【正文】 ，按訂單生產(chǎn)，克服傳統(tǒng)方式的缺點(diǎn)，變房地產(chǎn)企業(yè)推動(dòng)為市場(chǎng)用戶的拉動(dòng)。只有房地產(chǎn)企業(yè)全員、全方位重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能使財(cái)務(wù)管理有序、有效進(jìn)行，保證房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)基于風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。通過(guò)事先防護(hù)性安排，對(duì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失迅速作出積極有效的反應(yīng)，以最少的損失和最快的途徑排除風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)機(jī)制的正常運(yùn)行。在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估和分析的基礎(chǔ)上，確定應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的方案和措施，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和計(jì)劃，優(yōu)化財(cái)務(wù)決策和控制方法，健全財(cái)務(wù)信息的控制系統(tǒng)等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和全面估計(jì)，認(rèn)清房地產(chǎn)企業(yè)所處的環(huán)境，剖析財(cái)務(wù)系統(tǒng)中的不利因素，劃分出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度和可能的損失程度。引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對(duì)于這一問(wèn)題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來(lái)制定合適的長(zhǎng)短期負(fù)債比率。４．４ 以財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系為指導(dǎo)，建立長(zhǎng)效的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)建立長(zhǎng)效財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。對(duì)財(cái)務(wù)管理外部環(huán)境進(jìn)行分析研究，還可以進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。４．２ 建規(guī)立章房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)規(guī)范內(nèi)部制度，完善法人治理結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)合理的激勵(lì)和約束機(jī)制，將風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制引入房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，使管理者、職工、房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，實(shí)行崗位風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任管理，做到責(zé)、權(quán)、利三位一體，提高房地產(chǎn)企業(yè)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使財(cái)務(wù)管理人員將風(fēng)險(xiǎn)防范貫穿于財(cái)務(wù)管理工作的始終，以控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以風(fēng)險(xiǎn)管理為導(dǎo)向的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，從工作環(huán)節(jié)上，把重心放在事前防范。強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使其認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的復(fù)雜性和重要性，調(diào)動(dòng)其參與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的積極性，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。４ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制策略４．１ 培養(yǎng)全員風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)領(lǐng)導(dǎo)要具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和強(qiáng)烈的責(zé)任感，采用科學(xué)的財(cái)務(wù)決策方法。二類是資產(chǎn)負(fù)債表中累計(jì)，表明一部分自有資本被虧損吃掉，從而總資本中自有資本比重下降，說(shuō)明出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。這主要存在于一些上市公司的財(cái)務(wù)關(guān)系中，很多集團(tuán)公司母公司與子公司的財(cái)務(wù)關(guān)系十分混亂，資金使用沒(méi)有有效的監(jiān)督與控制。由此導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。避免財(cái)務(wù)決策失誤的前提是財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化。對(duì)財(cái)務(wù)決策缺乏科學(xué)性導(dǎo)致決策失誤。然而在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一般原因有以下幾點(diǎn)：３．１ 外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這類風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，并往往通過(guò)影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體包括自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。即風(fēng)險(xiǎn)與收益并存且成正比關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)越大，房地產(chǎn)企業(yè)要求的收益也就越高。（4）預(yù)測(cè)決策性：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過(guò)財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來(lái)不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做出投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過(guò)防范和控制來(lái)分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）分散轉(zhuǎn)移性。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，要完全消除風(fēng)險(xiǎn)及其影響是不現(xiàn)實(shí)的。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從狹義上看，是指由于利用財(cái)務(wù)杠桿給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)或普通股收益發(fā)生大幅度變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。１ 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從資金活動(dòng)的內(nèi)容來(lái)看，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、存貨管理風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)代財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在全面認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下，預(yù)防和避免各種不應(yīng)有的損失，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展與壯大。現(xiàn)代財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)觀，要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在全面認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)的前提下，預(yù)防和避免各種不應(yīng)有的損失，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中不斷發(fā)展與壯大。如果可以增加利潤(rùn)，就可使其息稅前利潤(rùn)等增加，這樣 值也會(huì)增大，從而排除警情。就指數(shù)模型來(lái)分析，權(quán)數(shù)比較大的指標(biāo)如果其對(duì)應(yīng)得財(cái)務(wù)指標(biāo)值也大，那么 值就會(huì)增大。三、Z模型分析根據(jù)Z模型的公式，算得萬(wàn)科公司2002年的Z指數(shù)指標(biāo)為：但是，行業(yè)平均值 Z重，風(fēng)險(xiǎn)很大，就連位居第一的萬(wàn)科公司也亮起了黃燈。二、基本財(cái)務(wù)指標(biāo)分析2002年萬(wàn)科股份的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與市場(chǎng)比較為：與同業(yè)相比，萬(wàn)科公司償債能力較強(qiáng)，負(fù)債比例較小，且短期負(fù)債比率大于長(zhǎng)期負(fù)債比率；資產(chǎn)增長(zhǎng)高于同業(yè)平均，尤其是凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)，說(shuō)明公司在不斷發(fā)展、壯大；企業(yè)總杠桿低于同業(yè)平均，股價(jià)受銷售變動(dòng)影響也??；其應(yīng)收、應(yīng)付、存貨、資產(chǎn)及現(xiàn)金等價(jià)物周轉(zhuǎn)率高于同業(yè)平均。由于上述分析模型沒(méi)有把行業(yè)因素考慮進(jìn)來(lái)，本文增加了對(duì)企業(yè)償債能力的分析，使其更適合房地產(chǎn)企業(yè)特色。其中，現(xiàn)金增加值是企業(yè)支付了各項(xiàng)現(xiàn)金分配后的留存現(xiàn)金收益。（2）現(xiàn)金增值質(zhì)量率。其中，現(xiàn)金盈利值是根據(jù)現(xiàn)金流量表提供的財(cái)務(wù)信息計(jì)算出來(lái)的企業(yè)現(xiàn)金凈收益?？紤]到企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)源于權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，可能不能真實(shí)反映企業(yè)現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)質(zhì)量，模型在實(shí)際運(yùn)用中增加了兩個(gè)有關(guān)現(xiàn)金流量分析的指標(biāo)：（1）現(xiàn)金盈利質(zhì)量率。Z模型最早是由美國(guó)學(xué)者Altman于20世紀(jì)60年代中期提出，用以計(jì)量企業(yè)破產(chǎn)的可能性，在實(shí)際運(yùn)用中，模型得到了逐步補(bǔ)充完善。但這些模型和分析方法，都只是分離地給出各個(gè)指標(biāo)，沒(méi)能為決策者提供一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究分析中，早期的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度方法主要考慮投資者無(wú)力償還債務(wù)的可能性，因此風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量師從財(cái)務(wù)可行性模型出發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，概括起來(lái)主要包括政治風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，這一風(fēng)險(xiǎn)分類，雖便于描述，但給定量分析帶來(lái)了一定困難。5年來(lái)，30家房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)由540億發(fā)展到841億，%.其中，存貨凈額由264億增長(zhǎng)到了442億，%.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入由141億增長(zhǎng)到274億，%.資產(chǎn)負(fù)債率2001年最低，%，%，并呈上升趨勢(shì)。深萬(wàn)科、金融街、深振業(yè)等30家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近5年來(lái)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r表明，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)資產(chǎn)規(guī)模和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)較快，發(fā)展迅速，期間費(fèi)用占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入百分比逐年下降，經(jīng)營(yíng)管理逐步由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)，引起了專家學(xué)者的關(guān)注。這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在，住房供給偏緊，旺盛的需求仍使供求不平衡。2004年，%.盡管房?jī)r(jià)上漲增加了普通購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但旺盛的購(gòu)房需求和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。一、引言房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)，起步于上世紀(jì)80年代中期，僅有20年的歷史，具有很大的發(fā)展?jié)摿?，是一個(gè)成長(zhǎng)性很高的行業(yè)。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以開