【正文】 青年一族購買力的兩房或精致三房。該派建筑多以蘇州園林為主要承傳對象，整體建筑可用 “粉墻黛瓦 ”來形容，如同中國水墨畫，淡麗清雅，詩意油然而生。前者在外觀上采用了北京四合院的灰色坡屋頂、筒子瓦及一定高度的墻院圍合方式；材質(zhì)上多選用地域色彩濃厚的灰磚，形成雄渾、宏大的氣勢；空間結(jié)構(gòu)上則是盡可能多地設(shè)計庭院空間，以追求四合院的全包圍形式。 我司通過認(rèn)真分析項目地塊，討論項目定位，結(jié)合項目外圍園 林景觀生態(tài)及地塊之北皖西學(xué)院等獨(dú)特優(yōu)勢，建議本案在建筑風(fēng)格上用新 中式建筑 風(fēng)格 。 具體大約為： 物業(yè)類型 總用地面積 用地占比 用地面積 容積率 建筑面積 層數(shù) 建筑密度 占比 多層 55885 70% % % 小高層 55885 30% % % 合計 55885 商業(yè)部分：利用小高層、多層底層 沿安豐路沿緯三路 各做兩層聯(lián)體店面 ，約占總面積的 5—10%。 不犧牲容積率，保證開發(fā)面積最大化，但是又要保證銷售進(jìn)度，畢竟在東部還有這么多多層的市場背景下，小高層高層銷售價格較低，且進(jìn)度較慢，因此如何在小高層、高層和多層之間取得一個平衡點(diǎn)，是我們本次規(guī)劃重點(diǎn)考慮的問題。 ◆ 分配原則： 最大限度地利用、挖掘地塊在住宅 和商業(yè)部分的可實(shí)現(xiàn)價值 ， 客觀認(rèn)識項目所處地段和自身規(guī)模在商業(yè)開發(fā)上的局限性。 ◆ 很好地 “融入 ”省會經(jīng)濟(jì)圈的大環(huán)境，充分 “借勢 ”； ◆ 通過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關(guān)協(xié)作伙伴的合作，來彌補(bǔ)開發(fā)商相關(guān)經(jīng)驗的不足； ◆ 從項目的硬件和軟件上提高質(zhì)量和檔次，增加項目的附加值，提升本項目的價格，以保證預(yù)期的利潤； ◆ 采用靈活的銷售方式，快速回籠資金，保證項目后期運(yùn)作的正 常進(jìn)行； ◆ 密切關(guān)注市場動態(tài)，根據(jù)市場動態(tài)隨時調(diào)整推廣策略；同時密切關(guān)注競爭對手動態(tài)，搶占競爭有利時機(jī)； ◆ 與其它同期入市的項目作出差異化，凸出本項目特有的產(chǎn)品屬性和優(yōu)勢； ◆ 盡早入市進(jìn)行宣傳和客戶接待工作，以積累屬于本項目的有效客戶群。 ◆ 從產(chǎn)品自身的打造入手，在建筑規(guī)劃、戶 型設(shè)計、功能配置上賦予產(chǎn)品更多的亮點(diǎn)。 SWOT分析小結(jié)及應(yīng)對策略： ◆ 發(fā)揮東部板塊開發(fā)熱度，利用城市規(guī)模逐漸擴(kuò)大優(yōu)勢，吸引各個年齡層的目標(biāo)客戶群。 ◆ 2020年下半年，隨著該區(qū)域新盤的推出，本項目將面臨很大競爭壓力。 威脅 ◆ 政策調(diào)控的 效果初顯， 客戶的觀望情緒 加重 ，上半年交易量有所下降。 ◆ 眾多地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)駐東部板塊圈地、開發(fā)，推動并提升了該區(qū)域及周邊地塊的價值。 ◆ 開發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)無品牌號召力。 ◆ 緯三路仍在規(guī)劃中，客戶并無感性的認(rèn)識。 ◆ 毗鄰開發(fā)區(qū)白鷺島公園； ◆ 項目以東規(guī)劃住宅區(qū)，土地升值潛力 巨大。 ◆ 相比其他東部樓盤，與市區(qū)的距離更近，更容易吸引客戶群。 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 12 ◆ 項目東北方向是即將開發(fā)的白鷺島公園，景色秀麗、優(yōu)美。 ◆ 地塊周邊生活和商業(yè)配套一般，道路狀況良好，交通比較便利。 所以我司建議，整體定位上應(yīng)體現(xiàn)檔次、文化內(nèi)涵、品位等高尚生活形象，避免從定位 上 而帶來的同質(zhì)化競爭；在建筑形態(tài)上，應(yīng)以多層為主，小高層為輔的形式，當(dāng)本案對外銷售時，市場上小高層的供應(yīng)量較大，在市場上有多層供應(yīng)的同時，大家更愿意選擇得房率較高、物業(yè)管理費(fèi)較低的多層住宅，這樣就達(dá)到了項目“短、平、快”的本意。目前已有的樓盤中 ， 規(guī)劃是以多層住宅為主、小高層為輔的項目整體配比，小高層住宅主要在項目后期推出，已有 在 售的樓盤中，盛世嘉園由于位置較高，初期推出是價格較 低 ，前期銷售情況良好，目前銷售情況一般；香榭花城于 ，推出一棟小高層，在同樣有多層的情況下，銷售情況不理想。 ■ 新加坡御苑 項目地址 開發(fā)區(qū)皋城路和正陽路交匯處 開發(fā)商 安徽凱盛置業(yè)有限公司 開盤日期 08年 產(chǎn)品屬性 多層、小高層、綜合商業(yè) 總建筑面積 27萬平米 主要賣點(diǎn) 花園國度的花園生活 主力戶型 67— 89平米兩房， 96— 127平米三房 區(qū)內(nèi)配套 會所、綜合商業(yè) 銷售均價 2700元 /平米， 推出量 首期約 2萬方 銷售 進(jìn)度 完成約 75%， 優(yōu)惠措施 預(yù)約客戶可優(yōu)惠優(yōu)惠 6000元，同時銷售開盤 、 房屋配置 小區(qū)概況 ■ 白鷺雅苑 項目地址 皋城東路和正陽路交界處 開發(fā)商 六安金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開盤日期 目前仍在預(yù)約 產(chǎn)品屬性 多層、洋房、別墅 總建筑面積 約 9萬平米 主要賣點(diǎn) 白鷺洲公園、物業(yè)管理 主力戶型 區(qū)內(nèi)配套 緊靠生態(tài)度假酒店（建設(shè)中） 銷售均價 推出量 銷售進(jìn)度 正在預(yù)約過程中 優(yōu)惠措施 登記預(yù)約即可享受開盤 2020元優(yōu)惠 房屋配置 紅外線報警， 24小時電子巡更 小區(qū)概況 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 10 即將面市樓盤概況 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 定位語 規(guī)模 建筑形態(tài) 進(jìn)度 花園洋房 皖西大道世紀(jì) 景園對面 安徽宏業(yè)開發(fā) 公司 東部核心區(qū)?經(jīng)典洋房親水社區(qū) 15 萬平方米 多層、洋房為主，小高層為輔，綜合商業(yè) 售樓部即將開放 上東陽光城 皖西大道和東 城路交口 蕪湖恒宇地產(chǎn) 風(fēng)尚之地?紫氣東來 9 萬平方米 8 棟多層， 4 棟小高層，一棟約 15 層商務(wù)酒店 地塊平整中 逸品?尚都 開發(fā)區(qū)皖西大道與經(jīng)三路交匯處 茂源地產(chǎn) 國際化純高層生活社區(qū) 16 萬平方米 純高層社區(qū) 地塊平整中 對 本案的影響及建議 隨著 “城市向東看”高峰論壇的舉辦，城東板塊將成為六安房地產(chǎn)發(fā)展的下一個熱點(diǎn)。 面臨瞬息萬變的地產(chǎn)市場以及日益劇烈的競爭壓力，只有充分了解自己的競爭對手，做到 “知己知彼 ”方能 “百戰(zhàn)百勝 ”。 三、本案主要競爭樓盤分析 為了使本案在激烈的市場競爭中勝出，在 “市場先行 ”、 “人有我優(yōu) ”的原則指導(dǎo)下，敝司展開了片區(qū)重點(diǎn)市場調(diào)查。 然而，作為專業(yè)地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)，我們理性看到， 今天的城東板塊并不像昨天的城南板塊，東 部板塊眾多樓盤相互之間競爭的劣勢大于共同炒熱板塊的優(yōu)勢，畢竟今天的城東，政府的行為較少，不像城南板塊，政務(wù)中心、火車站、皖西中學(xué)、城北小學(xué)逐步到位，配套齊全，真正具備較好的居住生活條件。 此處 “離市中心不遠(yuǎn) ”的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢使得該區(qū)域的住宅開發(fā)項目遍地開花，且開發(fā)的項目不論在規(guī)模上還是檔次上都漸漸趕超市中心高檔樓盤，且多數(shù)樓盤均注重內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè)，尤其是景觀規(guī)劃建設(shè)，多家樓盤以內(nèi)部景觀 “花園 ”概念主打市場。 ■ “城東 ”片區(qū)總體印象 向東發(fā)展！是六安近年來城市 房產(chǎn)開發(fā) 的最強(qiáng)音 。總結(jié)城東樓盤開發(fā)的特點(diǎn)為： 以開發(fā)區(qū)、風(fēng)景區(qū)為據(jù)點(diǎn)向周邊擴(kuò)張，尤以靠近沿皖西大道區(qū)塊為盛，而在售的樓盤又多以價格優(yōu)勢成為 許多六安 鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)者首選的居住區(qū)域。 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 8 二、項目所處區(qū)域市場分析 ■ 城東房產(chǎn)市場狀況 位于六安市版圖東部，東以三十鋪為鄰，西以長安路為界，區(qū)內(nèi)規(guī)劃六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及無污染企業(yè)工業(yè)園，是六安未來 新的居住 中心所在地，近期房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模龐大，擁有眾多開發(fā)量上幾十萬方的大盤。今后幾年， 隨著六安經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市魅力的提升， 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)人口 仍將保持在一個較為 穩(wěn)定 的局面 。 ◆但是，我們也看到了，六安經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，據(jù)統(tǒng)計，六安 07年 GDP增長率達(dá)到 %，僅次于合肥、蕪湖，與馬鞍山持平，在全省排第三位，高于全省 14%的平均水平。 另一方面， 政府加大舊城改造力度，解放路魁星閣地塊、公交公司地塊均已出讓， 龍河路也已經(jīng)完成最后幾塊毛地的出讓計劃， 拆遷改造已在如火如荼的進(jìn)行中， 僅這些新增的舊城改造項目 未來 兩三年內(nèi) 推盤量 就 將達(dá)到 150萬平方米 左右 ； 市中心、城南板塊的大盤仍在持續(xù)銷售，供應(yīng)量較之前有增無減； 城東、城西遍地開花，新項目頻頻推出， 政府土地出讓力度較大 。六安房產(chǎn)市場在這樣的大背景下， 也經(jīng)歷了 07年 火暴 —— 08年 平靜 —— 觀望 —— 平穩(wěn)的階段。 六安市 20202020年房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展走勢分析 ◆ 2020年是不平靜的一年，全國房地產(chǎn)漲聲一片， 2020年也經(jīng)歷了政策的大力調(diào)控：央行 5次加息， 7次上調(diào)存款準(zhǔn)備金 率，二套房貸政策，最終導(dǎo)致了樓市“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)，從深圳、廣州炒房族開始 的 恐慌性拋售， 波及全國，三級市場普遍出現(xiàn)降價趨勢，二級市場 客戶持幣待購現(xiàn)象嚴(yán)重，觀望態(tài)勢明顯， 開發(fā)商艱難度日 。 六安安豐路地塊項目整合營銷策劃簡案 7 房產(chǎn)規(guī)劃 、 營銷水平日益提高，客戶更加 理性 ?？v觀 近幾年的 六安樓市，總體來說，供求合理，健康發(fā)展是主旋律。 目前，六安的房產(chǎn)市場，中 等 收入家庭是消費(fèi)的 “主力軍 ”。在房價不斷上漲的今天，老百姓把關(guān)注的目光越來越多的聚焦在中小戶型。說明市場目標(biāo)客戶群更加細(xì)分，對地段偏好較強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的客戶已基本都能接受高層住宅，而以一次置業(yè)為主的城郊大盤，多層仍然是多數(shù)人置業(yè)的首選。 詳見《六安市 6 月底高層住宅調(diào)查表》 六安市 6 月底高層住宅市調(diào)表 區(qū)域 樓盤名稱 建筑類型 套數(shù) 主力戶型 面積及配 比 價格 銷售進(jìn)度 備注 城東板塊 香榭花城 3 棟小高層 ,11 層 ,板式結(jié)構(gòu) 目前推 1棟 ,88套 110 平米、 136 平米 110 平米占 50%， 136 平米占 50% 起價 2600 多 5%左右 盛世嘉園 18棟小高層 ,現(xiàn)推出 3棟板樓小高層 200 多套 80 平米 80 平米 50%,120 平米30% 開盤 2750 元左右 ,現(xiàn)在均價約 3100 元 約 95% 城南板塊 米羅豪庭 2 棟 18 層 ,1 棟 14 層 ,2 棟11 層 ,都是板樓 216 套 130140 平米 130140 平米約 70% 均價約 3250 元 約 93% 龍湖山莊 推 3 棟板式小高層 150 套 120 平米 80100 平米兩房20%,120平米三房占 80% 均價約 3200 元 近 70% 水云澗 2棟 11層點(diǎn)式小高層 ,一梯三戶 66 套 120 平米 90 平米 22 戶 ,120 平米44 套 未定 未銷售 城北板塊 金城華庭 共 8 棟 ,5 棟 1518 層高層 ,3 棟小高層 ,小高層為一梯三戶、一梯四戶 ,高層為二梯六戶 800 多套 120 平米 120 平米占 50%， 4060平米占 20%， 130 平米占30% 預(yù)計均價 3600 元 未銷售 預(yù)計 10 月份開盤 鼎邦御庭 小 高層 7 棟， 11 層，一梯三戶、一梯二戶 270 套 88117 平米 88100 平米占 30%，110120平米占 40%,140平米占 30% 起價 3500 多元 未銷售 8 月推出 華安未來城 一棟高層 ,23 層 ,二梯六戶 400 戶 (約有 200戶回遷 ,不售 ) 3012