【正文】 期一致。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律規(guī)定，我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的土地由政府統(tǒng)一供應(yīng)，進(jìn)人二級(jí)市場(chǎng)的土地必須是以有償方式取得才能轉(zhuǎn)讓。目前，對(duì)劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估中的使用年期的界定有兩種看法：一是根據(jù)評(píng)估宗地的設(shè)定用途設(shè)定其使用年期為該設(shè)定用途的法定最高出讓年期；二是根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定“……以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制……”，亦即劃撥土地使用年期應(yīng)設(shè)定為無(wú)限年期。對(duì)同一宗土地來(lái)說(shuō)，不同的地價(jià)定義，會(huì)得到不同的估價(jià)結(jié)果，而在地價(jià)內(nèi)涵中有一項(xiàng)就是對(duì)土地使用年期的界定。因此，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，資金利息和投資利潤(rùn)是與資金投人相伴生的。企業(yè)在取得土地并開(kāi)發(fā)完成后，須與其它生產(chǎn)要素相結(jié)合才能從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而創(chuàng)造價(jià)值，取得利潤(rùn)。根據(jù)國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào)文中“……可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，……”表明，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格有兩個(gè)基本的組成部分，即土地平均取得成本和開(kāi)發(fā)成本，除此之外沒(méi)有更明確的規(guī)定。在此，筆者就“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估”談點(diǎn)粗淺的看法，供大家探討、指正?！痹谠撐募?，進(jìn)一步明確了企業(yè)的國(guó)有劃撥土地權(quán)益及劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與出讓土地使用權(quán)價(jià)格的差異，并為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估指明了方向。2001年2月14 日，國(guó)土資源部文件《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國(guó)土資發(fā)［2001]44號(hào)）明確指出“……企業(yè)改制時(shí)，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開(kāi)發(fā)成本，評(píng)定劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)人企業(yè)資產(chǎn)。”這里其實(shí)已經(jīng)表明：劃撥土地使用權(quán)應(yīng)作為土地使用者的權(quán)益，作為企業(yè)資產(chǎn)，而且土地的平均取得和開(kāi)發(fā)投人成本應(yīng)作為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的組成部分。早在1999年11月25日，國(guó)土資源部就在《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)「1999」433號(hào)）文中要求“明確土地權(quán)益，顯化土地資產(chǎn)，理順財(cái)產(chǎn)關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)監(jiān)管”，文中提到：“土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開(kāi)發(fā)投入成本，合理確定土地作價(jià)水平。這就造成這樣的事實(shí)：在取得土地時(shí)，以出讓、租賃等有償方式取得土地的費(fèi)用高于以劃撥方式取得土地的費(fèi)用，而在評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，出讓、租賃等有償使用土地價(jià)格又等于或低于劃撥土地價(jià)格，這似乎違背常理，并不被社會(huì)各界理解、認(rèn)同，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員處于尷尬的境地。而上述評(píng)估方法及界定的價(jià)格內(nèi)涵所得出的評(píng)估結(jié)果就可能導(dǎo)致出讓等有償方式取得土地使用權(quán)價(jià)格低于或等于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，這是因?yàn)槌鲎?、租賃等有償使用方式取得的土地的剩余使用年期往往等于或短于同類用途劃撥土地的設(shè)定使用年期。劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估與出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的評(píng)估在方法上相同，價(jià)格內(nèi)涵也一致，其土地使用權(quán)價(jià)格包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地增值收益三部分，且劃撥土地使用年期未進(jìn)行界定；第二階段是1996年以后至今。過(guò)去對(duì)劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估及引發(fā)的問(wèn)題基于以上對(duì)劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)、理解，在土地評(píng)估中，對(duì)劃撥土地使用權(quán)的價(jià)格內(nèi)涵就有了如下界定。長(zhǎng)期以來(lái)，對(duì)劃撥土地使用權(quán)的認(rèn)識(shí)、理解，基本形成了一個(gè)共識(shí)，即劃撥土地所有權(quán)是國(guó)有的，而劃撥土地使用者是無(wú)償取得土地，它只是擁有土地的使用權(quán)，而無(wú)處置權(quán)等權(quán)利。無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)，對(duì)其地上建筑物。該條例中第四十七條規(guī)定：“無(wú)償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市（縣人民政府應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。結(jié)合筆者多年來(lái)從事土地評(píng)估工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本文旨在對(duì)劃撥土地使用權(quán)及其價(jià)格評(píng)估作些探討，給眾多同行提供一個(gè)思路，與大家進(jìn)行交流，如有不妥之處，望各位指正。但由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展地區(qū)差異大，情況非常復(fù)雜，以劃撥方式配置土地將在多數(shù)地區(qū)長(zhǎng)期存在。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的進(jìn)一步深人，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步完善，土地取得方式正逐漸由單純的無(wú)償、無(wú)限期、不流動(dòng)轉(zhuǎn)為無(wú)償和有償[包括出讓、租賃、國(guó)家作價(jià)出資（入股）、國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)等]有限期、可流動(dòng)多種形式并存，并且后面幾種有償使用方式所占比例在逐漸加大?？傊瑒潛芡恋厥褂脵?quán)價(jià)格評(píng)估應(yīng)立足于其權(quán)利自身的特征，進(jìn)行分析量化。由于存在國(guó)家和使用者對(duì)增值的分割，此時(shí)的增值收益率應(yīng)低于正常出讓下的取值。增值收益的來(lái)源是增加開(kāi)發(fā)投入或用途轉(zhuǎn)變，其中開(kāi)發(fā)帶來(lái)的增值中需考慮使用者的追加投入。在實(shí)務(wù)中，很多人認(rèn)為增值收益就是出讓金，因此將不加計(jì)增值收益的成本價(jià)格作為劃撥用地價(jià)格。應(yīng)用市場(chǎng)比較法時(shí)，應(yīng)盡量選取相同權(quán)利類型的比較案例，如選取了正常出讓案例，則在修正過(guò)程中除常規(guī)修正外，還需重點(diǎn)分析交易情況、權(quán)利特征修正。以正算法評(píng)估劃撥土地價(jià)格的技術(shù)要點(diǎn)應(yīng)用收益還原法時(shí)，對(duì)未來(lái)收益的預(yù)期通常低于其正常出讓狀態(tài)下的收益，原因有二，一是權(quán)利缺少自由流動(dòng)性，二是國(guó)家依法直接參與劃撥土地權(quán)益的分割。正算法的特征在于從劃撥土地使用權(quán)自身的權(quán)利分析入手，量化權(quán)利的不完整性對(duì)價(jià)格的減損。按此公式，求取應(yīng)補(bǔ)繳的出讓金時(shí)，就不能再以“倒算法”評(píng)估“擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會(huì)因“循環(huán)推定”而遇到無(wú)法操作的困境。該法可操作性強(qiáng)，成為廣泛使用的傳統(tǒng)方法。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的兩種思路倒算法：長(zhǎng)期以來(lái)，評(píng)估劃撥土地使用權(quán)的傳統(tǒng)思路是將其設(shè)定為出讓，評(píng)估正常的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再按地方政府規(guī)定的固定比例或金額扣減出讓金。筆者傾向于后一種觀點(diǎn)：首先，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》在“土地價(jià)格”的定義中，明確了我國(guó)的土地使用權(quán)價(jià)格是“一定年期”下的價(jià)格；其次，雖然以劃撥形式取得的土地使用權(quán)沒(méi)有明確的年期規(guī)定，但并不等同于使用者必然可以“無(wú)限年期”使用。對(duì)劃撥土地使用權(quán)而言，首先明確，它是一種用益物權(quán)，其擁有的權(quán)益是其價(jià)格存在和價(jià)格度量的本質(zhì)所在。事實(shí)上，時(shí)至今日，劃撥土地價(jià)格評(píng)估實(shí)務(wù)中，仍存在不少模糊、有爭(zhēng)議的問(wèn)題。2002實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確規(guī)定：“劃撥土地價(jià)格與土地使用權(quán)出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。自從“劃撥土地使用權(quán)具有價(jià)格”的觀念在我國(guó)土地市場(chǎng)上確立以來(lái)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估便成為土地估價(jià)中的一項(xiàng)常見(jiàn)業(yè)務(wù)，特別是在國(guó)有企業(yè)改制中大量出現(xiàn)。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素，如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場(chǎng)的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。目前，很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。我們可以通過(guò)劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。市場(chǎng)比較法。再經(jīng)過(guò)區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。因此，可以通過(guò)調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國(guó)有企業(yè)租賃和租金水平來(lái)間接計(jì)算。收益還原法是在估算土地未來(lái)每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸國(guó)家所有，相當(dāng)于出讓金部分。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：成本法。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無(wú)償取得的，國(guó)家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來(lái)。新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格”的概念，但對(duì)如何開(kāi)展評(píng)估沒(méi)有進(jìn)行闡述，現(xiàn)就開(kāi)展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估談一下粗淺看法。條例第二條所稱個(gè)人,包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。第五條規(guī)定:條例第二條所稱的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。第四條規(guī)定:條例第二條所稱的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設(shè)施。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)財(cái)稅專題學(xué)習(xí)，點(diǎn)擊鏈接！每天一問(wèn)，解決問(wèn)題才能創(chuàng)造價(jià)值！敬請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)：房地產(chǎn)納稅服網(wǎng) 問(wèn):什么情況下需要繳納土地增值稅? 答:(1)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。(4)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的。(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。各地可根據(jù)需要,并結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r與特點(diǎn),對(duì)表的格式和項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)充調(diào)整。非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后的7