【正文】 強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理，開(kāi)展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能；制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)； 加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，服裝統(tǒng)一，佩證上崗，語(yǔ)言文明，舉止得當(dāng)； 嚴(yán)格執(zhí)行保安 巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量； 監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好； 保證監(jiān)控、值勤記錄詳細(xì)完備，建立安全管理檔案。 防范和制止各類(lèi)違反大廈管理制度行為。 對(duì)大廈內(nèi)的嫌疑人員進(jìn)行檢查防范； 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進(jìn)入大廈； （ 1）門(mén)崗的任務(wù)： （一）管理內(nèi)容： 準(zhǔn)備業(yè)主領(lǐng)房所需資料； 布置業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)，為業(yè)主辦理領(lǐng)房手續(xù)提供一條龍服務(wù)； 按領(lǐng)房流程辦理領(lǐng)房手續(xù)： （ 1）憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類(lèi)必備證明，發(fā)放交房資料； （ 2）陪同業(yè)主驗(yàn)房，辦理 領(lǐng)房手續(xù)； （ 3）收回業(yè)主按規(guī)定填寫(xiě)的各類(lèi)表格，收取業(yè)主應(yīng)繳納的費(fèi)用； （ 4）對(duì)驗(yàn)房交接中發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填寫(xiě)《業(yè)主驗(yàn)收交接表》，并與業(yè)主約定時(shí)間，及時(shí)解決。 （一）、管理內(nèi)容： 了解物業(yè)建設(shè)的基本情況，與開(kāi)發(fā)商及時(shí)溝通，確定接管驗(yàn)收時(shí)間； 編制《物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃》，確定物業(yè)驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、方 法和日程安排； 與開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工單位一起，依照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步驗(yàn)收，并將驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗(yàn)收表》上，同時(shí)要求施工單位對(duì)驗(yàn)收中存在的問(wèn)題限期整改。 第一階段：早期物業(yè)管理介入階 段 從業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、設(shè)施配置、設(shè)備選型等方面提出合理化意見(jiàn)和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目 （一）公共服務(wù)項(xiàng)目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)）： 協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序，實(shí)行 24 小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理； 公共場(chǎng)所保潔，辦公垃圾收集和清運(yùn)； 大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)； 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)； 室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù)； 對(duì)大廈的各類(lèi)資料進(jìn)行管理 ； 未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù)； 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告； 雨傘、雨衣臨時(shí)借用； 節(jié)日環(huán)境布置； 1重要時(shí)刻提醒服務(wù)； 1代訂報(bào)刊、信件收發(fā)； 1代聘鐘點(diǎn)工服務(wù)； 1代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi)； 1代叫出租車(chē)； 1代辦保險(xiǎn)； 1義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。 （六）運(yùn)用 CS 系統(tǒng)（顧客滿意戰(zhàn)略），建立富有親和力的管理和服務(wù)模式。 （二）成立 （大廈） 管理處，配備專(zhuān)業(yè)管理人員，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。 （二）專(zhuān)業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則： 在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶(hù)）的積極性。 大廈管理工作將參照地方和全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確保業(yè)主綜合滿意率達(dá)到 93%— 95%以上。目 錄 ◎ 物業(yè)概況????????????????????? () ◎ 編制依據(jù)????????????????????? () ◎ 管理目標(biāo)????????????????????? () ◎ 管理原則????????????????????? （） ◎ 管理辦法????????????????????? （） ◎ 服務(wù)項(xiàng)目????????????????????? （） ◎ 具體方案????????????????????? （） 早期物業(yè)管理介入階段??????????????? （） 前期物業(yè)管理階段????????????????? （） 接管驗(yàn)收管理方案 ?????????????? （） 業(yè)主入伙管理方案 ?????????????? （） 治安管理方案 ???????????????? （） 消防管理方案 ???????????????? （） 綠化保潔方案 ??????????????? （） 房屋、設(shè)施設(shè)備管理方案 ?????????? ( ) 娛樂(lè)設(shè)施管理方案 ????????????? （） 水系使用管理方案 ????????????? （） 財(cái) 務(wù)管理方案 ??????????????? （） 質(zhì)量管理方案 ??????????????? （） 十一、檔案資料管理 ??????????????? （） 十二、人力資源管理 ?????????????? （） ◎智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù) ?????????????（） ◎機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置 ?????????????? () ◎物業(yè)管理年度收支預(yù)算 ??????????????? () 物業(yè)概況（按照物業(yè)具體地理位置、周邊設(shè)施、具體情況及環(huán)境風(fēng)格描述） 位于 ，周邊 周邊設(shè)施 ，交通便利，地理?xiàng)l件優(yōu)越。大廈交付兩年內(nèi)達(dá)到 （地區(qū)） 物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主的要求，通過(guò)管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭(zhēng)取業(yè)主（租戶(hù)）的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并 自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。 （三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行 業(yè)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為 （大廈） 組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。 （七）采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水平和管理效率。 （二）有償專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目（可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù)，具體價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前，由物管公司核定，報(bào)物價(jià)部門(mén)備案）： 大廈內(nèi)物品搬運(yùn)； 各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)（ 視大廈配置而定）； 機(jī)動(dòng)車(chē)輛清洗： 提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù)； 提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)； 商務(wù)中心服務(wù)； 辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù)； 辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù)； 辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門(mén)維修安裝等； 代訂車(chē)、船、機(jī)票； 1代訂代送飲用水。 一、管理內(nèi)容： 從政策法規(guī)的角度，提供相應(yīng)物業(yè)管理意見(jiàn)及依據(jù)； 參與評(píng)審物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑面積設(shè)計(jì)圖紙，提出相關(guān)改善及改良的建議； 從管理的角度，評(píng)審設(shè)施設(shè)備的選配，減輕后期管理的壓力； 提供有關(guān)公建配套設(shè)備設(shè)施的改良意見(jiàn)； 提供大廈公共部位環(huán)境設(shè)計(jì)的相關(guān)意見(jiàn)； 提供機(jī)電安裝及 能源分配的相關(guān)管理意見(jiàn)； 提供功能布局、用料更改的相關(guān)管理意見(jiàn)； 提供有關(guān)樓宇材質(zhì)保護(hù)的具體管理意見(jiàn)，減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷； 提供標(biāo)識(shí)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、配置的相關(guān)管理意見(jiàn)； 參與開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中與物業(yè)管理有關(guān)事宜的協(xié)調(diào)和溝通； 1參與開(kāi)發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收。 與開(kāi)發(fā)、施工單位一起，對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)驗(yàn)，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)； 與開(kāi)發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行物業(yè)交接： （ 1）核對(duì)、接收各類(lèi)房屋和鑰匙； （ 2）核對(duì)、接收各類(lèi)圖紙資料，并加以整理歸檔； （ 3）核對(duì)、接收各類(lèi)設(shè)施設(shè)備； （ 4）核對(duì)、接收各類(lèi)標(biāo)識(shí)。 （二）管理措施： 制定《業(yè)主領(lǐng)房程序》，準(zhǔn)備各有關(guān)所需資料； 按照業(yè)主領(lǐng)房程序，安排工作流程； 策劃業(yè)主入伙現(xiàn)場(chǎng)布置方案； 熱情接待，百問(wèn)不厭，虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)； 按規(guī)定辦理業(yè)主入伙手續(xù)。 禮儀服務(wù)； 夜間對(duì)外來(lái)人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和登記； （ 2）巡邏崗的任務(wù)： 對(duì)大廈及樓宇安全