【正文】 二環(huán)線。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地，項(xiàng)目東面則是規(guī)劃待建中的專業(yè)汽車市場(chǎng)和在建的錦湘國(guó)際星城 ,北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場(chǎng)，南面為東風(fēng)汽車專賣店及高橋市場(chǎng)拆遷安居房 及門面。即人民路以南、雨花大道以北、火星大道以西、二環(huán)線以東。該項(xiàng)目將受到各級(jí)政府的大力支持。這六大商圈為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)。 其次，近幾年長(zhǎng)沙市利用規(guī)劃的杠桿，對(duì)商貿(mào)中心進(jìn)行布局，將一批馬路市場(chǎng)遷出城外，用大市 場(chǎng)、大流通的格局取代。通過(guò) 10至 15年的努力，將長(zhǎng)沙建設(shè)成為南至廣州、北抵武漢、東達(dá)江西、西及重慶之間，并能輻射西南、西北及長(zhǎng)江流域部分區(qū)域的現(xiàn)代化商貿(mào)中心城市，進(jìn)入全國(guó)商業(yè)中心城市十強(qiáng)。市民駕車旅游購(gòu)物，可往往找不到停車場(chǎng)，長(zhǎng)沙各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周邊的停車設(shè)施十分缺乏。盡管長(zhǎng)沙市大型百貨商店經(jīng)過(guò)幾年調(diào)整，有的已轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)，但在總量上仍相對(duì)過(guò)剩。 大型百貨店總量仍過(guò)剩 。主要的問(wèn)題是： 千店一面布局不夠合理 。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近３年來(lái)，長(zhǎng)沙城市建設(shè)３００億元巨額投資中，用于商業(yè)品位提升的占４０％；近兩年，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資每天高達(dá)一億元，其中打造商貿(mào)中心的占３０％。 總之，長(zhǎng)沙市商貿(mào)流通業(yè)在構(gòu)建“大市場(chǎng)、大商業(yè)、大流通”格局的過(guò)程中，通過(guò)加快商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力推進(jìn)社會(huì)商業(yè)的發(fā)展，使商貿(mào)流通業(yè)活力更足，優(yōu)勢(shì)更優(yōu)。 2020 年成功地舉辦了中國(guó)首屆箱包皮革展 銷會(huì)、長(zhǎng)沙（昆明）商品展銷會(huì)、秋季糖酒商品交 易會(huì)、全國(guó)煤交會(huì)等一系列區(qū)域性、全國(guó)性的大型會(huì)議，取得了很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生了巨大的社會(huì)影響。通過(guò)加強(qiáng)法制建設(shè)，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序和加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理，菜籃子商品質(zhì)量不斷提高，基本保證了人們的食品消費(fèi)安全。黃興南路步行商業(yè)街建成開(kāi)業(yè)，三湘南湖市場(chǎng)整合提升，家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)韧赓Y商業(yè)加快進(jìn)入，使長(zhǎng)沙市商業(yè)標(biāo)志性項(xiàng)目涵蓋的范圍更寬更廣，商業(yè)發(fā)展的品位更高更精。為消除體制 性障礙，促進(jìn)商貿(mào)流通加速度發(fā)展創(chuàng)造了條件。順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，全面推進(jìn)長(zhǎng)沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化的戰(zhàn)略問(wèn)題，理清了長(zhǎng)沙商貿(mào)流通發(fā)展的戰(zhàn)略思路、舉措與目標(biāo)，形成了加快長(zhǎng)沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化發(fā)展的共識(shí)與合力。全市商貿(mào)業(yè)從業(yè)人員達(dá) 33 萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員的 22%，為增加就業(yè)特別是解決下崗職工再就業(yè)作出了顯著的貢獻(xiàn)。一是商貿(mào)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和貢獻(xiàn) 進(jìn)一步凸現(xiàn)。長(zhǎng)沙商業(yè)繁榮興旺 ,自古以來(lái)商賈云集，交易興旺，教育科技發(fā)達(dá)，交通通訊便利。長(zhǎng)沙，山青水秀、氣候宜人，有風(fēng)景獨(dú)秀“霜葉紅于二月花”的岳麓山，有水洲相擁“春來(lái)江 水綠如藍(lán)”的湘江；長(zhǎng)沙，人杰地靈、歷史悠久，有在海內(nèi)外享有盛名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書(shū)院及三國(guó)東吳簡(jiǎn)牘；“惟楚有才，于斯為盛”，在中國(guó)近現(xiàn)代史上長(zhǎng)沙更涌現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學(xué)家。 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 主要交通技術(shù)指標(biāo) :道路面積 23779平方米，地上道 路面積 9728平方米，地下道路面積 14051平方米 ,停車位 3098個(gè) . 第二章 長(zhǎng)沙市商貿(mào)發(fā)展概況 長(zhǎng)沙是湖南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國(guó)務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對(duì)外開(kāi)放的旅游城市。 七、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃總用地面積： 公頃 規(guī)劃總建筑面積： 平方米 地上建筑面積 平方米 .其中：百貨 平方米 ,沃爾瑪超市裙樓 平方米， 商 鋪 平方 米，酒 店、餐飲樓 平方米，公寓、辦公樓 平方米。公司注冊(cè)資本5180 萬(wàn)元，其中湖南天潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2176 萬(wàn)元 ,婁底亨瑞特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1450 萬(wàn)元 ,長(zhǎng)沙市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)公司 1554 萬(wàn)元 . 五、項(xiàng)目可行性論證的主要依據(jù) 項(xiàng)目所在地 ―― 長(zhǎng)沙的戰(zhàn)略定位及發(fā)展目標(biāo) 項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展定位及制約 長(zhǎng)沙市民的收入情況及投資能力和意向 相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)及其經(jīng)營(yíng)戶的現(xiàn)實(shí)要求 國(guó)家、省及長(zhǎng)沙市有關(guān)城市建設(shè)的法律、法規(guī)、條例、文件 等。第三期工程開(kāi)發(fā)高層住宅、餐 飲樓、酒店、娛樂(lè)、夜總會(huì) 。第一期工程為沃爾瑪大型超市和公寓及商鋪，建筑面積 92667 平方米及 地下停車場(chǎng)和機(jī)房42944平方米，計(jì)劃由國(guó)際國(guó)內(nèi)知名商家經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)已與沃爾瑪、中國(guó)銀泰等商家達(dá)成了初步協(xié)約，這將為項(xiàng)目的成功打下品牌基礎(chǔ)。集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、 餐飲美食 、健身、旅游 于 一體，打造中南地區(qū)目前規(guī)模最大、功能配套齊全的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 三、項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目占地 270 畝，總投資 12 億元，有效用地總面積 畝 ,地上總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中，百貨 平方米 ,沃爾瑪超市裙樓 平方米， 商 鋪 平方 米，酒 店、 餐飲樓 平方米，公寓、辦公樓 平方米。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū) 和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。我國(guó)的大型購(gòu)物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì) 90 年代中期，和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫(xiě)字樓，大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，從而形成了具有香港特色的購(gòu)物中心，如國(guó)貿(mào)商城等。 中南國(guó)際商城 可行性研究報(bào)告 咨詢資質(zhì)：甲 級(jí) 發(fā)證機(jī)關(guān)：湖南省科技咨詢協(xié)會(huì) 國(guó)家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)中心市場(chǎng)建設(shè)研究所 湖南省新世紀(jì)經(jīng)濟(jì)專家咨詢有限公司 目 錄 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱 二、項(xiàng)目的由來(lái)及背景 三、項(xiàng)目概況 四、項(xiàng)目投資單位基本情況 五、項(xiàng)目可行性論證的主要依據(jù) 六、項(xiàng)目建設(shè)的原則 七、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 第二章 長(zhǎng)沙市商貿(mào)發(fā)展概況 一、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 二、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展目 標(biāo) 第三章 投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略可行性研究 一、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇 二、項(xiàng)目在長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展中的戰(zhàn)略定位 三、項(xiàng)目建設(shè)的主要目標(biāo) 第四章 中南 國(guó)際商城可行性分析 一、中南國(guó)際商城的含義 二、中南國(guó)際商城建設(shè)的可行性 三、中南國(guó)際商城的商圈分析 四、政策環(huán)境分析 第五章 項(xiàng)目的市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 一、投資環(huán)境 二、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 三、長(zhǎng)沙市居民消費(fèi)需求分析 四、價(jià)格走勢(shì)分析 第六章 投資估算及資金籌措 一、投資估算范圍 二、估算依據(jù) 三、投資概況估算 四、資金籌措 第七章 經(jīng)濟(jì)分析 與評(píng)估 一、經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算 二、總成本費(fèi)用估算 三、利潤(rùn)估算 四、財(cái)務(wù)盈利能力分析 五、綜合經(jīng)濟(jì)效益分析 第一章 總 論 一、項(xiàng)目名稱 中南國(guó)際商城 二、項(xiàng)目的由來(lái)及背景 大型購(gòu)物中心，這種被認(rèn)為 21 世紀(jì)最重要的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，在中國(guó)經(jīng)歷了它的實(shí)驗(yàn)階段后，如今正在以數(shù)量上的迅速遞增而引發(fā)著零售業(yè)的變革，他包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。 世界的大型購(gòu)物中心最早從歐美發(fā)展而來(lái)，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū) 20％以上；亞洲一些國(guó)家根據(jù)自己面 積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購(gòu)物中心。二是傳統(tǒng)的百貨店不斷增添餐飲、娛樂(lè)等新的功能，從而形成大型購(gòu)物中心的雛形，如王府井的新東安市場(chǎng)等 . 中南國(guó)際商城同樣是一個(gè)復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。在距該點(diǎn)3 公里的區(qū)域內(nèi)，有長(zhǎng)沙市常住人口約 50 萬(wàn)；位于京珠高速與機(jī)場(chǎng)高速的交匯點(diǎn)，是聯(lián)接長(zhǎng)沙五大商圈的核心區(qū)域，地處進(jìn)出長(zhǎng)沙最快捷的交通要道。中南國(guó)際商城西鄰高橋大市場(chǎng)，附近還有三湘、南湖、馬王堆、萬(wàn)家麗等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，它們可以構(gòu)成極好的 扎堆效應(yīng) ，周邊是收入水平較高的居 民小區(qū)。地下總建筑面積 ，主要為，地下車庫(kù)地下車庫(kù)、地下發(fā)電機(jī)機(jī)房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。 該項(xiàng)目由國(guó)際知名的美國(guó) JWDA 公司設(shè)計(jì)，該公司專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)效果將是長(zhǎng)沙市第一流的。第二期工程開(kāi)發(fā)步行區(qū)主要商鋪、百貨商場(chǎng)、復(fù)式公寓。 四、項(xiàng)目投資單位基本情況 本項(xiàng)目由湖南天潤(rùn)五江置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)。 《中南國(guó)際商城規(guī)劃設(shè)計(jì)》 六、項(xiàng)目建設(shè)的原則 中南國(guó)際商城 要集“商業(yè)購(gòu)物、娛樂(lè)文化、體育健身、餐飲美食、建筑品味、名牌名店、人文景觀、精神文明”等于一身，將成為長(zhǎng)沙市的風(fēng)景線，其商業(yè)布局功能定位依據(jù)“突出品牌、整體定位、功能互補(bǔ)”的原則。 地下總建筑面積 ，主要為，地下車庫(kù)、地下發(fā)電機(jī)機(jī)房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市，全市土地總面積 萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積 556 平方公里，建 成區(qū)面積 158平方公里；總?cè)丝?，其中市區(qū)人口 189萬(wàn)人。 2020 年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，人均 GDP 達(dá) 1656 美元。 一、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 建國(guó)以來(lái)特別是改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)沙的商貿(mào)得到了飛速的發(fā)展。 2020 年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍上了 400 億元的新臺(tái)階，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的三級(jí)跳。二是發(fā)展思路進(jìn)一步提升，奠定了長(zhǎng)沙市流通現(xiàn)代化的思想和理論基礎(chǔ)。三是堅(jiān)定不移地推進(jìn)企業(yè)改革改制，根除了制約商貿(mào)流通發(fā)展的體制障礙。四是網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和市場(chǎng)培育充滿活力。五是“三綠工程”深入實(shí)施，肉菜消費(fèi)更加安全放心。六是會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，有力地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。七是物流工作有了一個(gè)良好的起步，已組織完成了全市物流發(fā)展戰(zhàn)略研究，正在進(jìn)行規(guī)劃銜接和配套政策措施的制定。目前，在按照建設(shè)現(xiàn)代化商貿(mào)中心的戰(zhàn)略目標(biāo)，確立了新世紀(jì)商貿(mào)流通發(fā)展的目標(biāo)，加快改革，調(diào)整結(jié)構(gòu)，培育現(xiàn)代化大型商業(yè)集團(tuán)，發(fā)展商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，加快中心商業(yè)區(qū)建設(shè)，提 升商業(yè)文化品位，努力推進(jìn)長(zhǎng)沙大市場(chǎng)、大流通、大貿(mào)易的現(xiàn)代化商貿(mào)中心建設(shè)。 盡管近些年長(zhǎng)沙的商業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，但與實(shí)現(xiàn)商貿(mào)流通現(xiàn)代化的要求相比，尚有不小差距。目前長(zhǎng)沙市的大型商場(chǎng)相對(duì)過(guò)于集中，網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理，而且經(jīng)營(yíng)范圍雷同，特色不突出，連鎖超市等先進(jìn)業(yè)態(tài)發(fā)展不夠、功能不全，有待進(jìn)一步改進(jìn)。 提及百貨店，人們自然會(huì)想起多年前的“五虎鬧長(zhǎng)沙”。 商網(wǎng)周邊缺乏停車場(chǎng) 。 二、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)規(guī)劃，到 2020 年，長(zhǎng)沙市社會(huì)消費(fèi)品零售總額要實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng) 13％，力爭(zhēng)達(dá)到 600 億元，躋身全國(guó)十強(qiáng)行列；建設(shè)年成交額 50 億元以上的批發(fā)市場(chǎng) 8 個(gè)，與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)相連的全國(guó)性批發(fā)交易市場(chǎng) 2個(gè)，商品交易批發(fā)市場(chǎng)年成交額突破 1000億元；友誼阿波羅、通程、飲食、蔬菜四 大商業(yè)集團(tuán)躋身全國(guó)同業(yè)五強(qiáng)行列；全方位引進(jìn)國(guó)際商業(yè)零售巨頭到長(zhǎng)沙投資設(shè)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)沙商貿(mào)與國(guó)際規(guī)則對(duì)接。 首先，長(zhǎng)沙市地處長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中游區(qū)域和華南經(jīng)濟(jì)圈的外沿地