【正文】 權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，使買方無法辦理房屋所有權(quán)登記，系開發(fā)商沒有履行合同義務(wù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。第三，當(dāng)事人在合同中沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計算，則適用《商品房若干問題的解釋》第18條第2款的規(guī)定，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。第二，當(dāng)事人在合同中約定以每日或每月為單位累計計算違約金數(shù)額，違約金的數(shù)額隨著違約行為的持續(xù)發(fā)生每日或每月不斷增長，對這一違約金數(shù)額的請求給付，則屬于繼續(xù)性債權(quán)，應(yīng)按照每日或每月發(fā)生的單獨(dú)債權(quán)分別適用訴訟時效的規(guī)定。這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點(diǎn)，實(shí)踐中亟需對出賣人的辦證義務(wù)、“因出賣人的原因”等疑難問題進(jìn)行求實(shí)與釋惑。即使開發(fā)商將已經(jīng)登記備案的預(yù)售房屋另行銷售，買受人也無可奈何，不能保護(hù)欲購買的期房，而開發(fā)商充其量被科以行政處罰，或在民事訴訟中面對敗訴，但這些起不到對開發(fā)商的“傷筋動骨”的威懾作用?！倍ㄔO(shè)部發(fā)布的《商品房預(yù)售管理辦法》又將這一制度具體化，要求在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)辦理備案手續(xù)，其目的也是為了維護(hù)房地產(chǎn)正常交易秩序，保護(hù)買受人利益而制定。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。二、注意區(qū)別商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記預(yù)售登記與預(yù)告登記雖然僅有一字之差，且易被混淆，但二者的概念、功能均不同。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)等等，這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售合同具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。其次，為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對于預(yù)售商品房的條件做了強(qiáng)制性規(guī)定：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。目前一手商品房買賣中大部分為期房買賣。本文將探討以下問題：一、預(yù)售合同的概念與性質(zhì)，是不是商品房買賣的必備前置程序商品房買賣分2類，一類為現(xiàn)房買賣，另一類為期房買賣。二、此類合同糾紛案件調(diào)解率低，容易產(chǎn)生群體糾紛，社會影響不可忽視。商品房預(yù)售合同相關(guān)法律問題就成為急需我們關(guān)注的具有重大現(xiàn)實(shí)意義的問題。全國大部分城市房價增長速度快、幅度大，商品房買賣市場交易活躍。關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同，預(yù)約合同，商品房認(rèn)購書,預(yù)告登記杜甫有一首詩叫《茅屋為秋風(fēng)所破歌》，其中有一句膾炙人口的名句：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動安如山。面臨百姓對商品房需求量的不斷增加,如何依法規(guī)范商品房交易市場是一個值得研究的問題。所以，補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。由于正式購房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，買賣雙方往往應(yīng)根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議，即通過補(bǔ)充協(xié)議對正式合同內(nèi)容回以修改、補(bǔ)充。地方各級人民政府，尤其是市、縣級政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門，更應(yīng)當(dāng)熟悉和掌握。購房人可通過多種渠道了解房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、規(guī)模、工商登記、財務(wù)狀況、企業(yè)形象、知名度等；是否具有建設(shè)工程許可證等五證一照；了解過去的業(yè)績，到已完工的小區(qū)了解開發(fā)商的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理狀況；了解開發(fā)商有無糾紛等情況。防止開發(fā)商以虛假廣告、名不副實(shí)的宣傳資料欺騙購房消費(fèi)者。嚴(yán)格掌握商品房預(yù)售的條件，規(guī)范商品房預(yù)售許可證的審查和發(fā)放制度。五、商品房預(yù)售制度問題的解決對于事關(guān)眾多利益的商品房預(yù)售制度該如何解決它存在的問題呢：第一，要建立和完善對商品房開發(fā)企業(yè)是否具備商品房預(yù)售資格、預(yù)售條件的嚴(yán)格審查制度。盡管在十年前我國就公布和實(shí)施了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來講，顯然存在不少缺陷。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項(xiàng)目的成功。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。再加之我國房地產(chǎn)市場正處在發(fā)育階段，法律法規(guī)、管理機(jī)制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場缺乏有效的規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。一是購房者支付了全部的房價款，承擔(dān)了開發(fā)的全部風(fēng)險；二是開發(fā)商占用了購房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式，而且是購房者承擔(dān)了資金利息；三是通過住房按揭把開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。首先是交易不公平。四、商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險自開始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法