臺州市房地產(chǎn)-某房地產(chǎn)項目戶型開發(fā)建議書-20xx年(doc)-地產(chǎn)綜合-展示頁
2024-08-25 19:45本頁面
【正文】 。臺州市政府、市民廣場、臺州大劇院、臺州書畫院、市文化藝術(shù)中心、耀達(dá)國際酒店、新臺州大廈等諸多大型政務(wù)、文化、休閑場所共同支撐起了物業(yè)價格的主體框架，符合地段理論的基礎(chǔ)。 從最直觀的層面上說起，雖然這 3個樓盤建筑形態(tài)上存在著差別，云頂佳苑由別墅和小高層組成，萬家華庭和 香格里拉則是純高層建筑，但高價位仍然是它們的基本特點。我們驚奇的發(fā)現(xiàn)，三甲同屬開發(fā)區(qū)。 香格里拉和萬家華庭 ，目前均價都保持在 6000 元以上。 2．高價位項目缺乏具體產(chǎn)品支撐，未形成真正的高檔產(chǎn)品 據(jù)調(diào)查，臺州房價最高前三甲： 開元 所謂美名，即擁有大批的忠實客戶，開發(fā)哪里就跟在哪里，特別是品牌 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 14 頁 的含量可以為定價加分。除 51 個項目已開始預(yù)售外，其他 141 個項目的擬預(yù)售時間均在 2020 年 10 月至2020 年。 可以說，在售項目促銷花樣的增多，表明 2020 年后的臺州房地產(chǎn)在經(jīng)過高速的“瘋漲”后回到了理性的道路上，這給后續(xù)的開發(fā)重新提出一個新的營銷課題：促銷就真得能賣 出滯銷房嗎？顯然，日后要想在競爭中獲得客戶，定位才是關(guān)鍵。 椒江江濱路東段的華榮名筑，正月初四一期推出 124 套，目前起步價 3480元 /平方米，一次性付款可享受 折優(yōu)惠。新大眾房產(chǎn)讓利客戶推出團(tuán)購優(yōu)惠活動，凡購買 3 套能上以上每套優(yōu)惠 5000 元， 5套以上每套優(yōu)惠 7000 元， 10 套以上每套優(yōu)惠 9000 元。 新大眾 6．競爭環(huán)境導(dǎo)致市場呈現(xiàn)價格戰(zhàn)趨勢 在本次市場調(diào)查中，對在售項目的銷售情況摸查如下： 東泰華庭為了將價格 戰(zhàn) 進(jìn)行到底，推出了團(tuán)購優(yōu)惠活動，凡一次性購買 5 套或 5套以上的，每套房子優(yōu)惠 5000 元。第一階段至第三階段價 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 14 頁 位也得到攀升從 16002200/㎡ 到中期階段的 3000— 4000/㎡ 再到現(xiàn)在的 5000元 /㎡ 以上。第二階段：中期商品房：代表：嶺南小區(qū)、楓南小區(qū)，景元花園。理由有二： 第一，市政府在椒江市，城市發(fā)展定位為政治，文化中心，城市建設(shè)是先規(guī)劃再建設(shè)，市政配套設(shè)施完善，未來生活環(huán)境、質(zhì)素當(dāng)高于其它周邊區(qū)縣市 且屬市政主要發(fā)展方向； 第二，從新一輪的城市規(guī)劃上可以體現(xiàn)，城市規(guī)模擴(kuò)張速度高于其它區(qū)市。究其原因，椒江屬新城，工業(yè)發(fā)展較晚，房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)薄弱，城市人口少，綜合交織下影響了房產(chǎn)價格。從經(jīng)濟(jì)方面分析，溫嶺市明顯領(lǐng)先，其它幾個城市基本在同一起跑線上（見下表）。 4．椒江區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展看好 臺州城市是在原黃巖市、椒江市和路橋鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上建立起來的組合式城市。同時新開樓盤過高的開價、過大的單套面積，即透支了近幾年的升值空間，又加大了炒房的稅收成本， 多數(shù)投資客也處于觀望謹(jǐn)慎立場。 市場處于觀望僵持狀況，從最近幾個樓盤的開盤情況看，并沒有因為它們的高價，而打破觀望局面，引發(fā)購買欲，反而因為高走的價格，導(dǎo)致真正自住的客戶更加堅固了觀望的心態(tài)。產(chǎn)生高空置率的原因更多 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 14 頁 來源于投資客對旺市的過高評估，但 真正自住型買家的需求因為房價，因為產(chǎn)品質(zhì)素的苛求（即綜合性價比高）需求并沒得到激發(fā)和滿足。 通過以上分析，可以看出， 臺州的供需比例嚴(yán)重失衡，供大于需，此外這種失衡還在加大。 ? 商品房需求情況 城市化進(jìn)程順利，市場需求，目前城市人口 萬人，按城市人口年增長%，臺州人均居住面積約 米，同時城市舊房每年改造 1%計（臺州新城市拆遷 較少，統(tǒng)計報表數(shù)據(jù)：現(xiàn)舊城居住面積 萬），預(yù)計每年這部分房地產(chǎn)需求量： 萬人 *%*+ 萬 *1%= 萬㎡ [佐證 ]：按臺州最近五年商品房銷售面積統(tǒng)計所得，平均年銷售面積為 萬 /年。 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 14 頁 市場環(huán)境篇 一、臺州房地產(chǎn)市場淺析 1．產(chǎn)品供需呈現(xiàn) 供大于求的狀況 ? 商品房供應(yīng)情況（限椒江、路橋、黃巖的部分樓盤，絕大部分都是在椒江區(qū)塊） 根
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