【正文】 道浴園露天湯泡區(qū) 5350 13% 分 區(qū) 入口廣場(chǎng)區(qū) 3600 8% 萬(wàn)象觀 賓館服務(wù)區(qū) 7850 19% 道浴園休閑湯泡區(qū) 9280 23% 別墅湯泡區(qū) 2880 7% 其它用地 17390 43% 總 計(jì) 41000 100% 四、服務(wù)設(shè)施設(shè)置構(gòu)想 露天湯泡區(qū)：服務(wù)設(shè)施按組分布，提供喝水、吸煙休息處，擋風(fēng)設(shè)計(jì)；池邊干浴巾服務(wù)，簡(jiǎn)餐服務(wù)，電子呼叫系統(tǒng)，小木屋休息，池邊理療按摩服務(wù)，服務(wù)及安全監(jiān)控系統(tǒng)。在湯泡池旁的竹林中設(shè)置，共有 20 座，按服務(wù)半徑分布。共有 9座湯泡池。露天湯泡區(qū)以五彩瑤池為中心，以木棧道為紐帶，環(huán)繞布置，掩藏于竹林之中。 北斗星池：共分 6 個(gè)組團(tuán)?？蓾M(mǎn)足黃金周大游客規(guī)模時(shí)使用，平時(shí)可為景觀水供觀景用。周邊竹林映襯，亦如瑤池仙境。室內(nèi)湯泡大廳內(nèi)部設(shè)計(jì)了完備的洗浴功能，形成獨(dú)具特色的景觀。 八卦金湯（室內(nèi)湯泡）：為院落式洗浴大廳。 室內(nèi)湯泡區(qū)是反季節(jié)的體驗(yàn)項(xiàng)目，在冬季可形成特色，擴(kuò)大湯泡時(shí)間。 下一層面積為 842 m2，包括廚房，餐廳；一層面積為 924 m2，包括備餐，餐廳，員工宿舍 8 間、員工餐廳 1 間、員工用廁 1 間；二層面積為 816 m2，包括員工宿舍 6 間，辦公大廳 1間、經(jīng)理室 2間、辦公室 3 間、衛(wèi)生間 1間。包括門(mén)廳，男女更衣室，男女室內(nèi)湯泡，男室外湯泡，女室外湯泡。 客舍湯泡：是賓館中的湯泡休閑區(qū)，自助方式使用。 二層面積為 924 m2，包括標(biāo)準(zhǔn)間 19 間。 下一層面積為 977 m2，包括標(biāo)準(zhǔn)間 9 間，設(shè)備用房 2 間，消防控制室 1 間，鍋爐房 1間，空調(diào)機(jī)房 1 間。 客舍賓館（標(biāo)準(zhǔn)客房）：是道溫泉賓館的住宿及設(shè)備用房部分，共 4 層，總面積為 3367 m2。娛樂(lè)區(qū)面積為 500 m2，設(shè)有娛樂(lè)室 6 間，及男女衛(wèi)生間各 1 間，交通面積148 m2。 萬(wàn)象觀：是道溫泉賓館的接待部分，共 360 m2，由大堂和游廊組成，大堂內(nèi)設(shè)服務(wù)總臺(tái)、商務(wù)廳和休息座椅，并在南北兩側(cè)設(shè)通廊分別與會(huì)議中心和特色賓館相連。 特色客房：由原仙都飯店招待所改造而成，改建 后賓館將原招待所平屋頂改為坡屋頂，并引入關(guān)中民居中的隔扇、墻垛等元素，形成強(qiáng)烈的關(guān)中民居建筑風(fēng)格。作為夏季景觀，水中種植荷花、睡蓮、等水生植物；作為冬季景觀，溫泉水中養(yǎng)觀賞魚(yú)，白雪溫泉魚(yú)影。春天，竹子的抽節(jié)聲和潺潺的水聲交相輝映。 天泉映翠：位于八卦金湯門(mén)廳的西側(cè)，坡地竹林石徑中一條溪水，層層跌落，水形收放有序，在八卦金湯門(mén)廳前形成一潭清水。通過(guò)通天亭來(lái)框景，凸現(xiàn)煉丹峰、說(shuō)經(jīng)臺(tái)、八卦金湯三者的空間關(guān)系。通天亭可南向瞭望，因借煉丹峰和說(shuō)經(jīng)臺(tái)的景象，迎面八卦金湯主體建筑。在森林公園主干道由外入園時(shí)，能夠醒目的看見(jiàn)。 二、分區(qū)與功能 入口庭 院區(qū)：由森林公園主干道進(jìn)入道溫泉園區(qū)的入口空間，聯(lián)系賓館服務(wù)區(qū)和湯泡休閑區(qū)，廣場(chǎng)和道路鋪裝自然青石，與土相接處不設(shè)鑲邊。 入口庭院區(qū)、湯泡休閑區(qū)、湯泡別墅區(qū)、賓館服務(wù)區(qū)，高低相錯(cuò)、分層布置，其間以綠樹(shù)、翠竹、笆籬、花草香隔別。利用地形高差，形成跨臺(tái)建筑和依臺(tái)跌落的五彩瑤池水景湯泡等山地園林景色。 第三節(jié) 一期項(xiàng)目主要布局及功能 一、總體構(gòu)思 根據(jù)地形特點(diǎn)以及周邊環(huán)境關(guān)系，運(yùn)用中國(guó)傳統(tǒng)建筑“五行五方”的布局手法，道溫泉區(qū)的四大功能區(qū)依南北山勢(shì)，自然院 落式布局和關(guān)中民居風(fēng)格，庭院均向南遙指煉丹峰，形成“道法于天、形成于地”的自然格局。周時(shí)間分布在周 13。 會(huì)議客源：團(tuán)體及商務(wù)會(huì)議是項(xiàng)目的主體客源。湯泡游客為主體游客，有團(tuán)隊(duì)和散客組成，是項(xiàng)目主體客源，周時(shí)間分布在周 56。 四、市場(chǎng)機(jī)遇和客源構(gòu)成 客源構(gòu)成分為兩大塊：旅游客源占 5060%，會(huì)議及商務(wù)客源占 4050%。冬季為 11— 3月，共 5個(gè)月，包含 1 個(gè)黃金周，僅適宜室內(nèi)泡湯，但有雨雪霧霽等特色天侯，以冬季的自然特色，可進(jìn)行反季節(jié)營(yíng)銷(xiāo)。 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)時(shí)段設(shè)定分析 旅游旺季為 4— 10 月，共 7 個(gè)月，包含 2個(gè)黃金周、春夏秋 3 個(gè)季節(jié)，適宜室外泡湯。 50 = 328（人次） 日最大容量： 82021 20％247。溫泉?jiǎng)e墅區(qū)面積 公頃，中心服務(wù)區(qū) 公頃，珍稀植物區(qū) 公頃，共計(jì) 公頃。 水體清新度：地?zé)峋斐鏊?720 噸，若以每輪接待 400 人計(jì)，周轉(zhuǎn)率取 2，每人用水 噸，共需溫泉水 400 噸，置換兩次需用水 800 噸。 50 = 400（人次） 日接待容量： 20210247。 2 = 720（人次） 日接待容量： 720247。 二、環(huán)境容量計(jì) 算 熱水量容量：地?zé)峋展┧繛?720 噸，設(shè)定每人次用水量指標(biāo)為 ，則算得日環(huán)境容量為： 日瞬時(shí)接待容量 ： 720247。 日周轉(zhuǎn)率：溫泉沐浴的游覽行為動(dòng)態(tài)與自然風(fēng)景區(qū)的游覽行為動(dòng)態(tài)有所不同，前者的動(dòng)態(tài)高峰出現(xiàn)在下午、傍晚甚至是夜晚時(shí)段，動(dòng)態(tài)低谷多為上午時(shí)段。所以，地?zé)崴驕厝孕r(shí)流量作為水體清新度的控制依據(jù)。其定位為：控制建設(shè)規(guī)模，面向中高檔度假消費(fèi)市場(chǎng)，樹(shù)立樓觀道溫泉的品牌，打開(kāi)市場(chǎng) 。 第五章 項(xiàng)目一期工程建設(shè)方案 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及性質(zhì) 在仙都飯店（林場(chǎng)招待所）的基礎(chǔ)上，建設(shè)特色溫泉湯泡區(qū)。廣電的電視網(wǎng)絡(luò)已接至林場(chǎng)，可單獨(dú)提供 1020 兆寬帶。總供電量為 13200KVA，現(xiàn)有余量為 12021KVA，導(dǎo)線(xiàn)規(guī)格為 120 平方毫米。周至電力公司提出，可單獨(dú)提供一條 4600KVA 的專(zhuān)用線(xiàn)，由樓觀變電所距用地約 1 公里，導(dǎo)線(xiàn)規(guī)格 95平方毫米。 三、供電情況 建設(shè)用地附近有 2 條 10KV 高壓線(xiàn)穿越： 周至縣電力公司（農(nóng)電）線(xiàn)路，為樓觀專(zhuān)線(xiàn)，供電范圍為團(tuán)標(biāo)、三清、西樓觀、林場(chǎng)、道觀等。仿古街城市污水渠位于道路兩側(cè)，渠的斷面高 1 米，寬 米。 雨水排水管溝現(xiàn)有沿項(xiàng)目用地東邊至仿古街。 二、給排水系統(tǒng)條件 供水管線(xiàn)已鋪至項(xiàng)目用地東邊緣，管徑為 3 寸。年平均日照 小時(shí)，年降水量 毫米，平均降水日數(shù) 天，旅游適宜天氣為 210 天。 第四節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)基本條件 一、氣候特點(diǎn) 樓觀臺(tái)地區(qū)地處秦嶺北麓的淺山區(qū)地帶，氣候狀況屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候的濕潤(rùn)地區(qū)，四時(shí)分明，夏季短而炎熱，冬季長(zhǎng)而寒冷，夏秋低溫多雨。 出于實(shí)用經(jīng)濟(jì)和使用合理的基本要求，項(xiàng)目的主要構(gòu)筑物采用磚混框架相結(jié)合，個(gè)別設(shè)施突出傳統(tǒng)模結(jié)構(gòu)手法。 三、項(xiàng)目建設(shè)空間形態(tài)結(jié)構(gòu) 體現(xiàn)“道文化圣地”的人文景象，體現(xiàn)“道文化發(fā)祥地”和“道教祖庭地”的空間氛圍，突出“藏而不露、露而不現(xiàn)、幽山靜水、道法自然”的景觀魅力，完善道溫泉項(xiàng)目的景象結(jié)構(gòu)和空間形態(tài)結(jié)構(gòu)： 在總體平面上，以“東西南北中”和“金木水火土”五方五行 景觀結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)，形成“凈心 —— 學(xué)道 —— 悟性 —— 修煉 —— 考驗(yàn)”的人文景觀結(jié)構(gòu)；形成“宗圣宮 —— 道溫泉 —— 說(shuō)經(jīng)臺(tái) —— 聞仙溝 —— 煉丹峰 —— 化女泉 —— 老子廣場(chǎng)”的游賞路線(xiàn)。 二、項(xiàng)目的文化特色定位 道溫泉項(xiàng)目所處基地有著深厚的文化背景和人文積淀，系統(tǒng)、深入、準(zhǔn)確挖掘地域的文化內(nèi)涵是項(xiàng)目的重要支撐點(diǎn)之一。財(cái)神趙公明的故里 — 趙代村。 當(dāng)?shù)氐拿袂轱L(fēng)俗資源主要有：源于周朝的“集賢古樂(lè)” 、興起于漢代的民間娛樂(lè)活動(dòng)“牛斗虎”、周至鑼鼓、社火與戲?。òㄇ厍弧⒚紤?hù)、弦板腔、道情等）。至隋唐，樓觀臺(tái)發(fā)展進(jìn)入鼎盛時(shí)期，延及宋元，興旺盛況不衰，香火綿延不絕。 二期建設(shè)：以南段地塊作為二期，建道溫泉項(xiàng)目的“德浴園” —— 高檔的道文化自然園林別墅式特色湯泡休閑度假項(xiàng)目；以北段地塊作為三期，建道溫泉項(xiàng)目的“仙浴園” —— 大眾化文化園林式的戲水與特色湯泡度假項(xiàng)目。因而，可以形成內(nèi)容功能差異的不同園區(qū)，既聯(lián)系又獨(dú)立，可面向不同的功能定位，在此基礎(chǔ)上形成二期開(kāi)發(fā)思路。 五、大眾化溫泉特色活動(dòng)區(qū)： 為滿(mǎn)足普通消費(fèi)群體的需求，在道溫泉主體活動(dòng)區(qū)北側(cè)，建造溫泉大廳活動(dòng)區(qū)，主要有：室內(nèi)游泳池、洗浴凈身、室內(nèi)泡湯、兒童戲水等；另外，利用浴后的溫泉水養(yǎng)殖特色熱帶魚(yú)類(lèi)，供游客浴后休息、垂釣、燒烤。為保持游客群體相對(duì)的私密性和安靜要求，湯池四周、各小區(qū)之間、相鄰湯池之間植以樓觀臺(tái)特有的竹子作為自然隔斷，其間廣植四季常青樹(shù)種及闊葉常綠植物，內(nèi)部各小區(qū)之間用曲折的木棧道連接，選配歷代著名詩(shī)人在此留下的詩(shī)文，刻在風(fēng)格各異的山石上，烘托出濃濃的文化氣息。室外湯池按特色分為純溫泉湯池和藥溫泉湯池，藥湯池主要配置根據(jù)道家典籍和中藥典籍研制的藥方。 三、室外特色溫泉湯泡區(qū)： 主要設(shè)有各種特色的室外溫泉湯池，供游客泡湯享受。 二、室內(nèi)溫泉湯泡區(qū)： 更衣、洗浴、消毒部 ：設(shè)接待大廳，男、女更衣間、凈身淋浴間、桑拿按摩房、室內(nèi)湯泡區(qū)、消毒隔離區(qū)等，滿(mǎn)足同時(shí)接待 300 名男士、 100 名女士的需要。休閑娛樂(lè)區(qū)設(shè)乒乓球、臺(tái)球、射箭、保齡球、室內(nèi)迷你高爾夫球、自助式卡拉 OK、茶秀、咖啡、酒吧、音樂(lè)室等。 餐飲：按照涉外旅游的標(biāo)準(zhǔn)建造布置，其接待能力為：可同時(shí)解決 300— 400 人同時(shí)用餐，能夠提供中餐、西餐、藥膳以及快餐服務(wù)。 客房：分為經(jīng)濟(jì)區(qū)和高檔區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)用型客房主要接待散客、經(jīng)濟(jì)旅游團(tuán)和一般會(huì)議，床位數(shù)約為 122 張；高檔客房按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造裝修，主要接待中檔旅游團(tuán)和豪華旅游團(tuán)，同時(shí)接待中小型會(huì)議，床位數(shù)為 116 張。 在產(chǎn)品的發(fā)展中期，由于市 場(chǎng)開(kāi)發(fā)培育工作的日趨成熟和產(chǎn)品的更新替代，道溫泉項(xiàng)目則應(yīng)當(dāng)適時(shí)降級(jí)消費(fèi)者層次，擴(kuò)展消費(fèi)市場(chǎng)的角度，面對(duì)西安的城市洗浴市場(chǎng)吸引潛在的普通大眾化消費(fèi)群體。 基于以上分析，樓觀道溫泉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初期，恰好可以應(yīng)合這個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)，成為西安市旅游市場(chǎng)新的消費(fèi)熱點(diǎn)。這種產(chǎn)品尚未在市場(chǎng)上出現(xiàn)，致使市場(chǎng)的有效消費(fèi)出現(xiàn)了瓶頸”。但是，對(duì)于 20%的群體而言，既定市場(chǎng)的消費(fèi)需求已近飽和，為他們提供的高端 商品嚴(yán)重不足，以至于無(wú)法從他們的口袋里掏出錢(qián)來(lái)。本報(bào)告采用以消費(fèi)群消費(fèi)水平為主、以消費(fèi)群消費(fèi)規(guī)模為輔的定位原則來(lái)確定市場(chǎng)，從而完成市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分。 —— 餐飲：中餐廳提供關(guān)中風(fēng)味、道家風(fēng)味、田園風(fēng)味等特色健康美食菜肴，西餐廳提供標(biāo)準(zhǔn)西式套餐和各種西式小點(diǎn)。 —— 中藥養(yǎng)生?。禾峁└鞣N以傳統(tǒng)的名貴中草藥配置而成的中藥沐浴、湯泡。 —— 康體娛樂(lè)：健身房、棋牌室、沙狐球、乒乓球、桌球、保齡球、室內(nèi)迷你高爾夫等康體 健身。該產(chǎn)品以安全、高雅、健康、愜意的沐浴活動(dòng)為主體，同時(shí)提供植物觀賞、動(dòng)物觀賞、園林游憩、住宿餐飲、消閑娛樂(lè)等配套消費(fèi)內(nèi)容。溫泉沐浴可以通過(guò)洗浴達(dá)到養(yǎng)生保健的效果；洗浴后的溫 泉尾水還可以用來(lái)發(fā)展養(yǎng)殖業(yè)或用于農(nóng)林灌溉。溫泉旅游可以同時(shí)滿(mǎn)足消費(fèi)者“高雅、健康”、“休閑、度假”、“特殊、新奇”的多種生理需要和心理需求，而其它旅游產(chǎn)品很難同時(shí)滿(mǎn)足消費(fèi)者的上述心理需求和生理需要，所以，溫泉旅游產(chǎn)品沒(méi)有很大的替代產(chǎn)品空間，所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)的威脅性較小，容易形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在這里，消費(fèi)者追求的是“高雅、健康、特殊、新奇”的特點(diǎn)，只要在溫泉這個(gè)自然資源的基礎(chǔ)上，充分進(jìn)行“文化”和“環(huán)境”附加值的開(kāi)發(fā)，就會(huì)形成最為強(qiáng)勁的“獨(dú)特性賣(mài)點(diǎn)”，從而吸引潛在消費(fèi)者。 二、具有多次、重復(fù)性消費(fèi)的特點(diǎn) 自然風(fēng)光、歷史遺跡的觀光旅游以視覺(jué)感受為媒介，一次性消費(fèi)即可滿(mǎn)足，即使象“錦繡中華”、“世界之窗”這樣大資金、大制作的旅游產(chǎn)品，其吸引的消費(fèi)群體也多為初次觀光的游客。 第三節(jié) 溫泉旅游產(chǎn)品的特點(diǎn) 一、投資周期短、初期投資較少 溫泉旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主要以?xún)?yōu)良的自然資源和豐富的文化資源為依托，給常規(guī)傳統(tǒng)旅游項(xiàng)目增加具有特色的環(huán)境和文化附加值。溫泉經(jīng)營(yíng)單位主要項(xiàng)目有普通的洗浴、桑拿、游泳、水療、康復(fù)、保健等，規(guī)模較小，布局不集中，幾乎無(wú)文化及環(huán)境附加，主要接待當(dāng)?shù)厝罕姾蜕俨糠治靼驳目腿恕? 西湯浴溫泉（眉縣）：歷史悠久，影響較大，有一定知名度，主要依靠太白山的旅游吸引力，目前經(jīng)營(yíng)的單位較多，溫泉服務(wù)項(xiàng)目品種多，溫泉設(shè)施完備，不 足之處是項(xiàng)目品種檔次較大眾化，文化及環(huán)境附加值太低，缺乏鮮明的特色，旅游區(qū)周邊自然環(huán)境較差?；厩闆r如下： 驪山溫泉（臨潼）：歷史悠久，影響較大，知名度最高，服務(wù)設(shè)施比較完備，可依托華清池和兵馬俑的影響力開(kāi)展溫泉旅游活動(dòng)。據(jù)估計(jì)每家浴場(chǎng)的日接待能力都在 300— 600 人左右，日營(yíng)業(yè)額可達(dá) 50 萬(wàn)元。溫泉沐浴作為一項(xiàng)現(xiàn)代生活的消閑活動(dòng)，正在被城市消費(fèi)群體所接受。實(shí)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，消 除我省旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的滯后局面，已成為加速提升我省旅游宏觀效益的必由之路。主要原因一是項(xiàng)目建設(shè)選址的環(huán)境不太理想，沒(méi)有自然的山水風(fēng)光為依托，“環(huán)境附加值”很低；二是