海住宅的投資將達(dá)到 580億元，住宅新開工 1800 萬平方米，竣工 1800 萬平方米。創(chuàng)建“四高”優(yōu)秀小區(qū)，以住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為抓手，抓住重點、培育亮點、解決難點，重視中低收入家庭的住房需求，不斷提高行業(yè)管理水平。 據(jù)分析，明年住宅市場將面臨著如下“利好”：日益提高的開放度和不斷增強的城市綜合競爭力將推動住宅的快速發(fā)展；大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化的快速推進(jìn)將促進(jìn)住宅建設(shè)；城鄉(xiāng)一體化步伐的加快，為住宅發(fā)展增加了新的活力；房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位以及各項配套政策的有力支持，將推動住宅市場的繁榮；小康目標(biāo)的確定、市民收入水平的提高 將進(jìn)一步擴大市場的有效需求。為此同時，各種新概念、新現(xiàn)象也層出不窮。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 4 第二部分 產(chǎn)品發(fā)展趨勢 住宅將在延續(xù)人性化、生態(tài)化、具備文化內(nèi)涵以及國際化的基礎(chǔ)上更注重一個“適用技術(shù)”的問題，也就是產(chǎn)品的經(jīng)濟化，基于對 2020 年樓市的分析，住宅“金字塔”中下部分的需求者普遍認(rèn)為目前房價較高。盲目以為只要提高產(chǎn)品品質(zhì)，加強小區(qū)配置，輔以樓盤精美包裝以及強大廣告攻勢就可以成功的觀念，在 2020 年并不一定行得通。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項目市場分析 5 第三部分 行業(yè)聯(lián)合趨勢 在產(chǎn)業(yè)競爭中，預(yù)計 2020 年將是國內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)走向聯(lián)合之路的一年，目前外資房地產(chǎn)企業(yè)加快了進(jìn)軍上海的步伐，來自上海市工商局的統(tǒng)計數(shù)