【正文】 區(qū)內(nèi)現(xiàn)有11 萬(wàn)伏變電站兩座， 22 萬(wàn)伏變電站一座，完全能滿足工業(yè)項(xiàng)目的用電要求。 場(chǎng)址選擇 項(xiàng)目 改造 場(chǎng)地位于常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北部片區(qū)（即德山老城區(qū)） ，南 以 蓮池路 為界， 北抵沅江水 ，東 連東沿路， 西至 枉水河。 綜上所述， 該 項(xiàng)目 改造工程 通過(guò)對(duì) 德山老城 區(qū)棚戶區(qū) 房屋拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施綜合改造， 對(duì)創(chuàng)造良好的人居環(huán)境、完善城市基礎(chǔ)設(shè)施配套功能、改善城市低收入人群居住環(huán)境 、 提升城市文明指數(shù)， 促進(jìn)當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)具有 十分 積極的 戰(zhàn)略 意義。 項(xiàng)目第一期居民棚戶區(qū)改造工程 ，通過(guò)市場(chǎng) 運(yùn) 作，將最大化地實(shí)現(xiàn)土地收益，實(shí)現(xiàn)土地資源的科學(xué)合理配置，積累城市建設(shè)資金。這里是古代圣賢善卷故里，也是德文化的發(fā)源地，加上乾明寺、孤峰嶺、森林公園 及大批古墓群等名剎古跡、歷史遺存，通過(guò)改造可以打造歷史文化旅游休閑目的地。 項(xiàng)目建設(shè)是合理配置土地資源，積累城市建設(shè)資金的重要來(lái)源 常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā) 區(qū)通過(guò)土地綜合治理開(kāi)發(fā)，并通過(guò)市場(chǎng)公開(kāi)運(yùn)作和招商策劃等方式，可實(shí)現(xiàn)土地收益最大化，積累城市建設(shè)資金，推動(dòng)開(kāi)發(fā) 區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì) 平穩(wěn) 快速發(fā)展。政府必須儲(chǔ)備一定數(shù)量的開(kāi)發(fā)用地，通過(guò)土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)整土地市場(chǎng)供求關(guān)系，利用市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)化配置 土 地資源，消除土地投機(jī) 行為 ，抑制地價(jià)過(guò)快上漲，對(duì)促進(jìn)土地資源要素 配置的公開(kāi)、公平、公正具有十分重要的意義。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的的一個(gè)前提條件就是政府要有相應(yīng)數(shù)量的完成綜合治理開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)備用地。因此，該項(xiàng)目改造工程 既 拉 動(dòng)了社會(huì)投資，促進(jìn)了居民消費(fèi)，擴(kuò)大了社會(huì)就業(yè)，又發(fā)展了城市公共服務(wù)建設(shè)，加強(qiáng)了城市管理，有利于推進(jìn)城市健康發(fā)展，是擴(kuò)內(nèi)需，惠民生、保穩(wěn)定的重要結(jié)合點(diǎn)。項(xiàng)目建成后，將大大提高常德 和德山 的城市品位和知名度。本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，又大大美化了德 山 城市園林景觀，減少了城市大氣污染。這就要求我們必須堅(jiān)持不懈地改善發(fā)展城市環(huán)境，必須在城市管理和環(huán)境建設(shè)上率先突破，進(jìn)而提升城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和影響力，為政策落實(shí)提供更 加 扎實(shí)的 物質(zhì) 基礎(chǔ)和更有利的 社會(huì) 保障。 項(xiàng)目建設(shè)是進(jìn)一步優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境的重要內(nèi)容 加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和綜合治理是一項(xiàng)基本國(guó)策，是我國(guó)建設(shè)?資源節(jié)約型?、?環(huán)境友好型?社會(huì)的根本舉措，也是推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的重要內(nèi)容。但是 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 老城區(qū)由于歷史原因，項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi) 北部片 區(qū)環(huán)境改造沒(méi)有全面完成，城市各項(xiàng)功能尚不健全，特別是區(qū)域內(nèi)的棚戶居民區(qū) 和國(guó)有工礦區(qū) ，外來(lái)務(wù)工人員和流動(dòng)人口 日趨增 多，加上區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊等因素，造成了區(qū)域內(nèi)的安全隱患突出，嚴(yán)重影響了群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，也與城市現(xiàn)代化建設(shè)極不協(xié)調(diào)，影響了常德市的城市整體形象，使得常德市的城市魅力得不到到充分彰顯。 該 項(xiàng)目 工程 通過(guò)對(duì)棚戶居民區(qū)進(jìn)行改造，有利于加快解決中低收入群眾的住房困難，提高居民生活質(zhì)量，改善生活環(huán)境，共享改革發(fā)展成果，提高黨和政府的威信，增強(qiáng)人民群眾的向心力和凝聚力。 湖南 常德市 德源 投資 開(kāi)發(fā)有限公司 作為常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 舊城改造的建設(shè)主體 和融資平臺(tái)，已經(jīng) 提出了承擔(dān) 德山老城區(qū) 棚戶區(qū)改造的工作任務(wù)，并 作為棚戶區(qū)改造的責(zé)任主體 組織實(shí)施，完全符合《常德市人民政府關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》 要求 。根據(jù)上級(jí)和開(kāi)發(fā)區(qū)工委、管委意見(jiàn)，以上老城區(qū)棚戶區(qū)改造工程 力爭(zhēng)用 5 年時(shí)間將其基本改造完畢。常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北部片區(qū)（即德山老城區(qū)） 棚戶區(qū)內(nèi)，國(guó)有土地上簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多，使用功能不全，房屋建成年限較長(zhǎng)，建筑密度較大，基礎(chǔ)設(shè)施較差， 安全隱患突出，急待改造。 ? 地方政府工作背景 2020 年以來(lái)，常德市政府按照國(guó)家和省委、省政府的統(tǒng)一部署，把解決好城市低收入家庭的住房問(wèn)題納入到落實(shí)省 “8 件實(shí)事 ”的工作內(nèi)容，著力建立、完善市場(chǎng)機(jī)制和住房保障機(jī)制相結(jié)合的城市住房保障制度，打造 “溫暖常德 ”品牌，調(diào)整了以租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔的住房 保障方式，為切實(shí)解決城市低收入家庭的住房困難，在實(shí)現(xiàn) “住有所居 ”的住房政策目標(biāo)上邁出了一大步。 2020年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)棚戶區(qū)的改造給予了高度關(guān)注，全面啟動(dòng)了城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作，規(guī)劃用 5年時(shí)間完成對(duì)全國(guó)棚戶區(qū)的改造任務(wù)，并 出臺(tái)了《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》等相關(guān)文件。堅(jiān)持生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，建設(shè)資源節(jié)約 型、環(huán)境友好型社會(huì)，實(shí)現(xiàn)速度和結(jié)構(gòu)質(zhì)量效益相統(tǒng)一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口資源環(huán)境相協(xié)調(diào)，使人民在 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 13 良好生態(tài)環(huán)境中生產(chǎn)生活，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)永續(xù)發(fā)展。 黨的十七大報(bào)告在全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的新要求中，明確提出了建設(shè)生態(tài)文明的目標(biāo)： “必須堅(jiān)持全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。據(jù)調(diào)查，到 2020 年底，全國(guó)居住在各類棚戶區(qū)中的家庭共 1148萬(wàn)戶，其中城市棚戶區(qū) 744 萬(wàn)戶，國(guó)有工礦棚戶區(qū) 238萬(wàn)戶， 林區(qū)和墾區(qū)棚戶區(qū) 166萬(wàn)戶；這些家庭中，有 681萬(wàn)戶為低收入住房困難戶， 467萬(wàn)戶為中等偏下收入住房困難戶。而 “棚戶區(qū) ”作為與居住地域相聯(lián)系的社區(qū)群落概念，是我國(guó)城市和礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)等部分人群的聚居區(qū)。 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 12 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 國(guó)家政策背景 伴隨經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展和社會(huì)不斷進(jìn)步，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注自身賴以生存的城市綜合環(huán)境，對(duì)城市生態(tài)環(huán)境提出了前所未有的新要求。 （ 3） 加強(qiáng) 開(kāi)發(fā)區(qū) 城市建設(shè)與管理，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，使城市管理工作逐步走上規(guī)范化、法制化和科學(xué)化的軌道。 建議 （ 1） 建議 項(xiàng)目實(shí)施主體（開(kāi)發(fā)區(qū)）對(duì)德山老城區(qū)棚戶區(qū)改造加強(qiáng)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組 織與實(shí)施，包括 改造工作的目標(biāo)任務(wù)、改造范圍及具體內(nèi)容、組織領(lǐng)導(dǎo)、工作職責(zé)、實(shí)施方式、工程進(jìn)度等 ， 并 爭(zhēng)取上級(jí) 從政策上加以扶持，以利項(xiàng)目順利實(shí)施。因此，項(xiàng)目建設(shè)將大大提高常德 德山和常德市 的城市品位。項(xiàng)目建設(shè) 場(chǎng) 地位于常德 德山老 城區(qū)，屬常德 德山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北部片 區(qū)，也是展示常德 德山 城市形象的 重要 區(qū)域。 （ 2） 項(xiàng)目建設(shè)將大大提升常德城市品位。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 10 收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》等國(guó)家相關(guān)文件精神及常德市委 、 市政府關(guān)于環(huán)境綜合治理政策精神，項(xiàng)目建設(shè)是推進(jìn)城市居民棚戶區(qū)改造，完善城市配套服務(wù)功能，解決城市低收入家庭住房困難，促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的重要內(nèi)容和重大舉措，也是關(guān)系到 “人與自然和諧相處 ”的戰(zhàn)略決策。 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 （第一期工程） 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備 注 一 建設(shè)指標(biāo) 1 占用土地規(guī)模 畝 2 出讓土地面積 畝 3 房屋拆遷面積 萬(wàn)㎡ 4 配套改造工程 土地平整土方量 萬(wàn)方 28 道路總長(zhǎng)（區(qū)內(nèi)） 萬(wàn) m2 + 供水管道總長(zhǎng)（區(qū)內(nèi)） Km 3 雨水管道總長(zhǎng)（區(qū)內(nèi)） Km 3 污水管道總長(zhǎng)（區(qū)內(nèi)） km 3 供電線路總長(zhǎng)（區(qū)內(nèi)） km 6 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 9 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo)值 備 注 二 估算總投資 萬(wàn)元 1 房屋征收與 補(bǔ)償費(fèi)用 萬(wàn)元 22868 2 工程改造費(fèi)用 萬(wàn)元 3 其他工程費(fèi)用 萬(wàn)元 4 基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 500 總投資 35% 5 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 %上浮 10% 三 土地收益 1 土地出讓總收入 萬(wàn)元 446220 四 財(cái)務(wù)指標(biāo) 1 土地出讓收入 萬(wàn)元 446220 2 銷售稅金及附加 萬(wàn)元 24865 3 土地出讓金 萬(wàn)元 53546 4 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6 所得稅 萬(wàn)元 7 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 8 投資利潤(rùn)率 % 9 投資利稅率 % 10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 所得稅前 % 所得稅后 11 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=5%） 萬(wàn)元 所得稅前 萬(wàn)元 所得稅后 12 靜態(tài)投資回收期 年 所得稅前 (含建設(shè)期 ) 年 所得稅后 (含建設(shè)期 ) 五 建設(shè)期 年 2 經(jīng)營(yíng)期 3 年 綜合評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目 改造第一期工程以德山老城區(qū)居民 棚戶區(qū)改造為目標(biāo)，按照城市總體規(guī)劃要求，對(duì)項(xiàng)目區(qū)居民內(nèi)棚戶區(qū)及其基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行綜合 改造 ，其意義十分重大，影響非常深遠(yuǎn) ，符合國(guó)家投資政策。 （ 1） 2020年 6月，完成前期手續(xù)（規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、制定拆遷工作實(shí)施方案等）申報(bào)工作； （ 2） 2020年，完成 1000 畝土地的房屋拆遷 基礎(chǔ)設(shè)施改造 及驗(yàn)收； 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責(zé)任公司 8 （ 3） 2020 年，完成 基礎(chǔ)設(shè)施改造 及驗(yàn)收； 總投資與資金來(lái)源 （ 1）總投資估算 項(xiàng)目 第一期工程 總投資 估算為 ， 其中房屋征收與補(bǔ)償 22868萬(wàn)元，工 程建設(shè)費(fèi)用 ，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元（其中 房屋拆遷安置直接費(fèi)用 萬(wàn)元 ） ，基本預(yù)備費(fèi)用 600 萬(wàn)元，建設(shè) 期利息 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目第一期 工程 計(jì)劃 2020年 7 月開(kāi)始實(shí)施，至 2020年 6 月底完成 10 個(gè)居民棚戶區(qū)改造 及驗(yàn)收。 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目 第一期工程 土地 開(kāi)發(fā) 面積 ，拆遷房屋 萬(wàn) 戶，建筑面積 萬(wàn) 平方米，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到?五通一平?，即通道路、給水、排雨水、排污水、電力和土地平整的建設(shè)條件，以滿足項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃 建設(shè)功能的要求。兩期棚改工程合計(jì) 。 規(guī)模與內(nèi)容 （ 1） 改造開(kāi)發(fā) 規(guī)模 該 項(xiàng)目 區(qū)總占地面積 5775 畝，其中第一期改造工程占地 面積 畝，房屋拆遷 萬(wàn)戶，建筑面積 萬(wàn)平方米，并完善其配套基礎(chǔ)設(shè)施。區(qū)內(nèi)總占地面積為 385 公頃，即 5775畝，其中棚戶區(qū)占地面積 （含居民棚戶區(qū) ，企業(yè)棚戶區(qū) 畝），即為本項(xiàng)目德山老城區(qū)棚改占地面積。 同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)將使常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 土地價(jià)值倍增，從而提升常德 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 的整體形象，對(duì) 推進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū) 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 和招商引資 將 起到 十分 積極的作用。項(xiàng)目建設(shè)通過(guò)對(duì)棚戶居 常德經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報(bào)告