【正文】 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 37 頁 第七章 投資估算和資金來源 一、 投資估算 根據(jù)項目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項目的建設(shè)投資包括土地地價、前期工程費、建安工程費及向政府繳納的各種稅費等。 經(jīng)營前景分析 由于本項目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。 需求與供給情況分析 本項目所處的月壇北街和三里河地區(qū)為國家行政機關(guān)和經(jīng)濟指揮機構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國家計委、財政部、中國科學院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達，萬方商場、京克窿超級市場、賽特購物中心、復興商業(yè)城、長安商場等各大商場距項目用地咫尺之遙，項目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓 館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具 經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。 商品住宅投資上升，開復工面積增加，一方面是受宏觀政策導向影響；另一方面，作為企業(yè)經(jīng)營者面對較激烈的市場競爭仍投入如此大量的資金，說明其對末來市 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 37 頁 場的預期較高。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長 個百分點。但政府有關(guān)部亦應提前考慮一批重大項目竣工后，如果沒有大項目補充對年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢產(chǎn)生的影響。在 26 個企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè) 13家，完成投資 億元；港澳臺及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 億元。 投資主體數(shù)量變化不大但每個企業(yè)投資進一步增加 從開發(fā)規(guī)模上看， 1999 年上半年末全市在建開發(fā)項目開發(fā)規(guī)模１０億元以上的房地 產(chǎn)企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２ 6９億元，平均每個企業(yè)總投資由上年的 億元上升到３０．４億元；共完成投資６４．７億元，同比增長１２．９％，占房地產(chǎn)投資的比重為４７．９％。截止 1999 年底，全市共有房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個，年末從業(yè)人員達３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。表明我市住房消費和投資全面啟動的時期已經(jīng)到來，對加快消費結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級的步伐意義重大。其中，銷售住宅 萬平方米，增長 倍；實現(xiàn)的銷售額 億元，增長 倍。 房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。首先，從資金來源上看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 億元，再加上上年末結(jié)余的資金 億元，累計到位資金 億元，與完成投資有 億元的順差，在資金上有保證。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴建、中關(guān)村地區(qū)道路改造、德外大街改擴建、西外大街改造等，這些項目的啟動勢必拉動我市個人購房的進一步上升。在今年前 5 個月銷售的 萬平方米商品住宅中個人購買 萬平方米，比上年同期增長 倍，為商品住宅銷售的 %，比重較上年同期上升 個百分點。個人購房能否及時啟動 ，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。其中住宅 萬平方米，增長 ％，占全市住宅銷售比重為 ％， 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 37 頁 同比提高 個百分點。從總體上看，我市銷售面積遠大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房。前 5 個月，全市累計銷售各類商品房 萬平方米，比上年同期增長 倍 ,凈增 萬平方米 ,相當于上年前 10 個月的銷售量。 1999 年全年銷售 萬平方米 ,比 1998 年增長 %,凈增 萬平方米。今年以來，全市商品房銷售旺 勢不減。商品房銷售下降與建設(shè)投資增長的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強的買方市場，主動權(quán)在消費者手中。前８個月全市累計商品房銷售面積 萬平方米，為上年同期的％，其中商品住宅銷售面積 萬平方米，為上年同期的 ％。隨著福利分房的停止，商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導地位。 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 37 頁 截止到 2020 年 5 月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資 億元，開復工 萬平方米，其中單位自建完成投資 億元，開復工 萬平方米 。其中前８個月累計完成商品住宅投資 億元，同比增長率長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 ％，商品住宅投資占全市住宅投資的比重達 ％。今年隨著實物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進了住宅建設(shè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為 ％，較上年同期提高了 個百分點，對全市投資的拉動作用進一步加強。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 37 頁 第六章 市場分析 本項目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展狀況和本項目建設(shè)優(yōu)勢及市場前景分析如下： 一、 目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析 北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十 年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動，無論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個新臺階。地下停車場按“汽車車庫設(shè)計防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。 消防 項目整體建筑消防設(shè)計及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報自動噴水系統(tǒng)。 露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 37 頁 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設(shè)計時將注意保證車庫有一定的容積，進出汽車的車道盡量直、短，以縮短汽車進出庫時間，采取強制通風手段，車庫排風口設(shè)置在空氣流通的地點。 生活垃圾 項目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收 集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理廠和垃圾消納場處理。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項目建設(shè)是比較合適的，項目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴格的環(huán)境保護措施。 以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。 用氣量 項目用氣量初步測算為每日 2178 立方米。如同時利用系數(shù)采用 ，則該 項目最大電負荷能力為 2160 千瓦，如按容載比 1： 選用變壓器，需要功率為 3240 千伏安。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應情況分析，本項目物料及設(shè)備供應不存在問題。由于項目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進口部分材料和設(shè)備。綠地面積 3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動場所，項目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M 間距植樹。 道路 本項目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計為一級，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車 行道按居住區(qū)組團級道路寬度設(shè)計，寬度為 4 米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計 600 地下停車場 為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項目建設(shè)單位計劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場可提供 149 個停車位，完全可以滿足停車需要。配套商業(yè)設(shè)施總建筑面積 6700 平方米，具體分配情況見下表： 配套商業(yè)設(shè)施表 單位：平方米 內(nèi)容 數(shù)量 單位建筑面積 小計 商場 1 6500 6500 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 37 頁 綜合服務(wù)部 1 200 200 合計 6700 物業(yè)管理中心 項目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市 政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨立運作的規(guī)定，通過公開招標形式聘請管理規(guī)范、有一定實力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負責建成后小區(qū)的物業(yè)管理。 寫字樓和公寓實行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河東路分別設(shè)出入口。（具體情況見規(guī)劃圖） 商務(wù)公寓 大廈 B 座為商務(wù)公寓，位于用地東側(cè)，總建筑面積 19680 平方米。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時代感，規(guī)劃原則為符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項目的市政配套及項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機動車地面、地下停車場和自行車庫。 （ 6） 通訊