【正文】 以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。第十八條 籌備組履行下列職責：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織推薦產(chǎn)生?；I備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以派員參加。分期開發(fā)建設或者兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第三章 業(yè)主自治管理第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實施管理。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應當及時退還。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。第十五條 物業(yè)在保修期之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責保修。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務用房一并申請登記，住房保障管理部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。物業(yè)承接查驗記錄應當作為前期物業(yè)服務合同的附件。第十一條 前期物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)前，應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備及物業(yè)服務用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可申請或者現(xiàn)售備案時，應當提交經(jīng)住房保障管理部門備案的前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，制定臨時管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等資料報市、縣（市）住房保障管理部門備案。第二章 物業(yè)交付與前期管理第八條 新建物業(yè)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)服務企業(yè)。第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，組織召開物業(yè)管理項目聯(lián)席會議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。各縣（市）、區(qū)（含濟南高新區(qū)）住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下簡稱縣（市）、區(qū)住房保障管理部門）負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。第五條 縣（市）、區(qū)人民政府（含濟南高新區(qū)管委會）應當建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調(diào)處機制，研究解決與物業(yè)管理相關的重大問題。第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。第一條 本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地。1999年7月30日施行的《濟南市物業(yè)管理辦法》（ 催天下 讓失信人寸步難行號）同時廢止。改造整治完成后，符合專業(yè)化管理條件的，按本辦法執(zhí)行。其他國家機關工作人員不依法履行物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的，由監(jiān)察機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。第七十條 物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規(guī)定，在經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后拒絕辦理交接的， 催天下 讓失信人寸步難行（市）、區(qū)住房保障管理部門責令其限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。第六十八條 業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關資料和財物的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期整改。市物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務項目經(jīng)理及注冊物業(yè)管理師等相關專業(yè)服務人員的執(zhí)業(yè)名冊，向公眾提供查詢。具體辦法由市住房保障管理部門制定。第六十五條 市住房保障管理部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理制度，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理。物業(yè)管理項目聯(lián)席會議召集單位應當整理并保管物業(yè)管理項目聯(lián)席會議記錄。物業(yè)管理項目聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理下列事項：（一）業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情況； 催天下 讓失信人寸步難行（二）物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題；（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。第六十二條 各縣（市）、區(qū)人民政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。第六十條 物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴： 催天下 讓失信人寸步難行（一）未按照物業(yè)服務合同約定提供服務的；（二）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的；（三）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個人管理的；（四）擅自改變物業(yè)服務用房用途的；（五）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務的；（六）套取、挪用物業(yè)專項維修資金的。第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。第五十六條 業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。第五十五條 因規(guī)劃建設車庫不足，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發(fā)布的指導價確定。物業(yè)專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。第五十三條 物業(yè)專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應當組織相關業(yè)主續(xù)交或者補交。有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會核實的；（二）電梯運行存在安全隱患的；（三）消防設施出現(xiàn)故障， 催天下 讓失信人寸步難行查記錄或者出具責令限期整改通知書的。公有住房售房單位應當按照有關規(guī)定從售房款中提取物業(yè)專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當健全物業(yè)共用部位、共用設施設備管理養(yǎng)護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養(yǎng)護，并做好記錄。第四十七條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。 催天下 讓失信人寸步難行物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應當給予配合。第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修服務協(xié)定。第五章 物業(yè)的使用與維護第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為： 催天下 讓失信人寸步難行（一）擅自改建、占用共用部位、共用設施設備；（二）擅自占用、挖掘道路、場地；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營；（四）損壞房屋承重結構；（五）違章搭建建筑物和構筑物；（六）擅自改變房屋用途；（七）隨意傾倒垃圾、污物；（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止服務。 催天下 讓失信人寸步難行第四十條 業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務企業(yè)的，選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案應當經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同履行期間或者在物業(yè)服務合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，向全體業(yè)主公示。第三十九條 物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務企業(yè)；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。 催天下 讓失信人寸步難行第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當依法向最終用戶收取有關費用，相關專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代其收取業(yè)主應當繳納的費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向業(yè)主提供服務。第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。第三十六條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)。第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務企業(yè)自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續(xù)。項目經(jīng)理信息應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。 催天下 讓失信人寸步難行第四章 物業(yè)管理服務第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。業(yè)主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會換屆改選。第二十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格： 催天下 讓失信人寸步難行（一）拒不履行委員職責的；（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；（三）搭建違章建筑物和構筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的；（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第二十五條 業(yè)主委員會應當履行下列職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）組織召開業(yè)主大會；（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議， 催天下 讓失信人寸步難行物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（五）組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；（七）按照業(yè)主大會決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益；（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。第二十四條 業(yè)主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、 催天下 讓失信人寸步難行管理部門備案：（一）業(yè)主大會會議決議；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約；（四）業(yè)主委員會委員基本情況和聯(lián)系方式；（五）籌備組關于召開首屆業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的情況。業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期十天。第二十二條 業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。第二十一條 業(yè)主大會依法履行下列職責：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 催天下 讓失信人寸步難行（三）聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；（五）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。第十九條 籌備組應當自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會?；I備組應當自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示?；I備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一。第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組建業(yè)主大會籌備組： 催天下 讓失信人寸步難行（一）業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；（二）業(yè)主入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上的；（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設部門制定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務的，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。 催天下 讓失信人寸步難行新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備移交手續(xù)，并協(xié)助買受人與相關專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同。物業(yè)服務用房應當按下列規(guī)定配置：（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二）應當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。 催天下 讓失信人寸步難行第十三條 物業(yè)服務用房由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。第十二條 物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房