【正文】 ，業(yè)態(tài)易于互補(bǔ)，同時商業(yè)面積自由搭配，可大可小，可操作性較強(qiáng)。,將本案的各個院落拆分成獨(dú)立商業(yè)形態(tài)，劃小產(chǎn)權(quán)面積，降低銷售總價，達(dá)到銷售去化的目的。,我司認(rèn)為：要順利實(shí)現(xiàn)本案的銷售，有兩種方案不妨一試。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,因此，對于本案而言，其首要問題是如何解決銷售的壓力。,作為本案，要想讓成都最頂尖的商家全部匯聚于此，有較大的難度。,我們根據(jù)蘭桂坊的租金情況進(jìn)行回算，得出其售價預(yù)計：,值得注意的是，蘭桂坊消費(fèi)偏高，目標(biāo)客群直指社會名流，加上其良好的品牌拉動力，因此其經(jīng)營和生存能力相對較強(qiáng)。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,其目前租金為150—300元/平米也就是說，其價格應(yīng)在5—15萬/平米之間，更為接近金牛萬達(dá)廣場（6—10萬/平米）的售價。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,從商業(yè)地位上講，本案區(qū)域與建設(shè)路商圈相比略優(yōu)，而與春熙商圈相比則較為遜色，其商業(yè)價值應(yīng)與一環(huán)路沿線的金牛萬達(dá)廣場更為接近。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比二：春熙商圈,春熙商圈是成都最知名的商圈，在國內(nèi)享有盛譽(yù)，區(qū)位條件較之本案更為優(yōu)越，該商圈一層售價達(dá)到均價15萬元/平米，最高售價達(dá)到25萬元/平米。目前經(jīng)營狀況良好，最高租金可達(dá)300元/平米,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,中國的，高尚生活元素！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,因為矜貴，所以不茍于世； 因為稀有，所以待價而沽。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,此前未曾有，此后不會有！ 三千年成都風(fēng)華，由這里代言。 浣花已成往事，望江唯余水井坊。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,很顯然，這里從未大眾化！從未低端化！ 這塊土地，被眾多高尚元素所環(huán)伺，價值巨大！ 因此，對本案而言，其形象能夠并且必然高端！,正如水井坊酒一直倡導(dǎo)的， 這里是中國的高尚生活元素！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們重新描繪一下這塊土地！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,這塊土地天賦異稟，價值連城！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,東望江，西浣花。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,視角向北,區(qū)域二：成都蘭桂坊。 合江亭始建于1200年前，于唐代始建，北宋重建，成為官民宴飲，市井游玩的熱鬧場所。 四川音樂學(xué)院，全國九大音樂學(xué)院之一，因近年來選秀節(jié)目的興盛而名聲在外，是中國頂尖的音樂殿堂。 府南河（錦江）一側(cè)，由多個小酒館、小酒吧構(gòu)成的特色酒吧一條街，該街景采用中式風(fēng)格打造，在成都頗有名氣。 香格里拉大酒店位于錦江一側(cè)，酒店和相連的三十層高的香格里拉寫字樓完美結(jié)合，成為這個繁華、現(xiàn)代的都市內(nèi)又一嶄新地標(biāo)。音樂廣場和廊橋一體，形成成都的標(biāo)志性建筑之一。 安順廊橋最初可以追溯到元代，是馬可 望江公園區(qū)域，是成都素來有名的高檔居住區(qū)，這里匯聚了“河濱印象、望今緣、華潤翡翠城、望江嘉園、摩瑪城”等高檔社區(qū)。 九眼橋東側(cè)匯聚了“外灘、凌江峰閣、南府錦、晶藍(lán)半島”等高檔社區(qū)，被譽(yù)為成都的新外灘。 望江公園位于成都市九眼橋錦江南岸，是成都市著名的旅游景點(diǎn)。 這里主要是碩士研究生在讀。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,視角向南,區(qū)域二：四川大學(xué)望江校區(qū)。 成都最具知名度的酒吧文化聚集地，這里集中了“回歸、芭比”等特色酒吧。 隨著東大街的形象提升，以及香港地產(chǎn)企業(yè)的入駐，這里誕生了時代豪庭、蓉上坊等高端住宅，住宅檔次普遍較高。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,視角向東,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,區(qū)域一：國際金融東大街 作為最具潛力的金融大道，東大街正向著中國西部的華爾街靠攏； 多家國內(nèi)外專業(yè)機(jī)構(gòu)一致認(rèn)為，東大街將是中國西部最貴的地方，這里將誕生中國西部的第一高樓。,因此，讓我們認(rèn)識一下水井坊！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,水井坊上起元末明初，歷經(jīng)明清，下至當(dāng)今，呈“前店后坊”布局，延續(xù)五、六百年從未間斷生產(chǎn)，“是我國發(fā)現(xiàn)的古代釀酒作坊和酒肆的唯一實(shí)例”，有力地佐證了明朝李時珍在《本草綱目》中“燒酒非古法也，自元時始創(chuàng)之”的觀點(diǎn)； 此考古發(fā)現(xiàn)被考古界、史學(xué)界、白酒界專家認(rèn)定為“中國最古老的酒坊”、“中國濃香型白酒的一部無字史書”、“中國白酒行業(yè)的‘秦始皇兵馬俑’”、“中國白酒第一坊”。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,很顯然，這是一個具有濃厚中式人文底蘊(yùn)的項目。 本案院落總數(shù)不超過100戶。 本案各組團(tuán)由于受基腳影響，動線設(shè)計明顯受制約，商業(yè)口岸價值被明顯削弱。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項目細(xì)部,B地塊,C地塊,D地塊,本案A組圖已明確規(guī)劃為一所七星級的高檔酒店。 根據(jù)政府意愿，項目將采用中式建筑風(fēng)格（川西民居風(fēng)格），在保留原有基腳的情況下，形成院落式布局。 項目的交通動線由五橫兩縱構(gòu)成，橫線由黃傘巷、孫家巷、大同巷、藥檢所通道和存古巷構(gòu)成，縱線則為景觀驛路、雙槐街（金泉街）構(gòu)成。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項目描述,交通動線圖；區(qū)域人流動線圖； 外觀鳥瞰圖；組團(tuán)分布圖。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,PART 1 項目環(huán)境,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項目區(qū)位,項目位于錦江區(qū)軸心，是成都東城的門戶口岸； 本項目周邊云集了九眼橋、合江亭、望江公園、紅瓦寺等極具文化底蘊(yùn)的傳統(tǒng)區(qū)域； 項目離春熙路，鹽市口主要商圈分別有2.3公里和2.8公里； 項目毗鄰水井坊酒窖遺址，該酒窖是迄今為止全國以至世界發(fā)現(xiàn)的最古老、最全面、保存最完整、極具民族獨(dú)創(chuàng)性的古代釀酒作坊。鑒賞級,這座古堡，價值幾何？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfm