【正文】 利。亦即本報告研究所指德山老城區(qū)棚戶區(qū)改造范圍。 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 2 公司根據(jù)中央、省、市有關推進城市和國有工礦棚區(qū)改造工作指導意見和實施意見，受開發(fā)區(qū)管委會委托，已承擔開發(fā)區(qū)棚戶區(qū)改造項目的拆遷、翻修、重建任務；承擔安置房、廉租房、經(jīng)濟適用房等政策性住房建設；以及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等業(yè)務。 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 1 第一章 總論 項目名稱 常德 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程 項目開發(fā) 單位 及其基本情況 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造工程，按照?屬地管理?原則，該項目改造實施主體為常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委負責統(tǒng)籌規(guī)劃和項目申報，統(tǒng)一組織實施，并委托湖南常德市德源投資開發(fā)有限公司作為責任主體和融資平臺具體組織實施。設董事長 1人，副董事長3 人，董事 1 人，總經(jīng)理由一名副董事長兼任，副總經(jīng)理 2 人，下設辦公室、投資融資部、工程技術 部等部門。根據(jù)深圳市城市規(guī)劃設計研究院有限公司編制的控制性詳規(guī)，規(guī)劃區(qū)范圍為德山老城區(qū)蓮池路以北的片 區(qū)，東至 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 5 東沿路，西依枉水河，南抵蓮池路，北臨沅水河，總用地面積 385 公頃，約 5775畝， 385萬 m2。 常德市 德源投資（集團）有限公司 根據(jù)常德市委、市政府提出的 “加大 城市環(huán)境綜合整治力度，提高城市管理水平 ”， “要以城市創(chuàng)建為契機，保持和鞏固創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市工作成果，全面提升城市品位 ”等規(guī)劃精神 和常德市?十二五?規(guī)劃綱要 ，特提出本項目建設，旨在為建設全國 “最佳人居環(huán)境城市 ”打好基礎，創(chuàng)造條件。第二期改造工程 。 （ 2）資金來源 本項目估算總投資 萬元，其資金籌措方式如下： （ 1）建設單位自籌 20200萬元，約占總投資的 20%； （ 2）申請商業(yè)銀行貸款 75000 萬元，約占總投資的 80 % 主要技術經(jīng)濟指標表 詳見下表 11。項目通過對 德山老城區(qū) 居民棚戶區(qū) 房屋拆遷 及其基礎設施 的綜合 改造 ，對于美化 開發(fā)區(qū) 城市環(huán)境、改善 開發(fā)區(qū) 環(huán)境質量、提升市民生活水平、促進常德 德山 經(jīng)濟 技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會可持續(xù) 發(fā)展有著重要 的助推 作用，為塑造 “工業(yè)新城、城市新區(qū) ”德山 形象 和常德市 建設全國 “最佳人居環(huán)境城市 ”具有深遠的戰(zhàn)略 意義。建設現(xiàn)代化的園林城市，有一個良好的人居環(huán)境，已成為人們努力追求的重要目標。 ” 黨中央對棚戶區(qū)居民的居住和生活狀況也十分關心。其中， 第一期工程 20202020 年全面啟動集中連片的 居民 棚戶區(qū)改造； 第 二期工程 20202020年，完成 國有工礦 棚戶區(qū) 和零星危房 改造，并按棚戶區(qū)總量的 90%基本完成改造任務，使棚戶區(qū)居民的居住生活條件得到明顯改善。良好的城市面貌更是發(fā)展環(huán)境的重要組成部分，可以體現(xiàn) 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 16 城市的主體文化，增添城市的魅力，可以折射城市的精神，更可以放大城市的價值。 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 17 項目建設是實現(xiàn)政府土地儲備和土地市場調控的迫切需要 土地作為最重要的生產(chǎn)要素之一，是政府宏觀調控市場經(jīng)濟的重要對象，通過對建設用地的供應調 節(jié)，其中包括土地供給價格的調控，土地供應量的增減以及土地供應進度的把握，來實現(xiàn)政府對宏觀經(jīng)濟調控的目的。因此，德山老 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 18 城區(qū) 具有良好的區(qū)位 地理 優(yōu)勢， 獨特的資源 開發(fā)條件，土地潛在效益非常高。 給水 區(qū)內有日供水 10 萬噸、 60萬噸水廠各一座。該區(qū)地勢低平，內河、湖泊分布較多，主要水系有枉水。 地形地貌 本項目場地位于常德市德山開發(fā)區(qū)，地貌屬于低丘崗地類型，地勢高低起伏不大，黃海平均高程為 57m。按《建筑抗震設計 規(guī)范》（ GB500112020）的有關規(guī)定，場地的抗震設防烈度為 7 度，設計地震加速度為 ，設計地震分組為第一組。 （ 4）空運：開發(fā)區(qū)距常德桃花源機場 5 公里，該機場已開通常德至廣州、深圳、北京、?？?、上海等地航班。自 1992 年成立以來，全區(qū) 上下共同努力，突出經(jīng)濟建設中心，狠抓招商引資，完善基礎設施建設，促進社會事業(yè)協(xié)調發(fā)展，在各方面都取得了顯著成績，并步入了快速發(fā)展軌道。目前土地利用布局，基本形成了桃林路以南的新城區(qū)，桃林路以北的老城區(qū)，沿海德路的海利工業(yè)區(qū)。西部在?西部大開發(fā)?的帶動下， 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 27 最近幾年的發(fā)展也很迅速。 （ 2）開發(fā)區(qū)發(fā)展優(yōu)勢 德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已具有一定的工業(yè)基礎。 德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)具有老工業(yè)區(qū)的基礎，在發(fā)展中又具備了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)門類，在承接東部沿海和珠江三角洲地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移方面具有一定的有利條件。 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 29 鐵路：石長鐵路是焦柳、京廣兩條鐵路干線的聯(lián)絡線，常德城區(qū)有3 個車站，德山站則以輸貨運為主。機場始建于 1958年，現(xiàn)為 4c 級軍民兩用機場，已開通 6 條國內航線，目前正在考慮擴建。其中最著名的是德山森林公園和孤峰公園?，F(xiàn)有的孤峰塔 是 1988 年在原塔基上重建的，塔高 33 米，底徑 7 米，七級八面；塔內有旋梯直到塔頂，常德城盡收眼底。規(guī)劃常德市域人口 2020年達到 650 萬人，2020 年達到 670 萬人， 2030 年達到 710 萬人；規(guī)劃常德市域城鎮(zhèn)化水平 2020 年達到 44%左右，城鎮(zhèn)人口約 290 萬人， 2020 年城鎮(zhèn)化水平達到 49%，城鎮(zhèn)人口約 330萬人， 2030年城鎮(zhèn)化水平達到 59%，城鎮(zhèn)人口約 520 萬人。 常德 德山經(jīng)濟技術開發(fā) 區(qū)作為常德市中心城市 區(qū)的重要組成部分 ， 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 33 打造?兩型社會?的重點 試驗示范區(qū) ， 常德市現(xiàn)代新型工業(yè)化的龍頭和經(jīng)濟社會發(fā)展的引擎， 土地的 利用和 開發(fā)要體現(xiàn) “兩型社會 ”的發(fā)展要求。 表 41： 項目區(qū)影響人口調查表 居民社區(qū) 居住小區(qū)數(shù) 地塊數(shù) 居住戶數(shù) 居住人數(shù) 1 號居民社區(qū) 2 2 9 27 2 號居民社區(qū) 2 2 170 510 3 號居民社區(qū) 1 1 56 168 4 號居民社區(qū) 9 9 1991 5973 5 號居民社區(qū) 1 1 260 780 6 號居民社區(qū) 4 4 768 2304 7 號居民社區(qū) 7 7 592 1776 8 號居民社區(qū) 2 2 495 1485 9 號居民社區(qū) 6 6 1052 3156 10 號居民社區(qū) 2 2 85 255 合計 36 36 5717 17151 常德經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（老城區(qū)）棚戶區(qū)改造第一期工程可行性研究報告 項目編制單位： 常德市余翔工程信息咨詢有限責任公司 35 項目影響土地 項目 第一期工程 征地范圍和規(guī)模 ： 項目范圍在常德 德山經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)北部片區(qū)，即德山老城區(qū)范圍；涉及 10 個居民社區(qū)， 36個居住小區(qū)， 36 個地塊，總征地面積為 。因此， 該 項目的 改造與 開發(fā)需注意生態(tài) 環(huán)境 保護，減少土地流失，對土地資源進行重點保護和集約用地。至 2030 年，中心城區(qū)總人口達到 180 萬人以內，城市人口達到 155萬人以內，城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模 160 平方公里以內，人均建設用 地降低到 103平方米以內。現(xiàn)已完成了山門、天王殿、萬佛殿、觀音殿、鐘樓、鼓樓等建設。?其中的德山即為今日的德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)所在地。其中沅江作為湖南重要的水系之一，水量充足，水質良好。德山港區(qū)位于沅江南岸 ，現(xiàn)有碼頭9 個，岸線總長 600 米，靠泊能力為 500 噸級，年綜合通航能力 150 萬噸。 （ 4）交通條件 德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)交通便利， 公路、鐵路、航空、航運交通條件良好。 （ 3）沿海產(chǎn)業(yè)的梯度轉移 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的梯度轉移是一個普遍存在的經(jīng)濟規(guī)律。中部地區(qū)具有?承東啟西、聯(lián)結南北?的區(qū)位優(yōu)勢，是我國重要的能源、原材料工業(yè)基地和農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，產(chǎn)業(yè)基礎較為完備，科技和人力資源豐富，具有巨大的發(fā)展?jié)摿?。通過大力引進外來企業(yè)，完善社會保障制度，加大社會保障措施，多種途徑解決下崗失業(yè)人員再就業(yè)達 8700多名。區(qū)內生產(chǎn)的?心相印?牌生活用紙、?金健?牌大米被評為?飛橋?牌