【正文】 ■ 貿(mào)易企業(yè) ■ 金融證券企業(yè) ■ 服務(wù)行業(yè) ■ 自由職業(yè)者 ■ 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ■ 信息咨詢企業(yè) ■ 網(wǎng)絡(luò) /IT 企業(yè) ■ 媒體 16 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)保、節(jié)能低碳理念，根據(jù)企業(yè)需求提供多種物業(yè)產(chǎn)品，甚至可以量身定做企業(yè)所需要的產(chǎn)品。 項(xiàng)目效果圖 產(chǎn)品類型 ： 項(xiàng)目致力于為中、小型企業(yè)提供辦公、研發(fā)空間，單元面積30200 平米 ㎡ ，單元之間可以靈活進(jìn)行組合，整層面積 1100 平米左右，可為提供大面積辦公空間， 22 層框架結(jié)構(gòu)。 規(guī)劃理念及產(chǎn)品類型 產(chǎn)品規(guī)劃理念 ： 項(xiàng)目以高品質(zhì)的總部辦公樓為特點(diǎn)，突出總部辦公研發(fā)概念，其商務(wù)平臺(tái)功能，為入住企業(yè) 提供多種商務(wù)交流空間。 雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) ： 項(xiàng)目與 XX 工業(yè)園區(qū)、津南開(kāi)發(fā)區(qū)近在咫尺，毗鄰即將建設(shè)的、被譽(yù)為 XX 版浦東的天鋼柳林風(fēng)景區(qū)。 齊全的生活配套 ： 中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校、銀行、電話局、派出所等 各種設(shè)施一應(yīng)俱全。 完善人文教育 ： 周邊坐落 XX 科技大學(xué)、 XX 財(cái)經(jīng)學(xué)院、 XX 工程師范學(xué)院、 現(xiàn)代職業(yè)技術(shù)學(xué)校、醫(yī)學(xué)高等?？茖W(xué)校等五所高校，毗鄰即將興建的大運(yùn)會(huì)場(chǎng)館及 XX 海河教育園區(qū)，為各類企業(yè)和 XX 經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的發(fā)展提供了豐富的人力資源和強(qiáng)有力的智力支持。同時(shí)，津港公路、津港高速、京津塘高速、薊汕高速聯(lián)絡(luò)線穿行周邊。 ： 東至：園區(qū)規(guī)劃路 西至： XX 大道 南 至：園區(qū)規(guī)劃路 北至：赤龍街 周遍環(huán)境及配套設(shè)施 發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng) ： 地塊未來(lái)的路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，對(duì)外輻射能力強(qiáng)，距 XX 濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 8 公里，距 XX港 36 公里，距 XX 鐵路貨運(yùn)南站 10 公里。 工 12 業(yè)區(qū)地勢(shì)平坦，地塊出讓平均高度為大沽高程 米，地下水位 米至 米，工程地質(zhì)條件良好，土地征用前系園田地，地基承載為912 噸 /平方米。距外環(huán)線 500 米， 距 XX 大道 20xx 米，交通便利，通達(dá)性較好。 11 ? 路網(wǎng)完善，但公共交通系統(tǒng)目前尚不發(fā)達(dá)。 ? 隨著產(chǎn)業(yè)基地、總部基地建設(shè)，必將帶動(dòng)一部分相關(guān)配套的中小企業(yè)進(jìn)駐。 ? 市政配套工程不斷完善，基礎(chǔ)配套設(shè)施不斷提升，區(qū)域價(jià)值不斷提高。 ? 區(qū)域內(nèi)加大工業(yè)發(fā)展力度，會(huì)有更多企業(yè)進(jìn)駐該區(qū)域，對(duì)項(xiàng)目形成支撐，將為本項(xiàng)目帶來(lái)商機(jī)。 ? 規(guī)劃區(qū)域與周圍居住組團(tuán)距離較近，會(huì)形成相互制約的問(wèn)題，從而在總體規(guī)劃及引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的角度會(huì)受到一定的局限。 ? 規(guī)劃用地規(guī)模較小，相對(duì)于其它工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地來(lái)說(shuō)，會(huì)使一些大型工業(yè)企業(yè)的引進(jìn)和發(fā)展受到限制。 項(xiàng)目劣勢(shì)因素：（ Weakness） ? 該區(qū)域未列入國(guó)家級(jí)或市級(jí)園區(qū)，園區(qū)不具備特殊政策。 ? XX 高速路網(wǎng)的建設(shè)開(kāi)通，大大促進(jìn)了 XX 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)類地產(chǎn)建設(shè)，尤其是綜合物流產(chǎn)業(yè)基地、總部基地、各種經(jīng)濟(jì)、科技園區(qū)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。 ? 辦公、研發(fā)及生產(chǎn)的產(chǎn)品綜合體，拓寬了客戶面，增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。被譽(yù)為 XX 版的浦東，已于 XXXX年 6 月開(kāi)始動(dòng)工。 區(qū)域未來(lái)規(guī)劃 ： ① XX 科技產(chǎn)業(yè)園：以企業(yè)生產(chǎn)基地、獨(dú)立研發(fā)中心、總部基地、創(chuàng)意中心和綜合服務(wù)為重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)類型； ② 海河教育園區(qū)：由北洋職教園更名而來(lái)，是本市的重點(diǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)劃總占地 37 平方公里，規(guī)劃辦學(xué)規(guī)模 20 萬(wàn)人，居住人口 10 萬(wàn)人。目前全鎮(zhèn)擁有各類企業(yè) 260 家。 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析 津南區(qū)作為連接 XX 老城區(qū)和濱海新區(qū)的天然紐帶，其經(jīng)濟(jì)、交通作用日益凸現(xiàn)，尤其是 XX 大道快速路的通行， 27 分鐘即可到達(dá)濱海新區(qū)中心區(qū)，伴隨區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，基本形成了一個(gè)相對(duì)互動(dòng)的商圈。電子信息產(chǎn)業(yè)成為第一大支柱產(chǎn)業(yè)，生物技 8 術(shù)與現(xiàn)代醫(yī)藥、新能源、化工等骨干行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，石油套管、OTIS 電梯、夏利汽車、等一批名牌拳頭產(chǎn)品不斷壯大，鋼管公司、天鐵集團(tuán)、醫(yī)藥集團(tuán)、天士力集團(tuán)、磁卡集團(tuán)、天大天財(cái)股份有限公司、南開(kāi)戈德集 團(tuán)等一批大型企業(yè)集團(tuán)發(fā)展壯大。 XX 工業(yè)以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，走出了一條嫁接、改造、調(diào)整的創(chuàng)新之路，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得到優(yōu)化升級(jí)。隨著京津城市圈互相融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈相互融合的速度加快， XX 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)地位逐步確定，在城際交通等環(huán)境的發(fā)展下，北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一 步調(diào)整，部分工業(yè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)向 XX。擁有中國(guó)第四大的工業(yè)基地、第三大的外貿(mào)港口。也吸引了 大量的房企及其他 行業(yè)巨頭轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是 以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為開(kāi)發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源、綜合開(kāi)發(fā)，集約化經(jīng)營(yíng)的新興產(chǎn)業(yè)形式。而與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)則勢(shì)在必行，產(chǎn)業(yè)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)就必然加速大批企業(yè)搬遷郊區(qū)化的速度。另外，對(duì)于投資較大的企業(yè)，在辦理注冊(cè)登記、建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)時(shí)也可享受津南區(qū)“一事一議”的優(yōu)惠政策 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 總占地面積 畝 2 容積率 根據(jù)設(shè)計(jì)方案確準(zhǔn) 3 總建筑面積 萬(wàn)平米 根據(jù)設(shè)計(jì)方案確準(zhǔn) 4 研發(fā)辦公室 面積 萬(wàn)平米 5 配套服務(wù)用房 面積 萬(wàn)平米 6 地下設(shè)備間及車庫(kù) 面積 萬(wàn)平米 6 7 建筑密度 % 35 9 綠化率 % 20 10 企業(yè)引進(jìn) 家 200 大中型企業(yè)總部 11 固定資產(chǎn)投資 億元 建設(shè)投資 12 總投資 億元 13 投資強(qiáng)度 萬(wàn)元 /畝 1139 第二章 市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析 XXXX 年，中國(guó)率先世界擺脫了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)呈現(xiàn)出勢(shì)頭良好的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，上海世博會(huì)的盛大召開(kāi)、廣州亞運(yùn)會(huì)的即將揭幕，越來(lái)越多的世界性盛會(huì)開(kāi)始焦距中國(guó)，越來(lái)越多的跨國(guó)企業(yè)欲在中國(guó)擴(kuò)大投資。 5 教育資源： 項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)擁有 XX科技大學(xué)、 XX 財(cái)經(jīng)學(xué)院、 XX 工程師范學(xué)院、現(xiàn)代職業(yè)技術(shù)學(xué)院、醫(yī)學(xué)高等專科學(xué)校五所高校，為各類企業(yè)和 XX 經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的發(fā)展提供了豐富的人力資源和強(qiáng)有力的智力支持。 交通情況： 地塊未來(lái)的路網(wǎng) 較為發(fā)達(dá)，對(duì)外輻射能力強(qiáng)，通過(guò)高速、航空、海運(yùn)等多層次交通系統(tǒng)使本項(xiàng)目同 XX其他區(qū)域及 XX周邊區(qū)域聯(lián)系更加緊密，運(yùn)輸層次更加豐富，使本項(xiàng)目的通達(dá)性十分優(yōu)越。 4 序號(hào) 樓層 功能 面積比例 面積比例 1 地下部分 設(shè)備用房及車庫(kù) 18000 平米 24% 2 1— 3 層 配套服務(wù)用房 10000 平米 14% 3 4— 22 層 研發(fā)辦公室 45000 平米 62% 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 區(qū)域優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目距市中心 5 公里、 XX 濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 6 公里、 XX 站 8 公里、XX鐵路貨運(yùn)站 10 公里、 XX 港 36公里。距外環(huán)線 500 米，距 XX 大道 20xx 米，交通便利，通達(dá)性較好。 物業(yè)類型定位： 城市高端總部研發(fā)商務(wù)大廈項(xiàng)目。 項(xiàng)目位置： 位于津南 XX 工業(yè)區(qū) 2 號(hào)地。 1 目 錄 第一章 總論 ....................................................................................... 3 開(kāi)發(fā)單位簡(jiǎn)介 ..........................................