福邸西湖店面營銷簡案(doc26)-銷售管理-展示頁
2024-08-25 09:38本頁面
【正文】 場遺忘的西郊是一個提升價值與形象及自我發(fā)展的良好契機； 2）舊 305 省道城西路即將進行的拓寬改造，將對區(qū)域形象有著良好的促進作用，特別是區(qū)域內沿街商業(yè) 物業(yè)的形 象與價值均可獲得強有力的提升，是本項目銷售有力的大勢良機。 5 二、 周邊個案分析 西湖丼景 店面總數： 42 間 面積范圍： 4555 ㎡ 售價： 70007800 元 /㎡ （騎樓算面積） 銷售率： %（僅剩 3 間） 星湖苑 店面總量： 20 余間 面積范圍： 3050 ㎡ （送夾層） 售價： 10800 元 /㎡ （現下調 至 9800） 總價范圍： 2954 萬（主力總價為 50 萬） 銷售率： 25%左右 客戶群體分析 區(qū)域來源： 泉州各縣市占 50%左右，其中南安占絕大部分；項目周邊客戶群體占 50%左右，主要是西郊 北峰和鯉城老市區(qū)一帶的客戶群。 市場的各種跡象表明，沿街店面的價格已被人為的抬高，在一些‘炒’店面投資者的作用下，物業(yè)應有的價值與價格部分已嚴重脫離，形成一定的泡沫經濟，且泡沫經濟所產生的危機，已開始初露端倪，并將在近三兩年內得到具體表現。 據筆者調查了解，沿街店面難以出租，租金持續(xù)下跌的并非泉州獨有的現象，廈門乃至 福州均出現不同程度的“縮水”現象，并且廈門商業(yè)旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高達 15%。 田安路店面從 2020 年起，租金就連續(xù)開始下跌，從 2020 年每平米租金的 100 元 /月，跌至今年的 80元 /月，跌幅高達 20%。 4 泉州商業(yè)物業(yè)簡析 2020 年以來泉州商業(yè)物業(yè)單位租金不斷下跌，甚至在今年所表現出沿街店面空置量增加，空租率走高的現象。 7）隨著土地開發(fā)成本的增加，工薪階層消費的住宅將向城市邊緣或新區(qū)邁進。 5）區(qū)域購買力已基本得到釋放，高端產品競爭加劇，有效需求不足已明顯表現。 3）隨著沿海大通道、后渚港及坪山 隧道的建設與投入使用，洛江必將成為泉州未來的發(fā)展熱土。 泉州房地產市場的發(fā)展趨勢 1）受泉州古城發(fā)展保護的需要，大型商業(yè)物業(yè)將重點往新區(qū)（東部）遷移，而溫陵路以西的老市區(qū)則將大力發(fā)展具地方特色及與旅游相關等專賣店形式的商業(yè)形態(tài)。 5）房地產“兩 書”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書”的房產開發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴懲。 3） 2020 上半年泉州成為省級園林城市，并將在 2020 年晉升為國家園林城市，以及圍繞“四山二江”和“半小時城市群”的城市發(fā)展遠景，進行規(guī)劃方案國際咨詢征集活動，都將有力的促進泉州城市形象及品位的提升，以及對園林景觀、城市綠化與居住環(huán)境的改善。 政策法規(guī)及城市發(fā)展規(guī)劃對泉州房地產市場的影響 1） 2020 年 7 月份起，國家全力整頓房地產業(yè)，泉州市政府亦大力治理“六項”不法行為，給產業(yè)運作并不規(guī)范的泉州房地產市場帶來較大的沖擊。 5） 2020 年 7 月末泉州空置房面積達 萬 M2，同比去年增長 %。 3） 2020 年上半年，泉州 GDP 值同比去年增長 %，居民收入增長 %，消費指數下降 %。 1 福邸西湖 （店面） 營銷簡案 第一篇 市場及項目分析 一、 泉州市房地產市場概況 宏觀經濟運行及產業(yè)結構的變化 1）據相關部門統計報道， 2020 年全國商品房空置率繼續(xù)加大，同比去年，今年 15 月份，全國商品房空置面積增長幅度達 %，高于去年 %的水平。 2）全國商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國銷售面積回落 8%，價格下跌 %。 2 4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交 2153 起，成交 面積 萬 M2，金額 億元，比去年分別下降 9%、 8%和 %。 6） 2020 年第二季度，泉州房地產企業(yè)景氣指數為 ，同比去年下降 %。 2）土地資源采取規(guī)范化運作， 采取 “ 政府規(guī)劃、土地儲備、招標出讓土地 ” 的 方式 ，在規(guī)范 房地產市場運作的同時，增加了項目開發(fā)的土地成本，給房地產的價格產生一定影響。 4） 2020 年 6 月底，市區(qū)太平洋花園爆發(fā)的物業(yè)管理風波預示著泉州部分市民對物業(yè)管理需求與服務意識的覺醒；同時，也提醒我們，物業(yè)管理將是泉州未來住宅市場中主要的競爭或賣點之一。 3 6）政府對環(huán)西湖及清源山區(qū)域內的商品房開發(fā)所作的具體控規(guī)要求，將對房產項目的開發(fā)產生較大的影響。 2）大泉州城市架構與“東拓南進”戰(zhàn)略的實施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產開發(fā)的重點區(qū)域，城市重心東移已然顯現。 4） 2020 年下半年始，“冠亞城市花園”、“世紀巨星”及“中遠名城”等樓盤的面市，宣示著泉州的房地產業(yè)的產品時代與大盤時代的到來。 6）小高層住宅已開始逐漸為泉州市民所接受，但多層住宅仍是熱銷的主流，而高層住宅依然嚴峻。 8）東部洛江將隨著坪山隧道的開通而價值突顯，將成為泉州大規(guī)模化產品開發(fā)的基地，與高品質社 區(qū)的孵化器。最具代表性的應為田安路店面租金與新門街店面
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