【正文】 參與競標(biāo)活動(dòng)，爭取拿到 1－ 2 個(gè)點(diǎn)，拓展武進(jìn)校區(qū)市場。 做好充分的準(zhǔn)備，積極參與白云校區(qū)物業(yè)市場的招標(biāo) 競爭。中心制訂更加靈活優(yōu)惠的激勵(lì)政策，對服裝洗滌，代辦電話卡等現(xiàn)有服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行支持和發(fā)展。各管理站要積極引入市場化的經(jīng)營機(jī)制和手段，加強(qiáng)文化建設(shè)和宣傳方面的投入，營造現(xiàn)代化管理的氣息和氛圍，創(chuàng)造融管理、服務(wù)、育人為一體的物管特色。 6 號樓、 10 號樓、南區(qū)、大學(xué)城、紡院、師專等硬件條件基本具備的管理站，要在管理等軟件方面積極努力，創(chuàng)造條件，力爭在年內(nèi)達(dá)到 “文明公寓 ”標(biāo)準(zhǔn)。 爭創(chuàng) “文明公寓 ”。同時(shí)根據(jù)后勤公司的要求，采取引進(jìn)和淘汰相結(jié)合的辦法，繼續(xù)引進(jìn)高素質(zhì)管理人員，改善隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，提高文化層次。 加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提高綜合素質(zhì)。 進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，節(jié)支、增效。 進(jìn)一步完善中心的二級管理體制，將管理的重心下移。實(shí)行中心考核與站級考核相結(jié)合。 完善監(jiān)控考核體系。 三、 20xx年工作計(jì)劃的具體實(shí)施辦法 （一）進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理和制度建設(shè) 對現(xiàn)有的制度進(jìn)行整理和修訂補(bǔ)充，逐步完善和建立與物業(yè)管理相適應(yīng)的管理制度和程序。 因此，年度工作計(jì)劃的重點(diǎn)是物 業(yè)服務(wù)中心，一是要加強(qiáng)內(nèi)部的管理，建立起一整套比較科學(xué)、規(guī)范、完整的物業(yè)化管理程序和規(guī)章制度。 二、 20xx年工作計(jì)劃的基本工作思路 今年我們中心面臨的主要任務(wù)：一是要深入進(jìn)行體制的改革和機(jī)制的轉(zhuǎn)換。物業(yè)服務(wù)中心作為后勤公司 “一體兩翼 ”發(fā)展戰(zhàn)略的一個(gè)重要部門，擔(dān)負(fù)著改革和 發(fā)展的重任。所以本公司初步計(jì)劃按貴單位房屋實(shí)際面積每平方米 1元收取物業(yè)管理費(fèi)，這在該行業(yè)來講也算是低的，望貴單位主管領(lǐng)導(dǎo)實(shí)際審查。相信我們，我們的到來定能改善貴單位的工作環(huán)境，提升住用 戶的生活品質(zhì)。因此，我們提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與貴單位住用戶共建共榮、友好相處、相互信任。 計(jì)劃人員配制：專業(yè) 2人，有事將調(diào)其它隊(duì)協(xié)調(diào)、配合。 五、房屋補(bǔ)漏管理： 設(shè)專業(yè)人員，定期檢查，做好維修記錄，排除隱患。 喬灌木修剪造型：一年 4 次。 病蟲防治：最少半年 1 次（視危害程度而定），無病蟲害。 草皮修剪：按季節(jié)進(jìn)行，使草皮美麗平整。 四、園林綠化管理： 制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作，綠地?zé)o改變使用用途 和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象，花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害、無折損、 無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石頭等雜物。 在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ζ澤叵咎幚怼? 道路路面循環(huán)清保，保持干凈。 擦公共天花板每月 1 次，無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。 拖樓梯每周 1次，無雜物、無積水。 具體工作安排： 收垃圾、洗垃圾桶每天 2 次，無遺留物、臭味。 三、衛(wèi)生清潔管理： 環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給院內(nèi)住用戶提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境，我們對清潔衛(wèi)生將嚴(yán)格 “五 定 ”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量。 (四 )協(xié)調(diào)： 調(diào)解并制止一些小糾紛，化解一些小矛盾，積極配合有關(guān)部門在該業(yè)區(qū)內(nèi)進(jìn)行的應(yīng)急突發(fā)事件處理，比如防火防盜、抓搶抓賊等。比如：隨地吐痰、亂扔果皮、隨意摘花和隨意破壞花草樹木等。 (二 )巡邏： 22 培 訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊(duì)伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志、文明執(zhí)勤、語言規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)，對業(yè)區(qū)進(jìn)行 24 小時(shí)值班及巡邏，制定詳細(xì)巡邏路線。 車輛和人員出入管理嚴(yán)格，并有出入登記。 二、安全保衛(wèi)管理： (一 )大門： 專業(yè)保安隊(duì)伍 24 小時(shí)值班，著裝整潔、形象較好、文明執(zhí)勤、語言規(guī)范、處理突發(fā)事件。能使貴單位的住用戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使該小區(qū)的物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個(gè) 安全、整潔、優(yōu)美、方便、無憂的陽光社區(qū)，提升生活品質(zhì)。同時(shí) ,委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用 ,并做到?？顚Ｓ?,實(shí)際操作使用時(shí)報(bào)物業(yè)管理委員會批準(zhǔn)并接受監(jiān)察。另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金 ,主要用于物業(yè)機(jī)構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù) ,這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成 ,也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。 5)消防設(shè)備管理制度 1)門衛(wèi)管理制度 2)物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責(zé) 3)停車場 (庫 )門衛(wèi)的職責(zé) 1)汽車管理規(guī)定 2)自行車、摩托車管理規(guī)定 1)綠化管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及崗位職責(zé) 2) 綠化養(yǎng)護(hù)與管理的考核指標(biāo) 六 . 物業(yè)管理資金的來源和管理 物業(yè)管理啟動(dòng)資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項(xiàng)必要開 支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護(hù)基金。 3)防火崗位責(zé)任制度 。 四 . 物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設(shè) l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度 ① 物業(yè)管理公司員工管理?xiàng)l例 ② 物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍 ③ 物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制 2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度 ① 物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定 ② 樓宇入住規(guī)定 ③ 物業(yè)管理公約 ④ 住戶須知手冊 ⑤ 住宅 區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度 ⑥ 房屋管理服務(wù)制度 ⑦ 住宅區(qū)管理制度 ⑧ 業(yè)主公約 ⑨ 業(yè)主委員會章程 五 . 管理制度示例 1. 消防制度和規(guī)定 1)消防中心值班制度 。 ④ 環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。 ② 建 筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好 ,減少使用成本。 ⑤ 開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。 ③ 以業(yè)養(yǎng)業(yè) ,一業(yè)為主 ,多種經(jīng)營的收入 。 3)住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源 ① 定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 。 ⑦ 物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 。 ④ 清潔衛(wèi)生費(fèi) ⑤ 保安費(fèi) 。 ② 公 共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi) 。 另一類是 ___________公用設(shè)施及公用資源費(fèi)用的支出 ,如公用水費(fèi)、電費(fèi)、房屋及公用設(shè)施的維護(hù)更新技用 ,這部分費(fèi)用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人代繳、代交 ,是經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉(zhuǎn)交其他應(yīng)收部門的費(fèi)用。 5)物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)的關(guān)系 6)物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會的關(guān)系 7)物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系 設(shè)的自主權(quán) ,物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)要自覺配合社區(qū)建設(shè)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會負(fù)責(zé) ,定期間業(yè)主和用戶提供管理報(bào)告 ,報(bào)告經(jīng)營管理情況、服務(wù)情況、基金賬目情況等。 9. 物業(yè)管理企業(yè)與相關(guān)社會機(jī)構(gòu)建立關(guān)系 l)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)行政主管部門的關(guān)系 2)物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務(wù)、物價(jià)部門的關(guān)系 3)物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 關(guān)系 4)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關(guān)系 業(yè)主委員會可以自己設(shè)立。 7. 制訂物業(yè)管理方案 l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容 ① 物業(yè)管理檔次 ② 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn) ③ 物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算 2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu) ① 項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 ② 管理模式 ③ 公司人力資 源管理 ④ 規(guī)章制度建設(shè) ⑤ 經(jīng)營管理指標(biāo) ⑥ 社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù) ⑦ 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算 ⑧ 日常管理 ⑨ 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟 第一步 :成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu) 第二步 :培訓(xùn)工作人員 第三步 :經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備 第四步 :項(xiàng)目、使用人、競爭調(diào)查 第五步 :研究分析調(diào)查資料 第六步 :確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。 4)準(zhǔn)備設(shè)備 。 ⑤ 消防、安保、清潔等設(shè)施狀況【物業(yè)經(jīng)營計(jì)劃書】 ⑥ 項(xiàng)目性質(zhì)及特色 ⑦ 政府的支持、扶持與介入程度 ⑧ 開發(fā)商的背景 :規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會影響、負(fù)責(zé)人情況等。 ③ 項(xiàng)目建筑情況 :建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。 ① 項(xiàng)目位置 :具體位置及東、西、南、北的毗鄰。 4)擬管項(xiàng)目、使用人需求、競爭企 業(yè)狀況調(diào)查 。 2)設(shè)備、器材準(zhǔn)備 。 按照以下步驟進(jìn)行開展工作。 5. 物業(yè)管理公司的前期工作 設(shè)立物業(yè)公司 ,并取得相關(guān)資質(zhì)后 ,參與物業(yè)管理 市場競爭 ,在實(shí)際操作中 ,以各種形式競爭管理服務(wù)市場 。 8)產(chǎn)業(yè)部 :負(fù)責(zé)物業(yè)的產(chǎn)籍管理、保管圖紙、資料 ,及時(shí)為各部門提供相關(guān)物業(yè)資料。 6) 工程部 :負(fù)責(zé)物業(yè)維修及設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)管理部門。 4)物業(yè)管理部 :按照公司的計(jì)劃和 安排 ,負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理工作。 3) 財(cái)務(wù)部 :參與企業(yè)經(jīng)營管理 ,搞好財(cái)務(wù)核算。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理處理分管的工作。 8)依法行事原則。 6)經(jīng)濟(jì)合理原則 。 4)專業(yè)高效原則 。 2)業(yè)主至上原則 。 二、物業(yè)公司的經(jīng)營計(jì)劃 1. 物業(yè)管理的目標(biāo)和任務(wù) 1)創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產(chǎn)、生 活環(huán)境 2)對實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目 :具有比較健全企業(yè)管理制度和財(cái)務(wù)管理制度 。 3) 資質(zhì)三級企業(yè) :注冊資本 50 萬元以上 。具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度 。管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100%。具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 20 人 ,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書 ,60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書 。建立了維修基金管理與使用制度。20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )”稱號 。管理兩種類型以上的物業(yè) 。 4. 在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后 ,按照規(guī)定申報(bào)企業(yè)資質(zhì) ,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級 1) 資質(zhì)一級企業(yè) :注冊資本 500 萬元以上 。 3. 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立 在組建條件具備以后 ,申請物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請?jiān)O(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報(bào)告 ,連同相關(guān)申請資料送交房地產(chǎn)主管部門審批。 5) 公司章程 。 3) 法定代表人 。 八，物業(yè)公司成立 物業(yè)經(jīng)營計(jì)劃書 第四篇 _物業(yè)公司籌建計(jì)劃書 物業(yè)公司籌建計(jì)劃書 一、公司籌建 : 1. 出資人情況 :法人與自然人 2. 物 業(yè)管理企業(yè)的組建條件 1)企業(yè)名稱的確定 。 七，儲備人才