【正文】 有 11萬人成為南京市城市人口。 （ 5）、城市化進程購房需求增長較快。這些年來隨著南京經濟的飛速發(fā)展居民收入也顯著提高，城市居民提高生活質量的需求越來越強烈，因此改善居住環(huán)境的購房需求也隨之大幅上升。隨著城市化程度提高，南京市的人口基數不斷增加 ，結婚的人數也隨之而增加，結婚購房需求 2020年來一直穩(wěn)中有升，這部分人群是南京商品住宅需求中最穩(wěn)定的組成部分。 （ 2）、投資購房減少，受到政府宏觀調控的影響，特別是受從 2020年 4月 1日起開始實施的“禁炒令”和銀行“緊縮銀根”政策的影響，以短期投資為目的的投資購房需求下降。造成拆遷進度緩慢的原因，主要在于以往拆遷中存在各方面問題還沒有得到很好的解決。而消費者的消費漸漸趨于理性化，對物業(yè)品質需求越來越高，很少會再出現跟風性 質的盲目消費現象。主要原因在于 2020年上半年的房地產投 資增幅達到 ％， 2020年出讓的 614公頃土地一部分將在 2020年下半年進入市場， 2020年新開工面積達到了 ㎡，經過半年左右的建設基本可以上市銷售，因此保守估計 2020年下半年上市量將會達到 400～500萬㎡。 2020年的開工面積、施工面積都大幅增長，因此 2020年的供應量將有大的增長，總體供需矛盾會得到進一步緩解。 2020下半年南京房地產供給量預測 供應將穩(wěn)步增加，總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結構性矛盾仍將存在?？⒐っ娣e增長緩慢，在 2020年甚至出現負增長的現象，這在一定程度上影響了供需平衡，需求量高速增長而供給量跟不上就會造成供不應求。 南京河西市場調研報告 第一部分 市場調研 目 錄 第一章 項目所在城市商品住宅市場的綜合分析 一、 總供給量分析 二、 總需求量分析 三、 價格趨勢 四、 消化狀況分析 五、 購房面積與戶型分析 六、 購房習性特點分析 七、 房地產市 場綜合評述 第二章 項目所在區(qū)域重點競爭樓盤分析 一、 在售物業(yè) 二、 待售物業(yè) 三、 待建物業(yè) 四、 物業(yè)可比性 五、 結論 第三章 目標客戶市場需求分析 第一章 項目所在城市商品住宅市場的綜合分析 一、總供給量分析 供給量分析 1995— 2020年上半年商品住宅開發(fā)投資、面積等指標一覽表 年份 房地產開發(fā)投資（億元） 住宅開發(fā)投資（億元） 住宅施工面積 (萬㎡ ) 住宅竣工面積（萬㎡） 住宅交易面積（萬㎡） 1995 / 1996 178 1997 215 1998 253 1999 2020 2020 111 2020 2020 2020上半年 由上圖可以看出 1995年到 2020年南京房地產市場投資開發(fā)力度加大，僅 2020年上 半年住宅開發(fā)投資量就接近 1998年全年的投資量。施工面積近年來增幅明顯， 2020上半年的施工量已經大大超過了 2020年全年的施工量，這體現出住宅開發(fā)量的飛速增長。商品住宅銷售面積的平穩(wěn)增加表現了南京房地產市場整體的供略大 于求態(tài)勢，呈現供需兩旺的局面。 2020年全市共招拍掛出讓 614公頃土地，比 2020年增加 ， 2020年國土部門還將供應土地 1000公頃。 2020年上半年全市商品住宅上市量為 ㎡，預計下半年的上市量肯定會超過上半年的上市量。 二、總需求量分析 總需求量論述 目前，推動南京房地產開發(fā)投資不斷增加的動力主要是強烈的市場需求，而構成南京房地產市場需求的主體主要包括了拆遷、投資購房、結婚、改善居住環(huán)境以及城市化進程所帶來的購房意向。 總需求量結構分析 由圖表可以看出： （ 1）、 2020年上半年的拆遷購房需求比例較 2020年底有所下降，原因是拆遷進程緩慢。同時舊城改造力度有所減緩，導致需求量開始減少。 （ 3）、結婚購房需求穩(wěn)定。 （ 4）、改善居住環(huán)境購房需求增長迅速。上升比例達到 8個百分點，幅度較大。作為大城市的南京，城市化進程的加快和城市區(qū)域的擴大將迅速擴大城市人口數量，形成對城市商品住宅需求的持續(xù)增長動力。 以上人群中投資購房和改善居住環(huán)境購房的購買者將成為本項目主要目標客戶群。 （ 1）、從主動需求方面看，隨著我市經濟的快速穩(wěn)定發(fā)展， 2020年南京市人均可支配收入也會持續(xù)增長， 2020年 1－ 6月南京市居民可支配收入增長 ％，隨著經濟收入的增長居民改善居住的需求量相應不斷增加。 （ 3）、南京市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴張，由此帶來的自動型需求會 穩(wěn)定小幅增長。 綜上所述，維持南京市需求增長的因素有利于需求的增長， 2020年下半年南京市的商品住宅需求增幅將高于上半年。從區(qū)域上看河西房價的漲幅最高，原因在于政府大力開發(fā)河西的政策導向。由 2020年上半年河西的均價達到 5700元 /平方米，可以預計 2020年度河西的漲勢仍然會保持較高幅度。 （ 1）、今年我市供求形勢繼續(xù)好轉，市場總體供略大于求，將抑制價格的大幅上升。 （ 2）、供求沒有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間。下半年拆遷量的進一步增加對于穩(wěn)定 大的市場有一定的作用。 因此總體上半年房地產的價格將會保持一定程度的穩(wěn)定，少數板塊如江寧、江北的供需比例較大，存在一定程度的供過于求，這些板塊的價格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現一定程度的盤整。市場較穩(wěn)定，并沒有受到 臨時性因素的影響，由此可以看出南京的房地產市