【正文】 。 商業(yè)物業(yè)所在地往往是商業(yè)中心，客流量極大，尤其是公休日和節(jié)假日。增加了消防隱患，提高了撲救難度。由于存在多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，火災風險源也呈現(xiàn)非常復雜的情況。雖然保安及時發(fā)現(xiàn)并報警、撲救，但火勢蔓延極快，而且殃及鄰近的德匯大酒店。尤其是上下層商場之間由 “中庭 ”、樓梯、自動扶梯等相連通，冷熱氣流交換快，一旦發(fā)生火災，熱煙氣上升迅速，火勢蔓延速度會非?？臁o論是商業(yè)物業(yè)，還是其它類型的物業(yè)，消防安全始終是安全管理體系中最重要的一項內(nèi)容。 L\E\C\D 值的確定 1）發(fā)生事故的可能性大小 L，主要根據(jù)以下因素確定： 分數(shù)值 事故發(fā)生的可能性 10 完全可以預料 6 相當可能 3 可能但不經(jīng)常 1 可能性小，完全意外 很不可能，可以設想 極不可能 實際不可能 2） 人體暴露在危險環(huán)境中的頻繁程度 E，主要根據(jù)以下因素確定： 分數(shù)值 危險程度 10 連續(xù)暴露 6 每天工作時間暴露 3 每周一次 2 每月一次 1 每年一次或幾次 非常罕見的 3）一旦發(fā)生事故會造成的損失后果主要根據(jù)以下因素確定： 分數(shù)值 危險程度 100 大災難，許多人死亡 40 災難，數(shù)人死亡 15 非常嚴重，一人死亡 7 嚴重，重傷 3 重大，致殘 1 引人注目，需要救護 4）風險評估的最終風險分值依據(jù)以下數(shù)值確定： 分數(shù)值 危險程度 D320 極其危險，停止作業(yè)進行整改 160D≤320 高度危險，需要立即整改 70D≤160 顯著危險，需要及時整改 20≤D≤70 一般危險，需要注意 D20 稍有危險，可以接受 重大危險源的確定準則 凡具備以下條件的均應判定為重大危害因素： 1) 總分 ≥160分為重大危害因素； 2) 不符合法律、法規(guī)和其他要求的； 3) 相關(guān)方有合理抱怨和要求的； 4) 曾發(fā)生過事故，且未有采取有效防范控制措施的： 5) 直接觀察到可能導致危害的錯誤，且無適當控制措施的。它是用三種因素指標值之積來評價系統(tǒng)人員傷亡風險大小的。 開展安全檢查，杜絕安全隱患 將安全組織的自 檢、互檢和專業(yè)組織的專業(yè)日常檢查以及監(jiān)督性檢查結(jié)合起來，及時發(fā)現(xiàn)并杜絕各類安全隱患。 健全安全組織和安全責任體系 1）按照群防群治和專業(yè)化管理相結(jié)合的原則，管理公司組織起由主力店和其它使用人組成的安全組織； 2）在安全組織中，按照職能劃分，逐級簽訂安全責任書，將安全責任落實到位。 建立安全管理標準和安全管理制度 安全制度體系包括： 1) 各種設備的安全操作規(guī)程； 2) 各類機房、倉庫特別是危險品倉庫、檔案室等重要安 全防范部位的安全管理規(guī)定； 3) 各類安全檢查評定技術(shù)標準、管理控制標準； 4) 各類突發(fā)事件和災害事件的應急處理預案； 5) 各類安全管理檔案。包括風險損失的實際成本，風險損失的無形成本和預防和控制風險損失的成本。 可能性：風險發(fā)生的機率。 風險頻率：又稱損失頻率，也就是危害發(fā)生的可能性。 （三）城市綜合體安全風險的種類 火災； 治安事件和刑事案件； 擁擠、踩踏等公眾危害； 交通組織中存在的危險； 作業(yè)人員作業(yè)活動的危險； 設備損毀和故障； 建筑毀損和故障； 人為事件、自然災害或自然原因?qū)︻櫩?、業(yè)主和使用人財產(chǎn)的損害； 人為事件、自然災害或自然原因?qū)θ松砩徒】翟斐傻奈：Γ? 建筑及環(huán)境改變（裝修）所帶來的風險； 1廣告宣傳設施及廣告活動帶來的風險； 1城市綜合體所面臨的各種法律糾紛和風險； 1城市綜合體社會形象受損產(chǎn)生的風險。 整理分類 對收集和清查出且無法消除的風險隱患進行最后的確認識別。工作危害分析法是把每個活動分解為幾個步驟，識別每一步驟中的危害及其程度。 （二）風險識別的方法 活動信息的收集 對涉及到的所有活動，在進行危害辨識前要收集相關(guān)信息。 （一）風險源識別的內(nèi)容和范圍： 風險識別范圍必須覆蓋城市綜合體涉及的所有產(chǎn)品、活動、服務、作業(yè)現(xiàn)場、設備設施、人員（包括相關(guān)方人員）中能夠控制或可施加影響的因素，主要包括如下內(nèi)容： 風險識別應考慮三種狀態(tài)：正常、異常和緊急狀態(tài)，以及三種時態(tài)：過去、現(xiàn)在和將來所造成的危害和環(huán)境影響； 危害的對象：人身生命健康和財產(chǎn)，既包含 顧客的，也包含業(yè)主和使用人的； 形成機制：物理因素、化學因素、生物因素、生理和心理因素、行為因素及其它因素； 活動、產(chǎn)品或服務從開始到結(jié)束的全過程，常規(guī)和非常規(guī)的活動，所有進入作業(yè)場所人員的活動，作業(yè)場所內(nèi)的設施。風險源識別是確定何種風險可能會對收益或結(jié)果產(chǎn)生影響，這些風險具有什么樣的特征。 燈光在受光面的照度以及色溫和顯色指數(shù)，直接影響了人的視覺效果，并對行人流線的流向和流量產(chǎn)生重要影響。香港購物中心將燈光的設計作成一門藝術(shù)。再如步行街的景觀營造不僅對于顧客的視覺產(chǎn)生十分重要的影響，而且對于有效引導入客流，具有十分重要的作用。 在大型商業(yè)物業(yè)重要的交通動線和節(jié)點，應該進行有目的的景觀布置。 （三）景觀營造必須與交通組織相結(jié)合。 （二）景觀營造，必須服務和服從于物業(yè)空間的服務功能。這些部位的景觀營造必須充分展現(xiàn)商業(yè)物業(yè)要表達的主題內(nèi)涵，從而使本身的景觀具有獨特而明確的標志作用。那么，商業(yè)物業(yè)景觀的營造與這 個主題內(nèi)涵相一致、相呼應。 商業(yè)物業(yè)具有明確的市場定位和產(chǎn)品定位。 它包括以下主要內(nèi)容： 綠化的養(yǎng)護和管理工作； 綠化與美陳、功能性小品布置與管理的結(jié)合； 光環(huán)境管理工作。 采取完善的安全防范措施，防止有關(guān)作業(yè)傷害到人體。消殺工作開展前，需向相關(guān)客戶發(fā)布相關(guān)通知。 根據(jù)項目運營的實際情況，制訂各季度的消殺計劃。 商業(yè)物業(yè)每天產(chǎn)生大量的廢棄物，這些廢棄物如果不 加以嚴格管理，將會產(chǎn)生視覺、嗅覺、觸覺的嚴重污染，滋生蟲害，損害顧客的健康，損害商業(yè)的形象。它已經(jīng)展現(xiàn)出了兩個重要成果，一個是魔術(shù)球空氣凈化器，可以比較有效地改善公共空間里的空氣質(zhì)量，可以殺菌、消毒、清除異味、清除空氣中的尼古丁、清除揮發(fā)性有機氣體、清除可吸入顆粒；另一個是全能滅菌除臭技術(shù)，能夠消除嚴重的臭味污染，目前已經(jīng)應用到萬達商業(yè)的垃圾房管理，效果較好。安體百克（ Antibac2K）技術(shù)目前是比較好的商業(yè)中心 空氣凈化技術(shù)。例如，保持通風設備良好的運行狀態(tài)；對工程施工粉塵和有害氣體的揮發(fā)，要采取嚴格的空間隔離和時間隔離；嚴格對各種管道、管路的控制，防止有害氣體、粉塵、異味外溢和管路間的流竄。 嗅覺污染的內(nèi)容 1）有害氣體和粉塵，如汽車尾氣、工程建設施工形成的粉塵、裝修造成的甲醛氣體的揮發(fā)，廚房煙塵，等等； 2）異味：如衛(wèi)生間異味，垃圾房以及廢棄物散發(fā)出的異味，化糞池、隔油池散發(fā)的異味，廚房散發(fā)出的異味，等等； 3）空氣含氧量不足。這些都是我們在日常環(huán)境管理活動中必須關(guān)注，并采取有效措施予以杜絕的。 視覺污染的治理 在商業(yè)物業(yè)中，有許多事物都容易造成視覺污染，例如不合理的燈光、美陳布置。 目前北京、上海市場上應用較多有史偉莎（ SWISHER）衛(wèi)生間深層護理服務技術(shù)，效果良好。 此外，通過清潔衛(wèi)生整理使其從 “骯臟 ”的印象轉(zhuǎn)化為潔凈、清新的感覺形象之外，更為重要的工作就是清除病毒和細菌等有害微生物，給人以真正的衛(wèi)生。 在商業(yè)物業(yè)環(huán)境維護活動當中，衛(wèi)生間管理是極其重要的。由于是高空作業(yè)，必須要求分包作業(yè)單位制訂嚴格的安全制度、采取完善的安全防護措施和落實安全責任。 外墻面和玻璃穹頂專項清洗的工藝方法與一般墻面材料和玻璃的常規(guī)工藝是相同的。它具有各類瓷磚和天然石材不可比擬的優(yōu)點，同時也存在許多缺陷，例如硬度不 高，易磨損，易變性，抗酸堿和抗腐蝕性不強，親水性強易吸收各類有色液體。 （地面石材養(yǎng)護、外墻和玻璃穹頂清洗、污染治理、廢棄物管理、蟲害治理） 石材地面尤其是人造大理石在商業(yè)物業(yè)中得到大量使用。環(huán)境專管人員每日按照審核通過的當月作業(yè)計劃對作業(yè)執(zhí)行情況進行檢查、核實與考核。 日常保潔管理工作的主要控制環(huán)節(jié) 1）月作業(yè)計劃的制訂和審核 每月月末，保潔服務分包單位都應當按照合同和管理公司制訂的《保潔作業(yè)質(zhì)量標準》制訂下月度的月作業(yè)計劃，管理公司應作出認真審核。 所謂保潔作業(yè)質(zhì)量檢查是按照保潔作業(yè)計劃并根據(jù)《保潔作業(yè)質(zhì)量標準》逐項對保潔服務分包單位以及保潔服務人員的作業(yè)進行檢查。 所謂勞動要素檢查，就是按照合同和保潔作業(yè)計劃檢查作業(yè)人員到剛情況情況、設備使用情況和物料使用情況。 專業(yè)日常檢查的內(nèi)容包括勞動要素檢查和保潔作業(yè)質(zhì)量檢查。通過評價，了解物業(yè)環(huán)境保潔需求，及時發(fā)現(xiàn)保潔公司存在的問題，完善保潔監(jiān)管制度，逐步形成一個長效的、可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境保證機制。通過三查，尋找改進依據(jù)，促進分包方持續(xù)提高管理及作業(yè)水平，達到共同進步的目的。技術(shù)標的評定關(guān)鍵是理清有關(guān)保潔評標關(guān)鍵點，經(jīng)濟標的評定核心是如何確定第一合理低價。 《招標文件》中應當要求投標單位在投標文件中編制《保潔服務策劃書》，《保潔服務策劃書》至少包含下列內(nèi)容，這些內(nèi)容將作為評標關(guān)鍵點： 1) 項目組織設置和人員配置及職責； 2) 針對本項目保潔服務的技術(shù)保障及措施； 3) 針對本項目配備的保潔機器設備； 4) 針對本項目所提供的各類消耗品； 5) 保潔人員服裝和標識； 6) 項目保潔服務質(zhì)量的控制方案； 7) 對各類分包供應商的控制方案； 8) 安全環(huán)境保障維護方案； 9) 日常和定期保潔工作的計劃； 10) 洗手間服務保潔方案； 11) 商業(yè)物業(yè)周末人流量大的保潔方案； 12) 商業(yè)物業(yè)促銷活動的保潔方案； 13) 清潔過程中避免影響顧客的具體措施； 14) 保潔的工藝標準及工藝流程。對分包單位的考察內(nèi)容（關(guān)鍵點）為：企業(yè)規(guī)模、管理業(yè)績、專業(yè)能力、項目管理水平、價格水平、市場份額及影響力等。 （四）進行保潔作業(yè)的資源經(jīng)濟技術(shù)分析 根據(jù)保潔管理工作系統(tǒng)策劃，進行資源經(jīng)濟技術(shù)分析，確定保潔作業(yè)的人員、設備、物料的配置要求。 編制《保潔質(zhì)量檢查表》 根據(jù)《保潔作業(yè)質(zhì)量標準》，編制《保潔質(zhì)量檢查表》。 （三）制訂保潔作業(yè)質(zhì)量標準和保潔質(zhì)量檢查標準 編制《保潔作業(yè)質(zhì)量標準》（參見附錄 7），包括日常作業(yè)和定期作業(yè)工作 標準。 保潔作業(yè)時間，根據(jù)營運需要規(guī)定具體作業(yè)是夜間還是白天，閉店后還是營業(yè)中進行。 保潔方式包括循環(huán)作業(yè)方式和定期作業(yè)方式。 保潔區(qū)域一般劃分為屋面、辦公區(qū)、衛(wèi)生間、地 下室、內(nèi)場、外場等六個區(qū)域。 （一）編制《物業(yè)保潔對象設施清單》 根據(jù)具體項目以及具體部位的特點和定位要求，依據(jù)《物業(yè)服務合同》確定的服務界面和服務標準，將地面、消防通道（樓梯間）、電梯、燈具、風口、管線、沿口、扶手、欄桿、垃圾桶、玻璃穹頂?shù)缺崒ο蟮奈恢煤蛿?shù)量進行全面盤點，編制《項目保潔對象設施清單》。 制訂商業(yè)物業(yè)保潔的質(zhì)量標準，是商業(yè)物 業(yè)系統(tǒng)策劃的核心內(nèi)容。商業(yè)物業(yè)環(huán)境營造和管理決不是保潔和綠化養(yǎng)護這樣狹窄的管理作業(yè)活動，因為城市綜合體環(huán)境的營造和管理工作不僅僅是對環(huán)境進行清理和養(yǎng)護，而且還包含了環(huán)境策劃、環(huán)境布置和環(huán)境運行這樣的環(huán)境營造工作。對于商業(yè)物業(yè)來說，清潔衛(wèi)生、污染治理和空氣凈化、蟲控消殺乃是工作重點，其中以洗手間、地下空間及垃圾房管理為難點和重點。環(huán)境整體營造和管理的水平的高低最直接體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)品質(zhì)。 商業(yè)物業(yè)環(huán)境維護工作： 1）常規(guī)環(huán)境保潔管理工作； 2）大理石、外墻和衛(wèi)生間等特殊材料和部位的專項保潔養(yǎng)護工作； 3）污染治理工作； 4）廢棄物管理； 5）蟲害治理工作。即使不可能同時開業(yè)，未完成部分也需要進行美化遮擋，并標明預定的開業(yè)吉日。 c) 商戶須于開業(yè)前獲得政 府有關(guān)部門的報審通過的意見書 (消防、衛(wèi)生等 )。管理公司不負責因此導致的商戶開業(yè)日期的延期。管理公司根據(jù)裝修圖紙進行檢查，或聘請監(jiān)理公司對裝修過程及裝修結(jié)果檢查、驗收。 7) 施工檢查 商戶在前期裝修過程中 (隱蔽工程封蓋前 )，必須向管理公司通報工程進度和施工狀況，由管理公司組織專業(yè)人員對商戶裝修區(qū)域的隱蔽工程進行查驗，并提出整改意見。工程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)的相關(guān)方面，為商戶完成裝修工作 ，按時開業(yè)提供服務。 5) 內(nèi)裝交叉施工 內(nèi)裝過程中難免會有交叉施工現(xiàn)象發(fā)生，著重控制施工安全和成品保護。在施工中造成上述設施的損壞應由商戶承擔一切相關(guān)修復費用。進入地下室裝卸貨物區(qū)的運輸車輛不能超過物業(yè)地下停車 場的入口限高。 4) 現(xiàn)場材料進場通道、工具運輸、退場 所有運進及運出施工場所的施工設備必須經(jīng)過管理公司的批準。