【正文】 營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3)、管理費，委托拆遷費：34929平方米*15元/平方米=523935元4)、房屋拆遷評估服務費費：35000元5)、獎勵：34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。其它房屋均為二——四層。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。——從消費結構看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬平方米。%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，%。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。a市房地產(chǎn)住宅市場分析a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。(2)a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(5)北面為a市人民銀行。(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。)建設規(guī)模與目標：土地面積：畝(平方米)容積率：開發(fā)周期：土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡)周圍環(huán)境與設施(1)步行約10 分鐘可至a市中心。房地產(chǎn)項目可行性研究報告1可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經(jīng)濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經(jīng)濟、技術等進行調(diào)研、分析汁匕較以及預測建成后的社會經(jīng)濟效益。電氣系統(tǒng)方案 設計依據(jù)第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告隨著社會不斷地進步，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。雨水排水量按當?shù)亟涤陱姸裙接嬎悖O計暴雨強度重現(xiàn)期以2年計。/d，最大時生活污水量為40m179。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網(wǎng)。每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。污水來源于生活污、廢水。滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB501402005），在建筑室內(nèi)需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。地下層消防電梯旁設置2m179。室內(nèi)消防管道采用內(nèi)外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內(nèi)外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。所有消防水池均由室外消防給水管網(wǎng)補水。地下車庫水泵泵房內(nèi)消防水池儲存2小時室內(nèi)消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m179。地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內(nèi)，噴淋泵從消防水池內(nèi)抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m179。地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min本工程室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。室內(nèi)消防布置應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。住宅、地下車庫、公建室內(nèi)消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓泵從消防水池內(nèi)抽水（室內(nèi)消火栓泵設于地下車庫水泵房內(nèi)），利用設于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m179。在水泵接合器15至40m范圍內(nèi)應有室外消火栓。消防給水系統(tǒng)本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設置室外消防管路在基地內(nèi)成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務中心和農(nóng)貿(mào)市場等室外給水官網(wǎng)合用。室內(nèi)衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應式?jīng)_洗閥，以減少水資源的浪費。本工程不設置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內(nèi)洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應。各建筑物生活給水由生活變頻供水設備供水。消防水量計算：室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。/d，最大時用水量約為28m179。次 一日一次一次2h綠化用水定額：㎡日kh= t=24h商業(yè)生活用水定額：8L/㎡ 設計依據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》（2009年版）GB 500152003《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（2005版）GB 5004595《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（2005版）GB 500842001《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB 5006797《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB 501402005《室外給水設計規(guī)范》GB500132006《室外排水設計規(guī)范》GB50014－2006《建筑給水鋼塑復合管管道工程技術規(guī)范》CECS125:2001《建筑給水聚丙烯管道工程技術規(guī)范》GB/T50349—2005《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB5017693《公共建筑節(jié)能設計標準》GB501892005《全國民用建筑工程設計技術措施節(jié)能專篇》（2007） 設計范圍室內(nèi)給排水、消防設計室外給排水、消防設計 給水系統(tǒng)水源：地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。給排水系統(tǒng)方 概況本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設備用房）。為了控制好開發(fā)成本，進而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益，優(yōu)化設計將貫穿整個結構設計全階段。本工程主體結構整體分析計算采用中國建筑科學研究院研制“多層及高層建筑結構空間有限元分析與設計軟件SATWE”。填充墻體：內(nèi)外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。地下室混凝土抗?jié)B等級為P6級。 基礎方案本工程目前尚未進行工程地質(zhì)勘察，因此本工程基礎擬采用鋼筋砼樁筏基礎。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。地基基礎設計等級為乙級。、規(guī)程《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB 500682001《建筑結構荷載規(guī)范》（2006版）GB 500092001《混凝土結構設計規(guī)范》GB 500102010《建筑抗震設計規(guī)范》GB 500112010《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB 500072002《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》《砌體結構設計規(guī)范》《建筑樁基技術規(guī)范》《建筑工程抗震設防分類標準》JGJ32010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008 建筑分類等級本工程建筑結構的安全等級為二級，抗震設防類別為乙類，結構抗震等級為三級。（單體結構設計時與按澄邁當?shù)財?shù)據(jù)作調(diào)整）樓面(屋面)使用活荷載標準值：臥室、客廳、㎡餐廳、廚房、㎡㎡㎡㎡地下車庫、㎡㎡㎡㎡。結構方案 設計依據(jù)。地下機動車庫面積合計7878平方米，設有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。 公共配套公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結合居民的出行進行設計。建筑風格以典雅、莊重、清新為主基調(diào)，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。該風格建筑也將以其獨特的形體和風格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風貌，繼而成為構成城市形象的一部分。地中海風管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。地中海建筑風格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。房型滿足多樣化和可變性的要求。住宅采取拼接形式，住宅布局結合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。在小區(qū)主干道外側(cè)設置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。小區(qū)在西側(cè)道路共設置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結合的交通方式。 ①市場定位②目標市場定位③項目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術經(jīng)濟指標.④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.第三篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制單位：海南方能投資顧問有限公司編制日期：二O一二年七月目錄第一章總論1第二章項目投資環(huán)境與市場研究7第三章建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 13第四章節(jié)能減排16 合理用能標準和節(jié)能設計規(guī)范38 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況39 項目節(jié)能措施及效果分析40第5章 環(huán)境影響評價52第6章 勞動衛(wèi)生與消防55第7章 項目實施進度57第8章 項目招投標58海南方能投資顧問 網(wǎng)址：://聯(lián)系電話：089866752441更多....房地產(chǎn)項目可行性研究報告道路系統(tǒng)設計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。2）使我們的價格制定更客觀合理。,序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細.）地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。）①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 ①各檔次產(chǎn)品供應狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。②供給預測供給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共