【正文】 法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。 法律與政策性風(fēng)險分析，項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述，合作方式 及風(fēng)險評估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配 置現(xiàn)場圖片。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 市政規(guī)劃 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 自然環(huán)境 區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度 、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示 意圖） 地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢：地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 投資估算表，項目投入資金估算匯總表， 主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。 建設(shè)工期，實施進(jìn)度表（或橫線圖）。 市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測、風(fēng)險分析。 深度可行性研究報告內(nèi)容： 總論 項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項目研究結(jié)論和建議。 項目財務(wù)分析 建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù) 內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。 項目開發(fā)建議與評價 項目主要定位 市場定 位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； 價格定位（均價、最低價、最高價）。 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機(jī)會（ T）。 項目分析 項目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。 細(xì)分市場分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預(yù)計竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。經(jīng)主管副總批閱意見后，修改完善，形成正式報告。 編寫研究報告。對推薦方案進(jìn)行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險能力。對項目本體進(jìn)行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項目的市場預(yù)測；提出項目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論 證優(yōu)化后，提出推薦方案。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進(jìn)行實地調(diào)查和市場調(diào)查。 本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。 作業(yè)描述 ，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。 協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)主管副總的意見優(yōu)化修改。 協(xié)管崗位：財務(wù)經(jīng)理，研發(fā)經(jīng)理，成本經(jīng)理：審閱相 關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助主管副總把關(guān)。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需要。過去計劃經(jīng)濟(jì)體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在 現(xiàn)時市場經(jīng)濟(jì)條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。 . 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 . 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 . 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 . 市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心 /超市的建設(shè)等。（附周邊環(huán)境生活配套圖） . 自然環(huán)境：區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 4. 作業(yè)方法： 相關(guān)部門信息的收集、市場問卷調(diào)查、所在區(qū)域的踏勘及調(diào)研、競爭項目的詳細(xì)調(diào)研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、分析 5. 作業(yè)描述： . 項目宗地實地踏勘地形： . 宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； . 地勢：地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； . 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因 此而損失的實際用地面積； . 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； . 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； . 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)組織調(diào)研及報告編寫。 2. 作業(yè)依 據(jù)： 地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。 3. 作業(yè)描述： . 投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項目初判評審會，或?qū)㈨椖砍跖袌蟾嫠椭料嚓P(guān)人員評審； . 各相關(guān)人員對 項目提出書面建議； . 公司決策層決定項目是否繼續(xù)向下進(jìn)行。 協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理：熟悉項目，提出意見。 4. 作業(yè)描述 . 宗地現(xiàn)場踏勘 . 地塊區(qū)位及四鄰狀況 . 土地自身素質(zhì) . 項目周邊區(qū)域走訪 . 區(qū)域人文環(huán)境 . 區(qū)域自然環(huán)境 . 區(qū)域交通狀況 . 區(qū)域配套設(shè)施 . 區(qū)域樓盤調(diào)研 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場整體狀況 . 區(qū)域代表樓盤基本情況 . 區(qū)域市場前景預(yù)測 . 了解項目技術(shù)指標(biāo)及規(guī)控要求 . 項目詳細(xì)技術(shù)指標(biāo) . 規(guī)劃部門規(guī)控要求 . 項目的可行出讓方式及條件 . 項目初步成本收益分 析 . 地價評估 . 項目成本測算 . 項目資金需求測算 . 項目初步收益分析 . 編制項目初判報告 初判報告評審 1. 作業(yè)目的： 通過項目相關(guān)部門及公司決策層的評審，決定項目是否進(jìn)入“可行性研究”階段。 . 留取現(xiàn)場影像資料。 成本中心：進(jìn)行初步經(jīng)濟(jì)測算。 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：進(jìn)行現(xiàn)場踏勘及市場調(diào)研，編制報告。 2. 主管崗位：主管副總：熟悉項目情況，糾正報告中的錯誤。 公司高層領(lǐng)導(dǎo)：收集相關(guān)信息。 2. 主辦崗位： 項目論證員：收集、匯總項目信息。 3. 作業(yè)要求 . 市場代表樓盤信息的調(diào)查、分析； . 行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的收集、分析； . 行業(yè)相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)等信息的收集、分析； . 鄭州市代表性房地產(chǎn)企業(yè)的研究、分析； . 新項目所在區(qū)域市場環(huán)境的研究分析； . 項目策劃過程中市場分析信息的提供； . 公司開發(fā)項目開發(fā)過程的跟蹤、分析； 4. 作業(yè)描述 . 通過實地調(diào)研，了解市場代表樓盤信息； . 通過媒體收集行業(yè)相關(guān)信息； . 通過《房地產(chǎn)市場分析月報》在公司內(nèi)部發(fā)布市場研究成果。 協(xié)辦崗位： 投資發(fā)展中心其它人員：參與相關(guān)信息收集及市場調(diào)研。 2 房地產(chǎn)市場研究