【正文】 第一章 項目投資營銷 河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） 、郵局 :周邊無較大的銀行，在周邊只有一個工商銀行新開河儲蓄所，另外，新開橋郵電所也距項目不遠。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī) 醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項目稍遠。周邊缺少好的幼兒園和保育院。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠了一些。另外外語學校與項目距離也在這個范圍內，同時該校教育質量也不錯。 :周邊比較知名的餐飲場所為翰賓樓，另外在項目以西還有一家津浦大酒店。 （四） 周邊市政配套設施調查 : 周邊購物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購物中心都距該項目較遠。 2． 公共交通網(wǎng)： 18路，北倉 —辰緯路、 803路，萬科新城 —人民公園 852路，宜興埠 —西站、 670路，小淀 —百貨大樓 671路，梅廠 —百貨大樓、 878路，普濟河道 —金谷園 610，浦口道 —四十七中、 678 路，體院北 —普天里 3． 交通遠景規(guī)劃： 榆關道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。 （三） 地塊交通條件調查 第 2 頁 第一章 項目投資營銷 河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） 1． 周邊交通現(xiàn)狀條件 ：項目所在地距中山路約 3 公里，距天泰路（京津公路） 公里，距京津塘高速入口 5 公里左右，距天津北站 5 公里左右，交通比較方便。在項目東側鐵路附近有鐵路公安處看守所。 13 治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠，對此項目無太大影響。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對該 區(qū)域的環(huán)境提升起到相當?shù)淖饔?。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫房、辦公用房，拆遷較簡單。第 1 頁 第一章 項目投資營銷 河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） 一 .項目用地周邊環(huán)境分析 ( 一 )項目土地性質調查 ： 項目位于河北區(qū)南口路榆關道交口，項目地塊北鄰榆關道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側為其他工業(yè)用地。 項目規(guī)劃建筑用地 100000 平米，占地面積 67000 平米左右。 （二）項目用地周邊環(huán)境調查 11 自然景觀 :項目周邊區(qū)域為工業(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。 12 環(huán)境污染 :雖然項目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)，所以周邊的污染并不嚴重。 121噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側的鐵路基本廢棄，南側和東側的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對項目也有一些影響，但由于項目與鐵路有一定距離，估計噪音的影響將集中在晚上。 在經(jīng)過了幾年的大規(guī)模改造之后，雖然有大批居民遷入，但主要集中在榆關道上，南口路一帶仍然較偏僻，且周邊基本無外來人口，治安的基礎不錯。 ： 由于原居民較分散，當?shù)夭o特色人文環(huán)境。在京津公路未改造之前，南口路的交通流量還比較大，京津公路改造之后，許多流量改走京津公路，使南口路的壓力減緩。目前周邊項目的退線也可以體現(xiàn)出這一點，改造后的榆關道將使周邊的交通狀況進一步改善。周邊也沒有成型的自 由市場。 :周邊的小學有育英小學，該學校是市屬重點小學，距項目距離在 公里左右。項目西側的席廠下坡小學則屬于教育質量稍差的小學。河北工業(yè)大學市本市首批招生的重點大學，教育質量較好。 :河北醫(yī)院和鐵路醫(yī)院是周邊距項目最近的兩所醫(yī)院，但醫(yī)院較小。 :周邊問題設施及場所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關。但是項目周邊無證券部。 （五）綜合分析： 從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設施逐漸完善，人文環(huán)境 尚未形成，客源基礎相對薄弱。這將是自 1993年以來世界經(jīng)濟的最低增幅。以此衡量，則 2020 年肯定是衰退的一年。考慮到目前石油及原料價格下降、歐美銀行指導利率調低、工業(yè)化國家 通脹壓力減輕刺激購買力增強，以及新技術的應用使勞動生產(chǎn)率繼續(xù)上升等諸多利好消息，我們固然有理由相信 2020 年世界經(jīng)濟將開始復蘇，但這一前景是很不確定的，經(jīng)濟形勢繼續(xù)惡化的可能性相當大。專家預計， 2020 年中國經(jīng)濟增長率在 %—%之間。專家估計，股市下降 10%，將影響房市 3%的購買力。 今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟保持較快速度增長、積極的財政政策 及減稅政策。 中性因素：證券市場對外開放、市場化、規(guī)范化監(jiān)管以及證券市場創(chuàng)新。 預計今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤將在 1400 點－ 1900 點之間做箱型震蕩。 2． 房地產(chǎn)市場可能低開高走 國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)字顯示， 2020 年 1至 11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 4857 億元，同比增長 ％。 數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢，但土地開發(fā)與購置卻日趨活躍，增長速度持續(xù)攀高。在商品房銷售快速增長的帶動下，房地產(chǎn)竣工面積持續(xù)增長。 而且商品房空置面積的增速降低到 %，是近幾年來的最小增幅，其中空置商品房住宅在 2020年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負增長，說明了市場上的需求旺盛。 帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落的原因，是國內房地產(chǎn)銷售增幅的回落。在這一系列銷售統(tǒng)計數(shù)字面前 ，很容易讓人產(chǎn)生錯覺，目前絕大部分業(yè)內人士都對發(fā)展形第 5 頁 第一章 項目投資營銷 河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） 勢感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對房地產(chǎn)景氣周期做出了錯誤的判斷。這一系列的政策都充分體現(xiàn)了國內房地產(chǎn)市場目前仍然保留著 “政策市 ”的特性。國內房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過去年下半年的高位盤整后， 2020 年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。 “炒作 ”在樓市一直都存在，因此不是關鍵問題。這樣的話，住房消費這個亮點今后就難以持續(xù)。在這方面最好的例子是上海。目前，國內房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的 階段性 走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。在外部環(huán)境不利的情況下，今年拉動經(jīng)濟增長的重點之一無疑會是啟動內需，房地產(chǎn)業(yè)將是重點產(chǎn)業(yè)。事實上， “刺激內需 ”的提法過于簡單化，并不能反映和代表我國經(jīng)濟增長的真實情況。 “培育 ”意味著擴大， “刺激 ”意味著原來就有只要釋放出來就行，兩者的本意大相徑庭。只有這兩個產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動，對經(jīng)濟增長的影響將會最大。目前的房地產(chǎn)開發(fā)熱已經(jīng)有了本質的區(qū)別，一是個人購房比重的增加，另一個是開發(fā)資金 出現(xiàn)了以企業(yè)自籌和預付款為主的轉變，因此可以認為這一產(chǎn)業(yè)也正在達到健康運行的水準線。近年來中國 GDP 在７％ ８％的增長率中，房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用達一個百分點。因此，政府的一系列措施十分有利于該行業(yè)的發(fā)展。中國住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進。 三、居民消費 結構升級是行業(yè)發(fā)展的內在驅動力。 四、城鎮(zhèn)化進程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 綜上所述， 我們預期 ： 伴隨著入世，國內房地產(chǎn)業(yè)的巨大前景將吸引國內外投資者的青睞，投資主體將更加多樣化。同時，中心城市建設國際化大都市的步伐將加快，政府 投資也會大幅增加。 銷售也將于 2020 年持平。 第 7 頁 第一章 項目投資營銷 河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） 從購買情況看，改善型需求逐年上升。購買商品房的單套面積也發(fā)生變化，購買單套面積在 100 平方米以上的商品房比上一年同期提高了 個百分點，其中購買單套面積在 100－ 120 平方米商品房同比提高了 個百分點，單套面積在 120 平方米以上的商品房同比提高了 個百分點。 全年 2400 元 /㎡以上的成交均價已經(jīng)高于全國 2304 元 /㎡的價格平均水平。 業(yè)內人士認為，從去年全年的商品房銷售情況看，我市的住房消費已經(jīng)向改善型消費過渡，對商品住宅的需求也從單一的價格因素向質量、環(huán)境、價格等均好性發(fā)展，預計今年的商品房銷售將繼續(xù)保持旺盛的需求，價格將穩(wěn)步上揚。 隨著開發(fā)商運作水平的不斷提高，各項目在配套設施、建筑材料等開發(fā)項目硬件方面的差異減小，要想在項目硬件配置方面取得競爭優(yōu)勢比較困難。隨著市場競爭激烈程度的增加，行業(yè)平均利潤率的降低，相當數(shù)量的開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，大部分的市場份額將被少數(shù)擁有先進的開發(fā)理念、完善的經(jīng)營管理思想和充足資本的專業(yè)化開發(fā)商所 瓜分，市場集中度會有所上升。 第 8 頁 第一章 項目投資營銷 河北區(qū)南口路整合營銷全面策劃案（第一稿） 222環(huán)境將是未來幾年開發(fā)項目的宣傳運作重點。而環(huán)境設計作為開發(fā)觀念的一種體現(xiàn)，從一定程度上反映出開發(fā)商的實力與水平，同時營造一個好的居住環(huán)境對于客戶的吸引力也是很大的?？梢哉f過去開發(fā)商提供的只 是單純室內空間，而現(xiàn)在則要提供給客戶一個整體的空間，包括室內空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還要滿足心理需求。而且，隨著人們審美情趣的不斷提高，市場競爭的不斷加劇，已 有 開發(fā)商開始將目光轉向境外的設計公司，借助高水平的設計思路來創(chuàng)造項目個性，提升項目檔次。 223價格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價格看漲。而且，隨著消費者對住宅的要求越來越高，一些配套不完善、居住環(huán)境差的項