【正文】 業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。 （一）管理內(nèi)容： 工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等； 業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等； 財務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等； 文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等； 管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車 輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽資料等。 （二）管理措施： 抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識； 制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處； 接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)； 配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。 十、質(zhì)量管理方案： 導(dǎo)入 ISO9000 質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。 （一）管理內(nèi)容： 加強現(xiàn)金收支管理； 搞好財務(wù)核算； 及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次） 做好 年度預(yù)算和決算工作； 認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費用報銷； 及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 （二）管理措施 測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定； 建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄； 按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。 八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減） 通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。 七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定） 確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。 設(shè)備 設(shè)施維護： （ 1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修； （ 2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次； （ 3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次； （ 4）電梯機房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進行）； （ 5）中央空調(diào)機組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常； （ 6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效； （ 7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案； （ 5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。 （ 3）公共用房 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次； 裝修期間，應(yīng)及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。 房屋交付時，及時與業(yè) 主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案； （一）管理內(nèi)容： 房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。 （二）管理措施： 建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作； 加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護； 落實“三查” （綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率 95%、保潔服務(wù)滿意率 95%； 強化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。 清潔衛(wèi)生： 通過日常保潔工作，使大廈公共環(huán)境和公共部位整潔，公共設(shè)施潔凈、無異味、無破損。 （一）管理內(nèi)容： 綠化養(yǎng)護：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護科學(xué)化。 （二）管理措施： 制訂并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，做到責(zé)任落實，器材落實，檢查落實； 制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然； 建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)； 定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除； 做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)； 制止任何違反消防安全的行為； 積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識； 發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警。 四、消防管理方案 消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。 （ 2）值班保安接到治安報警，應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場酌情處理，并把情況反饋到監(jiān)控中心，監(jiān)控員對報警處理情況作詳細(xì)記錄，留檔備查。 技術(shù)防范： 應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對大廈內(nèi)的治安情況實施24 小時監(jiān)控，以確保安全。 防范和協(xié)助公安部門處理各類治安案件； 對大廈及樓宇安全、防火檢查； 巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作； （ 2）巡邏崗的任務(wù)： 遇到 外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； 夜間對外來人員進行詢問和登記； 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證； 禮儀服務(wù)； （一）管理內(nèi)容： 常規(guī)防范：采取站崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機關(guān)維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主（租戶）安全的行為。 （二）管理措施： 制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料； 按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程； 策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場布置方案； 熱情接待，百問不厭，虛心聽取業(yè)主意見； 按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 二、業(yè)主入伙管理方案 在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。 與開發(fā)、施工單位一起，對物業(yè)進行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)； 與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行物業(yè)交接： （ 1）核對、接收各類房屋和鑰匙； （ 2）核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； （ 3）核對、接收各類設(shè)施設(shè)備； （ 4）核對、接收各類標(biāo)識。 一、接管驗收管理方案 為確保大廈的環(huán)境、建筑和設(shè)施設(shè)備等符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求，維護業(yè)主的合法權(quán)益，為日后物業(yè)管理工作的展開奠定基礎(chǔ)，物業(yè)接管前必須進行嚴(yán)格的驗收工作。 一、管理內(nèi)容： 從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見及依據(jù)； 參與評審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建筑面積設(shè)計圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議； 從管理的角度，評審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力； 提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見； 提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計的相關(guān)意見； 提供機電安裝及 能源分配的相關(guān)管理意見； 提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見； 提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護的具體管理意見，減少因施工對材質(zhì)造成的損傷； 提供標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、配置的相關(guān)管理意見； 參與開發(fā)商市場營銷中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通； 1參與開發(fā)商物業(yè)竣工驗收。在實際操作中，應(yīng)分階段有重點、有步驟地落實相應(yīng)工作。 （二）有償專項服務(wù)項目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價格在業(yè)主委員會成立前，由物管公司核定，報物價部門備案）： 大廈內(nèi)物品搬運； 各項健身、娛樂活動（ 視大廈配置而定）； 機動車輛清洗： 提供大廈報警室內(nèi)系統(tǒng)維護服務(wù)； 提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)； 商務(wù)中心服務(wù)； 辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護； 辦公區(qū)域報警系統(tǒng)維護及接警服務(wù)； 辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門維修安裝等； 代訂車、船、機票； 1代訂代送飲用水。 （九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。 （七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動平臺，提高管理水平和管理效率。 （五）嚴(yán)格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約