【正文】 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按建安費(fèi)用總額3%（也可列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用）。建安成本費(fèi)：包括建筑成本、安裝成本費(fèi)用等。前期工程費(fèi)：包括可行性研究（建安費(fèi)用總額2%）、規(guī)劃設(shè)計(jì)（建安費(fèi)用總額2%）、勘察費(fèi)用等。 該地塊變更土地性質(zhì)，按周邊地價(jià)參考，預(yù)計(jì)需支付土地使用權(quán)出讓金4000萬(wàn)元。 本項(xiàng)目的投資估算以國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》作為估算標(biāo)準(zhǔn)?？偨ㄖ娣e129093平米（），公寓占39090平米。 結(jié)合企業(yè)和項(xiàng)目情況，確定項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排，預(yù)計(jì)銷售周期為兩年，考慮從2013年2月開(kāi)始報(bào)建手續(xù)等工作，4月份開(kāi)始拆遷工作，7月開(kāi)始基礎(chǔ)工程建設(shè)，建設(shè)后期2014年8月開(kāi)始銷售，在2015年1月份建成投入使用，在2月份開(kāi)業(yè)。 施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)后，主要工作安排包括基礎(chǔ)開(kāi)挖、主體建筑、設(shè)備訂購(gòu)安裝、水電配套、單項(xiàng)和整體工程竣工驗(yàn)。項(xiàng)目建成后主要污染物為生活污水和生產(chǎn)污水，可直接排入城市污水管道。消防栓能正常使用，在火災(zāi)發(fā)生時(shí)消防控制室能切斷電源。 消費(fèi)系統(tǒng)包括消防泵系統(tǒng)，噴淋系統(tǒng)和防火排煙系統(tǒng)。弱電系統(tǒng)設(shè)計(jì)同步進(jìn)行，留出通訊設(shè)備和電視等各系統(tǒng)的位置。各層每個(gè)防煙區(qū)均設(shè)排煙口，排煙系統(tǒng)采用水平布置然后用排煙豎井排煙，排煙風(fēng)機(jī)設(shè)在屋面。中央空調(diào)主要為地下一層及地上五層服務(wù)。商場(chǎng)：58L/平方米，室內(nèi)生活用水根據(jù)實(shí)際居住量來(lái)定。；地面粗糙度C。 工程的混凝土結(jié)構(gòu)類別：室內(nèi)外環(huán)境為一類，基礎(chǔ)部分為二b類，結(jié)構(gòu)使用年限70年。其中：（1） 地下一層和地上五層為商場(chǎng)。效果圖見(jiàn)圖41。總建筑面積129093平米（），公寓占39090平米。本項(xiàng)目地處商業(yè)中心，出于主干道上，如直接開(kāi)發(fā)住宅，不能較大的體現(xiàn)地段價(jià)值，所以以商住混合形態(tài)開(kāi)發(fā)。1. 項(xiàng)目周邊同種類商品房情況項(xiàng)目所在地為荊州市沙市區(qū)中心成熟地段，目前基本沒(méi)有尚未開(kāi)發(fā)的土地，檔期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多屬于變更原本有土地性質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，少部分屬于原址進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，周邊兩公里主要商品住宅和給住宅項(xiàng)目包括如下幾個(gè)： 表41周邊項(xiàng)目情況表項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商規(guī)模進(jìn)度售賣情況時(shí)尚豪庭荊州市神華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司數(shù)幢30層高的住宅樓,設(shè)有單層高的地下室進(jìn)行裝飾工程預(yù)售完三進(jìn)花園住宅小區(qū)完工售完華城豪庭荊州市神華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司高層,小高層完工無(wú)楚天明珠荊州市神明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司普通住宅完工售完書(shū)香苑襄樊仟和惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司荊州分公司多層,小高層完工開(kāi)始銷售晶崴公館荊州晶崴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司高層,超高層完工開(kāi)始銷售2. 潛在客戶分析從項(xiàng)目坐在地五公里半徑來(lái)看，該區(qū)域居住的人員主要包括企業(yè)事業(yè)單位人員，學(xué)校教育機(jī)構(gòu)人員、經(jīng)商人員等。，物價(jià)的上漲和低價(jià)的上漲等多種因素下，荊州房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，但速度平穩(wěn)。，隨著荊州市城市化進(jìn)程，城鄉(xiāng)結(jié)合處的發(fā)展和舊城改造力度加大，將會(huì)促使市場(chǎng)供應(yīng)總量的增長(zhǎng)，尤其城市邊緣地段。在“十二五”規(guī)劃中，明確提出加快推進(jìn)李埠港區(qū)、沙北新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)中心商務(wù)區(qū)、火車站片區(qū)、海子湖生態(tài)文化旅游區(qū)等五大片區(qū)建設(shè)，這將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 近幾年，國(guó)家各項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控取得一定成效，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)三線市場(chǎng)的荊州市，根據(jù)《中國(guó)荊州市委關(guān)于荊州市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》的內(nèi)容，到2015年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值、工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資和地方財(cái)政收入分別比2010年翻一翻。2. 商品房結(jié)構(gòu)變化明顯2012年住宅銷售增長(zhǎng)，但多層住宅銷售量減少，主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均為高層住宅，銷售量增加，隨著發(fā)開(kāi)用地日益稀少，高層住宅開(kāi)發(fā)成為荊州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主流，同時(shí)在國(guó)家的調(diào)控下，高檔住宅開(kāi)發(fā)量持續(xù)減少，別墅開(kāi)發(fā)已基本停止。2012年房?jī)r(jià)走勢(shì)不平穩(wěn)，跟成交量有密切關(guān)系。主要原因還是荊州還需得到一定的釋放，市場(chǎng)需求仍然很旺盛。表31市場(chǎng)成交情況表月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月網(wǎng)簽套數(shù)109320174128518332366456383881651671合計(jì)60397512052203 圖310荊州房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 從圖表中，我們可以看到荊州的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)中有升。今年荊州城區(qū)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，沒(méi)有大起大落。%。%，增幅比去年同期下降29個(gè)百分點(diǎn)。但由于市場(chǎng)主體各方共同努力，市場(chǎng)仍基本保持平穩(wěn)發(fā)展的局面。 20062011年市場(chǎng)情況 近年來(lái)，荊州房地產(chǎn)發(fā)展較快，整體呈上升趨勢(shì)，部分年份有回落，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，商品房施工面積，商品房竣工面積等各項(xiàng)指標(biāo)都一路走高。2012年，%。2012年，%，；以定金、。2012年，%。2012年，%，從全年來(lái)看，這是連續(xù)第10個(gè)月低于同期開(kāi)發(fā)投資增幅。2012年，湖北房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總體旺盛，呈現(xiàn)逐步活躍、回暖態(tài)勢(shì)，其中新建商品房銷售主體依然是期房銷售。2012年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋施工面積突破16000萬(wàn)平方米，%。2012年，湖北房地產(chǎn)累計(jì)完成開(kāi)發(fā)投資突破2500億元，%。受國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)放緩影響，自3月起，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速緩慢回落，14月增速回落至全年最低點(diǎn)（%），此后的幾個(gè)月增速雖有波動(dòng)，但總體呈現(xiàn)緩中有升、緩中趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)，進(jìn)入四季度后，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，湖北落實(shí)穩(wěn)增長(zhǎng)、促民生一系列調(diào)控措施效用逐步顯現(xiàn)，信心逐步恢復(fù)，四季度房地產(chǎn)業(yè)增速總體緩慢回升，%，居全國(guó)第13位，比2011年提升6位；居中部第2，僅次于山西，比2011年提升1位。因此，未來(lái)的房?jī)r(jià)不會(huì)大幅度上漲，小區(qū)域內(nèi)可能有很大的波動(dòng)，但是房?jī)r(jià)的上漲時(shí)不可避免的。 圖32商品房銷售面積增長(zhǎng)情況 自國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)受到了很大的影響，2008年開(kāi)始到現(xiàn)在，國(guó)家以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了多次調(diào)控，調(diào)控效果有好有差，總體抑制了房?jī)r(jià)的快速增值，部分地區(qū)在部分時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，這是一系列調(diào)控所產(chǎn)生的好的作用。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積81500萬(wàn)平方米，%。其中，%。2012年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)主要指標(biāo)均出現(xiàn)回落跡象，個(gè)別指標(biāo)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)明顯回落，半數(shù)城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲跡象。第 31 頁(yè) 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)有著很重要的作用，所占比例大，作為支柱產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)仍快速的發(fā)展。（3）國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控對(duì)該項(xiàng)目有一定的影響。（3）.項(xiàng)目所在地周邊配置齊全，銀行、商業(yè)網(wǎng)店和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所較多，適合商業(yè)人員在此居?。海?）項(xiàng)目的主要威脅為同區(qū)域的同類項(xiàng)目，在項(xiàng)目附近有兩至三個(gè)類似項(xiàng)目均以處以建設(shè)后期，這些項(xiàng)目的銷售已經(jīng)開(kāi)始，對(duì)本項(xiàng)目有很大的競(jìng)爭(zhēng)。（2）項(xiàng)目處于城市成熟地段，土地購(gòu)買成本較高，開(kāi)發(fā)成本增加，（3） 出于商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)較大，住宅處于鬧市區(qū)，有時(shí)可能過(guò)于喧鬧。二中校區(qū)搬遷后，土地閑置較長(zhǎng)，政府提倡該地段的開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目符合城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，容易獲得批準(zhǔn)。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，是當(dāng)?shù)刂饕虡I(yè)區(qū)域，人員流通大，企業(yè)、事業(yè)單位較多，有很好的發(fā)展?jié)摿?。交通方便，位于主干道，附近有多個(gè)長(zhǎng)途汽車站可通往全省，公交網(wǎng)絡(luò)健全，方便出行，可直達(dá)火車站。2．5項(xiàng)目SHOT分析：（1）.地段優(yōu)勢(shì)。，人員密集，有較高的購(gòu)買力和消費(fèi)能力。，位于城中商業(yè)中心地帶，可開(kāi)發(fā)土地稀少，開(kāi)發(fā)價(jià)值高。自來(lái)水供應(yīng)、供電、通訊、天然氣、污水排放及有限電視已全部覆蓋，隨時(shí)可以申請(qǐng)接通。交通具有明顯優(yōu)勢(shì)，位于北京中路與便河西路交匯處，北京路是荊州東西主干道，向北直通漢宜告訴，向南臨近碼頭，距離荊州長(zhǎng)途汽車站1000米，可方便到達(dá)荊州火車站。項(xiàng)目所用土地屬于國(guó)有，如進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，按規(guī)定原則上通過(guò)方式獲得土地，辦理建設(shè)用地許可證和規(guī)劃用地許可證。 荊州人信匯位于荊州市沙市區(qū)核心商圈北京中路，位于荊州傳統(tǒng)商業(yè)街北京中路與便河西路交匯處，東臨荊州最大城市廣場(chǎng)沙隆達(dá)廣場(chǎng)、北靠繁華的北京中路。 2012年3月，人信地產(chǎn)在武漢、荊州兩地同步推出武勝人信匯、漢陽(yáng)人信匯、荊州人信匯三大城市綜合體項(xiàng)目，以“具有國(guó)際視野的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”姿態(tài)，全面邁進(jìn)城市綜合體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。陽(yáng)光青年城等多個(gè)中高端住宅精品，截止2011年累積開(kāi)發(fā)、銷售面積121萬(wàn)方。太子灣、人信城市花園、人信奧林苑、人信湖北人信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司創(chuàng)立于1998年，是一家以城市綜合體、高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)為主，同步涉足商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理等領(lǐng)域的大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司，是湖北省少數(shù)幾家具備國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)之一?！碧?hào)稱 “三楚名鎮(zhèn)”，已成為當(dāng)時(shí)長(zhǎng)江沿岸著名的商業(yè)和手工業(yè)城市、全國(guó)十二大商業(yè)都會(huì)之一。明中后期，沙市商業(yè)、手工業(yè)漸趨發(fā)達(dá)。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，沙市曾是楚國(guó)都城郢的外港，初稱“津”，意即長(zhǎng)江渡口。荊州市城區(qū)工業(yè)、商業(yè)、交通、郵政、電信、金融的主體分布在沙市區(qū)，是荊州市人流、物流和信息的中心。12′～30176。13′～112176。不確定分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案定位國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目概況介紹研究背景及意義結(jié)論湖北及荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第 I 頁(yè)2 項(xiàng)目概況介紹第 5 頁(yè)荊州人信匯項(xiàng)目位于荊州市沙市區(qū)，屬于荊州市中部。國(guó)家規(guī)定，凡是沒(méi)有經(jīng)過(guò)可行性研究的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不能列入計(jì)劃，不能批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，不能進(jìn)行建設(shè)。房地產(chǎn)具有投資金額大，投資周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)不確定的特點(diǎn)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前做可行性研究是非常必要的。其中，%，%，%，%。全國(guó)商品房待售面積36460萬(wàn)平方米，%。全國(guó)商品房銷售額64456億元，%，；%。房屋新開(kāi)工面積177334萬(wàn)平方米，%；%。近幾年政府一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。自1990年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額首次突破1萬(wàn)億元大關(guān)，房地產(chǎn)投資額占全國(guó)固定資產(chǎn)投資的比例逐年增加。本文對(duì)于荊州人信匯房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有重要